Beratungsstellen rund ums Wohnen

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GDW)
Hutweidengasse 19/4/1, 1190 Wien
Telefon: 01 5042078 oder 0664 2149175 (Mo und Mi 16:00-18:30)
Fax: 01 504 20 78
E-Mail: info@gdw.at oder beratung@gdw.at
Homepage: http://www.gdw.at

Mietervereinigung Steiermark
8020 Graz , Feuerbachgasse 1 (Ecke Südtirolerplatz)
Telefon: 050195 – 4300
Fax: 050195 – 94300
E-Mail: steiermark@mietervereinigung.at
Homepage: https://mietervereinigung.at
Öffnungszeiten: Mo-Do 9:00 -12:00 und 13:00 -16:00 Uhr, Fr 9:00 – 12:00 Uhr
Telefonische Sprechstunde für Mitglieder jeden Mittwoch von 10:00 -12:00 Uhr

Mieterschutzverband Steiermark
Sparbersbachgasse 61, 8010 Graz
Telefon: 0316 384830
Fax: 0316 38 48 30 – 40
E-Mail: office@mieterschutz-steiermark.at
Homepage: http://www.mieterschutzverband.at
Beratung: Mo 14:30 – 17:00 Uhr, Mi 14:30 – 19:00 Uhr, Fr 9:00 – 11:30 Uhr

Österreichischer Haus und Grundbesitzerbund (ÖHGB) – Landesverband Steiermark
Naglergasse 50, 8010 Graz
Telefon: 0316 82 95 19
E-Mail: office@hausbesitzer.at
Homepage: http://www.hausbesitzer.at
Beratung: Mo – Do 08:00 – 13:00, Termine am Nachmittag nach Vereinbarung

Stadt Graz – Wohnungsinformationsstelle
Schillerplatz 4, 8011 Graz
Telefon: 0316 872-5450
Fax: 0316 872-5459
E-Mail: wohnungsinformationsstelle@stadt.graz.at
Homepage: http://www.graz.at/cms/ziel/356169/DE
Beratung: Mo, Di, Do, Fr 9:00-12:00 Uhr, Mi 15:00-18:00 Uhr

Stadt Graz – Schlichtungsstelle
Schillerplatz 4, 8011 Graz
Telefon: 0316 872-5424
Fax: 0316 872-5409
E-Mail: schlichtungsstelle@stadt.graz.at
Homepage: http://www.graz.at/cms/ziel/355860/DE
Beratung: Di und Fr 8:00 – 12:00 Uhr

Land Steiermark -Bauen, Wohnen und Energie
Homepage: http://www.verwaltung.steiermark.at

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Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Die Wenigen, die das System verstehen, werden dermaßen an seinen Profiten interessiert oder so abhängig von seinen Vorzügen sein, dass aus ihren Reihen niemals eine Opposition hervorgehen wird.

Die große Masse der Leute aber … wird seine Last ohne Murren tragen, vielleicht sogar ohne je Verdacht zu schöpfen, dass das System gegen sie arbeitet.
http://www.hausverwaltercheck.com

Qualitätsmanagement in der Verwaltung von Wohnungseigentum

Vermögen muß gut verwaltet werden, wenn es seinen Wert behalten soll. Das ist eigentlich eine Binsenwahrheit.

Dennoch scheint vielen Wohnungseigentümern gar nicht bewußt zu sein, wie wichtig eine gute Verwaltung ist – und wie häufig man sie nicht bekommt.

Das liegt in sehr vielen Fällen nur daran, dass viele Wohnungseigentümer zu gleichgültig sind. Was sie nicht unmittelbar betrifft, interessiert sie nicht. Dabei sind sie anteilig an der gesamten Wohnanlage beteiligt und müssen deshalb auch für die Folgen von Verwaltungsmängeln aufkommen, von denen sie unmittelbar – mit ihrer Wohnung oder ihrem Garagenstellplatz – nicht betroffen sind. Ein schlechter Zustand der Wohnanlage schmälert auch den Wert ihres Miteigentums. Und erhöht letztlich auch die Instandhaltungskosten.

Je größer eine Eigentümergemeinschaft ist, desto leichter hat es der Verwalter erfahrungsgemäß, schlechte Arbeit abzuliefern. …
Die meisten Eigentümer nehmen die Schlechtleistungen schafsgeduldig hin, solange sie nicht unmittelbar betroffen sind, und die, die sich nicht mit der Schlechtleistung des Verwalters abfinden wollen, sehen nicht ein, warum sie für die Gleichgültigen und Bequemen wertvolle Zeit und Geld aufwenden sollen, um ordentliche Verwalterleistungen ggf. auf dem Rechtsweg einzufordern.

Es ist nicht übertrieben: Man muß einfach Glück haben, einen Verwalter zu finden, der sich aus Begeisterung für seine Aufgabe engagiert und für eine hohe Qualität seiner Leistungen einsteht. Oder man muß so lange Verwalter suchen und ggf. austauschen, bis der Richtige gefunden ist. …

Ein gut eingeführtes und konsequent betriebenes Qualitätsmanagement könnte dem Verwalter helfen, die Schwachstellen seines Betriebes zu erkennen und Mängel abzustellen. Wenn aber die Kunden das nicht einfordern, wird er sich den Aufwand sparen.

Allzuoft ist nicht der Kunde König, sondern nur der Kunde, der gegenüber dem Lieferanten oder Dienstleister die Macht hat, König zu spielen“, gibt uns Prof. Querulix zu bedenken. Wir fügen hinzu: Ja, wenn er seine Macht nicht aus Bequemlichkeit ungenutzt lässt.
Glücklich, wem Vermögen mit Verstand gepaart zu eigen ist; denn er macht davon in allem, was nötig ist, den richtigen Gebrauch.
(Demokrit 460/459 v. Chr. – 371 v. Chr.)

http://www.openpr.de/news/899096/Qualitaetsmanagement-in-der-Verwaltung-von-Wohnungseigentum.html

Fenstertausch

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Gemäß der Rechtsprechung gelten Fenster als allgemeiner Teil der Liegenschaft. … Möchte ein Wohnungseigentümer die Fenster seiner Wohneinheit austauschen, etwa wegen eines besseren Schall- und Wärmeschutzes, kann das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändert werden. Ob die Veränderung das äußere Erscheinungsbild auch beeinträchtigt, kann oft nicht von vorne herein ausgeschlossen werden. Es kommt häufig vor, dass Eigentümer ohne Rücksprache mit der Hausverwaltung Fenster mit anderer Farbe oder/und anderer Flügelunterteilung auf eigene Kosten einbauen lassen. Daher sollte die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer eingeholt werden.

Die Probleme für die Hausgemeinschaft ergeben sich oft dann, wenn sich Fragen der Reparatur oder des generellen Austausches von Fenstern stellen, jedoch schon Eigentümer in Eigeninitiative Fenster ausgetauscht haben. Es handelt sich hier um Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses. … Wenn eine Reparatur nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht mehr zielführend ist, muss das neue Fenster dem Stand der Technik entsprechend getauscht werden, soll aber keine Verbesserungen (z.B. niedrigerer U-Wert, Schallschutz) aufweisen. Die Kosten für die Erhaltung der Fenster sind über das Rücklagenkonto zu begleichen.

Ein durch Eigentümer selbst veranlasster Fenstertausch behindert den nach Jahren fälligen Generalaustausch dahingehend, dass oft optisch unterschiedliche Fensterelemente in Unterteilung und Farbe und vor allem unterschiedlichen Alters eine Beschlussfassung zur Erhaltung der Liegenschaft erschweren kann. Es können von den anfallenden Fensteraustauschkosten dann jene Eigentümer nicht kostenbefreit werden, nur weil sie ohne Absprache mit den Miteigentümern oder der Hausverwaltung selbstständig Fenster auf eigene Kosten ausgetauscht haben.

Es besteht sehr oft die irrige Annahme, dass Fenster Bestandteil der Wohnung sind und sich somit mancher für den Erhalt der Fenster selbst zuständig fühlt. Nur ein abweichender Aufteilungsschlüssel (Einstimmigkeit) der Gemeinschaft kann bewirken, dass wirklich jeder Wohnungseigentümer selbst für die Kosten seiner Wohnungsfenster zuständig ist, außer es wurde bereits im Wohnungseigentumsvertrag so vereinbart. Das äußere Erscheinungsbild des Hauses muss aber trotzdem gewahrt und darf nicht beeinträchtigt werden.
Bei Nichteinhaltung steht jedem Miteigentümer der Rechtsweg zu.

http://swbnet.at/Fenstertausch-Was-tun.485.0.html

Kontrolle/Abberufung Hausverwaltung

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Wer kontrolliert die Arbeit der Hausverwaltung? Wie sollen Eigentümer zu ihrem Recht kommen, ohne gleich einen Rechtsanwalt einschalten zu müssen? Wie läuft eine Kündigung ab?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:

Jeder Miteigentümer kann die Tätigkeit der Hausverwaltung kontrollieren. Es kann z. B. gegen vorherige Terminvereinbarung in die Kontoauszüge des Kontos der Eigentümergemeinschaft Einsicht genommen werden.

Die Verwaltung ist verpflichtet, eine Kopie des Verwaltungsvertrages zur Verfügung zu stellen.

Der Wohnungseigentumsvertrag liegt im Grundbuch auf und kann gegen Ersatz der Kopierkosten besorgt werden.

Die Rechtsdurchsetzung erfolgt über Außerstreitverfahren bei Gericht (die Möglichkeit, die Schlichtungsstelle anzurufen, besteht nur hinsichtlich der Heizkosten bzw. Nutzwertfestsetzung).

Die Kündigung der Hausverwaltung kann mit einfacher Mehrheit berechnet nach den Anteilen im Grundbuch erfolgen. Dabei sind jedoch die Formerfordernisse einzuhalten. Z. B. muss jeder Miteigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung informiert werden und die Möglichkeit zur Stellungnahme haben.
Wenn die Hausverwaltung Miteigentümer ist, muss auch diese die Möglichkeit zur Abstimmung haben. Ein Miteigentümer, der unmittelbar betroffen ist oder in einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zur Verwaltung steht, hätte allerdings kein Stimmrecht (was nichts an der Verpflichtung zur Verständigung ändert).

http://www.kleinezeitung.at/s/service/ombudsmann/expertenfrage/4957079/IMMOBILIENOMBUDSMANN_Fragen-zur-Hausverwaltung

Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat das Recht, die Abberufung des Verwalters durch das Gericht zu beantragen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass eine grobe Pflichtverletzung des Verwalters vorliegt. Der Antrag auf Abberufung des Verwalters kann, muss aber nicht mit einem Antrag auf Bestellung eines neuen Verwalters durch das Gericht verbunden werden.

Als grobe Pflichtverletzung eines Verwalters gelten Verhaltensweisen, die so gewichtig sind, dass die Wahrnehmung der Interessen der Wohnungseigentümer nicht mehr gesichert erscheint (z.B. beharrliche Vernachlässigung von Instandhaltungspflichten, wodurch der Eigentümergemeinschaft ein Schaden entsteht). Gerichte stellen aber immer auf die Umstände des konkreten Einzelfalles ab. So kann sich etwa die unterlassene Offenlegung eines Naheverhältnisses des Verwalters zu einer Person, mit der ein Rechtsgeschäft abgeschlossen werden soll, je nach der Tragweite im Einzelfall noch als geringfügige oder bereits als grobe Pflichtverletzung erweisen.

Gibt das Gericht dem Antrag des Wohnungseigentümers statt, endet der Verwaltungsvertrag, sobald der Gerichtsbeschluss rechtskräftig wird. Es kommt also zu keiner rückwirkenden Beendigung des Verwaltungsvertrages.

Ein Verfahren zur Abberufung des Verwalters kann lange dauern und riskant sein. Nicht zuletzt auch wegen des Kostenrisikos sollten Sie als Wohnungseigentümer einen solchen Alleingang zur Herbeiführung eines Verwalterwechsels erst dann in Erwägung ziehen, wenn sich unter den Wohnungseigentümern keine Mehrheit zur Kündigung des Verwaltungsvertrages findet.

http://www.konsument.at/cs/Satellite?c=MagazinArtikel&cid=318896622207&d=Touch&pagename=Konsument/MagazinArtikel/Detail

Post von der Hausverwaltung

….bekamen die Eigentümer/innen der Wohnanlage in diesen Tagen. Darin wurde auf die Hausversammlung am 28.Juni 2016 aufmerksam gemacht.

Auf der Tagesordnung steht unter anderem auch die „Hausreinigungsfrage“ wegen Pensionsantritt eines Hausbesorgers.

Regelmäßige Besucher/innen von ulmgasse.at konnten schon vor rund einem Monat einen Bericht diesbezüglich lesen. Darin machten wir ja unseren designierten Bundeskanzler auf einen freien „Hausbesorger“-Posten in der Wohnanlage Ulmgasse aufmerksam.

Wir danken unserem Eigentümer, der uns vom Ausscheiden eines Hausbesorgers informierte!
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Leider entzieht es sich unserer Kenntnis, ob Werner Faymann diese einmalige Gelegenheit genützt hat. Sollte er dies nicht gemacht haben, lieber Ex-Bundeskanzler, die nächste Gelegenheit kommt erst wieder in einigen Jahren 😦

Sehr geehrte Eigentümer/innen, nehmen Sie zahlreich an der Hausversammlung am 28.Juni im Brauhaus Puntigam teil!!