Minderheit bestimmt über Mehrheit

Wie ist so etwas möglich?

Ganz einfach:
Es kommt nicht darauf an, was die Mehrheit will, sondern ob sie den Mut hat, ihre persönliche Meinung abzugeben!

Wenn eine kleine Lobbygruppe von ca. 1 % ihre Forderungen stellt und es schafft, dass 50 % ihnen folgen und der Rest von 49 % zum Großteil schweigt, geht selbstverständlich die Hausverwaltung den Weg des geringsten Widerstandes und erfüllt die Forderungen der Lobbygruppe.

Um den Irrsinn zu stoppen, darf die Mehrheit nicht länger blindlings folgen und nicht länger schweigen! Sie muss selbstständig entscheiden, den Mund aufmachen und ihre eigene Meinung klar und deutlich kundtun!

Eigentümer müssen mit gewaltigen Kosten rechnen!!

„Mit der Verglasung eines Balkons verändert sich der Parifizierungsanteil einer Wohnung. „Balkone werden bei der Parifizierung geringer bewertet als Wohnraum. Lässt sich aber ein Balkon ganzjährig nutzen, weil er durch Warmverglasung beheizbar geworden ist, so gilt er neu als vollwertige Wohnnutzfläche. Es ist deshalb ein Gutachten für eine neue Parifizierung erforderlich.“ Die braucht es unter anderem deshalb, weil sich die Berechnung der Betriebskosten ändert.

Sämtliche Miteigentümer der Anlage können sich aber mittels schriftlichem Vertrag auf eine Vereinfachung des Prozedere einigen, in der z.B. auf eine Änderung der Grundbuchseintragung verzichtet wird – was natürlich erhebliche Zusatzkosten für den stolzen Besitzer einer neuen Balkonverglasung mit sich bringen würde. Die höheren Betriebskosten muss der Eigentümer mit verglastem Balkon dann ab 1. Jänner des nächsten Betriebskostenjahres bezahlen.“

Hier lesen Sie weiter

In der Ulmgasse sind viele Balkone unrechtmäßig verbaut, diese Eigentümer sollen sich diesen Bericht gut ansehen, damit sie nicht überrascht sind, wenn hohe Kosten ins Haus stehen – noch dazu wenn dieser Verbau in anderer Farbe durchgeführt wurde!!
Meine Empfehlung: Sich mit dem Bauamt Graz in Verbindung zu setzen!
Denn nur 1 Eigentümer kann bei Gericht Klage auf Entfernung einreichen!!

Abgesehen davon, soll auch bedacht werden, dass es sozial sehr bedenklich ist, sich auf Kosten derjenigen Eigentümer, welche keinen Verbau haben, ihren größeren Wohnraum finanzieren zu lassen!!

Risiko Spielplätze

Mit der Eröffnung eines Kinderspielplatzes zur allgemeinen Benutzung habe die Eigentümergemeinschaft eine abstrakte Gefahrenquelle geschaffen. Sie sei daher gleichzeitig in der Pflicht, für die Sicherheit des Spielplatzes zu sorgen. Rechtlich sei dies eine privatrechtliche Verkehrssicherungspflicht.
…
„An die Sorgfalt für Kinderspielplätze sind nach der ständigen Rechtsprechung sehr hohe Anforderungen zu stellen!“, warnt Schnögl. … Die Europanorm EN 1176-7 enthalte Richtlinien über Häufigkeit und Umfang der Instandhaltung. Die Norm definiere auch die erforderliche Dokumentation dieser Arbeiten. „Bei Unfällen kann es bei Verletzung der Verkehrssicherheitspflicht zu Schadenersatzforderungen in ungeahntem Ausmaß kommen!“, sagt Schnögl. Kinderspielplätze sind gemeinschaftliches Eigentum, wodurch die Kosten auf alle Eigentümer umgelegt werden können.

https://ulmgasse.blog/2017/01/09/spielplaetze

In der WEG Ulmgasse sind die zwei Hausmeister der TÜV! Wo befinden sich eigentlich die „Nachweise“ bzw. Prüfprotokolle gem. ÖNORM EN 1176? Sicher im „Archiv“ der Hausverwaltung.. Lei lei!

Die/der uninteressierte WohnungseigentümerIn

Die im Regelfall jährliche Wohnungseigentümerversammlung ist manchem Miteigentümer lästig. Wer eine Wohnung als Investition erworben hat, wohnt eventuell selbst weit entfernt und ist nur an dem regelmäßigen Mieteingang interessiert. … Wieder andere vertrauen einfach darauf, dass die Hausverwaltung alles richtet.

So bleiben viele Miteigentümer der Eigentümerversammlung einfach fern in dem Glauben, dass es ihrer Mitwirkung nicht bedarf und sich die Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft auch ohne sie lösen. Selbst die Einladung zur Eigentümerversammlung und das spätere Protokoll werden nicht gelesen.

Dieses Verhalten ist leider nicht ungefährlich.

Der ganz offenbare Nachteil ist, dass man über die Entscheidungen der Gemeinschaft nicht unterrichtet ist.
…
Diese Entscheidungen bestimmen die Höhe von etwaigen Nachzahlungen und der künftigen monatlichen Hausgeldzahlungen.
Die Beschlüsse der Versammlung können sich zudem auf kostspielige Investitionen, Reparaturen und Sanierungen beziehen, die erhebliche Zahlungspflichten für den einzelnen Miteigentümer auszulösen imstande sind.
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Ebenfalls wenig verbreitet ist die Kenntnis, dass Wohnungseigentümer gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nur binnen eines Monats nach Beschlussfassung und dann auch nur im Wege einer Anfechtungsklage vorgehen können. Werden Beschlüsse, die gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung der Gemeinschaft verstoßen, nicht in dieser Frist angefochten, werden sie unanfechtbar und gelten als verbindlich, egal wie unsinnig sie auch empfunden werden mögen.

Wer demnach den Angelegenheiten der Gemeinschaft wenig Aufmerksamkeit schenkt, kann böse und vor allem teure Überraschungen erleben. Eine nachträgliche Korrektur von einmal getroffenen und unanfechtbar gewordenen Entscheidungen der Gemeinschaft ist nur schwierig herbeizuführen.

https://www.anwalt.de/rechtstipps/der-uninteressierte-wohnungseigentuemer-nachteile-und-haftungsrisiken_084031.html

Blitzschutz von SAT-Anlagen

Außenantennen können durch Blitzschlag nicht nur schuld an Geräte- und Gebäudeschäden sein, sie können auch Personenschaden, ja sogar den Tod verschulden.

Das Europäische Normeninstitut CENELEC in Brüssel hat eine Sicherheitsvorschrift geschaffen, die durch das Österreichische Elektrotechnikgesetz rechtskräftig ist. Wer gegen diese Vorschrift verstößt, ob Hersteller oder Konsument, wird mit einer Strafe bis zu EUR 25.500,- bedroht.

Nach dieser Vorschrift (ÖVE EN 50083) ist jede Außenantenne, sofern sie nicht mindestens 2 m von der Dachkante entfernt ist und höchstens 1,5 m vom Gebäude herausragt, vorschriftsmäßig zu erden.

Der metallische Mast oder der Parabolspiegel mit Verankerung sind entweder an eine bestehende Blitzschutzanlage anzuschließen, oder mit einem Erdsystem zu verbinden.

http://www.elektroinnung-wien.at/files/k-ke-antennen.pdf
Bei der Begehung am 20. Mai d. J. wurde festgestellt, dass der Blitzschutz der SAT-Schüsseln unterschiedlich ausgeführt wurde, sodass eine Kontrolle derselben von der Hausverwaltung zugesagt wurde…

Wohnungseigentum: Fluch oder Segen?

Wer sich eine Wohnung kauft, rechnet mit geringeren laufenden Kosten. Doch mit dem Eigentum sind viele Herausforderungen verbunden, die unter Umständen teuer werden können.

Irreführend ist schon allein der Begriff Wohnungseigentum. Denn es handelt sich dabei nicht um Eigentum an einer Wohnung, sondern um ein ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht an einer bestimmten Wohnung verbunden mit einem Miteigentumsanteil an der Liegenschaft.

Mit dem Kauf einer Wohnung tritt man einer Haftungs- und Gefahrengemeinschaft bei – mit allen Konsequenzen. …
„Ich rate Wohnungskäufern, sich vor Vertragsabschluss über bestehenden Dienstbarkeiten, laufenden Darlehen und bestehenden Forderungen an die Eigentümergemeinschaft zu informieren“, sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
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Teuer wird es, wenn ein Miteigentümer seine laufenden Zahlungen nicht mehr leisten kann. In diesem Fall müssen die restlichen Eigentümer einspringen. „Die Verwaltung wird ein Vorzugspfandrecht im Grundbuch anmerken und die aushaftenden Gelder einklagen“, sagt Räth. In der Regel kommt das Geld auf diese Weise zurück, doch es kann dauern und in der Zwischenzeit werden die Eigentümer zur Kasse gebeten.

Anders schaut es aus, wenn Gemeindeabgaben nicht gezahlt werden. Bekommt in Wien die MA 6, die Grundsteuer, Wasser- und Abwasserabgaben einhebt, ihre Gebühren nicht, müssen die Miteigentümer solidarisch haften.

„Das Teuflische an diesem Fall ist, dass zwar jeder Dienstleister sein aushaftendes Honorar einklagen muss. Die MA 6 kann aber einen sogenannten vollstreckbaren Rückstandsausweis einbringen. Das bedeutet, dass einer der Wohnungseigentümer für die Gesamtschuld herangezogen wird, indem sein Gehalt exekutiert wird“, sagt Räth. „Der Betroffene muss dann selbst aktiv werden, um sich einen Teil des Geldes von dem anderen Miteigentümer zurückzuholen.“ Fälle wie diese gibt es immer noch, sie sind aber seltener geworden.
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In der eigenen Wohnung kann man tun und lassen, was man will – diese Meinung ist weit verbreitet. „Tragende Mauern einreißen, den Balkon verbauen, eine Markise oder ein Sonnensegel installieren – bei all diesen Maßnahmen muss ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft eingeholt werden“, sagt Karin Sammer, Expertin des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Wird das verabsäumt, kann jeder Miteigentümer eine Eigentumsfreiheitsklage gegen den Betroffenen einbringen. Sammer: Geht die Klage durch, wird der Betroffene gezwungen, den Umbau rückgängig zu machen.“
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Ziehen bauliche Maßnahmen Schäden nach sich, zum Beispiel einen Wasserschaden nach einer in Eigenregie errichteten Terrasse, wird sich der Geschädigte an die Eigentümergemeinschaft wenden. Diese muss die Kosten für die Reparatur tragen, wird aber versuchen, sich diese vom Verschulder zurückholen. Dazu muss das Verschulden des Betroffenen aber nachgewiesen werden. Das ist vor allem dann schwierig, wenn zum Beispiel der Vorbesitzer ein Badezimmer eingebaut hat und dieses nicht richtig abgedichtet wurde.

„Generell rate ich, dass Wohnungsbesitzer darauf schauen, dass im Haus eine Gemeinschaft entsteht“, empfiehlt Räth. Dies ist nicht immer leicht. Die Entscheidungsfähigkeit ist vor allem bei großen Liegenschaften mit einer Vielzahl von unterschiedlichen Interessen beschränkt. Ein Beispiel: Alle Miteigentümer transportieren ausrangierte Möbel zum Recyclinghof. Nur ein Eigentümer stellt seinen Hausrat im Hof ab. Nachweisen kann man ihm das aber nicht. Die Folge ist, dass der Hausrat auf Kosten der Allgemeinheit abtransportiert werden muss, was zu Missstimmung im Haus führt.

http://m.kurier.at/immo/service/gefangen-in-der-haftungsgemeinschaft/63.161.754Ob eine Eigentümergemeinschaft ein Fluch oder Segen ist, hängt wohl auch sehr von der Hausverwaltung ab: von deren technischen, betriebswirtschaftlichen und sozialen Kompetenzen…

Erhaltungsarbeiten

Die Pflicht, Erhaltungsarbeiten durchzuführen, trifft im Wohnungseigentum sowohl den einzelnen Wohnungsbesitzer als auch die Gemeinschaft. Die Abgrenzung zwischen allgemeinen Teilen einer Liegenschaft und einzelnen Eigentumsobjekte sorgt immer wieder für Probleme.
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Wurde im Wohnungseigentumsvertrag nichts diesbezüglich vereinbart, dann gelten die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Erhaltungsarbeiten an der Außenhaut des Gebäudes sind ebenso Sache der Gemeinschaft wie ein ernster Schaden des Hauses, der die Bausubstanz gefährdet. Schäden, die sich eindeutig im Eigentumsobjekt befinden, sind hingegen Sache des Wohnungsbesitzers.
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Wurde hingegen im Wohnungseigentums-Vertrag die Erhaltung auf die Wohnungseigentümer übertragen, dann gilt das auch“, sagt Simone Maier-Hülle, Partnerin der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei NMH2. Es kann zum Beispiel einstimmig, schriftlich vereinbart werden, dass die Wohnungseigentümer ihre Außenfenster, die zur Außenhaut des Gebäudes zählen und eigentlich von der Gemeinschaft getragen werden müssen, selbst erhalten. „Die Vereinbarung kann im Grundbuch angemerkt werden und bindet auch Rechtsnachfolger“, sagt Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft.
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Grenzfälle im Bereich der Erhaltungsarbeiten sind Balkone und Terrassen. Sie gehören zum Wohnungseigentums-Objekt, sind aber gleichzeitig Teil der Außenhaut des Gebäudes. Bei der Beurteilung, wer die Sanierung finanzieren muss, kommt es darauf an, ob durch die Erhaltungsmaßnahme jener Teil saniert wird, der zum Schutz der Haussubstanz beiträgt. Handelt es sich lediglich um gesprungene Fliesen oder wünscht sich der Wohnungsbesitzer einen neuen Bodenbelag, dann wird er selbst dafür aufkommen müssen. „Sind aber die Bodenplatten undicht, tritt ein Wasserschaden auf oder ist das Geländer durchgerostet, dann wird wohl ein ernster Schaden des Hauses vorliegen“, nennt Sammer einige Beispiele. Dann muss die Wohnungseigentümergemeinschaft den Schaden beheben und den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.
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Oft kann ein Verschulden der Bewohner nicht ausgeschlossen werden, dann muss ein Sachverständiger beigezogen werden. „Wird ein Verschulden der Bewohner nachgewiesen, kann die Gemeinschaft Regressforderungen an den betreffenden Eigentümer stellen“, sagt Maier-Hülle.

Dass ausreichend Rücklagen für Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung stehen, dafür hat der Hausverwalter zu sorgen. Die Entscheidung liegt aber bei der Eigentümergemeinschaft, sie kann die Höhe der Rücklage mit einfacher Mehrheit abändern.
Auch wenn es kostspielig für die Miteigentümer ist, laufend Erhaltungsmaßnahmen im Haus mitzufinanzieren, so ist es doch wichtig. Wird darauf verzichtet, verliert das Haus an Wert.


http://kurier.at/wirtschaft/immobiz/streitthema-erhaltungsarbeiten/142.882.752

Erhaltungspflicht des Wohnungseigentümers

(§ 16 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz)
Der Wohnungseigentümer hat das Wohnungseigentumsobjekt und die dafür bestimmten Einrichtungen insbesondere Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- und sanitäre Anlagen auf seine Kosten so zu warten und in Stand zu halten, dass den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst.
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In den Wohnungseigentumsobjekten ist die Hausgemeinschaft (Hausverwaltung) nur zur Behebung ernster Schäden des Hauses verpflichtet. (Risse im Mauerwerk auf Grund statischer Mängel, Gefahr für Leben auf Grund mangelhafter elektrischer Leitungen in der Wohnung).
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Balkontüren, Fenster, Jalousien und Rollos:
Fenster und Türen sind vom Wohnungseigentümer einstellen zu lassen, Scharniere regelmäßig zu schmieren. … Gummidichtungen sind mit entsprechenden Mitteln (Autopflegemittel) einzulassen. Das Gleiche gilt für Jalousien und Rollos. Dafür sind fettfreie Schmiermittel zu verwenden.

Heizungsanlage:
Warten Sie die Heizkörperventile. Außerhalb der Heizperiode sind diese zu öffnen um das Steckenbleiben zu verhindern. Bei Beginn der Heizperiode lassen sich Ventile oft nicht mehr öffnen und müssen getauscht werden. Bei Thermostatventilen kann der Schiebezapfen hängen bleiben, somit bleibt der Heizkörper kalt.

Elektroinstallationen:
Der Prüfknopf bei den Fehlerstromschutzschaltern ist einmal monatlich zu betätigen. Ansonsten könnte dieser im Anlassfall hängen blieben und zu Personenschäden führen. …

Sat-Anlagen:
Dürfen nur nach Zustimmung aller Wohnungseigentümer an allgemeinen Teilen der Liegenschaft installiert werden. Möglicherweise ist auch die Zustimmung der Baubehörde erforderlich. Eine solche Anlage ist an die bestehende Blitzschutzanlage fachgerecht anzuschließen.

Wohnungssprechstelle:
Diese ist bei einem eventuellem Defekt vom Wohnungseigentümer selbst reparieren oder tauschen zu lassen.

Druckschläuche:
Waschmaschinen und Geschirrspüler auch WC-Panzerschläuche sind von einer Fachfirma regelmäßig prüfen zu lassen.
Badewannen/Duschtassen sowie Anschlussfugen/Silikonfugen sind regelmäßig auf Dichtheit zu prüfen und bei Bedarf zu erneuern.

Wohnungs- und Postkastenzylinder:
Diese sind bei Defekt auf eigene Kosten zu tauschen. Die Wartung soll mittels eines Multisprays erfolgen.

Abwesenheit:
Bei längerer Abwesenheit ist die Wohnungsabsperrung für die Wasserzufuhr abzudrehen. Sollte dies nicht erfolgen kann bei einem Rohrbruch die Versicherung Regressansprüche an den Wohnungseigentümer stellen.

http://www.arenaimmobilien.at/insider-tipps-single/article/erhaltungspflicht-des-wohnungseigentuemers.html

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Einige Beispiele

Von Bedeutung ist die Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum in der Praxis insbesondere dann, wenn es um die Verteilung der Kosten in der Gemeinschaft geht.
…
1. Der Balkon
… Während der Balkoninnenraum einschließlich des Innenanstrichs der Brüstung, der Bodenbelag und das Mörtelbett zum Sondereigentum gehören, sind die Balkondecke, der Brüstungsbelag und die Balkonaußenwände dem Gemeinschaftseigentum zugehörig.

2. Garten / Terasse / Dachterasse
Sowohl ein Garten bzw. Teile des Gartens, als auch eine Terrasse zählen grundsätzlich nicht zum Sondereigentum. Hier besteht lediglich die Möglichkeit, ein Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung zu vereinbaren.
…
4. Garage / Garagenstellplatz
Grundsätzlich können auch Garagen bzw. Garagenstellplätze Sondereigentum gehören, wenn es sich um abgeschlossene Räume oder um – durch dauerhafte Markierungen abgegrenzte – Flächen handelt. Darüber hinaus bedarf es jedoch einer entsprechenden Vereinbarung und der Eintragung im Grundbuch.*

5. Heizung
Die gemeinschaftliche Heizungsanlage steht in der Regel im Gemeinschaftseigentum.
Dazu zählen insbesondere der Heizraum selbst sowie Brenner, Kessel, Öltank und die entsprechenden Ventile.
Auch der Schornstein gehört zum Gemeinschaftseigentum.
Die entsprechenden Messgeräte, welche der Kostenverteilung der Heizkosten dienen, sind auch dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Dies gilt im Übrigen auch dann, wenn sie sich innerhalb einer Sondereigentumseinheit befinden.
…
6. Konstruktive bzw. tragende Elemente
Konstruktive Elemente, insbesondere Böden (Estrich), Decken und alle tragenden Wände gehören regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt insbesondere auch dann wenn sich diese in Räumlichkeiten befinden, die zum Sondereigentum gehören.
…
So ist im Hinblick auf den Boden bzw. Estrich festzuhalten, dass zwar grundsätzlich jedwede Böden zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die jeweiligen Bodenbeläge gehören jedoch nicht zwingend dazu.
Bodenbeläge (Fliesen, Laminat, oder Parkett) gehören zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.
Gleiches gilt auch für die Decken. So stellen die bloßen Deckenverkleidungen (wie Putz oder Tapeten) kein Gemeinschafts- sondern vielmehr Sondereigentum dar.
Des Weiteren gehören auch die nicht tragenden Wände, welche sich innerhalb der jeweiligen Eigentumseinheiten befinden, zum Sonder- und nicht zum Gemeinschaftseigentum.

7. Sanitäre Anlagen
Mehreren Wohnungen dienende Abwasserhebeanlagen und Absperrventile gehören zum Gemeinschaftseigentum.
Die Badezimmereinrichtungen einschließlich der Wasserhähne gehören hingegen zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.
Der Wasserkostenverteilung dienende Messgeräte gehören gleichfalls zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn sie sich innerhalb einer Wohnung befinden.

8. Sat-Anlagen
Allen Wohnungseigentümern dienende Sat-Anlagen bzw. entsprechende Sat-Antennen gehören zum Gemeinschaftseigentum.
…
9. Versorgungsleitungen und Kanalisation
Versorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom gehören nur teilweise zum Sondereigentum. So werden diese nur bis zu ihrem Eintritt in die zum Sondereigentum gehörigen Räumlichkeiten oder bis zur entsprechenden Abzweigung zum Sondereigentum gezählt. Alle darüber hinaus bestehenden Versorgungsleitungen sind dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.
Dies gilt insbesondere auch für die Kanalisation. Diese ist gänzlich dem Gemeinschaftseigentum zugehörig.

10. Wohnungseingangstür
Ähnlich wie bei den Fenstern einer Eigentumseinheit, gehört auch bei der Wohnungseingangstür nur der innere Bereich zum Sondereigentum.
Dieser kann demnach nach Wahl des Wohnungseigentümers verändert werden. Der äußere Bereich der Türe gilt hingegen als Bestandteil des Treppenhauses und gehört mithin zum Eigentum der Gemeinschaft.
Auf das äußere Erscheinungsbild des Treppenhauses muss daher Rücksicht genommen werden. Individuelle Veränderungen seitens der Sondereigentümer dürfen daher nicht ohne Zustimmung vorgenommen werden.
Die Haupt-Eingangstür des gesamten Gebäudes gehört grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum.

http://www.anwalt.de/rechtstipps/sondereigentum-oder-gemeinschaftseigentum-einige-beispiele_078219.html

* siehe Wohnrechtsnovelle 2015
https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2014_I_100/BGBLA_2014_I_100.pdf

Was dürfen die Nachbarn?

Eine ganz klare Definition von Lärm gibt es nicht, stattdessen ist im Mietgesetz von „Zumutbarkeit“ die Rede. Zunächst sind natürlich die Tageszeiten wichtig: Von 22:00 Uhr abends bis 6:00 Uhr morgens gilt die Nachtruhe, mitunter können in der Hausordnung auch Wochenend-Ruhezeiten vereinbart sein. Zu dieser Zeit sind Geräusche in der Wohnung auf Zimmerlautstärke zu halten. … „Während des Tages kann es auch mal über die Zimmerlautstärke gehen, aber natürlich nicht die ganze Zeit – …“
…
„Es geht nicht um das subjektive Empfinden eines Nachbarn – und daraus entzünden sich meistens die Streitigkeiten“, erläutert Dr. Freilinger. „Es geht darum, ob es auch objektiv störend ist – würden es alle als störend betrachten? Gibt es eine Überschreitung von Toleranzgrenzen?“
…
„Solange nicht im Mietvertrag oder durch die Hausordnung vereinbart ist, dass man nicht musizieren darf, darf man“, so Dr. Freilinger. Das muss allerdings in einem zeitlichen Rahmen passieren, der mit etwa zwei Stunden pro Tag festgesetzt ist – abhängig auch davon, ob man Berufsmusiker ist und üben muss oder „nur“ als Hobby musiziert. Wichtig ist dabei aber auch wieder die Lautstärke: …
…
Kinderlärm ist zunächst mal ein normales Haushaltsgeräusch. …Wenn allerdings die Kinder besonders aktiv sind und die Geräusche den ganzen Tag lang anhalten, muss man das als Nachbar nicht akzeptieren.
…
In der Wohnung darf man prinzipiell feiern, im allgemeinen Garten beispielsweise ist aber eine Genehmigung der Hausverwaltung nötig. Um Problemen wegen etwaigem Partylärm vorzubeugen, rät Dr. Freilinger, die Nachbarn vorab zu informieren und sogar zur Feier einzuladen.
..
Wie bei allem kommt es auch [bei Kochgerüchen] auf das Maß an. „Wenn der Nachbar gerne scharf und würzig kocht und ich den Duft mal eine halbe Stunde lang hinnehmen muss, wird das tolerabel sein“, führt Dr. Feilinger aus. „Wenn er aber den ganzen Tag kocht und ich 10-12 Stunden am Tag die Geruchsbelästigung habe, dann kann ich etwas dagegen unternehmen.“
…
„In meiner Wohnung darf ich grundsätzlich rauchen„, sagt Dr. Feilinger. Im Gang und im Stiegenhaus greifen Vorschriften aus der Hausordnung, die das meistens untersagt. „Am Balkon darf ich dann rauchen, wenn ich den Nachbarn nicht übermäßig belästige. Wenn ich Kettenraucher bin, stundenlang am Balkon qualme und nebenan sitzt eine Familie mit Kindern, zu denen das herüberzieht, dann kann das problematisch werden.“
..
„Grundsätzlich sollte man denjenigen mal darauf ansprechen„, ist Dr. Feilingers erster Ratschlag. Wenn das nichts hilft, sollte man die Hausverwaltung oder den Hausbesorger einbeziehen und anschreiben. Auch eine dritte Instanz kann helfen – wie der Mieterschutzverband..
…
Oft helfen kleine praktische Arrangements. Man kann zum Beispiel Zeiten vereinbaren, zu denen man Klavier üben kann, wenn der Nachbar z.B. ohnehin nicht zuhause ist. Bei Musik und Fernsehen helfen ab einer gewissen Uhrzeit Kopfhörer. Vor allem bei hellhörigen Wohnungen können solche Vereinbarungen helfen.
…
Man sollte allerdings keine Gegenreaktionen starten – also nicht selber auch das Radio laut aufdrehen, klopfen oder den anderen absichtlich ärgern. „Das wäre kontraproduktiv“, warnt Dr. Feilinger. „Das schaukelt sich auf und führt meist zu keinem Ergebnis, sondern zu einem Streit, und der kann sogar vor Gericht enden“.
…
„Wenn das alles nicht hilft, kann man den Nachbarn auch mit einer Besitzstörungsklage belangen – eine Lärmerregung kann auch eine Besitzstörung sein“, erklärt Dr. Feilinger. … Diese Klage kann man allerdings nur 30 Tage nach Kenntnis des Störers und der Störung einbringen.

Außerdem kann der Mieter von seinem Vermieter Abhilfe verlangen. Wenn die nicht geschaffen wird, kann eine Mietminderung erfolgen: …

http://www.gmx.at/magazine/geld-karriere/duerfen-nachbarn-30537788In unserer Wohnanlage ist neben der im Glaskasten beim Hauseingang ausgehängten Hausordnung auch die Grazer Immissionsschutzverordnung – ISVO einzuhalten:

§ 1 – Lärmerzeugende Arbeiten
Während der Zeit von 19 bis 7 Uhr, samstags auch von 12 bis 15 Uhr, sowie an Sonn- und Feiertagen sind – alle im Hauswesen anfallenden lärmerzeugenden Arbeiten in Gärten, Höfen und Gebäuden sowie – lärmerzeugende Gartenarbeiten, mit Ausnahme solcher auf Grünanlagen, die öffentlichen Zwecken dienen, verboten.

§ 4 – Strafbestimmungen
Die Nichtbefolgung dieser Verordnung bildet eine Verwaltungsübertretung und wird gemäß § 42 Abs. 1 des Statutes der Landeshauptstadt Graz mit Geldstrafe bis zu 218 Euro oder im Falle der Uneinbringlichkeit mit Arrest bis zu zwei Wochen bestraft.
http://www.graz.at/cms/beitrag/10081989/1580820

Blumengirlanden für Wildpinkler in …

Ertappt: Mit Blumengirlanden und peinlichen Facebook-Fotos geht die Polizei in der indischen Großstadt Hyderabad gegen Wildpinkler vor. Erwischt die Polizei einen Mann beim Pinkeln auf offener Straße, bekommt er einen Blumenkranz um den Hals und Fotos davon werden veröffentlicht.

„Sie schämen sich und versprechen, es nie wieder zu machen“, sagte der Erfinder der Aktion, der zugleich Verkehrspolizist ist. Seit vergangenem Donnerstag seien bereits 60 solcher Wildpinkler-Fotos gemacht worden, fügte er hinzu. „Das ist bürgerfreundliche Polizeiarbeit und auch effektiv.“

Wie indische Medien berichteten, stärkte die Kampagne das öffentliche Bewusstsein für Sauberkeit und persönliche Hygiene, aber auch die Forderung nach dem Bau von mehr öffentlichen Toiletten.

http://rtlnext.rtl.de/cms/aktion-in-indien-gegen-wildpinkeln-polizei-sensibilisiert-maenner-2748943.html

Steiermärkisches Landes-Sicherheitsgesetz
§ 2
(1) Wer den öffentlichen Anstand verletzt, begeht eine Verwaltungsübertretung.
(2) Den öffentlichen Anstand verletzt, wer ein Verhalten setzt, das mit den allgemeinen Grundsätzen der Schicklichkeit nicht im Einklang steht und das einen groben Verstoß gegen die in der Öffentlichkeit zu beachtenden Pflichten darstellt …
§ 4
(1) … mit Geldstrafe bis zu 2000 Euro zu bestrafen.
Und was hilft nun wirklich gegen die Wildpinkler?

Handhabung von Feuerlöschern

Auf jedem Feuerlöscher ist eine Kurzbedienungsanleitung und die Brandklasse, für welche dieser eingesetzt werden kann abgebildet.

1.Feuerlöscher aus Halterung nehmen und zum Brandort gehen.

2.Einschlag-Sicherung entfernen.

3.
•Schlagknopf mit kurzem festen Schlag einschlagen oder vorhandenen Hebel ziehen oder drücken (je nach Ausführung)
•dabei nicht die Pistole der Auswurfvorrichtung betätigen
•erst am Brandherd wird die Pistole der Auswurfvorrichtung auf den Brandherd gerichtet und betätigt
•in leicht gebückter Haltung wird das Feuer bekämpft

Bei der Bekämpfung von Bränden brennbarer Flüssigkeiten ist darauf zu achten, dass die Löschmittelauswurfvorrichtung nicht zu dicht und nicht direkt in die Flüssigkeit gehalten wird. Es besteht die Gefahr, dass die brennende Flüssigkeit herausgeschleudert wird und es zur Brandausbreitung und Verletzungsgefahr kommt. Nur die Löschmittelwolke löscht das Feuer, nicht der Druck mit dem das Löschmittel aufgebracht wird.

Einsatzgrundsätze beim Gebrauch von Feuerlöschern:
o Brand in Windrichtung löschen!
o Flächenbrände von vorn beginnend ablöschen!
o Tropf- und Fließbrände von oben nach unten löschen!
o Wandbrände von unten nach oben löschen!
o Ausreichend Feuerlöscher gleichzeitig einsetzen, nicht nacheinander!
o Rückzündung beachten!

http://www.feuerwehr-neudorf.at/sicherheitstips3/handhabung-von-feuerloescher

Legionellen: Abzocke, Hysterie oder ernsthafte Bedrohung?

Legionellen sind Bakterien, die in fast allen Gewässerarten – auch im Grundwasser – vorkommen können. Daher können sie sich auch in dem von den Wasserwerken gelieferten Trinkwasser in sehr geringer Konzentration befinden.

Man infiziert sich, indem man – beispielsweise beim Duschen – den Sprühnebel legionellenbelasteten Wassers einatmet.

Legionelleninfektionen können beim Menschen das Pontiac–Fieber und die unter Umständen tödlich verlaufende Legionärskrankheit (Legionellose) hervorrufen.

Legionellen vermehren sich vor allem in Wasser mit Temperaturen zwischen 30 und 45 Grad. Eine sichere und mit steigenden Temperaturen zunehmend raschere Abtötung findet knapp oberhalb von 60 Grad statt.

Neben der Temperatur begünstigt vor allem stehendes Wasser die Vermehrung der Bakterien. Am höchsten belastet ist immer das Wasser, das auf den letzten Metern vor der Zapfstelle in der Leitung steht. Man kann das Risiko senken, indem man vorsichtig die ersten Liter ablaufen lässt, insbesondere nach längerer Abwesenheit. Risikopotenzial haben auch überdimensionierte Warmwasserspeicher, in denen das Wasser zu lange steht.

Damit sich warmes Wasser bis zum Wasserhahn nicht schon in der Leitung soweit abkühlt, dass ein problematischer Temperaturbereich erreicht wird, empfehlen die Experten die nachträgliche Wärmedämmung der Leitungen und Armaturen. Für Wasserleitungen, in denen sich Stagnationswasser bilden kann, empfiehlt sich ein Rück- oder Umbau.
http://www.zuhause.de/legionellen-im-leitungswasser-vorbeugung-kontrolle-und-bekaempfung/id_70243628/index

Das Wachstum von Legionellen kann auch in Kaltwasserleitungen auftreten, wenn diese zum Beispiel zu nah an Warmwasserleitungen ohne Isolierung verlegt wurden oder durch Heizungsrohre erwärmt werden.

Duschköpfe, Armaturen und deren Perlatoren müssen sauber und kalkfrei gehalten werden, um eine Keimbesiedlung zu verhindern. Aus diesem Grund sollte auch der Duschschlauch regelmäßig heiß ausgespült werden.
http://www.info-legionellen.de
Hausbesitzer und Eigentümergemeinschaften [sollten] ihre Verwalter “unbedingt darauf hinweisen, vor der Probenentnahme in einer Wohnung den Wasserhahn für ein paar Minuten aufzudrehen.” Denn nach der Verordnung müssen die Prüfer lediglich einen Liter Wasser vor der Probe aus dem Hahn laufen lassen. “Das reicht nicht, um Keimansiedlungen in länger stehendem Wasser auszuschwemmen”. … Denn bei einem positiven Keimbefund sind umfangreichere und kostspielige Analysen erforderlich.
http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article139685071/Legionellen-Hysterie-kostet-Mieter-Millionen.html

weitere Informationen unter:
http://www.landkreis-fuerth.de/fileadmin/redakteure/ABT5/Umwelthygiene/Merkblatt_Legionellenprophylaxe.pdf
http://www.biomasseverband.at/veranstaltungen-und-bildung/tagungen-und-vortraege/19-oesterreichischer-biomassetag/?eID=dam_frontend_push&docID=3967
https://www.amazon.de/Legionellenfilter-Sicherheits-LOG6-Massagedüse-verstellbar/dp/B00HF78D1O

Sondereigentum – Gemeinschaftseigentum

Das Grundbuch ist ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden.

Die Teilungserklärung beinhaltet den Aufteilungsplan (wie die Wohnanlage aufgeteilt ist) und die Gemeinschaftsordnung.

Als Sondereigentum der Wohnung wird angeführt, was dem/der EigentümerIn ganz alleine gehört wie z. B. Loggien, nichttragende Wände, Sanitäreinrichtungen, Heizkörper, Kellerabteile usw.

Das Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht beinhaltet z. B. Grundstücke, Außenwände und Fassaden, Treppenhaus, Gemeinschaftskeller, Gemeinschaftswaschküche, Dächer usw.

In der Regel begründet man Wohnungseigentum … durch eine schriftliche Vereinbarung der MiteigentümerInnen, dem so genannten Wohnungseigentumsvertrag, der beim zuständigen Grundbuchsgericht zu verbüchern ist.
….
Voraussetzungen sind eine Nutzwertberechnung (Parifizierung) und das Bestehen einer selbstständig abgeschlossenen Wohnung.

Gegenstand des Wohnungseigentums können Wohnungen, Geschäftsräume, Garagen, sonstige selbstständige Räumlichkeiten sowie Kfz-Abstellplätze (wohnungseigentumstaugliche Objekte) sein.

Gegenstand des Zubehör-Wohnungseigentums (das ist das mit dem Wohnungseigentum am „Hauptobjekt“ verbundene Recht, ein Zubehörobjekt ausschließlich zu nutzen) können Keller– und Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze sein.

Aufgrund der Wohnrechtsnovelle 2015 wird nun klargestellt, dass durch die Eintragung des „Hauptobjekts“ (z. B. Wohnung) im Grundbuch auch dessen Zubehör miterfasst ist… Voraussetzung ist allerdings, dass aus den der Eintragung zugrunde liegenden Urkunden ersichtlich ist, dass das Zubehörobjekt (z. B. Kellerabteil) dem jeweiligen Hauptobjekt (z. B. Wohnung) zugeordnet ist.
…
Die vorab genannte Regelung gilt auch für solche Eintragungen bzw. Übertragungen, die in der Vergangenheit (also vor dem 1. Jänner 2015) stattgefunden haben.
…
Zusätzlich ist künftig die Zustimmung der übrigen WohnungseigentümerInnen bei der Übertragung eines Zubehörobjekts von einem/r WohnungseigentümerIn auf eine/m andere/n WohnungseigentümerIn nicht mehr erforderlich.
…
Seit In-Kraft-Treten des Wohnungseigentumsgesetzes mit 1. Juli 2002 muss bei Neubegründung von Wohnungseigentum zwingend an allen wohnungseigentumstauglichen Objekten einer Liegenschaft gleichzeitig Wohnungseigentum begründet werden.

https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/21/Seite.2101356.html
http://www.privatimmobilien.at/kostenfalle-immobilien

Mischhäuser: Eigentümer und Mieter unter einem Dach

Grundsätzlich könnte man jedes Mehrparteienhaus, in dem sowohl Mieter als auch Eigentümer leben, als Mischhaus bezeichnen. Eine solche Konstellation kommt häufig vor, denn viele Eigentümer vermieten ihre Wohnung, statt sie selbst zu nützen. Auch das Miet-Kauf-Modell im gemeinnützigen Wohnbau bringt Hybride hervor.

Aus rechtlicher Sicht gibt es eine klare Definition: Wenn in einem Gebäude nur an einigen Objekten Wohnungseigentum begründet ist und gleichzeitig schlichtes Miteigentum (ein ideeller Anteil an der Liegenschaft, dem kein konkretes Objekt zugeordnet ist) besteht, spricht man von einem Mischhaus. … Seit dem Jahr 2002 ist das nicht mehr möglich – wird Wohnungseigentum begründet, muss gleich das ganze Haus parifiziert werden.
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Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, kann er den Verwalter (mit einem gesonderten Vertrag) mit der Vertretung beauftragen. Dieser kümmert sich dann um die Mietzinsvorschreibung und ist die erste Ansprechperson für den Mieter.
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Auch unterschiedliche Interessen können zu Problemen führen. „Ein Eigentümer wird die allgemeinen Teile möglicherweise sorgsamer behandeln, weil er an der Behebung von Schäden mitzahlen muss. Vielen Mietern ist es egal, wenn sie einen Kratzer an der Wand im Stiegenhaus machen“, sagt der niederösterreichische Hausverwalter Georg Edlauer. „Eigentümer, die ihre Wohnung selbst nützen, möchten ein gemütliches Zuhause haben. Sie wollen, dass das Haus in einem tadellosen Zustand ist. Wer aber seine Wohnung vermietet und damit möglichst viel Geld verdienen will, hat kein Interesse daran, dass wegen jedem Kratzer das Stiegenhaus neu ausgemalt oder eine teure thermische Sanierung gemacht wird.“
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Wenn ein Mieter durch sein Verhalten andere Bewohner stört, haben diese nur wenige rechtliche Möglichkeiten, denn sie stehen in keinem direkten Vertragsverhältnis zu ihm. „Einzelne Wohnungseigentümer können im Falle von Lärm oder sonstigen unmittelbaren Beeinträchtigungen eine Unterlassungsklage beim Bezirksgericht einbringen. Kündigen kann den Störenfried aber nur dessen Vermieter“, sagt Rechtsanwältin Sandra Cejpek. Wohnt der Vermieter nicht selbst auch im Haus, ist er von den Störungen nicht unmittelbar betroffen – und die Motivation, etwas zu unternehmen ist oft gering. Außerdem sind manchen die regelmäßigen Mieteinnahmen wichtiger als eine gutes Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern.

Wer seine Immobilie vermietet, muss allerdings dafür sorgen, dass dadurch für die anderen Bewohner keine Nachteile entstehen. „Unternimmt ein Wohnungseigentümer trotz Aufforderung der Eigentümergemeinschaft nichts gegen seinen beharrlich störenden Mieter – etwa mit einer Abmahnung oder einer gerichtliche Aufkündigung –, kann das unter Umständen sogar dazu führen, dass dieser Eigentümer durch eine entsprechende Klage aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen und seine Wohnung versteigert wird“, erklärt Cejpek. Eine solche Ausschlussklage hat aber nur in Extremfällen Aussicht auf Erfolg.
http://m.kurier.at/immo/service/mieter-und-eigentuemer-unter-einem-dach/106.925.241

Balkonverglasungen sind in Mode

Allerdings sind viele der im Land vorhandenen Balkonverglasungen eigentlich illegal angebracht, wie Harry Preisl weiß. Der Geschäftsführer der Cura Hausverwaltung, Dornbirn, verweist darauf, dass sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch die Baubehörde einer solchen baulichen Veränderung zustimmen muss.

„Es gibt Kaufverträge, in denen sich die Miteigentümer gegenseitig das Recht einräumen, Balkon oder Terrasse zu verglasen. Steht dieser Passus nicht im Kaufvertrag, so muss die schriftliche Zustimmung sämtlicher Miteigentümer eingeholt werden. Wenn auch nur eine Unterschrift fehlt, wird die Baubehörde den Akt gar nicht bearbeiten“, so Harry Preisl. Dann bleibt dem Bauwilligen nur der Gang zum Gericht.
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Denn mit der Verglasung eines Balkons verändert sich der Parifizierungsanteil einer Wohnung. „Balkone werden bei der Parifizierung geringer bewertet als Wohnraum. Lässt sich aber ein Balkon ganzjährig nutzen, weil er durch Warmverglasung beheizbar geworden ist, so gilt er neu als vollwertige Wohnnutzfläche. Es ist deshalb ein Gutachten für eine neue Parifizierung erforderlich.“ Die braucht es unter anderem deshalb, weil sich die Berechnung der Betriebskosten ändert.
Sämtliche Miteigentümer der Anlage können sich aber mittels schriftlichem Vertrag auf eine Vereinfachung des Prozedere einigen, in der z.B. auf eine Änderung der Grundbuchseintragung verzichtet wird – was natürlich erhebliche Zusatzkosten für den stolzen Besitzer einer neuen Balkonverglasung mit sich bringen würde. Die höheren Betriebskosten muss der Eigentümer mit verglastem Balkon dann ab 1. Jänner des nächsten Betriebskostenjahres bezahlen. Ein guter Hausverwalter ist auch in solchen Fragen sattelfest.
http://www.vol.at/balkonverglasungen-gehoeren-genehmigt/news-20101202-05312965
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Im Zuge des Zustimmung sollte vereinbart und klargestellt werden, dass der änderungswillige Wohnungseigentümer eine Neufestsetzung der Nutzwerte zu veranlassen und die damit verbundenen Kosten alleine zu tragen hat. Werden mit einer baulichen Änderung allgemeine Gebäudeteile geschaffen, die es davor noch nicht gab, sollte im Zuge der Zustimmung auch eine einvernehmliche Regelung über eine abweichende Erhaltungspflicht für diese Gebäudeteile erfolgen. Werden bestehende Gebäudeteile verändert, so könnte vereinbart werden, dass der Wohnungseigentümer des betreffenden Objekts die im Rahmen der Wartung/Erhaltung aus der Veränderung resultierenden Mehrkosten alleine zu tragen hat.
http://www.hausverwaltung-eder.at/fileadmin/Immobilienrecht FH-Doz. Mag. Kothbauer 2010 09.pdf
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Vermietung Hausbesorgerwohnung

Wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allgemeine Teile des Hauses vermietet und daher Entgelte vereinnahmt, erzielen die einzelnen Miteigentümer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (siehe Rz 6410a EStR). Für den Verwalter ist wesentlich, dass dieser keine Feststellung der Einkünfte (§ 188 BAO: vulgo Hausgemeinschaftserklärung vorzunehmen hat. Die Mieteinnahmen sind dennoch den einzelnen Miteigentümern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zuzurechnen. Die Hausverwaltung hat gemäß der ÖNORM A4000 in der Einzelabrechnung des Wohnungseigentümers auf die Steuerpflicht hinzuweisen und den für den einzelnen Miteigentümer einkommensteuerpflichtigen Betrag auszuweisen.
Welche Mieteinkünfte sind davon betroffen? Überlassung einer Dachfläche zum Aufstellen von Handymasten, Vermietung einer nicht mehr genutzten Hausbesorgerwohnung, Werbeflächen und Hausmauern, Umzäunungen, Vermietung von Garagen und Abstellflächen, soweit an diesen nicht Wohnungseigentum begründet worden ist (vor dem 1.7.2002 denkbar), etc.
Das Unverständnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer liegt zumeist darin, dass die Gemeinschaft beschließt, diese Mieteinnahmen der Instandhaltungsrücklage oder den Betriebskosten gutzuschreiben. Nach Rechtsansicht des BMF stellt die Verwendung der Mieteinnahme z. B. für Betriebskosten oder Reparaturen aber eine Einkunftsverwendung dar und hat damit auf die Höhe der Mieteinkünfte keinen Einfluss. – Ob der einzelne Miteigentümer mit den anteiligen Mieteinnahmen im Veranlagungswege zur Einkommensteuer heranzuziehen ist, hängt von seinen Einkommensverhältnissen ab. So ist für Nebeneinkünfte von lohnsteuerpflichtigen Personen eine Freigrenze iHv € 730,– pa vorgesehen. Da der anteilige Mietertrag zumeist darunter liegt, wird für lohnsteuerpflichtige Personen ohne Nebeneinkünfte in vielen Fällen kein Problem gegeben sein. Für Einkommensteuerpflichtige/ Körperschaftssteuerpflichtige aber jedenfalls!
https://www.wko.at/Content.Node/branchen/oe/sparte_iuc/ImmoVermoegen/Aktuelle-Meldungen/Vermietung_der_Wohnungseigentuemergemeinschaft.pdf

Gefangen in der Haftungsgemeinschaft

Die ganz große Gemeinheit entsteht heute nicht dadurch, dass man sie tut, sondern dadurch, dass man sie gewähren lässt.
(Robert Musil)

Eine Irreführung birgt allein schon der Begriff Wohnungseigentum. Denn es handelt sich, wie § 2 WEG festlegt, hier nicht um ein Eigentum an einer Wohnung, sondern nur um ein ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht, untrennbar verbunden mit lediglich einem Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft und nicht um Alleineigentum. Und aus dem Miteigentum ergeben sich viele Probleme. Denn mit dem Kauf einer Eigentumswohnung, genauer: dem Erwerb eines Miteigentumsanteils mit einem Nutzungsrecht, tritt man auch in eine Miteigentums-, Haftungs- und Gefahrengemeinschaft ein – mit allen möglichen Konsequenzen.
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Die[..] Entscheidungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft wird durch eine Vielzahl von Miteigentümern, wie sie auf großen Liegenschaften vorhanden sind, minimiert, nicht nur wegen der Vielfalt von Meinungen, sondern auch, weil ihnen – im Gegensatz zu den in der Regel professionellen Verwaltungen – die Organisationsstruktur fehlt.

Aber auch auf kleineren Einheiten mit wenigen Selbstnutzern, die noch dazu wegen Alters, Krankheit und beruflicher Probleme wenig persönlichen Freiraum für die Angelegenheiten des Hauses haben, kommt es häufig kaum zur gemeinsamen Interessenswahrung.

Gibt es aber einen Minderheitseigentümer mit großen Anteilen, oder gar einen Mehrheitseigentümer, dann setzen diese ihre Anliegen nicht selten gegenüber der schwachen Mehrheit oder noch leichter auf Kosten der Minderheit durch.

Manchmal gelingt es auch kleinen Cliquen, ihre Eigeninteressen gegenüber einer überforderten Mehrheit permanent durchzusetzen.

Andererseits können auch einzelne Wohnungseigentümer zum Kostenfaktor für alle anderen werden, wenn sie ihren Verpflichtungen nicht nachkommen und ihre Schulden gegenüber der Gemeinschaft wegen hypothekarischer Überbelastung ihres Anteils nicht eingetrieben werden können…
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Es sind noch mehr die Geschäftsinteressen Dritter, der Hausverwaltungen, der Professionisten, der Versicherungen u.a., die die (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft mit oft vermeidbaren Kosten belasten. Die Gefahr für die Wohnungseigentümer/innen ergibt sich nämlich aus der Trennung der Handlungskompetenz des Verwalters und der Haftungskompetenz der Wohnungseigentümer/innen.
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Hat sich eine Verwaltung, auch eine offensichtlich pflichtvergessene, einmal festgesetzt und ihre Herrschaftsstrukturen mit Hilfe des/der Hausbesorger(s)/in oder von Kollaborateuren, die auf Kosten der Gemeinschaft begünstigt werden, errichtet, so bedarf es meist außerordentlicher Anstrengungen der aktiven Minderheit, einen Verwalterwechsel herbeizuführen, vorausgesetzt, dass die Miteigentümerstruktur (Mehrheitseigentümer!) dies auch zulässt.
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Hat die Anteilsmehrheit die Verwaltervollmacht nicht entsprechend beschränkt, und das ist leider meist der Fall, kann der Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung nach eigenem Ermessen auch vermeidbare Ausgaben auf Kosten der Wohnungseigentümer/innen machen, wie etwa die Auftragsvergabe auf Grund überhöhter Angebote und den Abschluss umfassender, provisionsergiebiger Versicherungen.
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Univ. -Prof. Dr. Heinz Barta Dr. Josef Mentschl
http://www.gdw.at/docs/LA_Solidarhaftung.pdf

weiterführende Lektüre:
Josef Mentschl: Wohnungseigentum – Geschichte und Gegenwart. Wien: Verlag Österreich 2013.
http://www.verlagoesterreich.at/wohnungseigentum-geschichte-und-gegenwart-mentschl-978-3-7046-6503-4