Archiv der Kategorie: Wohnungseigentum

Minderheit bestimmt über Mehrheit

Wie ist so etwas möglich?

Ganz einfach:
Es kommt nicht darauf an, was die Mehrheit will, sondern ob sie den Mut hat, ihre persönliche Meinung abzugeben!

Wenn eine kleine Lobbygruppe von ca. 1 % ihre Forderungen stellt und es schafft, dass 50 % ihnen folgen und der Rest von 49 % zum Großteil schweigt, geht selbstverständlich die Hausverwaltung den Weg des geringsten Widerstandes und erfüllt die Forderungen der Lobbygruppe.

Um den Irrsinn zu stoppen, darf die Mehrheit nicht länger blindlings folgen und nicht länger schweigen! Sie muss selbstständig entscheiden, den Mund aufmachen und ihre eigene Meinung klar und deutlich kundtun!

Eigentümer müssen mit gewaltigen Kosten rechnen!!

„Mit der Verglasung eines Balkons verändert sich der Parifizierungsanteil einer Wohnung. „Balkone werden bei der Parifizierung geringer bewertet als Wohnraum. Lässt sich aber ein Balkon ganzjährig nutzen, weil er durch Warmverglasung beheizbar geworden ist, so gilt er neu als vollwertige Wohnnutzfläche. Es ist deshalb ein Gutachten für eine neue Parifizierung erforderlich.“ Die braucht es unter anderem deshalb, weil sich die Berechnung der Betriebskosten ändert.

Sämtliche Miteigentümer der Anlage können sich aber mittels schriftlichem Vertrag auf eine Vereinfachung des Prozedere einigen, in der z.B. auf eine Änderung der Grundbuchseintragung verzichtet wird – was natürlich erhebliche Zusatzkosten für den stolzen Besitzer einer neuen Balkonverglasung mit sich bringen würde. Die höheren Betriebskosten muss der Eigentümer mit verglastem Balkon dann ab 1. Jänner des nächsten Betriebskostenjahres bezahlen.“

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In der Ulmgasse sind viele Balkone unrechtmäßig verbaut, diese Eigentümer sollen sich diesen Bericht gut ansehen, damit sie nicht überrascht sind, wenn hohe Kosten ins Haus stehen – noch dazu wenn dieser Verbau in anderer Farbe durchgeführt wurde!!
Meine Empfehlung: Sich mit dem Bauamt Graz in Verbindung zu setzen!
Denn nur 1 Eigentümer kann bei Gericht Klage auf Entfernung einreichen!!

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Abgesehen davon, soll auch bedacht werden, dass es sozial sehr bedenklich ist, sich auf Kosten derjenigen Eigentümer, welche keinen Verbau haben, ihren größeren Wohnraum finanzieren zu lassen!!

Risiko Spielplätze

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Mit der Eröffnung eines Kinderspielplatzes zur allgemeinen Benutzung habe die Eigentümergemeinschaft eine abstrakte Gefahrenquelle geschaffen. Sie sei daher gleichzeitig in der Pflicht, für die Sicherheit des Spielplatzes zu sorgen. Rechtlich sei dies eine privatrechtliche Verkehrssicherungspflicht.

„An die Sorgfalt für Kinderspielplätze sind nach der ständigen Rechtsprechung sehr hohe Anforderungen zu stellen!“, warnt Schnögl. … Die Europanorm EN 1176-7 enthalte Richtlinien über Häufigkeit und Umfang der Instandhaltung. Die Norm definiere auch die erforderliche Dokumentation dieser Arbeiten. „Bei Unfällen kann es bei Verletzung der Verkehrssicherheitspflicht zu Schadenersatzforderungen in ungeahntem Ausmaß kommen!“, sagt Schnögl. Kinderspielplätze sind gemeinschaftliches Eigentum, wodurch die Kosten auf alle Eigentümer umgelegt werden können.

https://ulmgasse.blog/2017/01/09/spielplaetze

In der WEG Ulmgasse sind die zwei Hausmeister der TÜV! Wo befinden sich eigentlich die „Nachweise“ bzw. Prüfprotokolle gem. ÖNORM EN 1176? Sicher im „Archiv“ der Hausverwaltung.. Lei lei!

Die/der uninteressierte WohnungseigentümerIn

Die im Regelfall jährliche Wohnungseigentümerversammlung ist manchem Miteigentümer lästig. Wer eine Wohnung als Investition erworben hat, wohnt eventuell selbst weit entfernt und ist nur an dem regelmäßigen Mieteingang interessiert. … Wieder andere vertrauen einfach darauf, dass die Hausverwaltung alles richtet.

So bleiben viele Miteigentümer der Eigentümerversammlung einfach fern in dem Glauben, dass es ihrer Mitwirkung nicht bedarf und sich die Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft auch ohne sie lösen. Selbst die Einladung zur Eigentümerversammlung und das spätere Protokoll werden nicht gelesen.

Dieses Verhalten ist leider nicht ungefährlich.

Der ganz offenbare Nachteil ist, dass man über die Entscheidungen der Gemeinschaft nicht unterrichtet ist.

Diese Entscheidungen bestimmen die Höhe von etwaigen Nachzahlungen und der künftigen monatlichen Hausgeldzahlungen.
Die Beschlüsse der Versammlung können sich zudem auf kostspielige Investitionen, Reparaturen und Sanierungen beziehen, die erhebliche Zahlungspflichten für den einzelnen Miteigentümer auszulösen imstande sind.

Ebenfalls wenig verbreitet ist die Kenntnis, dass Wohnungseigentümer gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nur binnen eines Monats nach Beschlussfassung und dann auch nur im Wege einer Anfechtungsklage vorgehen können. Werden Beschlüsse, die gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung der Gemeinschaft verstoßen, nicht in dieser Frist angefochten, werden sie unanfechtbar und gelten als verbindlich, egal wie unsinnig sie auch empfunden werden mögen.

Wer demnach den Angelegenheiten der Gemeinschaft wenig Aufmerksamkeit schenkt, kann böse und vor allem teure Überraschungen erleben. Eine nachträgliche Korrektur von einmal getroffenen und unanfechtbar gewordenen Entscheidungen der Gemeinschaft ist nur schwierig herbeizuführen.

https://www.anwalt.de/rechtstipps/der-uninteressierte-wohnungseigentuemer-nachteile-und-haftungsrisiken_084031.html

Blitzschutz von SAT-Anlagen

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Außenantennen können durch Blitzschlag nicht nur schuld an Geräte- und Gebäudeschäden sein, sie können auch Personenschaden, ja sogar den Tod verschulden.

Das Europäische Normeninstitut CENELEC in Brüssel hat eine Sicherheitsvorschrift geschaffen, die durch das Österreichische Elektrotechnikgesetz rechtskräftig ist. Wer gegen diese Vorschrift verstößt, ob Hersteller oder Konsument, wird mit einer Strafe bis zu EUR 25.500,- bedroht.

Nach dieser Vorschrift (ÖVE EN 50083) ist jede Außenantenne, sofern sie nicht mindestens 2 m von der Dachkante entfernt ist und höchstens 1,5 m vom Gebäude herausragt, vorschriftsmäßig zu erden.

Der metallische Mast oder der Parabolspiegel mit Verankerung sind entweder an eine bestehende Blitzschutzanlage anzuschließen, oder mit einem Erdsystem zu verbinden.

http://www.elektroinnung-wien.at/files/k-ke-antennen.pdf
Bei der Begehung am 20. Mai d. J. wurde festgestellt, dass der Blitzschutz der SAT-Schüsseln unterschiedlich ausgeführt wurde, sodass eine Kontrolle derselben von der Hausverwaltung zugesagt wurde…

Wohnungseigentum: Fluch oder Segen?

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Wer sich eine Wohnung kauft, rechnet mit geringeren laufenden Kosten. Doch mit dem Eigentum sind viele Herausforderungen verbunden, die unter Umständen teuer werden können.

Irreführend ist schon allein der Begriff Wohnungseigentum. Denn es handelt sich dabei nicht um Eigentum an einer Wohnung, sondern um ein ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht an einer bestimmten Wohnung verbunden mit einem Miteigentumsanteil an der Liegenschaft.

Mit dem Kauf einer Wohnung tritt man einer Haftungs- und Gefahrengemeinschaft bei – mit allen Konsequenzen. …
„Ich rate Wohnungskäufern, sich vor Vertragsabschluss über bestehenden Dienstbarkeiten, laufenden Darlehen und bestehenden Forderungen an die Eigentümergemeinschaft zu informieren“, sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Teuer wird es, wenn ein Miteigentümer seine laufenden Zahlungen nicht mehr leisten kann. In diesem Fall müssen die restlichen Eigentümer einspringen. „Die Verwaltung wird ein Vorzugspfandrecht im Grundbuch anmerken und die aushaftenden Gelder einklagen“, sagt Räth. In der Regel kommt das Geld auf diese Weise zurück, doch es kann dauern und in der Zwischenzeit werden die Eigentümer zur Kasse gebeten.

Anders schaut es aus, wenn Gemeindeabgaben nicht gezahlt werden. Bekommt in Wien die MA 6, die Grundsteuer, Wasser- und Abwasserabgaben einhebt, ihre Gebühren nicht, müssen die Miteigentümer solidarisch haften.

„Das Teuflische an diesem Fall ist, dass zwar jeder Dienstleister sein aushaftendes Honorar einklagen muss. Die MA 6 kann aber einen sogenannten vollstreckbaren Rückstandsausweis einbringen. Das bedeutet, dass einer der Wohnungseigentümer für die Gesamtschuld herangezogen wird, indem sein Gehalt exekutiert wird“, sagt Räth. „Der Betroffene muss dann selbst aktiv werden, um sich einen Teil des Geldes von dem anderen Miteigentümer zurückzuholen.“ Fälle wie diese gibt es immer noch, sie sind aber seltener geworden.

In der eigenen Wohnung kann man tun und lassen, was man will – diese Meinung ist weit verbreitet. „Tragende Mauern einreißen, den Balkon verbauen, eine Markise oder ein Sonnensegel installieren – bei all diesen Maßnahmen muss ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft eingeholt werden“, sagt Karin Sammer, Expertin des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Wird das verabsäumt, kann jeder Miteigentümer eine Eigentumsfreiheitsklage gegen den Betroffenen einbringen. Sammer: Geht die Klage durch, wird der Betroffene gezwungen, den Umbau rückgängig zu machen.“

Ziehen bauliche Maßnahmen Schäden nach sich, zum Beispiel einen Wasserschaden nach einer in Eigenregie errichteten Terrasse, wird sich der Geschädigte an die Eigentümergemeinschaft wenden. Diese muss die Kosten für die Reparatur tragen, wird aber versuchen, sich diese vom Verschulder zurückholen. Dazu muss das Verschulden des Betroffenen aber nachgewiesen werden. Das ist vor allem dann schwierig, wenn zum Beispiel der Vorbesitzer ein Badezimmer eingebaut hat und dieses nicht richtig abgedichtet wurde.

„Generell rate ich, dass Wohnungsbesitzer darauf schauen, dass im Haus eine Gemeinschaft entsteht“, empfiehlt Räth. Dies ist nicht immer leicht. Die Entscheidungsfähigkeit ist vor allem bei großen Liegenschaften mit einer Vielzahl von unterschiedlichen Interessen beschränkt. Ein Beispiel: Alle Miteigentümer transportieren ausrangierte Möbel zum Recyclinghof. Nur ein Eigentümer stellt seinen Hausrat im Hof ab. Nachweisen kann man ihm das aber nicht. Die Folge ist, dass der Hausrat auf Kosten der Allgemeinheit abtransportiert werden muss, was zu Missstimmung im Haus führt.

http://m.kurier.at/immo/service/gefangen-in-der-haftungsgemeinschaft/63.161.754Ob eine Eigentümergemeinschaft ein Fluch oder Segen ist, hängt wohl auch sehr von der Hausverwaltung ab: von deren technischen, betriebswirtschaftlichen und sozialen Kompetenzen…

Erhaltungsarbeiten


Die Pflicht, Erhaltungsarbeiten durchzuführen, trifft im Wohnungseigentum sowohl den einzelnen Wohnungsbesitzer als auch die Gemeinschaft. Die Abgrenzung zwischen allgemeinen Teilen einer Liegenschaft und einzelnen Eigentumsobjekte sorgt immer wieder für Probleme.

Wurde im Wohnungseigentumsvertrag nichts diesbezüglich vereinbart, dann gelten die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Erhaltungsarbeiten an der Außenhaut des Gebäudes sind ebenso Sache der Gemeinschaft wie ein ernster Schaden des Hauses, der die Bausubstanz gefährdet. Schäden, die sich eindeutig im Eigentumsobjekt befinden, sind hingegen Sache des Wohnungsbesitzers.

Wurde hingegen im Wohnungseigentums-Vertrag die Erhaltung auf die Wohnungseigentümer übertragen, dann gilt das auch“, sagt Simone Maier-Hülle, Partnerin der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei NMH2. Es kann zum Beispiel einstimmig, schriftlich vereinbart werden, dass die Wohnungseigentümer ihre Außenfenster, die zur Außenhaut des Gebäudes zählen und eigentlich von der Gemeinschaft getragen werden müssen, selbst erhalten. „Die Vereinbarung kann im Grundbuch angemerkt werden und bindet auch Rechtsnachfolger“, sagt Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft.

Grenzfälle im Bereich der Erhaltungsarbeiten sind Balkone und Terrassen. Sie gehören zum Wohnungseigentums-Objekt, sind aber gleichzeitig Teil der Außenhaut des Gebäudes. Bei der Beurteilung, wer die Sanierung finanzieren muss, kommt es darauf an, ob durch die Erhaltungsmaßnahme jener Teil saniert wird, der zum Schutz der Haussubstanz beiträgt. Handelt es sich lediglich um gesprungene Fliesen oder wünscht sich der Wohnungsbesitzer einen neuen Bodenbelag, dann wird er selbst dafür aufkommen müssen. „Sind aber die Bodenplatten undicht, tritt ein Wasserschaden auf oder ist das Geländer durchgerostet, dann wird wohl ein ernster Schaden des Hauses vorliegen“, nennt Sammer einige Beispiele. Dann muss die Wohnungseigentümergemeinschaft den Schaden beheben und den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.

Oft kann ein Verschulden der Bewohner nicht ausgeschlossen werden, dann muss ein Sachverständiger beigezogen werden. „Wird ein Verschulden der Bewohner nachgewiesen, kann die Gemeinschaft Regressforderungen an den betreffenden Eigentümer stellen“, sagt Maier-Hülle.

Dass ausreichend Rücklagen für Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung stehen, dafür hat der Hausverwalter zu sorgen. Die Entscheidung liegt aber bei der Eigentümergemeinschaft, sie kann die Höhe der Rücklage mit einfacher Mehrheit abändern.
Auch wenn es kostspielig für die Miteigentümer ist, laufend Erhaltungsmaßnahmen im Haus mitzufinanzieren, so ist es doch wichtig. Wird darauf verzichtet, verliert das Haus an Wert.


http://kurier.at/wirtschaft/immobiz/streitthema-erhaltungsarbeiten/142.882.752