Archiv der Kategorie: Wohnungseigentumsgesetz WEG 2002 und Judikatur

Recht auf jederzeitige Kontoeinsicht des Wohnungseigentümers (OGH 5 Ob 11/08s, OGH 5 Ob 169/15m)

1. Weil der (Wohnungseigentums-)Verwalter Machthaber iSd §§ 1002ff ABGB ist, hat dieser auch alle diesbezüglichen Rechte und Pflichten. Aus den zu § 1012 ABGB entwickelten Grundsätzen folgt, dass dem einzelnen Wohnungseigentümer Einsicht in die Belege des vom Verwalter für die Eigentümergemeinschaft geführten Kontos zu gewähren ist, „sooft dieser es verlangt“.
2. Dieses Recht auf Einsicht in die Belege ist nach § 20 Abs 6 WEG weder auf bestimmte Zeiträume, noch auf das Vorliegen von wichtigen Gründen beschränkt. Für eine Koppelung der Einsicht in die Kontobelege mit der Belegeinsicht hinsichtlich der (jährlichen) Abrechnung nach § 34 Abs 1 WEG fehlt jeder legistische Hinweis.
3. Das Recht auf jederzeitige Einsicht in die Kontobelege findet lediglich seine Grenze im Schikaneverbot (Rechtsmissbrauch; § 1295 Abs 2 ABGB).

Wollte man daraus ableiten, der Wohnungseigentümer müsse vorweg gegenüber dem Verwalter einen Grund für sein Interesse anführen, der geeignet ist, das Interesse des Verwalters an einem „störungsfreien Bürobetrieb“ in den Hintergrund treten zu lassen, so würde man negieren, dass die Beweislast für Rechtsmissbrauch bei demjenigen liegt, der sich darauf beruft (vgl etwa RIS-Justiz RS0026205). Nach dem Grundsatz der „subjektiven Günstigkeit der Norm“ liegt es am Verwalter, Umstände darzutun, die eine Beschränkung des Rechts auf jederzeitige Kontobelegeinsicht rechtfertigen. Der Verwalter wird aber gut daran tun, sich darauf gar nicht einzulassen und die Voraussetzungen für eine jederzeitige Einsichtnahme in die Kontobelege zu schaffen, zumal die Schwelle, ab welcher ein krasses Missverhältnis der Rechtsausübung anzunehmen ist, eine nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilende – also idR keine erhebliche – Rechtsfrage ist (vgl RIS-Justiz RS0110900). Eine unbegründete (fortgesetzte) Weigerung geht in die Richtung einer groben Pflichtverletzung iSd § 21 Abs 3 WEG, die eine sofortige (gerichtliche) Kündigung rechtfertigt. Aus § 20 Abs 7 WEG, wonach die dem Verwalter nach den §§ 1002–1044 ABGB auferlegten Verbindlichkeiten weder aufgehoben noch beschränkt werden können, wird abgeleitet, dass die Regelungen des Bevollmächtigungsvertrags im ABGB zugunsten der Wohnungseigentümer zwingenden Charakter haben…
Harald Friedl, ecolex 2008/181
http://www.kwr.at/fileadmin/res/pdf/publikationen/dr-harald-friedl/wohnungs/5 Ob 11-08s ecolex 2008-181, 528.pdf
Wenn die Hausverwaltung Ogris weiterhin Eigentümern die Kontoeinsicht verwehrt und die Bestimmungen des Hausverwaltungsvertrages nicht einhält, muss sie wohl auch sehr hoch rechtsschutzversichert sein… 😉

Wer hat an der Uhr gedreht?

Die Schneeräumung fällt in die Zuständigkeit der ordentlichen Verwaltung.

Basis bildet § 93 der Straßenverkehrsordnung (StVO): Gehsteige, Wege und Stiegen im Ortsgebiet, die nicht mehr als drei Meter von der Liegenschaft entfernt sind, müssen auf Länge des Grundstücks von 6 bis 22 Uhr gereinigt werden. Ist kein Gehsteig vorhanden, muss der Straßenrand in der Breite von einem Meter geräumt werden. Bei Schnee und Glatteis sind die Flächen auch zu streuen.

Bei offenen Stiegen, Zugängen und Innenhöfen innerhalb einer Wohnhausanlage, also alle zugängigen Flächen, die keine öffentlichen Wege sind, greift die Wegehalterhaftung nach § 1319a ABGB. Neugebauer-Herl: „Wenn durch einen mangelhaften Zustand, z.B. durch Glatteis oder Laub, jemand zu Schaden kommt, haftet derjenige, der für die Haltung des Weges verantwortlich ist.“ Halter ist, wer die Kosten für die Errichtung und Erhaltung des Weges trägt sowie die Verfügungsmacht hat.

Der beauftragte Dienstleister kann dann nach der StVO inklusive allfälliger Schadensereignisse, die aufgrund von Belagsbildung entstanden sind, rechtlich belangt werden. Viele Unternehmen sorgen deshalb vor: … Auch die Firma Attensam protokolliert die erbrachte Leistung und dokumentiert alle Einsätze in einem online einsehbaren Logbuch. So kann später vor Gericht nachgewiesen werden, ob die Räumpflicht zum Zeitpunkt des Unfalls vernachlässigt wurde oder nicht.

Die Firma Attensam etwa bietet ihre Serviceverträge standardmäßig ab dem 1. November bis zum 15. April an. Weil der Winter aber in manchen Gebieten sehr früh hereinbricht und in anderen besonders lange dauert, kann der Leistungszeitraum auf 15. Oktober bis 30. April ausgeweitet werden. Wege müssen jedoch nicht nur von Schnee und Eis gereinigt werden: § 93 StVO verpflichtet auch, andere Verunreinigungen – etwa herabfallendes Laub – zu entfernen. Einzelne Blätter stellen zwar noch keine Gefahr dar. Aber je nach Baumart und Witterung kann angehäuftes Laub matschig und rutschig werden.

Die Angebote variieren je nach Anbieter stark in Preis und Umfang. Manche Unternehmen bieten fixe Pakete an, andere setzen auf individuelle Betreuung. Die Firma A.S.S. liefert ein Beispiel: Sie bietet einen „Mindesttarif“ um 270 Euro pro Saison, der sich an jene richtet, die kleine Flächen zu säubern haben. Darin enthalten ist die Gehsteigbetreuung gemäß § 93 StVO – von der Schneeräumung über die Tauwetterkontrolle bis zur Splitträumung. Für größere Liegenschaften wird der Preis individuell ermittelt. Dabei kommt es einerseits auf die zurückgelegte Strecke an. Eine „Handtour“, also wenn mit der Schaufel geräumt werden muss, beläuft sich auf ca. 7 Euro pro Laufmeter pro Saison. „Auch die Zeit, die Größe und Erreichbarkeit der Fläche spielen eine Rolle“, sagt Geschäftsführer Christian Höbinger. „Große Liegenschaften, ein Supermarktparkplatz etwa, können maschinell in kürzerer Zeit geräumt werden als ein schmaler Gehsteig, der von schräg parkenden Autos zugestellt ist und händisch freigeschaufelt und gestreut werden muss.“

Wer die Wege gemäß § 93 StVO nicht säubert, riskiert eine Verwaltungsstrafe von bis zu 726 Euro. Bei Uneinbringlichkeit ist mit einer Freiheitsstrafe von bis zu zwei Wochen zu rechnen.

https://m.kurier.at/wirtschaft/immobiz/wer-hat-an-der-uhr-gedreht/220.786.163
Heißt es nicht immer, dass keine Firma schaufelt???

Wer vertritt eigentlich die Wohnungseigentümergemeinschaft beim „Absitzen“ der Freiheitsstrafe?;-)

OGH erteilt häufiger Praxis bei Umlaufbeschlüssen eine Absage

In Form eines Umlaufbeschlusses soll über etwas abgestimmt werden – aber nur sehr wenige Antworten trudeln fristgerecht ein. Einige Eigentümer reagieren verspätet, viele gar nicht. Am Ende gibt es keine Mehrheit, also geschieht gar nichts.

Bislang haben Hausverwaltungen sich in solchen Situationen oft damit beholfen, Eigentümer, die nicht abgestimmt haben, nochmals anzuschreiben und ihnen eine neue Frist für eine Äußerung zu setzen. Dem hat der OGH jetzt aber eine Absage erteilt: Er hat entschieden, dass eine solche „additive“ Beschlussfassung bei einem schriftlichen Abstimmungsverfahren nicht erlaubt ist. Im Gesetz vorgesehen ist das nämlich nur, wenn bei einer Eigentümerversammlung keine Mehrheit für eine Beschlussfassung erzielt wurde. Dann hat der Verwalter denjenigen, die nicht bei der Versammlung waren und auch keinen Vertreter hingeschickt haben, eine Frist zu setzen, in der sie sich dazu äußern können.

Wenn aber schriftlich abgestimmt wird und die Hausverwaltung die Frist dafür verlängert, muss sie laut OGH alle Wohnungseigentümer darüber informieren, auch solche, die schon abgestimmt haben (5 Ob 16/16p). Das soll sicherstellen, dass für alle Stimmberechtigten gleiche Bedingungen gelten: Alle sollen auch gleich lang Zeit haben, eine Entscheidung zu treffen.

Wohnrechtsexperte Christoph Kothbauer rät Hausverwaltungen, dass sie Wohnungseigentümern gleich bei der Einladung eines Umlaufbeschlusses eine entsprechend lange Frist setzen – und dass sie noch rechtzeitig vor Fristablauf um die Stimmen derer werben, die sich noch nicht geäußert haben. Ansonsten ist die Beschlussfassung mangelhaft und kann angefochten werden – so wie es in diesem Fall geschehen ist. Im Endeffekt ist der Beschluss dann unwirksam.

http://diepresse.com/home/wirtschaft/recht/5089382/Nachfrist-muss-fur-alle-gelten?parentid=0&act=2&isanonym=null
Auf den Abstimmungsformularen der WEG Ulmgasse der letzten Jahre hat sich noch nie eine Abgabefrist gefunden… geschweige denn hat die Hausverwaltung den „Unentschlossenen“ eine Nachfrist gesetzt – hingegen gibt es andere Möglichkeiten, die „richtigen“ Stimmen zu gewinnen…

„Da müssen Sie Ihre Hausverwaltung fragen!“

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

[A]uch die Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft – etwa ein Bankinstitut oder ein Professionist – [sind] gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer über den Inhalt eines mit der Eigentümergemeinschaft (vertreten durch den Verwalter) geschlossenen Vertrags auskunftspflichtig.

http://www.real-law.at/news/k/Wohnungseigentum/532/auskunftspflicht-des-verwalters-(§20-abs7-weg)#.V9Gz34VOJhF

Abstimmzettel ohne Abgabefrist

OGH 5Ob191/13v
Die Dauer der Überlegungsfrist ist von maßgeblicher Bedeutung für die Meinungsbildung und dient als äquivalent für die sonst regelmäßig in der Eigentümerversammlung vor Beschlussfassung stattfindende Diskussion unter den Wohnungseigentümern. Dieser Prozess dient nicht nur der eigenen Stimmabgabe, sondern auch der Werbung für den eigenen Standpunkt (5 Ob 2306/96w). Die konkrete Dauer der Überlegungsfrist, ob also allen Wohnungseigentümern ausreichend Gelegenheit zur Äußerung geboten wurde, hängt regelmäßig von den Umständen des Einzelfalls ab (RIS-Justiz RS0124152 = 5 Ob 113/08s).

3.2 Eine Fristsetzung sieht das Gesetz in § 25 Abs 3 Satz 2 WEG lediglich für die (nachträgliche) Äußerung vor. Danach hat der Verwalter, wenn eine Abstimmung keine Mehrheit der Miteigentumsanteile für oder gegen einen Vorschlag ergeben hat, zur Herbeiführung eines Beschlusses die bei der Versammlung nicht erschienen und auch nicht rechtswirksam vertretenen Wohnungseigentümer zugleich mit der Bekanntmachung der Niederschrift aufzufordern, sich zu dieser Frage ihm gegenüber innerhalb einer zu bestimmenden Frist zu äußern.

4.1 Wiederholt wurde aber ausgesprochen, dass die Festlegung des Zeitpunkts der Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses nicht dem Gutdünken der Initiatoren eines Umlaufbeschlusses etwa in der Weise überlassen ist, dass diese den Abstimmungsvorgang willkürlich für beendet und das Ergebnis für verbindlich erklären könnten. Den Initiatoren des Umlaufbeschlusses soll nämlich gerade nicht die Möglichkeit eröffnet werden, durch die Wahl des Zeitpunkts mit der Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses so lange zuzuwarten, bis einzelne Wohnungseigentümer zur Änderung des Abstimmungsverhaltens bereit sind oder bis es etwa gar zur Änderung der Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft kommt (5 Ob 164/07i; 5 Ob 231/09w wobl 2010/156, 340 = immolex 2011/8, 20 [Prader]). Daraus wird abgeleitet, dass das Ergebnis der Stimmabgabe nach Ende einer ausreichenden Zeit zur Äußerung ohne sachlich nicht gerechtfertigte Verzögerung bekannt gegeben werden muss (vgl H. Löcker aaO § 24 Rz 26; Würth/Zingher/Kovanyi aaO § 24 WEG Rz 12 sprechen in diesem Zusammenhang von der Einhaltung einer Höchstfrist

https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20140520_OGH0002_0050OB00191_13V0000_000

Zum Recht des einzelnen Wohnungseigentümers auf Einsicht in die Belege des Kontos der Eigentümergemeinschaft

Das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers auf Einsicht in die Kontobelege der Eigentümergemeinschaft hängt weder von bestimmten Zeiträumen noch vom Vorliegen wichtiger Gründe ab. Der Verwalter hat ihm so oft Einsicht zu gewähren, wie er verlangt.

Geschäftszahl
OGH 30.10.2015, 5 Ob 169/15m

Norm
§ 1295 Abs 2 ABGB, § 20 Abs 6 WEG 2002

Leitsatz
Quintessenz:
Das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers auf Einsicht in die Kontobelege der Eigentümergemeinschaft hängt weder von bestimmten Zeiträumen noch vom Vorliegen wichtiger Gründe ab. Vielmehr hat der Verwalter dem Wohnungseigentümer so oft Einsicht zu gewähren, wie dieser es verlangt. Die Grenze der Rechtsausübung liegt bei der Schikane iSd § 1295 Abs 2 ABGB.

OGH: Das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers auf Einsicht in die Belege des Kontos der Eigentümergemeinschaft knüpft laut der Rechtsprechung des OGH zu § 20 Abs 6 WEG 2002 weder an bestimmte Zeiträume noch ans Vorliegen wichtiger Gründe an.

Aus den allgemeinen, zu § 1012 ABGB entwickelten Grundsätzen geht hervor, dass der Verwalter dem Wohnungseigentümer Einsicht in die Kontobelege zu gewähren hat, „so oft dieser es verlangt“.

Diese Grundsätze sind nach der Auffassung des OGH ebenfalls für die Einsicht in ein Rücklagenkonto (im vorliegenden Fall ein Sparbuch) anzuwenden. Als passivlegitimiert gilt der jeweilige Verwalter für die Dauer seines Verwaltungszeitraumes.

Der nach § 20 Abs 6 WEG 2002 zu gewährende Einblick umfasst sämtliche Kontobelege; die Einsicht eines komprimierten Kontoauszugs wäre hierfür zu wenig. Auch die bloße Bereitschaft zur Einsichtsgewährung oder im konkreten Fall die Tatsache, dass die Antragstellerin (Wohnungseigentümerin) Einsicht in jene Unterlagen hätte nehmen können, welche im Zuge des Strafverfahrens von der kontoführenden Bank übermittelt wurden, befreit den Hauverwalter nicht von seiner Pflicht, einem Wohnungseigentümer auf dessen Wunsch Einsicht zu gewähren.

Die Einbringung eines Antrags im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 stellt keine rechtsmissbräuchliche Ausübung des Rechts auf Einsicht dar.

http://www.weka.at/wohnrecht/News/Zum-Recht-des-einzelnen-Wohnungseigentuemers-auf-Einsicht-in-die-Belege-des-Kontos-der-Eigentuemergemeinschaft

OGH: Hausbetreuung im Winterdienst – zur Haftung von Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltern

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

§§ 1295 ff ABGB, § 1319a ABGB, § 1315 ABGB, § 1313a ABGB, § 18 WEG 2002, § 20 WEG 2002
GZ 3 Ob 136/12i, 19.09.2012

Der OGH hatte in den letzten Jahren mehrmals Entscheidungen zur Haftung von Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltern nach Stürzen von Fußgängern auf schnee- oder eisbedeckten Außenflächen zu treffen.

Neben einer Besorgungsgehilfenhaftung nach § 1315 ABGB kann ein haftungsbegründendes eigenes Verschulden der Eigentümergemeinschaft, die den Winterdienst auf einen selbständigen Unternehmer ausgelagert hat, in Form eines Organisations-, Auswahl- oder Überwachungsverschuldens bestehen. Selbst im Anwendungsbereich des § 1319a ABGB lässt die Rsp hiefür leichte Fahrlässigkeit ausreichen.

Auch eine persönliche Haftung des Verwalters gegenüber Wohnungseigentümern sowie gegenüber Dritten setzt (außerhalb einer Haftung für Besorgungsgehilfen nach § 1315 ABGB) eigenes Verschulden voraus, insbesondere – so wie bei der Eigentümergemeinschaft – Organisations-, Auswahl– oder Überwachungsverschulden.

Das Einrichten einer „Rund um die Uhr“-Räumung oder Streuung des Parkplatzes ist nicht erforderlich, um den gebotenen Sorgfaltspflichten zu genügen.

Die Beweislast dafür, dass der Schaden bei pflichtgemäßem Verhalten nicht eingetreten wäre, trifft den Geschädigten… [D]ie Frage, wie sich die Geschehnisse entwickelt hätten, wenn der Schädiger pflichtgemäß gehandelt hätte, lässt sich naturgemäß nie mit letzter Sicherheit beantworten, weil dieses Geschehen eben nicht stattgefunden hat. Nur wenn nach der Lebenserfahrung eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für den Kausalzusammenhang spricht, dann muss die freie Beweiswürdigung den Tatrichter dazu führen, den Kausalzusammenhang als erwiesen anzunehmen, sofern nicht der geklagte Schädiger diesen prima-facie-Beweis dadurch erschüttert, dass er eine ernstlich in Betracht zu ziehende Möglichkeit einer anderen Ursache oder eines anderen Ablaufs dartut.

http://www.jusguide.at/index.php?id=88&tx_ttnews[tt_news]=13246