Seit Jahren kein Service

Die Garagen wurden seit bestehen, weder von der HV Gombocz noch von der nachfolgenden HV OGRIS eines Services unterzogen.
Seit Mai 2015 oder sogar länger, besteht ein Wassereinbruch in einer Garage, eine Reparatur wurde bis heute nicht durchgeführt!

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

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Pflege und Wartung der Betonfertiggarage

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Vor allem der Garagenboden sollte im Frühjahr auf Öl– und Tausalzflecken untersucht werden, denn die können Schäden verursachen – an den Reifen und am Boden selbst. „Der Boden sollte unbedingt einer gründlichen Reinigung unterzogen werden“, empfiehlt Martin Heimrich von der Fachvereinigung Betonfertiggaragen e.V… Größere Ölreste sollten stets mit geeigneten Mitteln gebunden und als Sondermüll separat entsorgt werden“.

Während der Herbst- und Winterzeit hat sich vermutlich einiges an Laub, Moos und Schmutz auf dem Dach angesammelt. Gerade Kies auf dem Dach ist ein Nährboden für Moose, die auf Dauer Schäden am Dach anrichten können. Um das zu vermeiden, sollte das Moos entfernt und die Steine mit der anderen Seite nach oben gedreht werden. Aber Vorsicht: Hilfsmittel wie z. B. eine Schaufel könnte die Dachabdichtung beschädigen. Ebenfalls sollte bei verstopften Dachabläufen der Weg für das Regenwasser wieder frei gemacht werden.

„Bei Toren mit elektrischem Antrieb sollte die Notentriegelung kontrolliert werden“, weiß Heimrich, „Scharniere und Schließzylinder sollten mit Silikonspray oder Graphitöl behandelt werden“. Zur Vorbeugung von Schäden an der Betonkante ist es wichtig, den Abstand zwischen Einfahrtskante und Pflaster zu prüfen – ein halber bis ein Zentimeter ist ideal.
http://www.betonfertiggaragen.de/gepflegt-durchs-jahr-jetzt-garage-fruehlingsfit-machen

Bedingt durch die hohe Beanspruchung sollten Sie alle beweglichen Teile, insbesondere die Bauteile und Federn sowie Schrauben der Toranlage mindestens einmal im Jahr gründlich gewartet werden. Hierbei muss die Freigängigkeit aller Bauteile geprüft, die Federspannung nachgestellt, alle Schrauben auf Festigkeit geprüft, ggf. angezogen werden.

Der Garagenkorpus ist weitestgehend wartungsfrei. Dennoch sollte Sie diesen mindestens einmal jährlich gründlich besichtigen. Hierbei sollten Sie grobe Verschmutzungen entfernen, ggf. die Fassade komplett waschen insbesondere Grünbelag oder Wasserlaufspuren entfernen und ggf. durch Witterung oder äußere Einwirkungen entstandene Beschädigungen an der Fassade mit Fassadenputzfarbe (auch Dispersionsputz genannt) ausbessern.
http://www.garagen-riese.de/news/pflege-und-wartung-der-fertiggarage.php

Kleine Risse kann man mit Farbe verschließen. Größere sollten mit einem Schraubendreher aufgeritzt und mit Harzen oder geeigneten Füllstoffen wieder verschlossen werden. Auch das Dach und die Dachumrandung sollten alle zwei Jahre untersucht werden.

Das Dach ist ein Schwachpunkt der Betongaragen. Durch die auftretenden Risse kann die Haut des Daches beschädigt werden und somit Regenwasser eindringen. Dies ist bei fast allen Dächern der Fall… In den allermeisten Fällen reicht es, die undichte Stelle zu finden und zu sanieren. … Anders ist es, wenn das ganze Dach undicht geworden ist.
http://www.omicroner-garagen.de/betongaragen.php#Beständigkeit

Es gibt folgende Ausführungen für die Sanierung eines Flachdaches:
• Die Flüssigbeschichtung mit Kunststoff ist eine neue, jedoch vielversprechende Technik, da sie das Dach umfangreich abdichtet.
Kautschukfolie (EPDM-Folie) wird nicht mit dem Untergrund verklebt, sondern lediglich die Bahnen mit Kleber oder Dichtband abgeklebt.
Bitumendichtbahnen sind das klassische Dichtmittel und werden in 2 Lagen quer zueinander verlegt und verschweißt sowie an den Abschlüssen Bleche eingearbeitet.
• Ein Fertiggaragenhersteller hat auch ein Pultdach aus Stahlblech im Programm, das einfach auf die Garage aufgesetzt und mit dieser verschraubt wird („Garagenhaube„).

Die ersten 3 Ausführungen können mit Kies befüllt oder begrünt werden. Der Kies schützt vor allem die Dachabdichtung vor direkter Sonneneinstrahlung (UV-Schutz, Temperatur) und aufgrund seiner Wasserspeicherfähigkeit auch vor Feuchtigkeit, kann aber auch konstruktionsbedingt zur bewussten Dachbeschwerung dienen.

Die Dachbegrünung ist heute einfacher denn je. Der Fachhandel stellt spezielle Begrünungsmatten bereit. Die werden einfach auf dem abgedichteten Dach nach Herstellerangabe ausgelegt und bepflanzt.
http://www.hausjournal.net/garagendach-sanieren
Der Gewalthaber [Verwalter] ist verpflichtet, das Geschäft seinem Versprechen und der erhaltenen Vollmacht gemäß, emsig und redlich zu besorgen…
ABGB § 1009

Das „Pickerl“ für‘s Haus – ÖNORM B 1300

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Die ÖNORM B 1300 „Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude – Regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen“ bietet für Eigentümer und Eigentümerinnen von Wohngebäuden bzw. deren Verwaltungen einen praxisorientierten und strukturierten Leitfaden zur Erfüllung von umfangreichen Prüfpflichten.

Die Objektsicherungspflichten gliedern sich in:

O Technische Objektsicherheit: Bauliche, technische und organisatorische Vorkehrungen zur Aufrechterhaltung der Bausubstanz

O Gefahrenvermeidung und Brandschutz: Bauliche, technische und organisatorische Vorkehrungen zur Gefahrenabwehr und zum vorbeugenden und unmittelbarem Brandschutz. (Bspw Brandabschnittsteile, Fluchtwege, Blitzableiter)

O Gesundheits- und Umweltschutz: Bauliche, technische und organisatorische Vorkehrungen zur Aufrechterhaltung gesunder Lebensbedingungen, die im Einklang mit dem Umweltschutz stehen. (Bspw Hygienevorrichtungen iZm Warmwasser-Verteilnetz)

O Einbruchsschutz und Schutz vor Außengefahren: Bauliche, technische und organisatorische Vorkehrungen, die dem Einbruchschutz, Zivilschutz und Schutz vor Naturgefahren dienen. (Bspw Zutrittskontrolleinrichtungen, Zivilschutzräume, Hochwasserschutzeinrichtungen)

Es sind in regelmäßigen Abständen (zumindest einmal jährlich) wiederkehrende Sichtkontrollen und zerstörungsfreie Begutachtungen durchzuführen.

Zivilrechtliche Haftung der Eigentümer/innen bzw. der Hausverwaltung:
http://www.its-on.at/fileadmin/pdf/ÖNORM_B1300_und_Haftung.pdf

Muster der Checkliste
http://www.domizilplus.at/fileadmin/News/OENORM_B1300_Muster.pdf

Der Eigentümer bzw. der Verwalter hat sich laufend über die neuesten gesetzlichen Vorschriften zu informieren und das Gebäude – zumindest was die Nutzungssicherheit betrifft – auf dem technisch neuesten Stand zu halten.

Wer sich nicht um sein Objekt kümmert, handelt fahrlässig und muss im Fall eines Unfalles nicht nur Schadenersatz zahlen, sondern auch die strafrechtlichen Konsequenzen tragen.


http://www.tuev.at/start/browse/de/Webseiten/TUV Austria Holding/Dienstleistungen/b1300

Wahl der WEG-Verwaltung: Darauf sollten Sie achten

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%>Es gibt keinen Meisterbrief für Hausverwalter – jeder darf sich so nennen. Darum ist es besonders wichtig, einen professionellen und seriösen Anbieter zu wählen. Der WEG-Verwalter muss genügend Erfahrung mitbringen. Er muss seine Aufgaben so erfüllen, dass die Wohnungseigentümer davon einen Vorteil haben.

Die Eigentümer müssen durch die Arbeit der WEG-Verwaltung in erster Linie von zeitraubenden Tätigkeiten entlastet werden. Dazu muss die WEG-Verwaltung gut organisiert sein. Sie muss bereit sein, sich aktiv zu kümmern und regelmäßig nach dem Rechten zu sehen. … Ein weiterer Punkt ist, dass ein guter Verwalter genügend kaufmännisches Verständnis besitzen muss.

[E]iner der großen Fehler, die eine Hausverwaltung machen kann, ist es, die Sanierungsaufwendungen möglichst gering zu halten, um die Eigentümer finanziell nicht zu belasten. Manche Hausverwalter verschweigen Gebäudemängel, um die Rendite des Wohnungseigentums zu schönen und die Instandhaltungsrücklage der Eigentümer zu schonen. Dieses Vorgehen gefährdet jedoch die Nachhaltigkeit der Immobilienbewirtschaftung und damit langfristig auch die Rendite. Denn eine Immobilie in einem guten Zustand lässt sich einfach besser vermieten.

Wo liegen die Haken der Billiganbieter?
Zusätzlich zum Grundpreis werden oft vielfältige Gebühren fällig. Beispielsweise nimmt manch eine WEG-Verwaltung Geld für jede einzelne Kopie, die sie erstellt. Oder aber den Wohnungseigentümern werden ständig Portokosten in Rechnung gestellt. Des Weiteren kann der Verwaltervertrag vorsehen, dass nur eine Eigentümerversammlung und eine Gebäudebegehung pro Jahr im Preis enthalten sind und bereits ab der zweiten Versammlung oder Begehung ein zusätzliches Verwalterentgelt erhoben wird.

Die Eigentümer sollten die Hausverwaltung um Referenzen einiger zufriedener Kunden bitten. Professionelle Verwalter stellen diese meist auf Anfrage zur Verfügung, ebenso wie ein Muster für die Abrechnung und den Wirtschaftsplan. Auch die Frage, bis zu welcher Höhe die Verwaltung gegen Vermögensschäden versichert ist, sollte geprüft werden. Darüber hinaus ist es wichtig darauf zu achten, dass die WEG-Verwaltung Erfahrung darin hat, Objekte zu verwalten, die ähnlich groß sind wie das Haus, um das es geht. Des Weiteren sollte sich der Sitz der Verwaltung nicht allzu weit vom Objekt entfernt befinden, damit die Anfahrt nicht zu lange dauert und sich eine regelmäßige Begehung für den WEG-Verwalter lohnt.

http://weg-hausverwaltung.net/2011/05/wahl-der-weg-verwaltung-darauf-sollten-sie-achten

Es gibt immer etwas zu tun…

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Bis 1980 wurden in Österreich rund 286.000 Eigentumswohnungen errichtet. Heute zeigt sich bei bestehenden Anlagen dieser Bauperioden folgendes Problem: Der Heizenergiebedarf dieser Wohnbauten ist hoch und obwohl der Erhaltungszustand im Vergleich zu Mietwohnhäusern schlechter ist, werden deutlich weniger Sanierungen umgesetzt.

Sanierungen im Wohnungseigentum scheitern vielfach nicht an der technischen Machbarkeit oder Finanzierbarkeit, sondern daran, dass die im Wohnungseigentumsgesetz vorgesehenen Entscheidungsverfahren nicht zu den erforderlichen Beschlüssen der EigentümerInnen führen.

Noch schwieriger ist es, die Ziele einer nachhaltigen Sanierung in ein Sanierungsvorhaben zu integrieren. Die EigentümerInnen müssen in der Entscheidungsfindung dann weitere und langfristige Aspekte berücksichtigen: Einspareffekte durch Senkung des Heizenergiebedarfs, Verbesserung des Wohnkomforts und der Nutzung, ökologische Verbesserungen.

Die Prozessteuerung liegt üblicherweise bei der Hausverwaltung. Diese Dienstleister können einen wichtigen Beitrag zu Nachhaltig Wirtschaften leisten.

Die Informationskultur rund um Sanierungsvorhaben muss als schlecht bezeichnet werden. Die EigentümerInnen erwarten und brauchen von Beginn an klare Informationen. Erste Informationen zum Zustand und zur Sanierungserfordernis sind mit der Vorausschau im Rahmen der „ordentlichen Verwaltung“ abgedeckt.

Hausversammlungen haben oft ein schlechtes Image, wenn es an einer Kultur für Aushandlungsprozesse fehlt… [D]ie Dramaturgie einer Hausversammlung muss sorgfältig geplant werden: Möglichkeiten für Visualisierung sollen genutzt werden.
„Wir haben den Eigentümern dieselbe Sanierung wie im Mietshaus, das heißt Fassade, Dach und neue Fenster vorgeschlagen. Die Eigentümer haben dies wegen Kostengründen damals abgelehnt und man ist zum Entschluss gekommen, dass z. B. nur jene Fenster getauscht werden, die wirklich angegriffen sind. Letztendlich machen wir jetzt dort eine Fleckerlteppichsanierung, weil es die Leute so gewollt haben. Wir haben damals die Sanierung mit Fördermitteln vorgeschlagen, das wollten die Eigentümer damals nicht, jetzt kommt das Ganze teurer, als es vorher veranschlagt war.“ (11)
„In vielen Fällen sind die Eigentümer auf den anstehenden Erhaltungsaufwand nicht ausreichend vorbereitet. Dieses Problem könnte man eigentlich mit ausreichender Information lösen, indem man rechtzeitig darauf hinweist und in der Vorausschau ordentlich ankündigt. Wenn man sich anschaut, was alles als Vorausschau geliefert wird, ist das meist ein Papierl, wo drauf steht, es passt alles wie es ist, und in Wirklichkeit kommen keine Zahlen, keine Erhaltungsarbeiten, keine Kostenschätzungen, überhaupt nichts vor.“ (1)

http://www.hausderzukunft.at/hdz_pdf/endbericht_parti-san_id2752.pdf

Es wird kalt in der Ulmgasse….

Wie erfolglos ich gegen Aufgabe unserer bestehenden UND einwandfrei funktionierenden Heizung gekämpft habe, wissen die Ulmgasse.at-Besucher. Es war eine der größten „Schnapsideen“, eine einwandfreie Heizung zu verschrotten, um sich dafür in eine teure und abhängige Heizung zu begeben! Dass dies auch von der Hausverwaltung unterstützt wurde, soll nur nebenbei erwähnt werden. Es soll sich bitte irgendjemand die Mühe machen, auszurechnen, wie viele zehntausende Euro wir jedes Jahr jetzt mehr bezahlen….Bald werden die Eigentümer sagen können: Anna, den Kredit hamma….. Herzlichen Gruß von der Insel! Da heizt mir die Sonne mein Wohnzimmer… 🙂

Gedanken zur Zeit:
http://files2.orf.at/vietnam2/files/stm/201550/gedanken1312_406279.mp3