Archiv der Kategorie: Sanierung im Wohnungseigentum

Rechtsstreit um Fenstertausch

Im Bereich der ordentlichen Verwaltung kann man aber einen korrekt zustande gekommenen Mehrheitsbeschluss nur dann wirksam anfechten, wenn er gesetzwidrig ist. Laut OGH also dann, wenn zwingende Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verletzt werden oder es „krasse“ Verstöße gegen die Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit gibt.

Wie ist das in der Ulmgasse? Da wird eine giftige Asbestfassade um rund eine halbe Million Euro nur angestrichen, unter der Farbe darf das Asbest sich weiter aufhalten und den Preis zahlen die jüngeren Generationen, da der Zeitpunkt nicht mehr allzu fern ist, wo diese Fachgerecht entsorgt werden müssen, eine Millionen nur für die Entsorgung? Entspricht diese Durchführung seitens der Hausverwaltung der Zweckmäßigkeit-Wirtschaftlichkeit-Sparsamkeit???

Besuchen Sie für weitere Infos:
http://diepresse.com/home/wirtschaft/recht/5167034/Wohnungseigentum_Rechtsstreit-um-Fenstertausch?

Begehung? ÖNORM B1300?

Den Liegenschaftseigentümer (bzw. die EigG) und in dessen Folge auch den Liegenschaftsverwalter treffen seit jeher unterschiedlichste Prüf-, Kontroll- und Sicherheitspflichten, die man im Wesentlichen mit dem gesetzlichen Auftrag zur Einhaltung von Verkehrssicherungspflichten und zur Erhaltung von Gebäuden nach dem aktuellen Stand der Technik… zusammenfassen kann.

Ein besonders plakatives Beispiel für diese Problematik bietet die … strafrechtliche Entscheidung des OGH zur Frage der Einhaltung von Verkehrssicherungspflichten, in der ein Gebäudeeigentümer wegen fahrlässiger Tötung verurteilt worden war.

Diesen Problemstellungen versucht nun die ÖNORM betreffend „Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude – Regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen“ (ÖNORM B1300) durch die Zurverfügungstellung von standardisierten Verfahrensregeln für wiederkehrende Sichtkontrollen an Gebäuden zu begegnen.

Dabei sind alle für die Nutzung vorgesehenen Einrichtungen und Anlagen innerhalb des Gebäudes zu überprüfen und entsprechende Prüfbücher anzulegen oder fortzuschreiben. Die Norm verlangt eine kontinuierliche Dokumentation des Gebäudes im Hinblick auf dessen Verkehrssicherheit, aber auch i. S. eines Gebäudebuchs.

http://www.stmk.bauakademie.at/2015/Auszug Immolex Okt_ 15_ÖNORM B 1300_Prüfbericht_Das Pickerl fürs Gebäude.pdf
Das heißt, die Dezember-Seite des Prüfbuches nach ÖNORM B1300 bleibt leer? Na ja, wird scho nix passieren…ohne ÖNORM… und ohne Prüfbuch… 😉

SAT-TV – so funktioniert es

Anders als beim Empfang über Kabel oder einer normalen Zimmerantenne wird das über einen Satelliten (z.B. Astra oder Eutelsat) ausgestrahlte SAT-TV über eine Parabolantenne empfangen. Die von dieser Satellitenschüssel empfangenen Datenimpulse werden an den SAT-Receiver weitergeleitet, der diese umwandelt und als Bild auf dem Fernseher darstellt.

Diese Komponenten benötigen Sie für den SAT Empfang:

Fernseher
Um auch in den Genuss des konstant wachsenden HD-Programmangebotes zu kommen, ist ein HD-Fernseher mit dem Vermerk Full HD, Full HD 1080p oder Ultra HD empfehlenswert.

Empfangsgerät für digitale SAT-Anlage
Viele TV-Geräte verfügen bereits über ein als DVB-S-Receiver im Fernseher integriertes Empfangsgerät. Wer jedoch auf zusätzlichen Komfort und Funktionen nicht verzichten möchte, der greift besser zu einem externen Receiver, der meist auch bessere Umschaltzeiten und ein besseres Programmlistenmanagement mit sich bringt. Auch hier empfiehlt sich die Anschaffung eines HD-fähigen Gerätes, um die volle Bandbreite des HD-TV Angebotes nutzen zu können. Wenn Sie gleichzeitig ein Programm aufnehmen und ein beliebiges, anderes Programm ansehen möchten, benötigen Sie einen sogenannten „Twin-Receiver“ mit zwei getrennten Tunern.

SAT-Karte
Um verschlüsselte Programme von ORF und den beliebtesten Privatsendern in HD-Qualität zu empfangen, ist eine SAT-Karte für Ihr CI+ Modul oder Ihren Receiver erforderlich.

Ab November 2015 haben Sie für Satelliten-Fernsehen in Österreich die freie Wahl zwischen der neuen HD Austria-Plattform der M7 Group (HD Austria Micro-SAT-Karte) und der ORF DIGITAL-Plattform (ORF Digital-SAT-Karte).

Diese Entschlüsselung kann zentral oder vor Ort am TV-Gerät erfolgen. Die “vor Ort Entschlüsselung” wird hauptsächlich im privaten Bereich und in der Wohnungswirtschaft eingesetzt, weil damit die Vertragserstellung mit dem Anbieter und die laufenden Kosten dem Nutzer eindeutig zugeordnet sind.

SAT-Anlage
Grundsätzlich benötigen Sie für den SAT-Empfang in Österreich neben dem SAT-Receiver und der Satellitenschüssel, einen sogenannten LNB (Low-Noise-Block) sowie entsprechende Verbindungskabel. Abhängig von der Zahl der angesteuerten Satelliten und der angeschlossenen TV-Geräte muss diese Grundausstattung eventuell um weitere Komponenten wie Multi- oder DiSEqC-Schalter (zum Anschluss mehrerer Geräte) ergänzt werden.

Sollten Sie von Kabel auf SAT umrüsten, müssen die Dosen ausgetauscht werden, da SAT-Dosen neben den Eingängen für TV und Radio zusätzlich noch über einen dritten bzw. vierten Ausgang verfügen.

Für den SAT Empfang benötigt man eine sogenannte Sternverteilung.

Da die in älteren Häusern häufig anzutreffende Verteilung in Baumstruktur zwar für Kabelfernsehen oder terrestrische Antennen ausreichend ist, nicht jedoch für Satellitenempfang, ist grundsätzlich die Installation einer Sternverteilung zu empfehlen.

Wer jedoch unbedingt die bereits vorhandene Verkabelung des Kabelfernsehens nützen möchte, dem bieten sich diesbezüglich verschiedene Möglichkeiten, die allerdings suboptimalen Charakter aufweisen. Mehr dazu bei http://satellitenempfang.info

http://www.hdaustria.at/blog/sat-empfang-guide

Undichtes Dach?

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Manches undichte Flachdach lässt sich kostengünstig flicken, doch in der Regel ist dies nur eine vorübergehende Lösung: Wenn das Dach langsam marode wird, steht zum Schutz der gesamten Bausubstanz eine Flachdachsanierung an.

Der Grund für eine Flachdachsanierung sind zumeist Undichtigkeiten, oft muss auch das Entwässerungssystem erneuert, das Dachgefälle korrigiert oder die seitliche Außenwand erhöht werden. Das Ersetzen einer ineffizienten Wärmedämmung durch Dämmmaterial nach neuestem Standard ist ein häufiger Bestandteil der Flachdachsanierung.
….
In den meisten Fällen muss allerdings auch eine neue Wärmedämmung eingebracht werden, denn nach Jahrzehnten hat die alte Dämmung keinen Wert mehr. Ein nach aktuellen Standards mit mindestens 20 cm Dämmmaterial gedämmtes Flachdach kostet Sie ungefähr 100 bis 120 EUR je qm.
Eine weniger intensive Dämmung von 12 cm kostet zuerst einmal weniger Geld – allerdings werden diese Einsparungen durch die Heizkostenabrechnung wieder wettgemacht. Rechnen Sie mit bis zu etwa 90 EUR pro qm für diese Flachdachsanierung.

Lassen Sie Ihr Flachdach bei Undichtigkeiten möglichst zeitnah von einem Dachdecker kontrollieren, damit Ihr Haus keinen Wertverlust durch eindringendes Wasser erleidet.
http://www.hausjournal.net/flachdachsanierung-kosten-pro-qm
Was ist eigentlich mit dem Dach des Hauses D? Bei der Begehung im Mai d. J. konnten ja mehrere Eigentümer/innen den maroden Zustand sehen!?

Pönale

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Die Pönale ist im Gegensatz zum Verzugsschaden ein pauschalierter Schadenersatzbetrag, bei dem der Auftraggeber keinen konkreten Schaden nachweisen muss – es genügt, wenn der Auftragnehmer die Frist nicht eingehalten hat. Der Auftraggeber hat sogar Anspruch auf die Pönale, wenn ihm kein Schaden entstanden ist und nur die Frist überschritten wurde. Das ABGB sieht keine Begrenzung der Höhe der Pönale vor, was wiederum bedeutet, dass die Pönale bis zur Fertigstellung des Gewerkes läuft, was im schlechtesten Fall bei einer erheblichen Überschreitung der Fertigstellungsfrist zu empfindlichen Pönaleforderungen des Bauherrn führen kann. Aus Sicht des Bauunternehmens ist es demnach ratsam, entweder im Bauvertrag selbst eine Obergrenze der Pönale vorzusehen oder die ÖNORM B2110 zu vereinbaren – diese sieht nämlich eine Deckelung der Pönale in Höhe von 5% der ursprünglichen Auftragssumme vor.

Pönalen sind im Geschäftsleben gängige und durchaus bewährte Mittel zur Absicherung von Schadenersatzforderungen. Unabhängig davon ist man jedoch auf jedem Fall gut beraten vor Unterzeichnung den Vertrag und insbesondere allfällige Vertragsstrafeklauseln einer genauen Prüfung zu unterziehen, um bösen Überraschungen vorzubeugen.

http://www.abk.at/pdf/11_06_Poenale.pdf

Das OLG Brandenburg hat eine grundsätzliche Haftung des Architekten bejaht und darauf hingewiesen, dass ein Architekt erhebliche Kenntnisse des Baurechts und des Werkvertragsrechts besitzen müsse. Nach Auffassung des OLG gehören dazu jedenfalls die Grundsätze über die Vereinbarung von Vertragsstrafen, da es sich hierbei um äußerst gängige Vereinbarungen handelt. Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe für den Fall der Bauzeitenüberschreitung sei geradezu ein klassischer Bestandteil von Bauverträgen.

https://www.uponor.at/~/media/countryspecific/central-europe/academy/praxishandbuch/praxishandbuch-der-technischen-gebudeausrstung-band-1–einblick.pdf?version=1

https://www.wko.at/Content.Node/Service/Wirtschaftsrecht-und-Gewerberecht/Allgemeines-Zivil–und-Vertragsrecht/AGB-Datenbank/-AGB-Strukutur-/BS-Gewerbe-und-Handwerk/Geschaeftsstelle-Bau/Musterbauvertrag.pdf

Jede Pönale unterliegt seit dem 1. Jänner 2007 zwingend dem richterlichen Mäßigungsrecht. … Jeder Werkunternehmer kann sich daher im Prozessfall auf das richterliche Mäßigungsrecht berufen. Deshalb ist er gut beraten, wenn er einwendet, dass sein Verschulden gering sei und die von ihm versprochene Strafe in keinem Verhältnis zum eingetretenen Schaden stehe und deshalb eine grobe Äquivalenzstörung darstelle. Sofern der Richter diese Argumente teilt, kann die Vertragsstrafe vom Richter herabgesetzt werden.

http://www.mplaw.at/media/dokumente/2014-09-12_bauzeitung-17_auf-den-richtigen-richter-kommt-es-an-_km_print.pdf
Warum erläutert eigentlich diesmal kein Jurist den EigentümerInnen die Problematik ?!

ABC der Gemeinheiten im Bauvertrag

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Schlechtwetter„:
In vielen Bauverträgen taucht der Begriff „amtlich anerkannte Schlechtwetterlage“ auf. Das ist irreführend, denn den Begriff gibt es offiziell gar nicht. Erfahrungsgemäß wird „Schlechtwetter“ aber gerne von Baufirmen als Entschuldigung für Bauverzögerungen genutzt.

Damit der Bauherr nicht von all zu viel „Schlechtwetter“ überrascht wird, sollte im Vertrag unbedingt stehen, dass wegen „Schlechtwetter“ keine Ausfalltage vereinbart werden. Außerdem, und auch das muss in den Vertrag, muss jeder Schlechtwettertag sofort den Bauherren gemeldet werden. Ist das Wetter wirklich zum Weiterbauen nicht geeignet, dann wird der ausgefallene Tag der Bauzeit offiziell hinzugerechnet.

Terminabsprachen:
Zu den größten Ärgernissen für Bauherrn zählen ungenaue und nicht eingehaltene Terminabsprachen. Damit es nicht zu Unstimmigkeiten und teuren Verzögerungen kommt, sollte jeder Vertrag einen detaillierten, chronologischen Bauablaufplan mit genauen Terminvereinbarungen beinhalten. In diesem Plan muss auch das Fertigstellungsdatum stehen.

http://www.homesolute.com/planung/angebot-und-vertrag/abc-der-gemeinheiten-im-bauvertrag-4
Kurz gesagt: Bei einem hieb- und stichfest aufgesetzten Vertrag gibt’s auch keine Probleme…

Insolvenz = Wenn die Firma pleite geht

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Insolvenz ist die Zahlungsunfähigkeit des Arbeitgebers. Er kann seine fälligen Zahlungen, also zum Beispiel Löhne oder Gehälter nicht mehr leisten.

Auf Antrag des zahlungsunfähigen Schuldners oder eines betroffenen Gläubigers wird vom zuständigen Insolvenzgericht nach Überprüfung der gesetzlichen Voraussetzungen ein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Vermögens abgewiesen.

Der Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens wird vom Gericht mangels Vermögens abgewiesen, wenn das vorhandene Vermögen des Schuldners so gering ist, dass nicht einmal die anfallenden Verfahrenskosten gedeckt sind. Die ArbeitnehmerInnen sind durch den Insolvenz-Entgelt-Fonds abgesichert und können ihre Forderungen bei der IEF-Service GmbH beantragen.

Die Eröffnung oder Abweisung eines Insolvenzverfahrens ist tagesaktuell und kostenlos abrufbar auf http://www.edikte.justiz.gv.at/edikte/id/idedi8.nsf/suche!OpenForm&subf=e

https://www.arbeiterkammer.at/beratung/arbeitundrecht/insolvenz/Insolvenz_wenn_die_Firma_kracht.html

Asbest gefährdet nicht nur die Gesundheit sondern auch die Geldtasche…

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Weil eine Firma ein Dach mit asbesthaltigem Belag mit dem Dampfstrahler gesäubert hat, ist auf einem Grundstück in Ralingen quadratmeterweise Erdreich als Sondermüll entsorgt worden. Wer dafür aufkommen muss, ist offen.

Eine halbe Stunde vor dem Ende der Säuberungsaktion beginnt dann das, was Gierens als „Albtraum“ bezeichnet. „Plötzlich stand jemand vom Amt da und hat die Arbeit einstellen lassen“, sagt sie.

Solange die asbesthaltigen Baustoffe unberührt bleiben, ist das kein größeres Problem. Es wird jedoch eins, sobald die Baustoffe mechanisch bearbeitet werden, da dabei feiner Asbeststaub entsteht.

Das hat wohl auch derjenige gewusst, der die Dacharbeiten gesehen und den Behörden gemeldet hat.

Die SGD hat gegen die ausführende Firma ein Strafverfahren eingeleitet.“ Denn im Umgang mit asbesthaltigen Stoffen sind besondere Vorkehrungen zu beachten. Und das ist nach Ansicht der Behörde nicht geschehen.

Auf ihrem Grundstück sowie auf einem benachbarten sind Bodenproben entnommen worden. Überall dort, wo das bei Reinigungsarbeiten anfallende Wasser hingespritzt ist.

Ergebnis: Teilweise müssen Grasnarbe und Erdreich abgetragen werden, sagt Pressesprecher Müller. Hecken und Sträucher wurden radikal gestutzt. Das Gehölz ist ebenso Sondermüll wie das Erdreich und das Moos, das auf die Flächen rund ums Haus niedergegangen war.

Was die 72-Jährige noch stärker belastet ist die Frage, wer für all die Arbeiten zahlt….

http://mobil.volksfreund.de/nachrichten/region/trierland/aktuell/Heute-in-der-Zeitung-fuer-Trier-Land-Asbestverseuchung-Behoerden-stoppen-gefaehrliche-Dachreinigung-im-Kreis-Trier-Saarburg;art8128,4007819

Fenstertausch

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Gemäß der Rechtsprechung gelten Fenster als allgemeiner Teil der Liegenschaft. … Möchte ein Wohnungseigentümer die Fenster seiner Wohneinheit austauschen, etwa wegen eines besseren Schall- und Wärmeschutzes, kann das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändert werden. Ob die Veränderung das äußere Erscheinungsbild auch beeinträchtigt, kann oft nicht von vorne herein ausgeschlossen werden. Es kommt häufig vor, dass Eigentümer ohne Rücksprache mit der Hausverwaltung Fenster mit anderer Farbe oder/und anderer Flügelunterteilung auf eigene Kosten einbauen lassen. Daher sollte die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer eingeholt werden.

Die Probleme für die Hausgemeinschaft ergeben sich oft dann, wenn sich Fragen der Reparatur oder des generellen Austausches von Fenstern stellen, jedoch schon Eigentümer in Eigeninitiative Fenster ausgetauscht haben. Es handelt sich hier um Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses. … Wenn eine Reparatur nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht mehr zielführend ist, muss das neue Fenster dem Stand der Technik entsprechend getauscht werden, soll aber keine Verbesserungen (z.B. niedrigerer U-Wert, Schallschutz) aufweisen. Die Kosten für die Erhaltung der Fenster sind über das Rücklagenkonto zu begleichen.

Ein durch Eigentümer selbst veranlasster Fenstertausch behindert den nach Jahren fälligen Generalaustausch dahingehend, dass oft optisch unterschiedliche Fensterelemente in Unterteilung und Farbe und vor allem unterschiedlichen Alters eine Beschlussfassung zur Erhaltung der Liegenschaft erschweren kann. Es können von den anfallenden Fensteraustauschkosten dann jene Eigentümer nicht kostenbefreit werden, nur weil sie ohne Absprache mit den Miteigentümern oder der Hausverwaltung selbstständig Fenster auf eigene Kosten ausgetauscht haben.

Es besteht sehr oft die irrige Annahme, dass Fenster Bestandteil der Wohnung sind und sich somit mancher für den Erhalt der Fenster selbst zuständig fühlt. Nur ein abweichender Aufteilungsschlüssel (Einstimmigkeit) der Gemeinschaft kann bewirken, dass wirklich jeder Wohnungseigentümer selbst für die Kosten seiner Wohnungsfenster zuständig ist, außer es wurde bereits im Wohnungseigentumsvertrag so vereinbart. Das äußere Erscheinungsbild des Hauses muss aber trotzdem gewahrt und darf nicht beeinträchtigt werden.
Bei Nichteinhaltung steht jedem Miteigentümer der Rechtsweg zu.

http://swbnet.at/Fenstertausch-Was-tun.485.0.html

Steiermärkisches Hebeanlagengesetz


Stmk. LGBl Nr. 15/2016
Gesetz vom 19. Jänner 2016 über den Einbau, den Betrieb, die Instandhaltung, die Überprüfung und Nachrüstung von Hebeanlagen (Steiermärkisches Hebeanlagengesetz 2015 – StHebAG)

Anwendung auf bestehende Anlagen
§ 19
Änderung bestehender Aufzüge oder Hebeeinrichtungen für Personen

(1) Bei wesentlichen Änderungen (§ 4 Abs. 2) an bestehenden und in Betrieb befindlichen Aufzügen oder Hebeeinrichtungen für Personen, die vor Inkrafttreten der Maschinen-Sicherheitsverordnung oder der Aufzüge-Sicherheitsverordnung 1996 in Verkehr gebracht und/oder in Betrieb genommen worden und daher nicht mit einer CE-Kennzeichnung versehen sind, sind die dem Stand der Technik entsprechenden Maßnahmen zur Verbesserung der Sicherheit, insbesondere der Einbau von Sicherheitsbauteilen durchzuführen, wobei folgende Grundsätze zu beachten sind:

1. Einbau von Türen auf dem Lastträger (Fahrkorbtüren, Lastträgertüren) und Installierung eines Systems zur Positionsangabe im Innern des Lastträgers,

2. Überprüfung und gegebenenfalls Austausch der Tragmittel des Lastträgers,

3. Änderung der Vorrichtungen für den Haltebefehl, damit eine gute Höhengenauigkeit beim Anhalten sowie eine allmähliche Verzögerung erreicht wird,

4. Gewährleistung der Verständlichkeit und Bedienbarkeit der Befehlsgeber für Behinderte oder für Personen mit eingeschränkter Mobilität ohne fremde Hilfe in den Lastträgern und an den Haltestellen,

5. Installierung von Anwesenheitsdetektoren für Menschen und Tiere in den automatisch schließenden Türen,

6. Installierung eines allmählich wirkenden Bremsfangsystems vor dem Halt bei Aufzügen mit einer Geschwindigkeit über 0,6 m/s,

7. Änderung des Notrufsystems, um eine ständige Verbindung mit einem rund um die Uhr einsatzbereiten Notrufdienst sicherzustellen,

8. gegebenenfalls Beseitigung von Asbest in den Bremsvorrichtungen,

9. Installierung einer Vorrichtung zur Verhinderung unkontrollierter Aufwärtsbewegungen des Lastträgers,

10. Installierung einer bei Ausfall der Hauptenergieversorgung funktionierenden Notbeleuchtung. Ihre Funktionsdauer muss für einen normalen Einsatz des Notdienstes ausreichen. Mit dieser Vorrichtung muss auch das Notrufsystem im Sinne von Z. 7 funktionieren.

Asbest lauert auch dort, wo man ihn nie vermuten würde

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Die Gefahr durch krebserregenden Asbest in Dachplatten oder an Fassaden ist seit Langem bekannt. Doch Experten zufolge wird das Risiko durch andere Gefahrenquellen bislang unterschätzt.

„In Häusern, die zwischen 1960 und 1990 gebaut wurden, ist mit fast hundertprozentiger Wahrscheinlichkeit Asbest zu finden“, sagt Torsten Mußdorf, Geschäftsführer des Norddeutschen Asbestsanierungsverbandes (NAV).

In den meisten Fällen befindet er sich in Platten aus Asbestzement, die in Dächern, Fassaden oder Luftschächten verbaut wurden.

Neben dem festgebundenen Asbest kann sich auch noch jede Menge schwach gebundener Werkstoff im Haus finden. „Der ist gefährlicher als der fest gebundene, weil er dazu neigt, Fasern abzugeben“, erklärt Mußdorf.

Asbest ist oft in Fliesenkleber, Fensterkitt, Dichtungsschnüren, Rohrummantelungen, aber auch in Fußbodenklebern enthalten. „Ein Laie kann ihn dort kaum identifizieren.“ In Fachkreisen ist seit Langem bekannt, dass auch Putze und Spachtelmassen Asbest enthalten können.

Es fehlten immer noch mehr systematische Untersuchungen, die etwas über die Freisetzung bei Bauarbeiten an asbesthaltigen Flächen aussagen, so Wohlgemuth. Solche Prüfungen wären wichtig, um die Gefährdung besser einschätzen zu können. „Nicht nur für die Arbeiter, sondern auch für die Menschen im Umfeld der Baumaßnahme.“

Um sich und sein Umgebung nicht in Gefahr zu bringen, sollte zuerst ein Fachmann befragt werden, bevor man in einem älteren Gebäude Hand anlegt. Dabei muss es sich nicht einmal um eine komplette Sanierung handeln, schon der Einbau einer neuen Heizung oder das Verlegen einer Elektroanlage sollte Anlass für eine Asbestprüfung sein.

Das schützt den Hausbesitzer auch vor Schadenersatzforderungen. „Der Bauherr ist verantwortlich für sein Haus“, stellt Wohlgemuth klar. „Er muss die beauftragten Firmen informieren, dass Asbest verbaut wurde, und möglichst auch, wo.“

Rolf Packroff von der BAuA ergänzt: „Grundsätzlich müssen Asbestprodukte von Fachfirmen entfernt werden, für Heimwerker ist das verboten.“

hier der vollständige Artikel von Katja Fischer vom 21.12.15:
http://www.welt.de/gesundheit/article150200432/Asbest-lauert-dort-wo-man-ihn-nie-vermuten-wuerde.html
Auch in älteren Haushaltsgeräten wie Elektrospeicheröfen, Toastern und Haartrocknern kann Asbest enthalten sein.

Wer zahlt Ersatzteil für Balkontür?

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Frage an den Immobilienombudsmann der Kleinen Zeitung:

Ich habe bei einer Balkontür, deren Einbau ich selbst bezahlt habe, einen Austausch eines Verschleißteiles durchführen lassen und sodann der Hausverwaltung die Rechnung übermittelt. Nun heißt es, dass derartige Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht übernommen werden. Stimmt das wirklich?

Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erklärt: Fenster und Balkontüren stellen allgemeine Teile der Liegenschaft dar, da sie Teil der Außenhaut sind. Derartige Aufträge sind durch die Eigentümergemeinschaft zu vergeben. Wenn einzelne Miteigentümer Aufwendungen für Fenster oder Balkontüren machen, müssen sie nachweisen, dass diese Arbeiten auch notwendig waren. Die Wartung ist allerdings nicht Sache der Eigentümergemeinschaft, sondern Sache jedes einzelnen Miteigentümers. Möglicherweise wurde die Refundierung von Verschleißteilen aus diesem Grund abgelehnt. Grundsätzlich sollte die Hausverwaltung über Mängel informiert und aufgefordert werden, die Behebung dieser Mängel zu beauftragen. Eigenmächtige Beauftragungen bergen immer das Risiko, ob der Nachweis der Voraussetzungen für die Refundierung vorliegt.

http://www.kleinezeitung.at/s/service/ombudsmann/4655881/IMMOBILIENOMBUDSMANN_Wer-zahlt-Ersatzteil-fur-Balkontur

Werden Kosten für Fenstertausch ersetzt?

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Frage an den Immobilienombudsmann der Kleinen Zeitung:
Wir haben in unserer Eigentumswohnung die Fenster auf eigene Kosten ausgetauscht, weil das damals so beschlossen wurde. Jetzt heißt es plötzlich, der Austausch erfolge auf Kosten der Allgemeinheit. Wie bekomme ich jetzt meine Aufwendungen ersetzt?

Dazu erklärt unsere Expertin Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Wenn ein Miteigentümer Aufwendungen gemacht hat, die die Eigentümergemeinschaft hätte machen müssen, steht ihm ein Ersatzanspruch gegen die Gemeinschaft zu. In einem solchen Fall ist es sinnvoll, auf die Fassung eines Mehrheitsbeschlusses hinzuwirken, der eine Refundierung dieser Kosten an die einzelnen Eigentümer zum Inhalt hat. Voraussetzung für diesen Anspruch ist, dass der Austausch der Fenster notwendig war. Sollte ein derartiger Mehrheitsbeschluss nicht zustande kommen und sich die Hausverwaltung weigern, die Kosten zu refundieren, könnte der aufgewendete Geldbetrag von der Eigentümergemeinschaft auch gerichtlich eingefordert werden. Ein Schadenersatzanspruch gegen die Hausverwaltung ist nur dann denkbar, wenn dieser Anspruch nicht erfolgreich geltend gemacht werden kann.

http://www.kleinezeitung.at/s/wirtschaft/geld/4794367/IMMOBILIENOMBUDSMANN_Werden-Kosten-fur-Fenstertausch-ersetzt

DVB-T2 = simpliTV

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Das neue terrestrische Fernsehen in Österreich will mit HD- Bildqualität den Anteil des Antennenfernsehens (nur 6 % im Jahr 2012!) in den kommenden Jahren verdoppeln und sich als Alternative zu SAT und Kabel etablieren.

Im Oktober 2015 wurde die Steiermark umgestellt. ORF1 und ORF2 reg. werden (in SD-Qualität, DVB-T) am MUX A / K26/41/34 noch bis etwa 2017 parallel weitersenden.

Über die Website https://www.simplitv.at wird ein Empfangs-Check für simpliTV angeboten. Anhand dieses Empfangs-Checks wird der TV-Konsument auch über die für ihn optimale Antennenart (Zimmer-, Außen- oder Dach-Antenne) informiert. Neben der passenden Antenne ist für den Empfang von simpliTV auch eine Set-top-Box, z. B. die simpliTV Box ein CI+Modul, z. B. das simpliTV Modul notwendig. Die Set-top-Box wird nur bei einem TV-Gerät benötigt, das nicht DVB-T2-fähig ist. Das Modul hingegen kommt bei einem DVB-T2-fähigen Fernseher zum Einsatz.

Ohne Registrierung sind kostenlos ORF1 und ORF2 verfügbar, mit kostenloser Registrierung zusätzlich 7 weitere Sender, gegen Gebühr dann 40 Sender und zusätzlich Internet.

https://www.simplitv.at
https://www.rtr.at/de/inf/VortraegeDIPLA2013/29447_Praesentation_ORS.pdf
http://stmk.elektrotechniker.at/files/statisch/DVB-T2.pdf

Verfügen Wohnungseigentümer über eine Gemeinschaftsantenne und möchten künftig DVB-T2 HD nutzen, ist allenfalls eine Neuausrichtung der Antenne notwendig. Die Anschaffung der notwendigen Set-Top-Box ist dann Sache der einzelnen Wohnungseigentümer.
http://www.verbraucherzentrale.de/digitales-antennenfernsehen—was-man-wissen-sollte-3

Über die TV-Buchse in Ihrer Wohnung können Sie die kostenlos verfügbaren Sender sofort empfangen. Dazu müssen Sie nur einen Sendersuchlauf starten. Wenn Sie das gesamte Programmangebot von simpliTV nutzen und ein Abo anmelden wollen, benötigen Sie zusätzlich ein Empfangsgerät.
https://www.simplitv.at/faq

Wird der Umstieg auf simpliTV für eine Mehrparteienanlage empfohlen?

Hier gilt die Antwort: wenn andere Empfangsarten möglich sind, grundsätzlich nein. Warum? Einerseits sind wenige technische Lösungen für eine zentrale Haus-Aufbereitung von DVB-T2 verfügbar. Andererseits sind diese Lösungen in der Anschaffung relativ teuer.
http://www.dvb-t2-umstellung.at/faqs.html

Wird DVB-T2 / simpliTV eine ähnlich kurze Lebensdauer wie DVB-T haben?

Das kann man derzeit leider nicht beantworten. Das nun auslaufende DVB-T hatte allerdings eine sehr geringe Lebensdauer, was zu Recht für Verärgerung in Österreich gesorgt hat. Außerdem soll bedacht werden: simpliTV wird nur von einer Organisation angeboten. Die Lebensdauer hängt also von den Geschäftsentscheidungen dieser ab.
http://www.dvb-t2-umstellung.at/faqs.html
Auch in der Wohnanlage muss laut Aussage der Hausverwaltung auf DVB-T2 umgestellt werden. Dann können die Eigentümer/innen, die noch über Hausantenne fernsehen, auch weiterhin ORF1 und ORF2 empfangen. Die Kosten sind der Hausverwaltung noch unbekannt.

Wartung von Abluftanlagen

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http://www.fireworld.at/berichte/details/news/bayern-feuer-im-lueftungsschacht-eines-mehrgeschossigen-gebaeudes-in-muenchen

Da die Reinhaltung/Reinigung von Lüftungsanlagen ein großes Anliegen von Gesetzgeber, Behörden und auch vom Anwender geworden sind, sieht die Arbeitsstättenverordnung (BGBl II 368/1998) folgende Maßnahmen vor:

§ 27 (8) Klima- und Lüftungsanlagen sind regelmäßig zu kontrollieren (lt. § 23 einmal jährlich) und bei Bedarf zu reinigen! Verunreinigungen, die zu einer unmittelbaren Gesundheitsgefährdung der Arbeitnehmer durch Verschmutzung der Raumluft führen könnten, sind sofort zu beseitigen!

Die Küchenabluft unterliegt einem speziellen Problem des Brandrisikos. Durch Ablagerungen hauptsächlich aus Fett besteht ein nicht unerhebliches Brandrisiko z. B. mittels Stichflamme aus Pfanne beim Flambieren. Diese Gefahr besteht auch bei einem elektrischen Defekt am Lüftermotor oder Kurzschluss/Kabelbrand sowie bei Selbstentzündung durch heiße Abluft.

Um die Lebens- und Arbeitsqualität zu gewährleisten, wurde im Zusammenhang mit dem Arbeitsschutzgesetz die Einhaltung der ÖNORMEN [H6021, H6030, VDI 6022] verbindlich vorgeschrieben. Es wird wie bei jeder technischen Anlage ein Wartungsplan empfohlen.

http://www.indus.at/download/lueftungsdatenblatt2010.pdf
http://www.indus.at/download/wohnraum.pdf

Die Untersuchungen im Rahmen des Forschungs- und Technologieprogrammes des Bundesministeriums für Verkehr, Innovation und Technologie stellten u. a. folgendes fest:

Die Menge der Staubansammlung im Abluftsystem wurde bei vielen untersuchten Anlagen nicht erkannt oder unterschätzt.

NutzerInnen bemerkten, dass nach einigen Jahren Betrieb der Verschmutzungsgrad der Abluftfilter deutlich nachlässt. Der Grund dafür liegt in der zunehmenden Rückhaltung von Fasern und Hausstaub in den Abluftleitungen. Die größten Staubmengen waren in Luftleitungen von Küchen- und Badezimmern feststellbar, wobei die Ablagerungen mit zunehmender Entfernung vom Ventil langsam abnehmen. Beim Luftdurchlass aller untersuchten und vor 2006 errichteten Anlagen wurden die Grenzwerte der ÖNORM EN 15780 um ein Vielfaches überschritten.

Die Querschnittsverengungen infolge dieser Ablagerungen können den Stromverbrauch des Ventilators deutlich erhöhen.

Durch Reinigung der Anlage besteht ein Potenzial zur Energieeinsparung.

Darüber hinaus verursachen Staubansammlungen eine Verringerung der Volumenströme in den kontaminierten Strängen und können dadurch eine unerwünschte Einschränkung der Lüftungsfunktion bewirken.

Eine nicht zu unterschätzende Gefahr bedeuten Ablagerungen aber für den vorbeugenden Brandschutz. In erster Linie stellt das Gemisch aus Flusen, Staub und Fett selbst eine Brandlast dar, die eine Brandentstehung und -ausbreitung begünstigen kann.

Neben der eigentlichen Brandlast können schon relativ geringe Mengen an Staub das zuverlässige Verschließen von Kaltrauchsperren verhindern, und damit die Sicherheit von Personen gefährden, bzw. eine Geruchsübertragung bei bestimmten Verhältnissen begünstigen.

http://www.e-sieben.at/de/download/ZuKoLue_Informationsblaetter-zur-Lueftungsreinigung.pdf

http://www.belimo.at/pdf/d/gv_si_ig-bsk.pdf

Innendämmung – wenn die Mehrheit keine Außendämmung will…

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Die Dämmung der Außenwände ist besonders wichtig… Bei konventionellen Einfamilienhäusern gehen 35 – 50 % der Energie über die Außenwände verloren.

Die Außenwanddämmung hat aber nicht nur den positiven Effekt der Heizkostenverminderung, sondern steigert auch gleichzeitig die Behaglichkeit im Innenraum… Durch die Dämmung steigt die Temperatur auf der Wandinnenseite im Winter deutlich an, was die Behaglichkeit im Raum sehr erhöht.

In speziellen Fällen (z. B. bei denkmalgeschützten Fassaden) bietet sich eine Innendämmung an, bei der die Wärmedämmung raumseitig angebracht wird. Die Innendämmung ist immer nur die zweitbeste Lösung, da sie bauphysikalisch problematischer ist als eine Außendämmung.

Vorteile der Innendämmung
O Behaglichkeitssteigerung durch Erhöhung der Wand- und Oberflächentemperatur
O keine (optische) Veränderung der Außenansicht und somit oftmals die einzige Möglichkeit der thermischen Verbesserung
O raschere Beheizbarkeit und Regelbarkeit der Räume

Nachteile der Innendämmung
O Gefahr von Bauschäden, infolge Dampfdiffusion durch die Dämmung und Kondensation an oder in der Wand
O Frostgrenze dringt tiefer in die Außenwand ein
O hoher Platzverbrauch
O geringere Dämmstärken möglich als bei der Außendämmung

Methoden und Materialien
O Systeme mit Dampfsperre
O dampfdichte Dämmplatten und Materialien
O dampfdurchlässige Dämmplatten mit kapillaraktiven Eigenschaften
https://www.energie-tirol.at/fileadmin/energie-tirol/menu_energie tirol/downloadcenter/Infoblatt_Innendaemmung.pdf

Von wenigen Ausnahmen abgesehen ist im Altbau eine Innendämmung aus energetischer und hygienischer Sicht besser als gar keine Dämmung. Zur Vorbeugung von Feuchteschäden sind bei Innendämm-Maßnahmen die richtige Materialauswahl sowie eine sorgfältige Planung und Ausführung erforderlich.
http://www.ibp.fraunhofer.de/content/dam/ibp/de/documents/Publikationen/Konferenzbeitraege/Deutsch/KB_5_tcm45-30960.pdf

Mit Fenstern Heizkosten sparen

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Durch qualitativ hochwertige Fenster und Türen sowie deren richtigen Einbau kann unnötiger Wärmeverlust nach Außen vermieden werden.

Moderne Fenster weisen eine hohe Luftdichtheit auf. Um Schimmelbildung in den Räumen von Energiesparhäusern zu verhindern, sorgen kleine Schlitze im Fensterstock bzw. spezielle Lüftungs- sowie zum Teil zusätzliche Filtersysteme der Fensterhersteller auch bei Abwesenheit der Bewohner für den Luftaustausch.

Das früher übliche, einfache Einschäumen der Fenster mit – luftdurchlässigem – PU-Schaum ist heutzutage durch die RAL-Montage/ÖNORM B5320 Planung und Ausführung der Bauanschlussfuge für Fenster und Türen in Außenbauteilen“ ersetzt, die auch die Abdichtung des Anschlussbereiches zwischen Fenster und Mauerwerk vorschreibt.
http://www.energiesparhaus.at/gebaeudehuelle/fenstereinbau_ral.htm

Im Handel finden sich Holz-, Aluminium– und Kunststofffenster, die hinsichtlich Preis, Lebensdauer, Pflegeaufwand sowie Ökobilanz unterschiedliche Eigenschaften aufweisen.
http://www.proholz.at
http://www.alufenster.at
http://www.fenster.at/home.html

Einfachscheiben und Zweifachverglasung sind heute nur mehr bedingt zulässig. Wärmeschutzverglasungen bestehen aus zwei oder mehr Floatglasscheiben, die über Abstandhalter verklebt werden. Als Glasranddichtung dient vorwiegend Polysulfid (PSR) oder Polyurethan. Die Wärmedämmung des Fensters wird durch Edelgasfüllung des Zwischenraums bzw. Glasbeschichtung mit Silber erreicht. Spezielle Aufgaben erfüllen zusätzlich Sicherheits-, Sonnenschutz– und Schallschutzgläser.
http://www.energiesparhaus.at/gebaeudehuelle/fenster.htm

Über alte, ungedämmte Rolladenkästen und der Öffnung am Zugseil entweicht unnötig Heizenergie. Mit Dämmmatten aus dem Fachhandel, die in den Rolladenkasten eingelegt werden und mit Kunststoffplatten für den Rolladenkasten zur Rauminnenseite hin, kann nachträglich abgedichtet werden.
http://www.zuhause.de/rollladenkasten-selbst-daemmen/id_71507780/index
Leider hat die Hausverwaltung nie Unterlagen und Berechnungen zum Heizkosteneinsparungspotenzial sowie zu den tatsächlichen Kosten unter Berücksichtigung der Landes- bzw. Bundesfördergelder vorgelegt und somit eine langfristig gesehen sinnvolle Sanierung per se ausgeschlossen.

Es gibt immer etwas zu tun…

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Bis 1980 wurden in Österreich rund 286.000 Eigentumswohnungen errichtet. Heute zeigt sich bei bestehenden Anlagen dieser Bauperioden folgendes Problem: Der Heizenergiebedarf dieser Wohnbauten ist hoch und obwohl der Erhaltungszustand im Vergleich zu Mietwohnhäusern schlechter ist, werden deutlich weniger Sanierungen umgesetzt.

Sanierungen im Wohnungseigentum scheitern vielfach nicht an der technischen Machbarkeit oder Finanzierbarkeit, sondern daran, dass die im Wohnungseigentumsgesetz vorgesehenen Entscheidungsverfahren nicht zu den erforderlichen Beschlüssen der EigentümerInnen führen.

Noch schwieriger ist es, die Ziele einer nachhaltigen Sanierung in ein Sanierungsvorhaben zu integrieren. Die EigentümerInnen müssen in der Entscheidungsfindung dann weitere und langfristige Aspekte berücksichtigen: Einspareffekte durch Senkung des Heizenergiebedarfs, Verbesserung des Wohnkomforts und der Nutzung, ökologische Verbesserungen.

Die Prozessteuerung liegt üblicherweise bei der Hausverwaltung. Diese Dienstleister können einen wichtigen Beitrag zu Nachhaltig Wirtschaften leisten.

Die Informationskultur rund um Sanierungsvorhaben muss als schlecht bezeichnet werden. Die EigentümerInnen erwarten und brauchen von Beginn an klare Informationen. Erste Informationen zum Zustand und zur Sanierungserfordernis sind mit der Vorausschau im Rahmen der „ordentlichen Verwaltung“ abgedeckt.

Hausversammlungen haben oft ein schlechtes Image, wenn es an einer Kultur für Aushandlungsprozesse fehlt… [D]ie Dramaturgie einer Hausversammlung muss sorgfältig geplant werden: Möglichkeiten für Visualisierung sollen genutzt werden.
„Wir haben den Eigentümern dieselbe Sanierung wie im Mietshaus, das heißt Fassade, Dach und neue Fenster vorgeschlagen. Die Eigentümer haben dies wegen Kostengründen damals abgelehnt und man ist zum Entschluss gekommen, dass z. B. nur jene Fenster getauscht werden, die wirklich angegriffen sind. Letztendlich machen wir jetzt dort eine Fleckerlteppichsanierung, weil es die Leute so gewollt haben. Wir haben damals die Sanierung mit Fördermitteln vorgeschlagen, das wollten die Eigentümer damals nicht, jetzt kommt das Ganze teurer, als es vorher veranschlagt war.“ (11)
„In vielen Fällen sind die Eigentümer auf den anstehenden Erhaltungsaufwand nicht ausreichend vorbereitet. Dieses Problem könnte man eigentlich mit ausreichender Information lösen, indem man rechtzeitig darauf hinweist und in der Vorausschau ordentlich ankündigt. Wenn man sich anschaut, was alles als Vorausschau geliefert wird, ist das meist ein Papierl, wo drauf steht, es passt alles wie es ist, und in Wirklichkeit kommen keine Zahlen, keine Erhaltungsarbeiten, keine Kostenschätzungen, überhaupt nichts vor.“ (1)

http://www.hausderzukunft.at/hdz_pdf/endbericht_parti-san_id2752.pdf

Sanierung im Wohnungseigentum

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Zentrale Rolle der Hausverwaltung
O macht Vorschläge für Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen
O unterstützt Eigentümer bei der Willensbildung
O holt die erforderlichen Informationen ein
O bereitet die Entscheidungsgrundlagen auf (Maßnahmen, Kosten, Finanzierung, Förderungen, Alternativen,…)
O formuliert die Fragestellung für Abstimmung der Eigentümer
O begleitet die Umsetzung bis hin zur Abrechnung (Bauverwaltung)
-> Insgesamt: eine sozial und fachlich höchst anspruchsvolle Aufgabe!

Barrieren seitens der Eigentümer
O mangelndes Bewusstsein für notwendige Investitionen zur Erhaltung der baulichen Substanz und Wertsicherung
O Interessensgegensätze (jung-alt, arm-reich, Selbstnutzer-Vermieter,…)
O mangelnde Beteiligung bei der Abstimmung

Barrieren seitens der Hausverwaltung
O hohe Anforderung an Know-how (Technik, Recht, Finanzierung, soziale Kompetenz, externe Fachleute verursachen Kosten, …)
O Sanierungen werden oft erst eingeleitet, wenn hoher Druck von außen (Baumängel, unzufriedene Eigentümer, …)
O Mehraufwand gegenüber laufenden Verwaltungsagenden
O Eigentümer werden nur unzureichend informiert (Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen, Vor- und Nachteile von Alternativen, …)
Es geht um IHR Eigentum!
Ein Haus braucht laufende Investitionen zur Bestandssicherung!
Sie sind auch für die allgemeinen Teile des Hauses mitverantwortlich!
Modernisierung verbessert den Wohnkomfort, erhöht den Wert und erleichtert die Vermietbarkeit!
http://www.energiesystemederzukunft.at/hdz_pdf/040917_huettler.pdf