Archiv der Kategorie: Sanierung im Wohnungseigentum

Rechtsstreit um Fenstertausch

Im Bereich der ordentlichen Verwaltung kann man aber einen korrekt zustande gekommenen Mehrheitsbeschluss nur dann wirksam anfechten, wenn er gesetzwidrig ist. Laut OGH also dann, wenn zwingende Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verletzt werden oder es „krasse“ Verstöße gegen die Grundsätze der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit gibt.

Wie ist das in der Ulmgasse? Da wird eine giftige Asbestfassade um rund eine halbe Million Euro nur angestrichen, unter der Farbe darf das Asbest sich weiter aufhalten und den Preis zahlen die jüngeren Generationen, da der Zeitpunkt nicht mehr allzu fern ist, wo diese Fachgerecht entsorgt werden müssen, eine Millionen nur für die Entsorgung? Entspricht diese Durchführung seitens der Hausverwaltung der Zweckmäßigkeit-Wirtschaftlichkeit-Sparsamkeit???

Besuchen Sie für weitere Infos:
http://diepresse.com/home/wirtschaft/recht/5167034/Wohnungseigentum_Rechtsstreit-um-Fenstertausch?

Begehung? ÖNORM B1300?

Den Liegenschaftseigentümer (bzw. die EigG) und in dessen Folge auch den Liegenschaftsverwalter treffen seit jeher unterschiedlichste Prüf-, Kontroll- und Sicherheitspflichten, die man im Wesentlichen mit dem gesetzlichen Auftrag zur Einhaltung von Verkehrssicherungspflichten und zur Erhaltung von Gebäuden nach dem aktuellen Stand der Technik… zusammenfassen kann.

Ein besonders plakatives Beispiel für diese Problematik bietet die … strafrechtliche Entscheidung des OGH zur Frage der Einhaltung von Verkehrssicherungspflichten, in der ein Gebäudeeigentümer wegen fahrlässiger Tötung verurteilt worden war.

Diesen Problemstellungen versucht nun die ÖNORM betreffend „Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude – Regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen“ (ÖNORM B1300) durch die Zurverfügungstellung von standardisierten Verfahrensregeln für wiederkehrende Sichtkontrollen an Gebäuden zu begegnen.

Dabei sind alle für die Nutzung vorgesehenen Einrichtungen und Anlagen innerhalb des Gebäudes zu überprüfen und entsprechende Prüfbücher anzulegen oder fortzuschreiben. Die Norm verlangt eine kontinuierliche Dokumentation des Gebäudes im Hinblick auf dessen Verkehrssicherheit, aber auch i. S. eines Gebäudebuchs.

http://www.stmk.bauakademie.at/2015/Auszug Immolex Okt_ 15_ÖNORM B 1300_Prüfbericht_Das Pickerl fürs Gebäude.pdf
Das heißt, die Dezember-Seite des Prüfbuches nach ÖNORM B1300 bleibt leer? Na ja, wird scho nix passieren…ohne ÖNORM… und ohne Prüfbuch… 😉

SAT-TV – so funktioniert es

Anders als beim Empfang über Kabel oder einer normalen Zimmerantenne wird das über einen Satelliten (z.B. Astra oder Eutelsat) ausgestrahlte SAT-TV über eine Parabolantenne empfangen. Die von dieser Satellitenschüssel empfangenen Datenimpulse werden an den SAT-Receiver weitergeleitet, der diese umwandelt und als Bild auf dem Fernseher darstellt.

Diese Komponenten benötigen Sie für den SAT Empfang:

Fernseher
Um auch in den Genuss des konstant wachsenden HD-Programmangebotes zu kommen, ist ein HD-Fernseher mit dem Vermerk Full HD, Full HD 1080p oder Ultra HD empfehlenswert.

Empfangsgerät für digitale SAT-Anlage
Viele TV-Geräte verfügen bereits über ein als DVB-S-Receiver im Fernseher integriertes Empfangsgerät. Wer jedoch auf zusätzlichen Komfort und Funktionen nicht verzichten möchte, der greift besser zu einem externen Receiver, der meist auch bessere Umschaltzeiten und ein besseres Programmlistenmanagement mit sich bringt. Auch hier empfiehlt sich die Anschaffung eines HD-fähigen Gerätes, um die volle Bandbreite des HD-TV Angebotes nutzen zu können. Wenn Sie gleichzeitig ein Programm aufnehmen und ein beliebiges, anderes Programm ansehen möchten, benötigen Sie einen sogenannten „Twin-Receiver“ mit zwei getrennten Tunern.

SAT-Karte
Um verschlüsselte Programme von ORF und den beliebtesten Privatsendern in HD-Qualität zu empfangen, ist eine SAT-Karte für Ihr CI+ Modul oder Ihren Receiver erforderlich.

Ab November 2015 haben Sie für Satelliten-Fernsehen in Österreich die freie Wahl zwischen der neuen HD Austria-Plattform der M7 Group (HD Austria Micro-SAT-Karte) und der ORF DIGITAL-Plattform (ORF Digital-SAT-Karte).

Diese Entschlüsselung kann zentral oder vor Ort am TV-Gerät erfolgen. Die “vor Ort Entschlüsselung” wird hauptsächlich im privaten Bereich und in der Wohnungswirtschaft eingesetzt, weil damit die Vertragserstellung mit dem Anbieter und die laufenden Kosten dem Nutzer eindeutig zugeordnet sind.

SAT-Anlage
Grundsätzlich benötigen Sie für den SAT-Empfang in Österreich neben dem SAT-Receiver und der Satellitenschüssel, einen sogenannten LNB (Low-Noise-Block) sowie entsprechende Verbindungskabel. Abhängig von der Zahl der angesteuerten Satelliten und der angeschlossenen TV-Geräte muss diese Grundausstattung eventuell um weitere Komponenten wie Multi- oder DiSEqC-Schalter (zum Anschluss mehrerer Geräte) ergänzt werden.

Sollten Sie von Kabel auf SAT umrüsten, müssen die Dosen ausgetauscht werden, da SAT-Dosen neben den Eingängen für TV und Radio zusätzlich noch über einen dritten bzw. vierten Ausgang verfügen.

Für den SAT Empfang benötigt man eine sogenannte Sternverteilung.

Da die in älteren Häusern häufig anzutreffende Verteilung in Baumstruktur zwar für Kabelfernsehen oder terrestrische Antennen ausreichend ist, nicht jedoch für Satellitenempfang, ist grundsätzlich die Installation einer Sternverteilung zu empfehlen.

Wer jedoch unbedingt die bereits vorhandene Verkabelung des Kabelfernsehens nützen möchte, dem bieten sich diesbezüglich verschiedene Möglichkeiten, die allerdings suboptimalen Charakter aufweisen. Mehr dazu bei http://satellitenempfang.info

http://www.hdaustria.at/blog/sat-empfang-guide

Undichtes Dach?

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Manches undichte Flachdach lässt sich kostengünstig flicken, doch in der Regel ist dies nur eine vorübergehende Lösung: Wenn das Dach langsam marode wird, steht zum Schutz der gesamten Bausubstanz eine Flachdachsanierung an.

Der Grund für eine Flachdachsanierung sind zumeist Undichtigkeiten, oft muss auch das Entwässerungssystem erneuert, das Dachgefälle korrigiert oder die seitliche Außenwand erhöht werden. Das Ersetzen einer ineffizienten Wärmedämmung durch Dämmmaterial nach neuestem Standard ist ein häufiger Bestandteil der Flachdachsanierung.
….
In den meisten Fällen muss allerdings auch eine neue Wärmedämmung eingebracht werden, denn nach Jahrzehnten hat die alte Dämmung keinen Wert mehr. Ein nach aktuellen Standards mit mindestens 20 cm Dämmmaterial gedämmtes Flachdach kostet Sie ungefähr 100 bis 120 EUR je qm.
Eine weniger intensive Dämmung von 12 cm kostet zuerst einmal weniger Geld – allerdings werden diese Einsparungen durch die Heizkostenabrechnung wieder wettgemacht. Rechnen Sie mit bis zu etwa 90 EUR pro qm für diese Flachdachsanierung.

Lassen Sie Ihr Flachdach bei Undichtigkeiten möglichst zeitnah von einem Dachdecker kontrollieren, damit Ihr Haus keinen Wertverlust durch eindringendes Wasser erleidet.
http://www.hausjournal.net/flachdachsanierung-kosten-pro-qm
Was ist eigentlich mit dem Dach des Hauses D? Bei der Begehung im Mai d. J. konnten ja mehrere Eigentümer/innen den maroden Zustand sehen!?

Pönale

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Die Pönale ist im Gegensatz zum Verzugsschaden ein pauschalierter Schadenersatzbetrag, bei dem der Auftraggeber keinen konkreten Schaden nachweisen muss – es genügt, wenn der Auftragnehmer die Frist nicht eingehalten hat. Der Auftraggeber hat sogar Anspruch auf die Pönale, wenn ihm kein Schaden entstanden ist und nur die Frist überschritten wurde. Das ABGB sieht keine Begrenzung der Höhe der Pönale vor, was wiederum bedeutet, dass die Pönale bis zur Fertigstellung des Gewerkes läuft, was im schlechtesten Fall bei einer erheblichen Überschreitung der Fertigstellungsfrist zu empfindlichen Pönaleforderungen des Bauherrn führen kann. Aus Sicht des Bauunternehmens ist es demnach ratsam, entweder im Bauvertrag selbst eine Obergrenze der Pönale vorzusehen oder die ÖNORM B2110 zu vereinbaren – diese sieht nämlich eine Deckelung der Pönale in Höhe von 5% der ursprünglichen Auftragssumme vor.

Pönalen sind im Geschäftsleben gängige und durchaus bewährte Mittel zur Absicherung von Schadenersatzforderungen. Unabhängig davon ist man jedoch auf jedem Fall gut beraten vor Unterzeichnung den Vertrag und insbesondere allfällige Vertragsstrafeklauseln einer genauen Prüfung zu unterziehen, um bösen Überraschungen vorzubeugen.

http://www.abk.at/pdf/11_06_Poenale.pdf

Das OLG Brandenburg hat eine grundsätzliche Haftung des Architekten bejaht und darauf hingewiesen, dass ein Architekt erhebliche Kenntnisse des Baurechts und des Werkvertragsrechts besitzen müsse. Nach Auffassung des OLG gehören dazu jedenfalls die Grundsätze über die Vereinbarung von Vertragsstrafen, da es sich hierbei um äußerst gängige Vereinbarungen handelt. Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe für den Fall der Bauzeitenüberschreitung sei geradezu ein klassischer Bestandteil von Bauverträgen.

https://www.uponor.at/~/media/countryspecific/central-europe/academy/praxishandbuch/praxishandbuch-der-technischen-gebudeausrstung-band-1–einblick.pdf?version=1

https://www.wko.at/Content.Node/Service/Wirtschaftsrecht-und-Gewerberecht/Allgemeines-Zivil–und-Vertragsrecht/AGB-Datenbank/-AGB-Strukutur-/BS-Gewerbe-und-Handwerk/Geschaeftsstelle-Bau/Musterbauvertrag.pdf

Jede Pönale unterliegt seit dem 1. Jänner 2007 zwingend dem richterlichen Mäßigungsrecht. … Jeder Werkunternehmer kann sich daher im Prozessfall auf das richterliche Mäßigungsrecht berufen. Deshalb ist er gut beraten, wenn er einwendet, dass sein Verschulden gering sei und die von ihm versprochene Strafe in keinem Verhältnis zum eingetretenen Schaden stehe und deshalb eine grobe Äquivalenzstörung darstelle. Sofern der Richter diese Argumente teilt, kann die Vertragsstrafe vom Richter herabgesetzt werden.

http://www.mplaw.at/media/dokumente/2014-09-12_bauzeitung-17_auf-den-richtigen-richter-kommt-es-an-_km_print.pdf
Warum erläutert eigentlich diesmal kein Jurist den EigentümerInnen die Problematik ?!

ABC der Gemeinheiten im Bauvertrag

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Schlechtwetter„:
In vielen Bauverträgen taucht der Begriff „amtlich anerkannte Schlechtwetterlage“ auf. Das ist irreführend, denn den Begriff gibt es offiziell gar nicht. Erfahrungsgemäß wird „Schlechtwetter“ aber gerne von Baufirmen als Entschuldigung für Bauverzögerungen genutzt.

Damit der Bauherr nicht von all zu viel „Schlechtwetter“ überrascht wird, sollte im Vertrag unbedingt stehen, dass wegen „Schlechtwetter“ keine Ausfalltage vereinbart werden. Außerdem, und auch das muss in den Vertrag, muss jeder Schlechtwettertag sofort den Bauherren gemeldet werden. Ist das Wetter wirklich zum Weiterbauen nicht geeignet, dann wird der ausgefallene Tag der Bauzeit offiziell hinzugerechnet.

Terminabsprachen:
Zu den größten Ärgernissen für Bauherrn zählen ungenaue und nicht eingehaltene Terminabsprachen. Damit es nicht zu Unstimmigkeiten und teuren Verzögerungen kommt, sollte jeder Vertrag einen detaillierten, chronologischen Bauablaufplan mit genauen Terminvereinbarungen beinhalten. In diesem Plan muss auch das Fertigstellungsdatum stehen.

http://www.homesolute.com/planung/angebot-und-vertrag/abc-der-gemeinheiten-im-bauvertrag-4
Kurz gesagt: Bei einem hieb- und stichfest aufgesetzten Vertrag gibt’s auch keine Probleme…