Verwalterkündigung -ein dornenvoller Weg?


In der Theorie herrscht vielfach die Vorstellung: Wenn der Verwalter nicht den Anforderungen entspricht, wenn er nicht gemäß § 1009 ABGB „emsig und redlich“ agiert, wenn er seine Eigeninteressen in den Vordergrund stellt, dann kündigt ihm die Anteilsmehrheit eben die Vollmacht auf. So einfach sei das. Die Realität ist anders!
.A) Eine Wohnungseigentümerin in 8053 Graz, Ulmgasse 14a-d, wollte die Hausverwaltung 8020 Graz (siehe GdW-lnf. 1992-2-6), kündigen und bemühte sich, was ihr zweifellos zusteht, um die schriftliche Zustimmung der Miteigentümer. Darauf erhielt sie von der Rechtsanwaltskanzlei Medwed Kupferschmied Medwed, 8010, mit Datum vom 13. 7. 1998 ein Schreiben, in dem es u.a. heißt:
„Meine Mandantschaft übergab mir das Kündigungsschreiben, datiert mit Juli 1990/ mit welchem Sie in der Wohnungseigentumsanlage Ulmgasse 14a-d von Wohnungseigentümer zu Wohnungseigentümer gehen. Wie meiner Klientel nunmehr von diversen Wohnungseigentümern mitgeteilt worden ist, behaupten Sie … tatsachenwidrig, .. .“.
Gleichzeitig wird eine „Ehrenerklärung“ verlangt, mit der die Wohnungseigentümerin gestehen soll, dass sie die behaupteten Äußerungen gemacht habe, dass sie dies bedaure, dass sie sich bei der Hausverwaltung für den Verzicht auf gerichtliche Schritte bedanke und weiters die Kosten von öS 1.960,-für die Rechtsvertretung der Hausverwaltung bezahle. Zwei Tage später richtete die Hausverwaltung bereits ein Schreiben an alle Miteigentümer der Anlage, mit dem er ihnen dieses Anwaltsschreiben in Kopie zusandte, damit „keine Verunsicherungen unter den einzelnen Wohnungseigentümern eintreten“ sollten. Diese Ehrenerklärung musste nicht gegeben werden, aber die Miteigentümer wurden -hinsichtlich der Abberufung! -so verunsichert, dass G. EIGENTUM die Anlage noch immer verwaltet! Dazu merken wir grundsätzlich an:
-Die Einschaltung eines Rechtsanwaltes hat fast immer eine einschüchternde Wirkung -vor allem auf die übrigen Miteigentümer.
-Ein Rechtsanwalt prüft aber nicht die ihm von seiner Mandantschaft vorgelegten Unterlagen. (Diese Vorgangsweise machte sogar Justizminister Dr. Böhmdorfer zu seiner Rechtfertigung im Zusammenhang mit seiner einstigen Vertretung Jörg Haiders für sich geltend.-01Mittagjournal, 28. 10. 2000) Er schreibt wie in diesem Fall einen Brief und weiß, dass er hiefür sein Honorar bekommt: entweder von dem mit Klage Bedrohten oder, wenn dieser nicht zahlt, vom Auftaggeber.
-Die „Bedrohten“ wissen das meist nicht, auch nicht diejenigen, die sich im Umfeld (= die übrigen Wohnungseigentümer) hievon beeindrucken lassen. -Beweise für ein strafrechtliches Verhalten werden nur vage angedeutet: „diverse Wohnungseigentümer“ hätten mitgeteilt, nicht wer, nicht wie viele -eine häufig angewandte, aber wirksame Methode. Oft gibt es die „Diversen“ nicht.
-Sofort verständigt die Verwaltung die übrigen Miteigentümer -gleich mit einer Kopie des Anwaltsschreibens zur Bloßstellung der Aktivistin -die auch hier geltende Unschuldsvermutung wird negiert! Um Verunsicherungen zu vermeiden, hätte nur die angebliche Behauptung widerlegt werden und nicht der geforderte Kniefall -„ich bedanke mich“ -veröffentlicht werden müssen. Damit kann man aber leichter weitere Wohnungseigentümer von einer Zustimmung zur Kündigung abschrecken. So werden Herrschaftsstrategien zur (Vollmacht-)Erhaltung ausgeübt. Wenn sich G./EIGENTUM um die Übernahme einer Verwaltung bewirbt, ist der Ton ein anderer: Es werden „Dienste“, nicht Herrschaft angeboten, das Verwaltungsangebot sei einer „wohlwollenden Prüfung zu unterziehen“, die Herren G. sen. und jun.“ würden „ihre gesamte Arbeitskraft und langjährige Erfahrung den Wohnungseigentümern zur Verfügung stellen“.

Fortsetzung folgt! Das sind Fakten die uns interessieren
Artikel, mit freundlicher Genehmigung der GDW,
aus den GdW-Informationen 200-5-4, herausgegeben vom Schutzverband
„Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, www.gdw.at

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264 Eigentümer sollen auf Wunsch der HV zu Gericht gebracht werden

Information zur Aussendung der HV G. & Sohn am 8.09.2008

Sehr geehrte/r Wohnungseigentümer!

Mit Schreiben vom 8.9.2008 haben Sie von der HV G. und Sohn eine persönliche Mitteilung bekommen, indem die HV G. wiederum versucht die Eigentümer zu beeinflussen, weiteres empfiehlt die HV G. den Eigentümern einen Prozess gegen rund 270 Eigentümer anzustrengen!
Sie wird nicht müde, wie in den 20 Jahren zuvor, zu erklären, es hat alles seine Ordnung und die HV G. ist unser aller Seelenheil und nur mit Ihr haben wir die Erfüllung.

Der Umlaufbeschluss vom 25.August 2008 wurde streng nach den Regeln des WEG durchgeführt. Bei der ordnungsgemäßen Durchführung unterstützte uns die Rechtsabteilung der Arbeiterkammer Graz sowie unser Rechtsanwalt Dr. Gerald Mader. Es liegen uns oberstgerichtliche Gerichtsentscheidungen von ähnlichen Fällen vor, welche die Korrektheit ebenfalls bestätigen!

Warum die Hausverwaltung G. jetzt versucht Eigentümer zu verführen, einen teuren risikoreichen Rechtsstreit gegen rund 270 Eigentümer durchzuführen, erklären wir uns so, dass die Hausverwaltung G. das große Prozessrisiko und deren hohe Kosten auf einen Eigentümer umwälzen möchte.
Die HV G. hätte jederzeit die Möglichkeit auf eigene Kosten diesen Umlaufbeschluss anzufechten, dies kann Ihnen jeder rechtskundige Rechtsanwalt bestätigen!

Die Hausverwaltung G. hat das Recht und die Möglichkeit, unter Berücksichtigung des Rechtsweges und Datenschutzgesetzes, Einblick auf die korrekte Durchführung und deren Stimmverlauf zu verlangen. Wir verweisen die Hausverwaltung G. auf den Rechtsweg, wo wir selbstverständlich dem Gericht sämtliche Unterlagen vorlegen können, welche die Korrektheit des Umlaufbeschlusses einwandfrei bestätigen.

Was die Hausverwaltung G. unter „mit vollstem Einsatz unsere Verpflichtung“ versteht, können wir ja anhand der ganzen Versäumnisse, welche Ihnen in den letzten Monaten zugegangen und diesbezüglich auch gerichtsanhängig sind, ja leider feststellen.

Es fehlt weiteres ein Konzept für energiesparende Maßnahmen, wie Solaranlage, Brenner für die Ölheizung bzw. Alternativen zur Ölheizung und eine Verbesserung der Isolierung.
Der bereits gefährliche Zustand der Kinderspieleinrichtungen, eine jahrelang verschleppte, gemeldete Balkonreparatur und Aufklärungsbedarf bzw. eine genauere, detaillierte Aufstellung der Betriebskostenvorschreibung.
Längst fällige Änderungen der Anlageformen zur Erzielung von Höchstzinsen und
Maßnahmen zur Kostensenkung bei der Gebäudeversicherung und Liftwartung usw..

Wir möchten nochmals ausdrücklich festhalten, das unsere Abstimmung streng nach den Regeln des WEG durchgeführt wurde und deren Korrektheit jedes Gericht feststellen kann und wird.
Jedoch sollen NICHT Sie als Eigentümer dazu missbraucht werden, ersatzweise für die HV G. einen Rechtsstreit zu führen, der auf Kosten der Allgemeinheit geht.

An die Adresse der Hausverwaltung gerichtet können wir uns nur der Empfehlung der Richterin vom Bezirksgericht Graz West, vom 2.7.2008 anschließen und Sie auffordern, uns nicht noch länger aufzuhalten, denn „Reisende soll man ziehen lassen “!
Im Übrigen ist es wohl selbstverständlich, dass die Hausverwaltung G. bis zum 31.12.2008 Ihren Verpflichtungen als „Verwalter“ gesetzlich nachzukommen hat, denn sie wird ja auch den Anspruch auf das Honorar erheben.

Wie es anderen Wohnanlagen und Eigentümer mit unserer derzeitigen HV ergangen ist, können Sie ja auf dieser Webseite nachlesen!

Stefan Hammer

Hans Lösch

Graz, 11.9.2008 V1.0.7-Internet

Sehr schöne 2 Etagen Wohnung in Hart b. Graz

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Lage:
Siedlung liegt auf einem Hang.
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Anfragen an EMAIL

Verwalterbestellung

Sehr geehrte Eigentümerinnen
Sehr geehrter Eigentümer

Wir bedanken uns für ihr Interesse und die bisherigen Vorschläge zur einer neuen Verwaltung!

Da eine neue Verwalterbestimmung gewissen gesetzlichen Vorgaben unterliegt und nach vorgegebenen Terminen ablaufen muss, ersuchen wir Sie, das Sie sich mit der von Ihnen gewünschten, bzw. von Ihnen empfohlenen Verwaltung in Verbindung setzen. Die „VERWALTUNG“ die Interesse zeigt, möge sich bitte bis spätestens 15. September bei uns per Email unter info@ulmgasse.at melden.

Verwaltungen, welche sich nach diesem Termin melden, können wir aus zeitlichen Gründen leider nicht mehr berücksichtigen.

Diese Eigentümer Information wird auch auf unserer Internetseite veröffentlicht, um auch jenen Hausverwaltungen, welche unsere Plattform besuchen und Interesse an einer Verwaltung der Wohnanlage Ulmgasse haben, die Möglichkeit zu geben, sich Termingerecht an uns zu wenden.

Der Verein Eigentümer Ulmgasse

Graz, 1.September 2008

V.1.0.0.i