Gerichtsverhandlung 28.Mai 2009

Information zur Gerichtsverhandlung am 28.5.2009

Sehr geehrte Wohnungseigentümer!

Bitte, beachten Sie den Aushang des Bezirksgerichts Graz-West am schwarzen Brett. Die Richterin, Frau Mag.Z.-W., die uns ja schon seit der letzten Verhandlung im Juli 2008 bekannt ist, hat diese Ladung sofort am 2.4. ausgeschrieben, nachdem wir am 31.3.2009 unseren Antrag auf Fortsetzung des unterbrochen gewesenen Verfahrens gestellt hatten.

Dieser Antrag enthält eine Reihe weiterer schwerwiegender Gründe für die Abberufung der Hausverwaltung J.G.. & S… wegen grober Pflichtverletzung gem. § 21 (3) WEG.
Im Aushang am schwarzen Brett können Sie sich näher informieren.
Schon zur Verhandlung Juli 2008 hatten wir zahlreiche Tatsachen vorgebracht, doch sind nun durch die Ermittlungen des Sachverständigen eine Reihe neuer Tatbestände entdeckt worden.

Wir bringen Ihnen die Vermögensaufstellung, die mit Datum 11.1.2008 allen Eigentümern von der Hausverwaltung übermittelt worden ist in Erinnerung.
Damals mussten wir natürlich annehmen, dass diese Aufstellung vollständig ist. Heute wissen wir, dass die Hausverwaltung die ganze Eigentümergemeinschaft falsch informiert hat, dass sie Ende 2007 auch noch ein vor uns geheim gehaltenes Sparbuch, also ein Geheimkonto mit einem Inhalt von ca. € 106.000.- geführt hat, das in dieser Aufstellung nicht enthalten ist.

Außerdem lautete dessen Bezeichnung entgegen jeder gesetzlichen Vorschrift und entgegen dem geltenden Vertrag auf „J.G&S.“, obwohl das Geld aus unserem Vermögen stammte.

Der fehlende Geldbetrag von rund € 100.000.- wurde uns übrigens im inzwischen rückerstattet.

Unsere Hausverwaltung hatte ja in den letzten Jahren – Monaten, zahlreiche Schreiben an die Eigentümer gerichtet, worin sie behauptet das alles in Ordnung ist, bei der am 28.Mai, öffentlichen Verhandlung, können Sie selbst feststellen inwiefern diese Behauptungen den Tatsachen entsprechen und wir bitte Sie zahlreich daran teilzunehmen!
Donnerstag, 28.Mai 2009 von 13:00 bis 18:00 im Verhandlungssaal B

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Feuer am Dach….

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Ogris

….ein offener Brief an die Hausverwaltung G.und S- E

Sg. Hr. G. !
Es dürfte Ihrer geschätzten Aufmerksamkeit entgangen sein, dass sich seit Jahren der Asphaltierungszustand in der Garagenanlage Ulmgasse verschlimmert.
Es wurden in der Anlage fälschlicherweise Bäume gepflanzt, welche als so genannte „Flachwurzler“ bekannt sind, dieser Umstand trägt dazu bei, dass die Asphaltierung unaufhörlich stark aufgebrochen und unbefahrbar wird und zu einem Sicherheitsrisiko wird.

Es ist vorauszusehen, dass es in naher Zukunft zu noch größeren Schäden auch an den Garagen selbst kommen wird! Ebenso besteht grosse Gefahr das durch die Hebung der Telekom Schaltbox, sämtliche Telefone und Internetzugänge der Ulmgasse gestört werden, was ebenso zu einem Schadenersatz an die WEG führen könnte.

Dieser Umstand ist Ihnen schon Jahrelang bekannt, da keine Maßnahmen gegen die immer größer werdenden Schäden unternommen wurden, lässt mich als Eigentümer bereits jetzt unnötige Kosten erwarten, welche bei einer ordnungsgemäßen Sorgfalt Ihrer Verwaltertätigkeit, abwendbar gewesen wären.

Ich fordere Sie auf, umgehend den Schaden zu besichtigen und diesbezüglich Maßnahmen zu setzen damit dieser behoben bzw. nicht noch größer wird.

Weiters mache ich Sie aufmerksam, sollte diesbezüglich keine Reaktion Ihrerseits erfolgen, Sie für sämtliche Folgekosten inklusive eventuellen Personenschaden, haftbar mache!

Desweiteren ist Ihnen bekannt, dass lt. Baubewilligung Bescheid A 17 – K 3.310/1988, sämtliche Dächer mit einer Grünanlage versehen werden müssen, diese Auflagen wurde bei der letzten (ausserdem meiner Meinung nach nicht korrekten Reparatur) nicht erfüllt, somit wurde die Reparatur auch nicht Gesetzes konform durchgeführt!

Beschädigter Zaun:
Der Umstand, dass die Türanlage zu den Garagen hin versperrt ist, verursacht ebenfalls außer Behinderung beim Durchgang, auch weiteren Schaden, da es durch den angrenzenden Fußballplatz zu natürlichen Fehlschüssen von Bällen kommt.
Diese landen dann in dem Garagengrundstück, was wiederum die Jugendlichen zum Überklettern der Zäune und somit zur Beschädigung nötigt.

Diese Zäune müssen im weiteren wiederum von der Allgemeinheit bezahlt werden.

Um in Zukunft weitere Schäden welche von den Wohnungseigentümern getragen werden, zu minimieren, wäre die Öffnung der Verbindungstür ohne Schlüssel angebracht.

Weitere Bilder: 1 , 2 , 3 , 4 ,5

An

Hausverwaltung G. & S. – E.

Graz, 18.04.2009

Betreff: Garagenanlage Ulmgasse, Graz

Sehr geehrter Herr G.!
Als Eigentümer steht mir das Recht zu, vor Auftragsvergabe in die Anbote der Firmen, Einsicht zu nehmen. Ich ersuche Sie hiermit, mir und weiteren Eigentümer von Garagen, Einsicht in die Anbote derjenigen Firmen zu ermöglichen, welche bei der Sanierung der Dächer und Garagen Zufahrt involviert sind.

Die Einsichtnahme kann in Ihrem Büro erfolgen oder Sie senden mir die Unterlagen kostenfrei per Email.

Sollten Sie Aufträge ohne Einsichtsmöglichkeit vergeben, so mache ich Sie aufmerksam, dass ich Schadenersatzforderungen an Sie stellen kann.

Weiteres ersuche ich Sie, mich bzw. die Garagenbesitzer über vorgesehene Renovierungsarbeiten unverzüglichst zu informieren, dies können Sie gerne auch per Email bzw. mittels Aushang in den Häusern, durchführen.

Mit höflichem Ersuchen um Kenntnisnahme

ST.H.
Per Fax und Mail
Anmerkung: Wie zu erwarten war, hat die „Hausverwaltung“ J.G&S bis heute 13.Juli 2009 (3 Monate) keine Einsichtsmöglichkeit in den Unterlagen der Sanierunsgabrechnungen geboten, weshalb die „HV“ dieses Recht verweigert können wir nur annehmen. Wir behalten uns diesbezüglich rechtliche Schritte vor.

Detailaufstellung – Jahresabrechnung

Sehr geehrte Eigentümer!
Von uns bekommen Sie das, was die Jahresabrechnung nicht preisgibt!

Von uns bekommen Sie per Email und als PDF Datei die genaue Aufstellung sämtlicher Betriebskosten Ausgaben-Einnahmen für den Zeitraum 01.01.2008 – 31.12.2008. Sie als Eigentümer haben von der Hausverwaltung ein Anrecht auf diese Liste, es gibt zwei Wege diese zu erhalten, der eine, fordern Sie diese aufschlussreiche Aufstellung direkt bei der Hausverwaltung an, der zweite Weg, Sie schreiben uns einfach eine Email mit Betreff „Aufstellung“ inklusive Adresse/Wohnungsnummer/Telefon, Sie erhalten von uns innerhalb kürzester Zeit die Aufstellung, kostenlos per Email zugesendet.

Anforderungs Mail

Lassen Sie sich diese Liste nicht entgehen, Sie können mit der Liste auch einfacher Ihre Jahresabrechnung kontrollieren, Vertrauen ist gut – Kontrolle ist besser!

Verein Ulmgasse – Service is our success

Die fetten Jahre sind vorbei…..

Sehr geehrte Eigentümer!
Hier finden Sie die Eckdaten zu den Anforderungen für die neue Hausverwaltung.
Die neue Hausverwaltung wird mit unserer Anlage keine „Goldene Nase“ verdienen. Alle wichtigen Entscheidungen werden nach gesetzlicher Möglichkeit nur in Absprache mit den Eigentümern und der Verwaltung entschieden.
symbolfoto

Vertraglich werden folgende Punkte festgelegt:

• Verwaltung der Einheiten inkl. Nebengebäude und Außenanlagen
• Betriebskostenabrechnung
• Hausbesorgerangelegenheiten zB.: Einkäufe über xx.- benötigen die Zustimmung der HV, unter xx.- kann diese Zustimmung auch nachträglich eingeholt werden (Einkaufsbuch)
• Betreuung der Wohnungseigentümer in allen der Verwaltung betreffenden Angelegenheiten
• Führung aller Konten für die Verwaltung in getrennter Form
• Betreuung und Vergabe von laufenden Reparaturleistungen, Sanierungsarbeiten, Handwerksarbeiten und Renovierungsarbeiten. Aufträge über € 4000.- müssen mind. 2 Wochen vor Vergabe ausgehängt (ord.Verw.) u. 3 verbindliche Offerte erstellt werden, Erhaltung oder Verbesserungsarbeiten nur mit Zustimmung der Eigentümer ausgenommen Notfälle.
Sämtliche Arbeiten müssen den Eigentümern per Aushang mindestens 14 Tage vor der Durchführung angekündigt werden (Diskussionsmöglichkeit!). Für Objekte wie z.B.: Kinderspielplatz und Freizeiteinrichtungen müssen den betroffenen Eigentümern eine Diskussionsmöglichkeit und Mitbestimmung ermöglicht werden.
• Effizientes monatliches Mahnwesen.
• Bis 10 Kopien für Eigentümer kostenlos
• Abhaltung einer Eigentümerversammlung 1x im Jahr fix im Oktober, sowie auf gesonderten Wunsch der Eigentümer oder bei sonstigen Situationen, (Terminbekanntgabe mind. 30 Tage vor Versammlungstermin)
• Begehung der Anlage (Protokoll), unter Beisein des Anlagensprechers -Vereins etc. (1x monatlich)
• Abhaltung einer Sprechstunde in der Anlage (1x monatlich 2 Stunden). Führung einer Geräte-Bestandsliste -Ulmgasse aus dem der Verbleib der Geräte klar hervorgehen muss, Entsorgung, Verkauf, Ertrag etc.

  • Warmwasser nach tatsächlichen Verbrauch abrechnen, derzeit wird dies nicht durchgeführt, trotz Uhren!

• Bildung einer Rücklage und Veranlagung auf einem Sparkonto auf Namen der WEG-Anderkonten etc.sind nicht erlaubt! Auflösungen müssen mind. 21 – 30 Tage vor Durchführung im Haus angeschlagen werden.
Sämtliche Konten und deren Erträge müssen bei der Jahresabrechnung (spätester Termin 31.März) angegeben werden, ebenso die Rückstände von Eigentümern und eine diesbezügliche Stellungnahme.
• Laufende Überprüfungen der Zinssätze für das Rücklagenkonto und des Eigentümer Kontos (WEG Ulmgasse 14a-14d)
• Erreichbarkeit der Hausverwaltung Montag bis Freitag von 8.30 – ca. 16.00 Uhr zu den Bürozeiten, sonst Notruftelefon 24 Stunden für dringende Fälle (Telefonnummer beim Anlagensprecher und Infobrett )
• Jederzeitige Akten- und Unterlageneinsicht nach Terminvereinbarung. Bei schriftlichen und persönlichen Terminansuchen, muss der Termin innerhalb drei Tagen bekannt gegeben werden und der bekanntgegebene Termin darf nicht länger als 7 Tage in der Zukunft liegen, ausgenommen persönliche Vereinbarungen.
• Mitsprache bzw. Vorschläge bei Geldveranlagungen
• Vermietung der Wohnungen für vermietende Wohnungseigentümer im HV-Honorar für den Wohnungseigentümer inkludiert
• Prüfung der Versicherungsverträge und Konditionen im Intervall von 2 Jahren. Bei Neuabschluss, Verlängerung muss eine Beschlussfassung der Eigentümer eingeholt werden, 3 Offerte – etwaige Provisionen, Rabatte sind der WEG gutzuschreiben
• Überprüfung des Zustands der Häuser über zweckmäßige Renovierungen im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten bzw. auf Wunsch Finanzierungsvorschläge unter Berücksichtigung von Förderungen
• Stichprobenartige Überprüfung des Hausbesorgers bezüglich Reinigung, Schneeräumung und Obsorge der Anlage.

Die Möglichkeit (vertraglich) auf Wunsch allen Eigentümern eine moderne ONLINE-Abfrage sämtlicher Gelder, Vorschreibungen und Abrechnungen der Betriebskosten, Bankbelege, IK Rücklagenstand usw. zu bieten.

Die neue Hausverwaltung muss innerhalb eines Jahres ein Konzept zur Betriebskostensenkung vorlegen und Einsparungspotenzial ergründen.
Derzeit müssen wir 10% Umsatzsteuer auf bereits besteuerte Ausgaben wie zum Beispiel Hausbesorgerkosten, Versicherung sowie Gemeindeabgaben bezahlen (daraus erwachsen uns zusätzliche Ausgaben von rund 30.000.- pro Jahr).

Es muss z.B.: mit den Handwerksbetrieben auf Senkung der Stundensätze sowie Streichung von Anfahrtspauschale verhandelt werden, es kann nicht sein das Firmen in der Wohnanlage privilegiert jahrzehntelang, ohne Konkurrenz arbeiten können.

Rechtliche Überprüfung: Die Hausverwaltung verzichtet bei Kündigung durch die Eigentümer auf rechtliche Einsprüche, damit soll verhindert werden das es zu langwierigen Prozessen kommt.

Gerichtsprozesse dürfen nur mit Zustimmung der Eigentümer geführt werden.

Diese Liste gibt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und wird bis zum Vertragsabschluss, in Abstimmung mit der zukünftigen Hausverwaltung, erweitert!

V.1.0.0.3-H.