Da lachen die Hühner….

„Ob es sich bei dieser Begehung um eine Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B 1300 gehandelt hat, ist fraglich. Warten wir auf ein entsprechendes Protokoll…“

DalchenDieHuener

Da lachen die Hühner

Da werdet Ihr warten bis zum NIMMERLEINSTAG……. Es rächt sich halt, dass die Eigentümer sich bei Einstellung der Hausverwaltung nicht vorab besser über diese informiert haben, „Hilfsmittel“ waren genügend vorhanden; jetzt müsst Ihr schauen, wie Ihr damit zurecht kommt, alleine eine Hausverwaltung, welche in einem anderen Bundesland zu Hause ist, einzusetzen…..siehe oben 🙂

Objektsicherungsprüfung nach ÖNORM B 1300

Leserfrage am KURIER-Telefon an Sigrid Räth – Anwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Sigrid Räth: Inwieweit eine Firma damit zu beauftragen ist oder nicht, richtet sich auch nach dem Verwaltungsvertrag. Der Verwalter ist verpflichtet, das Objekt in regelmäßigen Abständen zu überprüfen. Durch die Objektsicherheitsnorm ergeben sich Dokumentationspflichten. Es ist davon auszugehen, dass der Verwalter bei einer Begehung ein Protokoll bzw. eine Dokumentation anfertigt, damit seine Tätigkeit nachvollziehbar ist. Durch die Objektsicherheitsnorm werden Checklisten dafür vorgegeben. Selbstverständlich können die Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss festlegen, wer mit der Überprüfung beauftragt wird.

http://m.kurier.at/wirtschaft/immobiz/darf-man-einen-raum-der-wohnung-als-ordination-nutzen/198.421.582

Zur Verschuldenshaftung der Eigentümergemeinschaft und des Hausverwalters siehe
http://www.its-on.at/fileadmin/pdf/ÖNORM_B1300_und_Haftung.pdf

Auch einige EigentümerInnen konnten am 20. Mai einer solchen Begehung durch unseren Hausverwalter beiwohnen. Unter Berufung auf den Hausverwaltungsvertrag – wobei die WEG bis dato noch immer keine Kopie des auch von der HV unterschriebenen Exemplars erhalten hat – teilte unser Hausverwalter mit, dass er keine Besprechung mit den EigentümerInnen im Besprechungsraum abhalten sondern eine Begehung der Anlage durchführen wird.

Dann begann die Begehung im Geräteschuppen. In 2,5 Stunden wurden anschließend die 4 Häuser vom Keller bis zum Dach aber eher „belaufen“.

Einige Eckpunkte dabei waren:

Der Sperrmüll, den EigentümerInnen im Müllraum entsorgt haben, muss nun auf Kosten der Eigentümergemeinschaft beseitigt werden.

Der Blitzschutz der SAT-Schüsseln auf den Dächern unterscheidet sich, sodass überprüft werden sollte, ob er überall korrekt angebracht wurde.

Das D-Dach verwandelt sich in ein Biotop mit reichlich Schwarzschimmel und muss dringend saniert werden.

Ob es sich bei dieser Begehung um eine Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B 1300 gehandelt hat, ist fraglich. Warten wir auf ein entsprechendes Protokoll…

Erhaltungsarbeiten


Die Pflicht, Erhaltungsarbeiten durchzuführen, trifft im Wohnungseigentum sowohl den einzelnen Wohnungsbesitzer als auch die Gemeinschaft. Die Abgrenzung zwischen allgemeinen Teilen einer Liegenschaft und einzelnen Eigentumsobjekte sorgt immer wieder für Probleme.

Wurde im Wohnungseigentumsvertrag nichts diesbezüglich vereinbart, dann gelten die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Erhaltungsarbeiten an der Außenhaut des Gebäudes sind ebenso Sache der Gemeinschaft wie ein ernster Schaden des Hauses, der die Bausubstanz gefährdet. Schäden, die sich eindeutig im Eigentumsobjekt befinden, sind hingegen Sache des Wohnungsbesitzers.

Wurde hingegen im Wohnungseigentums-Vertrag die Erhaltung auf die Wohnungseigentümer übertragen, dann gilt das auch“, sagt Simone Maier-Hülle, Partnerin der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei NMH2. Es kann zum Beispiel einstimmig, schriftlich vereinbart werden, dass die Wohnungseigentümer ihre Außenfenster, die zur Außenhaut des Gebäudes zählen und eigentlich von der Gemeinschaft getragen werden müssen, selbst erhalten. „Die Vereinbarung kann im Grundbuch angemerkt werden und bindet auch Rechtsnachfolger“, sagt Karin Sammer, Wohnrechtsexpertin des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft.

Grenzfälle im Bereich der Erhaltungsarbeiten sind Balkone und Terrassen. Sie gehören zum Wohnungseigentums-Objekt, sind aber gleichzeitig Teil der Außenhaut des Gebäudes. Bei der Beurteilung, wer die Sanierung finanzieren muss, kommt es darauf an, ob durch die Erhaltungsmaßnahme jener Teil saniert wird, der zum Schutz der Haussubstanz beiträgt. Handelt es sich lediglich um gesprungene Fliesen oder wünscht sich der Wohnungsbesitzer einen neuen Bodenbelag, dann wird er selbst dafür aufkommen müssen. „Sind aber die Bodenplatten undicht, tritt ein Wasserschaden auf oder ist das Geländer durchgerostet, dann wird wohl ein ernster Schaden des Hauses vorliegen“, nennt Sammer einige Beispiele. Dann muss die Wohnungseigentümergemeinschaft den Schaden beheben und den ursprünglichen Zustand wieder herstellen.

Oft kann ein Verschulden der Bewohner nicht ausgeschlossen werden, dann muss ein Sachverständiger beigezogen werden. „Wird ein Verschulden der Bewohner nachgewiesen, kann die Gemeinschaft Regressforderungen an den betreffenden Eigentümer stellen“, sagt Maier-Hülle.

Dass ausreichend Rücklagen für Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung stehen, dafür hat der Hausverwalter zu sorgen. Die Entscheidung liegt aber bei der Eigentümergemeinschaft, sie kann die Höhe der Rücklage mit einfacher Mehrheit abändern.
Auch wenn es kostspielig für die Miteigentümer ist, laufend Erhaltungsmaßnahmen im Haus mitzufinanzieren, so ist es doch wichtig. Wird darauf verzichtet, verliert das Haus an Wert.


http://kurier.at/wirtschaft/immobiz/streitthema-erhaltungsarbeiten/142.882.752

Verarsche des Monats: Hausverwas

Haben Sie sich auch schon mal gefragt, was Ihre Hausverwaltung eigentlich tut? Hinterfragen Sie es erst gar nicht. Die Antwort könnte Sie erzürnen.

von Franz J. Sauer

Betriebskosten. Hm. Beim Auto ist mir dieser Begriff klar, ich meine also, mir ist klar, wofür er steht. Ein Auto wird ja auch ständig betrieben, dazu braucht es Treibstoff, Schmierstoff und regelmäßige Wartung, auf dass man kräftig anstoffen kann und die Karre nicht irgendwann auseinanderfällt. Aber wie ist das eigentlich bei Wohnungen? Die müssen auch regelmäßig gewartet werden. Innen (dafür ist der Mieter zuständig), außen (dafür ist der Hausbesitzer zuständig), rundherum (auch der Hausbesitzer), und ja, gelegentlich wird mal das Dach undicht, die Treppe morsch, das Wasserrohr brüchig. Renovierung steht an, die sich alle brüderlich teilen … aber halt! Gibt es da nicht einen eigenen Reparatur-Fonds? Mülleimer wollen ausgeleert werden, klar.

Infrastruktur erhalten, auch klar. Kommunalsteuern … hach, wenn man sich irgendwann mal darauf (mit wem eigentlich und wann?) geeinigt hat, dass Steuernzahlen in Ordnung ist, macht auch das Sinn. Gas, Wasser, Scheiße? Kommt extra. Und dann ist da noch die Hausverwaltungspauschale …

Anruf in derselben. Guten Tag, ich bräuchte bitte eine Aufschlüsselung meiner Betriebskosten. Weiters einen Wohnungsplan, einen Rücklagen-Ausweis, ein Protokoll der letzten Eigentümerversammlung, einen Energie-Ausweis, ein Nutzwertgutachten und, so vorhanden, Einheitswertbescheide.

Antwort: Aufschlüsselung (in Fachchinesisch, kaum entschlüsselbar) anbei, Rest „ist leider nicht vorhanden“.

Trotzdem war mein Mailverkehr mit nämlichem Unternehmen ab da bis zum Verkauf der Liegenschaft ein reger – stets ging es um Rechnungen, Mahnungen und Mahngebühren. What for, Freunde?

http://wiener-online.at/2016/05/03/verarsche-des-monats-3

Erhaltungspflicht des Wohnungseigentümers


(§ 16 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz)
Der Wohnungseigentümer hat das Wohnungseigentumsobjekt und die dafür bestimmten Einrichtungen insbesondere Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- und sanitäre Anlagen auf seine Kosten so zu warten und in Stand zu halten, dass den anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst.

In den Wohnungseigentumsobjekten ist die Hausgemeinschaft (Hausverwaltung) nur zur Behebung ernster Schäden des Hauses verpflichtet. (Risse im Mauerwerk auf Grund statischer Mängel, Gefahr für Leben auf Grund mangelhafter elektrischer Leitungen in der Wohnung).

Balkontüren, Fenster, Jalousien und Rollos:
Fenster und Türen sind vom Wohnungseigentümer einstellen zu lassen, Scharniere regelmäßig zu schmieren. … Gummidichtungen sind mit entsprechenden Mitteln (Autopflegemittel) einzulassen. Das Gleiche gilt für Jalousien und Rollos. Dafür sind fettfreie Schmiermittel zu verwenden.

Heizungsanlage:
Warten Sie die Heizkörperventile. Außerhalb der Heizperiode sind diese zu öffnen um das Steckenbleiben zu verhindern. Bei Beginn der Heizperiode lassen sich Ventile oft nicht mehr öffnen und müssen getauscht werden. Bei Thermostatventilen kann der Schiebezapfen hängen bleiben, somit bleibt der Heizkörper kalt.

Elektroinstallationen:
Der Prüfknopf bei den Fehlerstromschutzschaltern ist einmal monatlich zu betätigen. Ansonsten könnte dieser im Anlassfall hängen blieben und zu Personenschäden führen. …

Sat-Anlagen:
Dürfen nur nach Zustimmung aller Wohnungseigentümer an allgemeinen Teilen der Liegenschaft installiert werden. Möglicherweise ist auch die Zustimmung der Baubehörde erforderlich. Eine solche Anlage ist an die bestehende Blitzschutzanlage fachgerecht anzuschließen.

Wohnungssprechstelle:
Diese ist bei einem eventuellem Defekt vom Wohnungseigentümer selbst reparieren oder tauschen zu lassen.

Druckschläuche:
Waschmaschinen und Geschirrspüler auch WC-Panzerschläuche sind von einer Fachfirma regelmäßig prüfen zu lassen.
Badewannen/Duschtassen sowie Anschlussfugen/Silikonfugen sind regelmäßig auf Dichtheit zu prüfen und bei Bedarf zu erneuern.

Wohnungs- und Postkastenzylinder:
Diese sind bei Defekt auf eigene Kosten zu tauschen. Die Wartung soll mittels eines Multisprays erfolgen.

Abwesenheit:
Bei längerer Abwesenheit ist die Wohnungsabsperrung für die Wasserzufuhr abzudrehen. Sollte dies nicht erfolgen kann bei einem Rohrbruch die Versicherung Regressansprüche an den Wohnungseigentümer stellen.

http://www.arenaimmobilien.at/insider-tipps-single/article/erhaltungspflicht-des-wohnungseigentuemers.html

Jeder Topf findet seinen Deckel

„Jeder Topf findet seinen Deckel“ – Gesehen in der Wohnanlage Ulmgasse 14 – Eine „Besondere ART“ von Kunst am Topf.
Erlaubt ist die Frage, wie lange dieses Kunstwerk haltbar ist?

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Mir würde der untere zwar besser gefallen, muss aber zugeben, das „Ulmgasse-Kunstwerk“ passt besser zur Wohnanlage! https://www.korsukewitz.de/reinigung-hygiene/muellentsorgung/abfallbehalter-fur-aussenbereich.html

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Wenn Mann das hier so liest…

….dann bekommt Mann das Gefühl, dass eigentlich ein Hausverwalter zu wenig ist, es wird ein zusätzlicher Hausverwalter benötigt, um den anderen zu kontrollieren….

Das WEG schützt wen, den Verwalter oder die EigentümerInnen?
Ich glaube, mehr den Verwalter…..

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Deshalb, prüfe beim Kauf einer Wohnung in 1. Linie auch, WER ist dein Verwalter!!!

Denn davon hängt es großteils ab, ob dein Invest in Zukunft mehr oder weniger wird!
Auf keinen Fall sollte ein Verwalter involviert sein, der hundert oder mehr Kilometer entfernt ist.

Betreiber der Seite Ulmgasse können nur immer wieder die Aussage von Immobilienexperten in Erinnerung rufen und wir werden es auch in Zukunft tun:

„Keinesfalls sollten die Eigentümer allein nach dem Preis entscheiden, sondern den Verwaltervertrag vor der Unterschrift gut prüfen lassen. „Die Preisgestaltung in Verwalterverträgen ist oft intransparent. Manche Anbieter ködern neue Kunden durch geringe Pauschalen, holen das niedrige Angebot aber über versteckte Zusatzkosten wieder herein“, warnt die Expertin. „Es lohnt sich, die Auflistung von Sonderleistungen kritisch zu prüfen. Billig kann nämlich schnell teuer werden.“

Dass die Wohnanlage Ulmgasse 14-14d überhaupt keinen gültigen Verwaltervertrag hat, sollte an und für sich schon kritisch betrachtet werden!!

ATV+ sucht ja immer Spannendes, wie wäre es, mal die Immobilienverwalter in den Fokus zu nehmen?
In Deutschland hat dies der Gesetzgeber bereits angekündigt ddiv.de