Zeitgeschichte! Oh du seliges Österreich…


Ich möchte hier einen „DANK“ an die Eigentümer der Garagenanlage Ulmgasse aussprechen, die mit ihrer Unterschrift die Kündigung der Hausverwaltung Gombocz durchgeführt haben. Die Hausverwaltung Gombocz wird sich ebenso freuen und ich bin mir sicher, sie schließt sich meiner Danksagung an. Wenn das nicht der Fall ist, sehr geehrte Hausverwaltung Gombocz, informieren Sie mich bitte!

Den ganzen Bericht finden Sie im Archiv:
/?p=605

Neue Hausverwaltung, ALTES Problem


…aber überprüfen dürfen wir sie nicht!

Am 30.März 2009 (!) wurde die Hausverwaltung G.-Eigentum von uns schriftlich ersucht, die Gehaltslisten unserer zwei Hausbesorger zwecks Überprüfung an uns zu übermitteln.
Bis zum heutigen Datum wurden uns die Gehaltslisten nicht zur Verfügung gestellt, weshalb, entzieht sich unserer Kenntnis.

Das Wohnungseigentumsgesetz gibt jeden Eigentümer das Recht, Einblick in diese Unterlagen zu bekommen.

Wir haben nun mit heutigem Datum nochmals bei der Hausverwaltung wegen der Gehaltslisten urgiert. Sollten die gewünschten Unterlagen abermals nicht an uns übermittelt werden, sehen wir uns gezwungen, rechtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, schließlich geht es um rund 200.000.- Euro im Jahr. oder rund 17.000.- im Monat.

Wir werden auf unserer Internetseite www.ulmgasse.at und auch in anderen Medien, ausführlich darüber berichten.

Den ganzen Beitrag sehen Sie hier: /2009/11

Illgale Müllablagerung ist kein Kavaliersdelikt!

Hausverwaltung Ulmgasse Graz Ogris

Schandfleck Ulmgasse 14 Haus D-Der Besitzer wird ersucht diese sofort zu entfernen. MfG. Admin

Denn die Kosten, die für die Sperrmüll-Entsorgung aufgebracht werden müssen, werden gemäß den mietrechtlichen Bestimmungen von der jeweiligen Hausgemeinschaft getragen. „Müllsünder“ schädigen somit durch ihr Verhalten alle Mieterinnen und Mieter der betroffenen Wohnhausanlage. „Es handelt sich dabei keineswegs um ein Kavaliersdelikt. Daher werden wir nun verstärkt und ganz im Sinne der Bewohnerinnen und Bewohner gegen illegale Müll-Entsorgungen und das Abstellen von Sperrmüll auch mit Hilfe der mobilen Videoüberwachung vorgehen“, so Ludwig. Die Verursacher müssen mit Strafen von bis zu 2.000 Euro rechnen.

Denn ich sehe absolut nicht ein, dass sich Einzelne zum Leidwesen aller über die geltenden Regeln hinwegsetzen und damit die Mehrheit einer Hausgemeinschaft unter einigen wenigen Uneinsichtigen leiden soll oder sogar auch noch finanziell belastet wird“, so der Wiener Wohnbaustadtrat.
http://www.alsergrund.spoe.at/wohnen/ludwig-illegale-muellablagerung-ist-kein-kavaliersdelikt

Entrümpelungskosten dürfen nämlich dann als Betriebskosten (Unratabfuhr) verrechnet werden, wenn es sich um die Wegschaffung von sogenanntem „herrenlosen Gut“ handelt. Falls der Mist aber eindeutig zuordenbar ist (z.B. Bauschutt aus einer bestimmten Wohnung oder es wurde ein bestimmter Mieter beobachtet, wie er seine Sachen in allgemeinen Hausteilen abstellt) dürfen diese Kosten nicht in der Betriebskostenabrechnung aufscheinen.
Falls Sie dazu also irgendwelche Wahrnehmungen haben, teilen Sie das der Hausverwaltung unbedingt schriftlich mit, damit der Verursacher mit den Kosten belangt werden kann und nicht die Gesamtheit der Mieter dafür zahlen muss.
Sollte die Hausverwaltung dennoch die Kosten in der Betriebskostenabrechnung geltend machen, kann sich eine Bestreitung der Betriebskostenabrechnung lohnen.
http://www.mieterschutzwien.at/index.php/879/entruempelungen-betriebskoste

Verdienen Sie, was Sie verdienen?

Hausverwaltung Ulmgasse Graz Ogris

Das obige Beispiel zeigt das Gehalt „Gebäudebetreuung; Garten- und Landschaftsbau“. Die Angaben sind Brutto, der Netto Betrag ist somit geringer! Vergrößern Sie die Ansicht durch einen klick auf das Bild

GEHALTSKOMPASS – AMS Austria

HausbetreuerIn € 1.610 – 1.780 Brutto

HausbetreuerInnen sind im Auftrag der HauseigentümerInnen für die Reinhaltung, Wartung und Beaufsichtigung von Räumen, Anlagen und Gebäudeteilen, die allen Hausbewohnern zugänglich sind, verantwortlich. Sie führen kleinere Reparaturen durch und kümmern sich im Winter um die Schneeräumung. Teilweise erledigen sie Verwaltungsaufgaben und sind auch Anlaufstellen für Nachbarschaftsprobleme. Zusätzliche Aufgaben, wie z.B. Bedienung und Wartung von Heizanlagen oder Pflege von Grünflächen und Gartenanlagen, sind in der Vereinbarung mit der Hausverwaltung festgehalten.
Quelle: AMS- GEHALTSKOMPASS

Besuchen Sie auch den Gehaltsrechner – Eine Initiative der Frauenministerin
Gabriele Heinisch-Hosek

§ 30 Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) Minderheitsrechte und Anzeigepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers

Hausverwaltung Ulmgasse Graz Ogris

(3) Jeder Wohnungseigentümer hat Schäden an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft und ernste Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt bei sonstiger Schadenersatzpflicht ohne Verzug dem Verwalter oder dem vorläufigen Verwalter anzuzeigen, sofern dieser nicht bereits Kenntnis von dem Schaden hat. Bei Gefahr im Verzug darf jeder Wohnungseigentümer auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer die zur Abwehr notwendigen Maßnahmen treffen.

Der Hausverwalter ein Risiko Faktor?

Hausverwaltung Ulmgasse Graz Ogris

Was Sie bei Hausverwaltungen beachten sollten

Hausverwaltungen bedienen sich zusehends moderner Tools: Protokolle und Abrechnungen sind online einzusehen, Vermieterkönnen sich wiederum Zinslisten und Informationen herunterladen. Bei manchen werden sogar Abstimmungen unter Eigentumsgemeinschaften online gemacht.

Anmk.: Davon können die Eigentümer in der Wohnanlage Ulmgasse nur träumen!!
Für mich eine der besten Möglichkeiten die Verwaltung zu kontrollieren, ist ein online Zugang mit Berechtigung für alle Abläufe, die die Wohnanlage betreffen. Keine Bank hätte heute eine „Überlebenschance“ ohne Netbanking!!

Eigentümergemeinschaften rät Malloth zu großer Sorgfalt bei der Auswahl der Hausverwaltung. Wobei man auf formale Kriterien wie Konzession und Qualifikationen von Geschäftsführern und Mitarbeitern achten solle, vor allem aber auf Mundpropaganda hören und „ein Gefühl kriegen“ müsse, ob die handelnden Personen vertrauenswürdig sind.

Unverzichtbar: „Ein ordentlicher Verwaltungsvertrag. Da gehört unbedingt auch eine Klausel hinein, dass der Verwalter nicht berechtigt ist, Darlehen ohne Rücksprache bzw. Beschlussfassung aufzunehmen.“ Auch eine Betragsgrenze, ab der etwa bei Reparaturen – außer bei Gefahr im Verzug – ein Eigentümerbeschluss nötig ist.

Auf die Finger schauen kann man der Hausverwaltung auch, indem man die Abrechnung genau prüft und Einsicht in die Belege nimmt. „Man könnte dafür einen Finanzbeirat schaffen“, rät Kothbauer. Wenn es allerdings zu einem Missbrauch komme, greife das Einsichtsrecht möglicherweise zu spät, und letztlich seien auch Abrechnungen manipulierbar. Sein Fazit: „Gegen kriminelle Energie ist kein Kraut gewachsen.“
Anmk.: Was hilft es auch, wenn man Unterlagen von der Hausverwaltung beantragt und diese – seit Monaten und trotz mehrmaliger Urgenz (!) – nicht bekommt?! Der Gerichtsweg ist damit vorbestimmt! Ich bin der Meinung, wenn eine Hausverwaltung nichts zu verstecken hat, dann kann sie auch alles offenlegen, auch Online -aber anscheinend fürchten manche Hausverwaltungen die Transparenz mehr als der Teufel das Weihwasser!
Quelle:DiePresse

Kritik am derzeitigen Wohnungseigentumsgesetz TEIL 3

Hausverwaltung Ulmgasse Graz- Ogris


Das Rechtsinstitut des Eigentümervertreters hat sich in der Praxis nicht bewährt und hat zu entfallen. Es ist im WEG 2002 ausdrücklich klarzustellen, dass alle Mit- und Wohnungseigentümer die gleichen Rechte und Pflichten haben und diese nicht durch Hausvertrauensleute, Haussprecher, Verwaltungsbeiräte, Hausausschüsse, Stiegenvertreter o.ä. beschränkt werden dürfen. Das Unternehmensrecht kennt zahlreiche juristische Personen. Bei keiner einzigen davon ist ein Verbindungsglied zwischen Gesellschafter und Geschäftsführer vorgesehen. Dieses Erfordernis besteht daher auch bei der Eigentümergemeinschaft nicht.

Das WEG 2002 sieht vor, dass ein Verwalter wegen schwerer Pflichtverletzung durch Mehrheitsbeschluss oder Gerichtsentscheidung abberufen werden kann. Eine derartige Abberufung führt zur sofortigen Beendigung des Verwaltungsverhältnisses. Dem WEG 2002 ist jedoch nicht zu entnehmen, was unter einer schweren Pflichtverletzung zu verstehen ist. Erforderlich ist eine Klarstellung durch den Bundesgesetzgeber, welche Verletzung der Verwalterpflichten jedenfalls schwerwiegend genug ist, um eine Abberufung zu rechtfertigen. Dass eine derartige Aufzählung nicht abschließend sein kann, versteht sich von selbst.

Das Verfahren zur Durchsetzung der Verpflichtung zur Rechnungslegung ist ins Außerstreitverfahren verwiesen. Der Gesetzgeber hat klar zu stellen, was unter einer ordentlichen und richtigen Abrechnung zu verstehen ist, beispielsweise indem eine entsprechende Verordnung erlassen wird. Um die Einheit des Rechnungslegungsverfahrens aufrechtzuerhalten, ist auch eine Klarstellung des Bundesgesetzgebers erforderlich, dass alle Streitigkeiten um die Abrechnung im Außerstreitverfahren durchzuführen sind.

Seit einer Novelle im Jahr 2005 ist auch im Außerstreitverfahren eine grundsätzliche Kostenersatzpflicht vorgesehen. In den meisten Fällen führt das dazu, dass der Verlierer die Kosten des Siegers zu übernehmen hat. Da das Wohnungseigentumsgesetz aber zahlreiche Verfahren vorsieht, in denen alle übrigen Miteigentümer als Antragsgegner zu führen sind, ist diese Regelung problematisch. Einerseits sind die Wohnungseigentümer oft nur durch Anschlag im Haus zu verständigen, andererseits trifft sie aber eine Kostenersatzpflicht für ein Verfahren, von dem sie möglicherweise nicht einmal Kenntnis haben. Der im Verfahren Obsiegende steht andererseits vor dem Problem, dass er bei der Einbringlichmachung der zugesprochenen Kosten einer Vielzahl von Personen gegenübersteht. Die Eigentümergemeinschaft wird dadurch oft vor eine Zerreißprobe gestellt.

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: GDW-Informationen 3/2014
http://www.gdw.at/docs/IB_Wohnungseigentumsgesetz.pdf

Wohnungseigentumsgesetz WEG 2002
http://www.jusline.at/Wohnungseigentumsgesetz_(WEG).html