Ich möchte hier einen „DANK“ an die Eigentümer der Garagenanlage Ulmgasse aussprechen, die mit ihrer Unterschrift die Kündigung der Hausverwaltung Gombocz durchgeführt haben. Die Hausverwaltung Gombocz wird sich ebenso freuen und ich bin mir sicher, sie schließt sich meiner Danksagung an. Wenn das nicht der Fall ist, sehr geehrte Hausverwaltung Gombocz, informieren Sie mich bitte!
Den ganzen Bericht finden Sie im Archiv:
/?p=605
…aber überprüfen dürfen wir sie nicht!
Am 30.März 2009 (!) wurde die Hausverwaltung G.-Eigentum von uns schriftlich ersucht, die Gehaltslisten unserer zwei Hausbesorger zwecks Überprüfung an uns zu übermitteln.
Bis zum heutigen Datum wurden uns die Gehaltslisten nicht zur Verfügung gestellt, weshalb, entzieht sich unserer Kenntnis.
Das Wohnungseigentumsgesetz gibt jeden Eigentümer das Recht, Einblick in diese Unterlagen zu bekommen.
Wir haben nun mit heutigem Datum nochmals bei der Hausverwaltung wegen der Gehaltslisten urgiert. Sollten die gewünschten Unterlagen abermals nicht an uns übermittelt werden, sehen wir uns gezwungen, rechtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, schließlich geht es um rund 200.000.- Euro im Jahr. oder rund 17.000.- im Monat.
Wir werden auf unserer Internetseite www.ulmgasse.at und auch in anderen Medien, ausführlich darüber berichten.
Den ganzen Beitrag sehen Sie hier: /2009/11
Schandfleck Ulmgasse 14 Haus D-Der Besitzer wird ersucht diese sofort zu entfernen. MfG. Admin
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Denn die Kosten, die für die Sperrmüll-Entsorgung aufgebracht werden müssen, werden gemäß den mietrechtlichen Bestimmungen von der jeweiligen Hausgemeinschaft getragen. „Müllsünder“ schädigen somit durch ihr Verhalten alle Mieterinnen und Mieter der betroffenen Wohnhausanlage. „Es handelt sich dabei keineswegs um ein Kavaliersdelikt. Daher werden wir nun verstärkt und ganz im Sinne der Bewohnerinnen und Bewohner gegen illegale Müll-Entsorgungen und das Abstellen von Sperrmüll auch mit Hilfe der mobilen Videoüberwachung vorgehen“, so Ludwig. Die Verursacher müssen mit Strafen von bis zu 2.000 Euro rechnen.
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Denn ich sehe absolut nicht ein, dass sich Einzelne zum Leidwesen aller über die geltenden Regeln hinwegsetzen und damit die Mehrheit einer Hausgemeinschaft unter einigen wenigen Uneinsichtigen leiden soll oder sogar auch noch finanziell belastet wird“, so der Wiener Wohnbaustadtrat.
http://www.alsergrund.spoe.at/wohnen/ludwig-illegale-muellablagerung-ist-kein-kavaliersdelikt
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Entrümpelungskosten dürfen nämlich dann als Betriebskosten (Unratabfuhr) verrechnet werden, wenn es sich um die Wegschaffung von sogenanntem „herrenlosen Gut“ handelt. Falls der Mist aber eindeutig zuordenbar ist (z.B. Bauschutt aus einer bestimmten Wohnung oder es wurde ein bestimmter Mieter beobachtet, wie er seine Sachen in allgemeinen Hausteilen abstellt) dürfen diese Kosten nicht in der Betriebskostenabrechnung aufscheinen.
Falls Sie dazu also irgendwelche Wahrnehmungen haben, teilen Sie das der Hausverwaltung unbedingt schriftlich mit, damit der Verursacher mit den Kosten belangt werden kann und nicht die Gesamtheit der Mieter dafür zahlen muss.
Sollte die Hausverwaltung dennoch die Kosten in der Betriebskostenabrechnung geltend machen, kann sich eine Bestreitung der Betriebskostenabrechnung lohnen.
http://www.mieterschutzwien.at/index.php/879/entruempelungen-betriebskoste
Das obige Beispiel zeigt das Gehalt „Gebäudebetreuung; Garten- und Landschaftsbau“. Die Angaben sind Brutto, der Netto Betrag ist somit geringer! Vergrößern Sie die Ansicht durch einen klick auf das Bild
GEHALTSKOMPASS – AMS Austria
HausbetreuerIn € 1.610 – 1.780 Brutto
HausbetreuerInnen sind im Auftrag der HauseigentümerInnen für die Reinhaltung, Wartung und Beaufsichtigung von Räumen, Anlagen und Gebäudeteilen, die allen Hausbewohnern zugänglich sind, verantwortlich. Sie führen kleinere Reparaturen durch und kümmern sich im Winter um die Schneeräumung. Teilweise erledigen sie Verwaltungsaufgaben und sind auch Anlaufstellen für Nachbarschaftsprobleme. Zusätzliche Aufgaben, wie z.B. Bedienung und Wartung von Heizanlagen oder Pflege von Grünflächen und Gartenanlagen, sind in der Vereinbarung mit der Hausverwaltung festgehalten.
Quelle: AMS- GEHALTSKOMPASS
Besuchen Sie auch den Gehaltsrechner – Eine Initiative der Frauenministerin
Gabriele Heinisch-Hosek
(3) Jeder Wohnungseigentümer hat Schäden an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft und ernste Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt bei sonstiger Schadenersatzpflicht ohne Verzug dem Verwalter oder dem vorläufigen Verwalter anzuzeigen, sofern dieser nicht bereits Kenntnis von dem Schaden hat. Bei Gefahr im Verzug darf jeder Wohnungseigentümer auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer die zur Abwehr notwendigen Maßnahmen treffen.
Was Sie bei Hausverwaltungen beachten sollten
Hausverwaltungen bedienen sich zusehends moderner Tools: Protokolle und Abrechnungen sind online einzusehen, Vermieterkönnen sich wiederum Zinslisten und Informationen herunterladen. Bei manchen werden sogar Abstimmungen unter Eigentumsgemeinschaften online gemacht.
Anmk.: Davon können die Eigentümer in der Wohnanlage Ulmgasse nur träumen!!
Für mich eine der besten Möglichkeiten die Verwaltung zu kontrollieren, ist ein online Zugang mit Berechtigung für alle Abläufe, die die Wohnanlage betreffen. Keine Bank hätte heute eine „Überlebenschance“ ohne Netbanking!!
Eigentümergemeinschaften rät Malloth zu großer Sorgfalt bei der Auswahl der Hausverwaltung. Wobei man auf formale Kriterien wie Konzession und Qualifikationen von Geschäftsführern und Mitarbeitern achten solle, vor allem aber auf Mundpropaganda hören und „ein Gefühl kriegen“ müsse, ob die handelnden Personen vertrauenswürdig sind.
Unverzichtbar: „Ein ordentlicher Verwaltungsvertrag. Da gehört unbedingt auch eine Klausel hinein, dass der Verwalter nicht berechtigt ist, Darlehen ohne Rücksprache bzw. Beschlussfassung aufzunehmen.“ Auch eine Betragsgrenze, ab der etwa bei Reparaturen – außer bei Gefahr im Verzug – ein Eigentümerbeschluss nötig ist.
Auf die Finger schauen kann man der Hausverwaltung auch, indem man die Abrechnung genau prüft und Einsicht in die Belege nimmt. „Man könnte dafür einen Finanzbeirat schaffen“, rät Kothbauer. Wenn es allerdings zu einem Missbrauch komme, greife das Einsichtsrecht möglicherweise zu spät, und letztlich seien auch Abrechnungen manipulierbar. Sein Fazit: „Gegen kriminelle Energie ist kein Kraut gewachsen.“
Anmk.: Was hilft es auch, wenn man Unterlagen von der Hausverwaltung beantragt und diese – seit Monaten und trotz mehrmaliger Urgenz (!) – nicht bekommt?! Der Gerichtsweg ist damit vorbestimmt! Ich bin der Meinung, wenn eine Hausverwaltung nichts zu verstecken hat, dann kann sie auch alles offenlegen, auch Online -aber anscheinend fürchten manche Hausverwaltungen die Transparenz mehr als der Teufel das Weihwasser!
Quelle:DiePresse
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Das Rechtsinstitut des Eigentümervertreters hat sich in der Praxis nicht bewährt und hat zu entfallen. Es ist im WEG 2002 ausdrücklich klarzustellen, dass alle Mit- und Wohnungseigentümer die gleichen Rechte und Pflichten haben und diese nicht durch Hausvertrauensleute, Haussprecher, Verwaltungsbeiräte, Hausausschüsse, Stiegenvertreter o.ä. beschränkt werden dürfen. Das Unternehmensrecht kennt zahlreiche juristische Personen. Bei keiner einzigen davon ist ein Verbindungsglied zwischen Gesellschafter und Geschäftsführer vorgesehen. Dieses Erfordernis besteht daher auch bei der Eigentümergemeinschaft nicht.
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Das WEG 2002 sieht vor, dass ein Verwalter wegen schwerer Pflichtverletzung durch Mehrheitsbeschluss oder Gerichtsentscheidung abberufen werden kann. Eine derartige Abberufung führt zur sofortigen Beendigung des Verwaltungsverhältnisses. Dem WEG 2002 ist jedoch nicht zu entnehmen, was unter einer schweren Pflichtverletzung zu verstehen ist. Erforderlich ist eine Klarstellung durch den Bundesgesetzgeber, welche Verletzung der Verwalterpflichten jedenfalls schwerwiegend genug ist, um eine Abberufung zu rechtfertigen. Dass eine derartige Aufzählung nicht abschließend sein kann, versteht sich von selbst.
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Das Verfahren zur Durchsetzung der Verpflichtung zur Rechnungslegung ist ins Außerstreitverfahren verwiesen. Der Gesetzgeber hat klar zu stellen, was unter einer ordentlichen und richtigen Abrechnung zu verstehen ist, beispielsweise indem eine entsprechende Verordnung erlassen wird. Um die Einheit des Rechnungslegungsverfahrens aufrechtzuerhalten, ist auch eine Klarstellung des Bundesgesetzgebers erforderlich, dass alle Streitigkeiten um die Abrechnung im Außerstreitverfahren durchzuführen sind.
Seit einer Novelle im Jahr 2005 ist auch im Außerstreitverfahren eine grundsätzliche Kostenersatzpflicht vorgesehen. In den meisten Fällen führt das dazu, dass der Verlierer die Kosten des Siegers zu übernehmen hat. Da das Wohnungseigentumsgesetz aber zahlreiche Verfahren vorsieht, in denen alle übrigen Miteigentümer als Antragsgegner zu führen sind, ist diese Regelung problematisch. Einerseits sind die Wohnungseigentümer oft nur durch Anschlag im Haus zu verständigen, andererseits trifft sie aber eine Kostenersatzpflicht für ein Verfahren, von dem sie möglicherweise nicht einmal Kenntnis haben. Der im Verfahren Obsiegende steht andererseits vor dem Problem, dass er bei der Einbringlichmachung der zugesprochenen Kosten einer Vielzahl von Personen gegenübersteht. Die Eigentümergemeinschaft wird dadurch oft vor eine Zerreißprobe gestellt.
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Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: GDW-Informationen 3/2014
http://www.gdw.at/docs/IB_Wohnungseigentumsgesetz.pdf
Wohnungseigentumsgesetz WEG 2002
http://www.jusline.at/Wohnungseigentumsgesetz_(WEG).html
Sehr geehrte Eigentümer!
Hier finden Sie die Eckdaten zu den Anforderungen für die neue Hausverwaltung.
Die neue Hausverwaltung wird mit unserer Anlage keine „Goldene Nase“ verdienen. Alle wichtigen Entscheidungen werden nach gesetzlicher Möglichkeit nur in Absprache mit den Eigentümern und der Verwaltung entschieden.
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Vertraglich werden folgende Punkte festgelegt:
• Verwaltung der Einheiten inkl. Nebengebäude und Außenanlagen
• Betriebskostenabrechnung
• Hausbesorgerangelegenheiten zB.: Einkäufe über xx.- benötigen die Zustimmung der HV, unter xx.- kann diese Zustimmung auch nachträglich eingeholt werden (Einkaufsbuch)
• Betreuung der Wohnungseigentümer in allen der Verwaltung betreffenden Angelegenheiten
• Führung aller Konten für die Verwaltung in getrennter Form
• Betreuung und Vergabe von laufenden Reparaturleistungen, Sanierungsarbeiten, Handwerksarbeiten und Renovierungsarbeiten. Aufträge über € 4000.- müssen mind. 2 Wochen vor Vergabe ausgehängt (ord.Verw.) u. 3 verbindliche Offerte erstellt werden, Erhaltung oder Verbesserungsarbeiten nur mit Zustimmung der Eigentümer ausgenommen Notfälle.
Sämtliche Arbeiten müssen den Eigentümern per Aushang mindestens 14 Tage vor der Durchführung angekündigt werden (Diskussionsmöglichkeit!). Für Objekte wie z.B.: Kinderspielplatz und Freizeiteinrichtungen müssen den betroffenen Eigentümern eine Diskussionsmöglichkeit und Mitbestimmung ermöglicht werden.
• Effizientes monatliches Mahnwesen.
• Bis 10 Kopien für Eigentümer kostenlos
• Abhaltung einer Eigentümerversammlung 1x im Jahr fix im Oktober, sowie auf gesonderten Wunsch der Eigentümer oder bei sonstigen Situationen, (Terminbekanntgabe mind. 30 Tage vor Versammlungstermin)
• Begehung der Anlage (Protokoll), unter Beisein des Anlagensprechers -Vereins etc. (1x monatlich)
• Abhaltung einer Sprechstunde in der Anlage (1x monatlich 2 Stunden). Führung einer Geräte-Bestandsliste -Ulmgasse aus dem der Verbleib der Geräte klar hervorgehen muss, Entsorgung, Verkauf, Ertrag etc.
• Bildung einer Rücklage und Veranlagung auf einem Sparkonto auf Namen der WEG-Anderkonten etc.sind nicht erlaubt! Auflösungen müssen mind. 21 – 30 Tage vor Durchführung im Haus angeschlagen werden.
Sämtliche Konten und deren Erträge müssen bei der Jahresabrechnung (spätester Termin 31.März) angegeben werden, ebenso die Rückstände von Eigentümern und eine diesbezügliche Stellungnahme.
• Laufende Überprüfungen der Zinssätze für das Rücklagenkonto und des Eigentümer Kontos (WEG Ulmgasse 14a-14d)
• Erreichbarkeit der Hausverwaltung Montag bis Freitag von 8.30 – ca. 16.00 Uhr zu den Bürozeiten, sonst Notruftelefon 24 Stunden für dringende Fälle (Telefonnummer beim Anlagensprecher und Infobrett )
• Jederzeitige Akten- und Unterlageneinsicht nach Terminvereinbarung. Bei schriftlichen und persönlichen Terminansuchen, muss der Termin innerhalb drei Tagen bekannt gegeben werden und der bekanntgegebene Termin darf nicht länger als 7 Tage in der Zukunft liegen, ausgenommen persönliche Vereinbarungen.
• Mitsprache bzw. Vorschläge bei Geldveranlagungen
• Vermietung der Wohnungen für vermietende Wohnungseigentümer im HV-Honorar für den Wohnungseigentümer inkludiert
• Prüfung der Versicherungsverträge und Konditionen im Intervall von 2 Jahren. Bei Neuabschluss, Verlängerung muss eine Beschlussfassung der Eigentümer eingeholt werden, 3 Offerte – etwaige Provisionen, Rabatte sind der WEG gutzuschreiben
• Überprüfung des Zustands der Häuser über zweckmäßige Renovierungen im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten bzw. auf Wunsch Finanzierungsvorschläge unter Berücksichtigung von Förderungen
• Stichprobenartige Überprüfung des Hausbesorgers bezüglich Reinigung, Schneeräumung und Obsorge der Anlage.
Die Möglichkeit (vertraglich) auf Wunsch allen Eigentümern eine moderne ONLINE-Abfrage sämtlicher Gelder, Vorschreibungen und Abrechnungen der Betriebskosten, Bankbelege, IK Rücklagenstand usw. zu bieten.
Die neue Hausverwaltung muss innerhalb eines Jahres ein Konzept zur Betriebskostensenkung vorlegen und Einsparungspotenzial ergründen.
Derzeit müssen wir 10% Umsatzsteuer auf bereits besteuerte Ausgaben wie zum Beispiel Hausbesorgerkosten, Versicherung sowie Gemeindeabgaben bezahlen (daraus erwachsen uns zusätzliche Ausgaben von rund 30.000.- pro Jahr).
Es muss z.B.: mit den Handwerksbetrieben auf Senkung der Stundensätze sowie Streichung von Anfahrtspauschale verhandelt werden, es kann nicht sein das Firmen in der Wohnanlage privilegiert jahrzehntelang, ohne Konkurrenz arbeiten können.
Rechtliche Überprüfung: Die Hausverwaltung verzichtet bei Kündigung durch die Eigentümer auf rechtliche Einsprüche, damit soll verhindert werden das es zu langwierigen Prozessen kommt.
Gerichtsprozesse dürfen nur mit Zustimmung der Eigentümer geführt werden.
Diese Liste gibt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und wird bis zum Vertragsabschluss, in Abstimmung mit der zukünftigen Hausverwaltung, erweitert! DAS WAR EIN BEITRAG aus dem Jahre 2009
V.1.0.0.3-H.
…
Ein weiteres Problem der Zustellung stellt sich im Gerichtsverfahren. Das WEG 2002 sieht vor, dass eine Verständigung der Wohnungseigentümer in vielen Fällen durch Anschlag im Haus erfolgt. Die Rechtsprechung hat klargestellt, dass eine vorzeitige Entfernung des Anschlages nicht schädlich ist. Die praktische Folge ist jedoch, dass viele Wohnungseigentümer von Anschlägen im Haus nicht Kenntnis nehmen können. Besonders schwerwiegend ist dies in Fällen, in denen ein Wohnungseigentümer direkt beeinträchtigt wird (z.B.: bei Änderungsbegehren, die andere Wohnungseigentumsobjekte beeinträchtigen). Zumindest in derartigen Fällen hat eine Zustellung des Antrages an die betreffenden Wohnungseigentümer zu erfolgen.
Derzeit sieht das WEG 2002 vor, dass die Verpflichtung zur Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten durch Beschlussanfechtungen nicht entfällt. Die Rechtsprechung stellt klar, dass angefochtene Beschlüsse in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung bis zu deren Aufhebung durch das Gericht wirksam sind. Damit wird das Ergebnis der Beschlussanfechtung oft durch faktische Vorgänge vorweggenommen.
Es ist im Gesetz klarzustellen, dass Mit- und Wohnungseigentümer berechtigt sind, sich nicht nur vertreten zu lassen, sondern dass diese auch berechtigt sind, Vertrauenspersonen bei Eigentümerversammlungen oder Vorsprachen beim Verwalter beizuziehen (wobei zu präzisieren ist, dass diese Vertrauenspersonen nur im Fall einer Stimmrechtsvollmacht für den Eigentümer auftreten können).
Die GdW lehnt jede „Erleichterung der Beschlussfassung“ ab, die dazu führt, dass nicht allen Mit- und Wohnungseigentümern Stimmrecht zukommt. Es wird vielfach diskutiert, dass Stimmenthaltungen dazu führen sollen, dass den betreffenden Eigentümern kein Stimmrecht zukommt und dadurch leichter Mehrheiten gefunden würden. Auch haben Politiker gefordert, dass Mehrheitsbeschlüsse in Eigentümerversammlungen mit Mehrheit der anwesenden Eigentümer gefasst werden sollen. Auch diese Forderung lehnt die GdW strikt ab, weil dadurch Mit- und Wohnungseigentümer von der Entscheidungsfindung ausgeschlossen werden.
… (Fortsetzung folgt)
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: GDW-Informationen 3/2014
http://www.gdw.at/docs/IB_Wohnungseigentumsgesetz.pdf
Wohnungseigentumsgesetz WEG 2002
http://www.jusline.at/Wohnungseigentumsgesetz_(WEG).html
…
Die GdW ortet Handlungsbedarf insbesondere im Bereich der Entscheidungsfindung der Eigentümergemeinschaft. Das derzeitige WEG 2002 enthält keinerlei Bestimmtheitserfordernis für Beschlüsse. Es gibt keine Vorschriften für Informationen, die im Zusammenhang mit Beschlussfassungen notwendig sind. Mit einer entsprechenden Regelung ist sicherzustellen, dass Wohnungseigentümer die wirtschaftlichen Auswirkungen einer Beschlussfassung vor der Abstimmung beurteilen können. Dazu ist erforderlich, dass entsprechende Kostenvoranschläge oder Kostenschätzungen vorliegen und eine Aufklärung über alle Folgen der Beschlussfassung erfolgt.
In der Praxis ist immer wieder strittig, ob ein anfechtbarer Beschluss vorliegt oder nicht. Da eine derartige Konstellation bei einer gerichtlichen Beschlussanfechtung Kostenfolgen nach sich zieht, ist eine Klarstellung des Bundesgesetzgebers erforderlich. Dies hat durch klare Formerfordernisse für Beschlüsse zu erfolgen, z.B. durch die Notwendigkeit der Überschrift „Beschluss“. Es wäre aber auch denkbar, die Regelungen hinsichtlich des Kostenersatzes entsprechend anzupassen, so dass die Verfahrenskosten denjenigen treffen, der sich unklar ausdrückt.
Im Bereich des WEG 2002 bestehen Probleme hinsichtlich der Zustellung an Wohnungseigentümer. Dieses Problem stellt sich in der Praxis deshalb, weil das derzeit geltende WEG 2002 vorsieht, dass die Zustellung an die Adresse des Wohnungseigentumsobjektes oder an eine andere dem Verwalter bekannt gegebene Adresse zu erfolgen hat. Auch einzelne Miteigentümer dürfen auf eine Beschlussfassung hinwirken. Diesen fehlt jedoch die Information, welche Adressen bekannt gegeben wurden. Auch wenn die Rechtsprechung grundsätzlich die Verpflichtung des Verwalters bejaht, die Adressen der übrigen Miteigentümer bekannt zu geben, kommt es doch in der Praxis immer wieder zu Problemen (ausgenommen die berechtigte Untersagung der Weitergabe durch Wohnungseigentümer). Abhilfe könnte die Festlegung schaffen, dass eine Zustellung an das Wohnungseigentumsobjekt und die im Grundbuch angegebene Adresse jedenfalls ausreichend ist. Jeder Wohnungseigentümer kann selbst dafür sorgen, dass seine Adresse im Grundbuch aktuell bleibt. Wenn ein Wohnungseigentümer dem Verwalter die Weitergabe seiner Adresse untersagt, sollte die Zustellung an den Verwalter formell ausreichend sein.
… (Fortsetzung folgt)
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: GDW-Informationen 3/2014
http://www.gdw.at/docs/IB_Wohnungseigentumsgesetz.pdf
Wohnungseigentumsgesetz WEG 2002
http://www.jusline.at/Wohnungseigentumsgesetz_(WEG).html
glauben die meisten Wohnungsbesitzer. Dass dem nicht so ist, zeigt spätestens das Buch von Josef Mentschl.
„Wohnungseigentum – Geschichte und Gegenwart“
Das Buch befasst sich mit der Alltagskorruption, an der
Wohnungseigentümer/innen – lange oft unbemerkt – leiden. Die meisten der rund 400.000 Eigentumswohnungen sind mehr oder minder von dem betroffen, was „marktüblich“ ist, und zwar über Jahrzehnte hinweg: von rechtswidrig kassierten Provisionen und Schmiergeldern, abgebucht aus ihren monatlich geleisteten Wohnkostenbeiträgen. Sie werden auf Rechnungen aufgeschlagen oder ergeben sich aus mangelhaften Leistungen oder unnötigen Anschaffungen und Honoraren. Geringe Kontrolle durch die Betroffenen, unausgewogene Vertrags- oder missachtete Gesetzesbestimmungen sowie Herrschaftsstrategien
der Dienstleister machen dies möglich. Der Autor möchte diese Gegebenheiten den Wohnungseigentümer/innen bewusst machen, damit sie sich auch wehren können. Kein leichtes Unterfangen!
Hat sich eine Verwaltung, auch eine offensichtlich pflichtvergessene, einmal festgesetzt und ihre Herrschaftsstrukturen mit Hilfe des/der Hausbesorger(s)/in oder von Kollaborateuren, die auf Kosten der Gemeinschaft begünstigt werden, errichtet, so bedarf es meist außerordentlicher Anstrengungen der aktiven Minderheit, einen Verwalterwechsel herbeizuführen, vorausgesetzt, dass die Miteigentümerstruktur (Mehrheitseigentümer!) dies auch zulässt
Anmerkung: Dieses Buch sollte die Pflichtlektüre jedes, bevorzugt angehenden, „Wohnungsbesitzers“ sein. Eventuell fällt einem auch die Entscheidung HAUS / WOHNUNG leichter! Bestellbar auch über Amazon
Die ganz große Gemeinheit entsteht heute nicht dadurch, dass man sie tut, sondern dadurch, dass man sie gewähren lässt.
(Robert Musil)
Eine Irreführung birgt allein schon der Begriff Wohnungseigentum. Denn es handelt sich, wie § 2 WEG festlegt, hier nicht um ein Eigentum an einer Wohnung, sondern nur um ein ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht, untrennbar verbunden mit lediglich einem Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft und nicht um Alleineigentum. Und aus dem Miteigentum ergeben sich viele Probleme. Denn mit dem Kauf einer Eigentumswohnung, genauer: dem Erwerb eines Miteigentumsanteils mit einem Nutzungsrecht, tritt man auch in eine Miteigentums-, Haftungs- und Gefahrengemeinschaft ein – mit allen möglichen Konsequenzen.
…
Die[..] Entscheidungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft wird durch eine Vielzahl von Miteigentümern, wie sie auf großen Liegenschaften vorhanden sind, minimiert, nicht nur wegen der Vielfalt von Meinungen, sondern auch, weil ihnen – im Gegensatz zu den in der Regel professionellen Verwaltungen – die Organisationsstruktur fehlt.
Aber auch auf kleineren Einheiten mit wenigen Selbstnutzern, die noch dazu wegen Alters, Krankheit und beruflicher Probleme wenig persönlichen Freiraum für die Angelegenheiten des Hauses haben, kommt es häufig kaum zur gemeinsamen Interessenswahrung.
Gibt es aber einen Minderheitseigentümer mit großen Anteilen, oder gar einen Mehrheitseigentümer, dann setzen diese ihre Anliegen nicht selten gegenüber der schwachen Mehrheit oder noch leichter auf Kosten der Minderheit durch.
Manchmal gelingt es auch kleinen Cliquen, ihre Eigeninteressen gegenüber einer überforderten Mehrheit permanent durchzusetzen.
Andererseits können auch einzelne Wohnungseigentümer zum Kostenfaktor für alle anderen werden, wenn sie ihren Verpflichtungen nicht nachkommen und ihre Schulden gegenüber der Gemeinschaft wegen hypothekarischer Überbelastung ihres Anteils nicht eingetrieben werden können…
…
Es sind noch mehr die Geschäftsinteressen Dritter, der Hausverwaltungen, der Professionisten, der Versicherungen u.a., die die (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft mit oft vermeidbaren Kosten belasten. Die Gefahr für die Wohnungseigentümer/innen ergibt sich nämlich aus der Trennung der Handlungskompetenz des Verwalters und der Haftungskompetenz der Wohnungseigentümer/innen.
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Hat sich eine Verwaltung, auch eine offensichtlich pflichtvergessene, einmal festgesetzt und ihre Herrschaftsstrukturen mit Hilfe des/der Hausbesorger(s)/in oder von Kollaborateuren, die auf Kosten der Gemeinschaft begünstigt werden, errichtet, so bedarf es meist außerordentlicher Anstrengungen der aktiven Minderheit, einen Verwalterwechsel herbeizuführen, vorausgesetzt, dass die Miteigentümerstruktur (Mehrheitseigentümer!) dies auch zulässt.
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Hat die Anteilsmehrheit die Verwaltervollmacht nicht entsprechend beschränkt, und das ist leider meist der Fall, kann der Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung nach eigenem Ermessen auch vermeidbare Ausgaben auf Kosten der Wohnungseigentümer/innen machen, wie etwa die Auftragsvergabe auf Grund überhöhter Angebote und den Abschluss umfassender, provisionsergiebiger Versicherungen.
…
Univ. -Prof. Dr. Heinz Barta Dr. Josef Mentschl
http://www.gdw.at/docs/LA_Solidarhaftung.pdf
weiterführende Lektüre:
Josef Mentschl: Wohnungseigentum – Geschichte und Gegenwart. Wien: Verlag Österreich 2013.
http://www.verlagoesterreich.at/wohnungseigentum-geschichte-und-gegenwart-mentschl-978-3-7046-6503-4
Bauverträge sind Verträge über jede Art von Bauleistungen. Als zivilrechtlicher Vertrag ist der Inhalt im Wesentlichen durch die Verhandlungsergebnisse der Vertragspartner bestimmt…
Ein wichtiger Punkt ist die Beschreibung der Arbeiten, die durch den Auftragnehmer zu leisten sind… Je genauer die Beschreibung der Leistungen, desto eher können spätere Streitigkeiten über die Art der Ausführung oder über allfällige Mehrleistungen von vornhinein verhindert werden…
Bei größeren Projekten werden während der Dauer der Arbeiten häufig mehrere Rechnungen gelegt, um die laufenden Kosten des Auftragnehmers abzudecken. .. Häufig werden dafür auch Abschlagszahlungen vereinbart… Nach Vollendung des Werkes ist eine Schlussrechnung zu legen…
Häufig werden Rücklässe in Bauverträgen vereinbart. Beim Deckungsrücklass wird ein bestimmter Prozentsatz von den jeweiligen Abschlagsrechnungen einbehalten (die ÖNORM empfiehlt 7 %). Er dient dazu, eine Sicherheit gegen Abrechnungsungenauigkeiten des Auftragnehmers zu haben und die Vertragserfüllung zu sichern. Er ist daher von der Schlussrechnung abzuziehen. Der Haftrücklass ist von der Schlussrechnung einzubehalten (laut ÖNORM 3 %) und dient dazu, Gewährleistungsansprüche zu sichern. Er ist nach Ablauf der Gewährleistungsfrist zu bezahlen, sofern sämtliche Mängel behoben wurden…
Zu empfehlen ist die Vereinbarung einer Vertragsstrafe für den Fall, dass der Auftragnehmer mit der vereinbarten Leistung in Verzug gerät und nicht nachweisen kann, dass er für den Verzug nicht haftet…
Sind die Arbeiten beendet, empfiehlt sich eine förmliche Übernahme, bei der eine Niederschrift zu verfassen ist, die von beiden Vertragspartnern unterfertigt wird. In dieser Niederschrift sind alle beanstandeten Mängel, die Fristsetzung für deren Behebung, die Einhaltung oder Überschreitung der Leistungstermine und die Fälligkeit von Vertragsstrafen festzuhalten.
http://www.vol.at/2006/02/Bauvertrag.pdf
Unter einer Garantieerklärung (häufig nur Herstellergarantie) versteht man eine verschuldensunabhängige Zusage, dass eine Sache bzw. ein Werk eine bestimmte Zeit lang jedenfalls die vereinbarten Eigenschaften behält…
Unter Gewährleistung versteht man die verschuldensunabhängige Haftung für Sach- und Rechtsmängel, die zum Übergabe- bzw. Lieferzeitpunkt schon vorhanden sind…
Kommt der Mangel innerhalb von 6 Monaten ab Lieferung hervor, wird grundsätzlich vermutet, dass der Mangel bereits zum Lieferzeitpunkt vorlag. Nach Ablauf von 6 Monaten muss der Käufer bzw. Werkbesteller beweisen, dass der Mangel bereits zum Übergabezeitpunkt zumindest dem Grunde nach vorhanden war…
Gewährleistungsansprüche verjähren grundsätzlich nach 2 Jahren, bei unbeweglichen Sachen nach 3 Jahren ab Lieferung.
Der Betreiber von Spielplätzen ist verantwortlich für
– die Aufstellung und Anordnung geeigneter Spielgeräte mit den zugehörigen Fallschutzböden
– den ordnungsgemäßen Zustand durch regelmäßige Prüfung, Wartung und Instandhaltung der Spielgeräte und der stoßdämpfenden Böden.
Der Betreiber kann im Rahmen seiner „Verkehrssicherungspflicht“ zur Haftung herangezogen werden, wenn sich Personen (Kinder) bei der Benützung der Spielgeräte verletzen.
Sofern ein Gefahrenmoment nicht gänzlich beseitigt werden kann (d. h. bis zum Zeitpunkt einer endgültigen Beseitigung), sind alternative Schritte zur Schadensverhütung vorzunehmen: etwa Warnhinweise, Bodenmarkierungen auf Stolperstellen, in anderen Fällen gar Absicherungen durch Bänder, Warnstangen, Schranken, Sperrsysteme etc. (Achtung: Die genannten Maßnahmen sind nicht ausreichend, wenn eine umgehende gänzliche Beseitigung des Gefahrenmoments zumutbar ist!)
http://www.onlinehausverwaltung.at/Portals/1/pdf/HaftungGebaeudesicherheit102008.pdf
Prüfen Sie selbst, ob Ihr Aufzug den Standards von heute entspricht. Bei Aufzügen, die schon viele Jahre in Betrieb sind, steigen die Kosten für Reparatur und Unterhalt kontinuierlich, bis schließlich die Entscheidung für eine Modernisierung ansteht.
…
o Liegt ein mangelfreier »Evaluierungsbefund« vor?
o Bestand Ihr Aufzug die gewerberechtliche Prüfung?
o Hat Ihre Anlage eine Fahrkorbabschlusstüre?
o Gibt es eine Vorrichtung gegen Übergeschwindigkeit des Fahrkorbs in Aufwärtsrichtung?
o Gibt es ein Notrufsystem nach Ö-Norm B2458?
o Liegt die Anzahl der Störungen unter 5 pro Jahr?
o Ist die Kabinenbeleuchtung für Sie ausreichend?
o Gibt es eine Notbeleuchtung im Fahrkorb?
o Entspricht die Förderleistung Ihren Anforderungen?
o Liegt die Wartezeit auf den Aufzug unter 30 Sekunden?
o Fährt der Aufzug maximal 10mm unbündig?
o Ist das Fahrverhalten für Sie zufriedenstellend (sanfter Start/Stopp, Geräuschentwicklung)?
o Wurde die Aufzugsumwehrung bereits massiv ausgeführt (laut Ö-Norm B2450)?
o Gibt es eine Stockwerkanzeige im Fahrkorb?
o Ist die Ersatzteilversorgung kurzfristig gewährleistet?
o Sind alle Komponenten asbestfrei?
Der TÜV Austria beurteilt in seinem Prüfbericht die Abweichungen zur geltenden Norm als Risikostufe hoch, mittel oder niedrig. Diese müssen dann innerhalb der nächsten 5 bis 10 Jahre behoben werden.
http://www.tuev.at/start/download/Dokumente/AT/HBV-Infoblatt.pdf?disposition=inline
Die IS Immobilien GmbH verwaltet über 400 Häuser mit insgesamt rund 550.000 m² Nutzfläche. Geschäftsführer Karl-Heinz Dutzler weiß, worauf es ankommt und was die Bewohner erwarten:
„Ein Immobilienverwalter arbeitet mit fremdem Geld, daher sind Genauigkeit, Nachvollziehbarkeit und Redlichkeit enorm wichtig. Die Verwaltung ist eine sehr persönliche Dienstleistung, die viel mit Vertrauen zu tun hat. Die Kunden wollen wissen, wer sich um ihre Vermögenswerte und das Haus kümmert. Es muss daher auch einen konkreten Ansprechpartner geben. Bei uns arbeiten 65 Mitarbeiter – jede Liegenschaft wird von einem Team aus dem Verwalter als Hauptansprechpartner, einem Techniker, der vor Ort auch kleine Reparaturen durchführt und einer kaufmännischen Kraft, die sich um die Buchhaltung kümmert, betreut.
Die Anforderungen seitens der Eigentümer sind viel höher geworden, weil sich die Kunden viel besser auskennen und sich im Internet auch leichter informieren können. Es ist alles viel transparenter als früher. Heute reicht es nicht, einmal pro Jahr eine Abrechnung zu schicken. Die Eigentümer wollen mitreden, auch in Fällen, wo vom Gesetz keine Abstimmung vorgesehen ist. Bei uns wird daher jede Investition über 1000 Euro mit den Bewohnern besprochen.
Auch in Sachen EDV muss die Verwaltung heute mehr können: Der Eigentümer will über den wirtschaftlichen Status genau informiert sein. Er will wissen, wie viel gerade in der Rücklage ist, welche Arbeiten durchgeführt werden, welche Firmen damit beauftragt wurden und wie die Betriebskostenabrechnung im Detail aussieht. Die Eigentümer wollen jederzeit online auf diese Daten zugreifen können. So wie einige andere Hausverwaltungen, arbeiten auch wir gerade an einem entsprechendem System. Bald wird aber auch dieses Service Standard sein.“Der „ONLINE Zugang“ war im Hausverwalter-Vertrag mit der Fa. Fripal bereits festgehalten. Wohnanlagen/Eigentümer, die das nicht vereinbaren, werden die Verlierer sein!!!
Auch an den Kosten, die ein Verwalter verrechnet, lässt sich Qualität ablesen. Im Durchschnitt liegen diese für eine Standardverwaltung bei 15 bis 30 Euro pro Wohneinheit im Monat. „Sollte das Honorar weit darunter liegen, ist Vorsicht geboten“, meint Happ im Kurier.
Anmerkung: Unsere derzeitige Hausverwaltung Ogris hat uns bei Vertragsabschluss pro Wohneinheit ca. Euro 7.- (264 Wohneinheiten) verrechnet!
„Eltern haften für ihre Kinder“ – dieses Schild sieht man oft auf Baustellen. Aber stimmt es auch? Fakt ist, dass die Verantwortung für die Baustelle beim Bauherrn liegt. Passiert dort ein Unfall, trägt er die finanziellen Folgen. Das kann teuer werden, gehen doch gerade Personenschäden oft in die Millionenhöhe. Umso wichtiger ist der Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung.
Egal, ob gerade ein Haus gebaut, saniert oder umgebaut wird: Auch bei sorgfältiger Planung bleibt die Baustelle eine Risikoquelle. Für die Sicherheit seiner Baustelle ist der Bauherr selbst verantwortlich; er muss darauf achten, dass kein Baumaterial herumliegt und die Baustelle ausreichend beleuchtet und abgesichert ist.
Dennoch kann es zu einem Schaden kommen, zum Beispiel wenn Helfer oder aber auch Unbefugte das Gelände betreten, über ein umgestürztes Gerüst stolpern und sich verletzen. Dies kann erhebliche finanzielle Forderungen für den Bauherrn nach sich ziehen.
…
Besonders wichtig ist deshalb die Auswahl der Versicherungssumme.
….
Auch wenn die Verkehrssicherungspflicht an den Bauleiter oder Bauunternehmer übertragen wird, haftet der Bauherr in vollem Umfang für Sach– oder Personenschäden, die auf der Baustelle entstehen. Deshalb gilt es für den Bauherrn – neben dem Abschluss der Bauherrenhaftpflichtversicherung – regelmäßig seiner Sorgfaltspflicht nachzukommen und mögliche Schadensquellen auf der Baustelle zu beseitigen.
Die Schildbürger waschen ihre Kleider
Es war einmal eine kleine Stadt namens Schilda. Nein, eigentlich hieß sie gar nicht Schilda, sondern es lebten nur einige Schildbürger hier. Sie hatten sich aus einem fernen Land hinter einem hohen Berg einen Herrscher geholt, der ihnen alles versprochen hatte. Jeden Monat hielt er Hof mit seinem kleinen Kreis Schildbürger. Sie lenkten die Geschicke ihres Reiches. Bürger, die anderer Meinung waren, wurden nur widerwillig in ihrem Kreis geduldet.
Eines Tages wollten die Schildbürger den Schmutz ihrer alten Kleider entfernen…
Schon vor Jahren hatte ihr voriger Herrscher einen weisen Mann beauftragt, bunte Bilder von ihren Kleidern zu machen. Dieser weise Mann zeigte den Schildbürgern anhand seiner Bilder, wie kaputt die Kleider sind. Den Schildbürgern aber gefielen diese Bilder mit viel Gelb und Rot und wenig Blau nicht und sie beschlossen, den Schmutz von ihren Kleidern mit giftigem Asbeststaub zu entfernen…
Doch ein paar Rebellen dachten an die Gesundheit der Bürger und baten mächtigere Herrscher als den ihren um Hilfe. Diese hohen Herren schüttelten den Kopf. Noch nie war ihnen so etwas untergekommen! Alle anderen Schlossherren warfen die alten Kleider weg und kauften neue!
Diese mächtigen Herrscher hätten den Schildbürgern sogar Goldtaler gegeben, wenn sie neue Kleider gekauft hätten, aber die Schildbürger wollten ihre alten Kleider unbedingt behalten! Daher sagten die hohen Herrscher mit ernster Miene: „So dann, ihr Schildbürger, ihr wollt‘ oder könnt‘ es nicht verstehen! Also reinigt eure alten Kleider und färbt sie neu ein! Aber nicht mit Asbeststaub! Ihr dürft sie nur mit der Hand waschen! Und bedenkt: Über kurz oder lang werdet ihr sie wegwerfen und neue Kleider kaufen müssen und dann werden euch die Goldtaler, die ihr jetzt für die Reinigung ausgebt, fehlen! Dann werdet ihr an uns denken und wir wissen nicht, ob wir euch dann noch Goldtaler schenken können… Gehet nun, wir werden über euch wachen, ob ihr wohl unsern Willen erfüllt!“
Die Schildbürger waren überglücklich und ihr Herrscher rief sogleich ein tapferes Wäscherlein aus dem fernen Reich des Herrschers. Das tapfere Wäscherlein kam zwar nur mit zwei Gehilfen, aber es trug einen Gürtel mit der Aufschrift „Vier auf einen Streich“! Die Schildbürger waren begeistert! Dieses tapfere Wäscherlein konnte mit nur zwei Gehilfen vier große Kleider auf einen Streich waschen!
Als das tapfere Wäscherlein die großen Kleider sah, holte es sogleich Elefanten zur Hilfe. Und immer mehr Gehilfen … Und nun waschen sie und waschen sie…
Leider gehorchen die Elefanten den Gehilfen nicht immer. Und so machen diese Löcher in die Kleider und zertrampeln und zerstören viele andere Sachen der Bürger! Aber das stört die Schildbürger nicht! Sie erklären den Bürgern, dass diese Sachen schon alt seien und dass die Bürger diese ohnehin neu kaufen hätten müssen…
Wie lange wird das gut gehen? Wann werden die Bürger nicht mehr bereit sein, für die Streiche ihrer Schildbürger zu bezahlen?
Das erkannte auch der Ober-Schildbürger und verteilte an alle Bürger einen Zettel mit einem Zahlenspiel. Er stellte falsche Zahlen auf den Zettel und hoffte, dass die Bürger die richtigen nicht erraten!
Aber da haben die Schildbürger nicht mit der Schlauheit der Bürger gerechnet…
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Frankreich hat Verkauf von Pestizid Roundup in Gartenzentren verboten
Der enthaltene Stoff Glyphosat wurde als „wahrscheinlich“ krebserregend eingestuft
Frankreichs Landwirtschaftsministerin Segolene Royal hat ein Verkaufsverbot für das umstrittene Pflanzenschutzmittel Roundup in Gartenzentren verkündet. Frankreich müsse beim Stopp von Pestiziden „in die Offensive gehen“, sagte die Ministerin am Sonntag im Sender France 3. Sie habe daher die Gartenzentren des Landes aufgefordert, das Mittel aus dem Sortiment zu nehmen.
„Wahrscheinlich“ krebserregend
Roundup wird von dem US-Unternehmen Monsanto entwickelt und sowohl von Bauern als auch von Hobbygärtnern verwendet. Die Internationale Agentur für Krebsforschung (IARC), eine Unterorganisation der Weltgesundheitsorganisation (WHO), hatte den in Roundup enthaltenen Stoff Glyphosat im März als „wahrscheinlich“ krebserregend eingestuft.
http://derstandard.at/2000017464298/Frankreich-hat-Verkauf-von-Pestizid-Roundup-in-Gartenzentren-verboten
http://www.gmx.at/magazine/gesundheit/who-stuft-glyphosat-wahrscheinlich-krebserregend-30797942
Das Unkrautgift „Roundup“ wurde auch in der Wohnanlage Ulmgasse eingesetzt!
Eine Anfrage an die Hausverwaltung ob dies weiterhin in der Wohnanlage Ulmgasse eingesetzt wird, wurde noch nicht beantwortet!
Sobald diese INFORMATION bei mir einlangt, werde ich sie hier gerne veröffentlichen.
Wohnanlage Ulmgasse 14a - 14d - 8053 Graz - Austria -- www.ulmgasse.at - Facebook: www.facebook.com/ulmgasse/ 