Wie wäre es, wenn Eure Kärntner Hausverwaltung ein Hausmeister/Hausbetreuer-Service eröffnet? Dann wären endlich die Probleme gelöst…?
Online-Seminar: Ab wann lohnt sich für eine Hausverwaltung ein eigener Hausmeister-Service und wie setze ich diesen in die Praxis um?
Das Seminar erläutert z. B., wie man sich „durch einen eigenen Hausmeister-Service die Verwaltungsarbeit erheblich erleichtern“ kann und wie man den „Kunden diese Leistung ohne in Verruf zu geraten“ `verkauft`.
Was aber dagegen spricht das sind die immensen Gehälter die bezahlt werden, es kann nicht sein das Gehälter von über 4000.- Euro (monatlich und 15x) bezahlt werden und andere Berufe mit großer Verantwortung verdienen gerade mal die Hälfte. Ich spreche nicht von Hausbesorgern welche noch in das „ALTE“ Lohnschema fallen, die sind sowieso eine Katastrophe für viele Anlagen, aber vom Gesetz erlaubt! Das Eigentümer Kosten von von rund 100.000.- Euro (Jahr) und mehr für einen Hausbesorger zum tragen haben, sind einfach nicht zu verstehen, gerade in Zeiten wie diese – aber leider Tatsache!
Anmk.: Ja, dort, wo die Wohnungen wertvoller werden, setzen kluge EigentümerInnen auf Reinigungsfirmen und wo sie dies nicht tun, setzen die EigentümerInnen auf altbewährtes. Deshalb haben die Immobilien keine Lust, im Wert zu steigen? Naja, nicht nur deshalb, es gibt meistens mehrere Gründe, wenn sie dies nicht tun!
Naschmaus, in der Anlage Ulmgasse gibt es keine gewählten Haussprecher – es sind nur einige „Selbsternannte Haussprecher“ oder so etwas ähnliches ohne Rechte, aktiv.
Da sie eben nicht von den Eigentümern bevollmächtigt wurden, machen sie dies sozusagen auch als Hobby.
Finde ich nicht in Ordnung, es wäre richtig von den Eigentümern gewählte Vertreter für so einen verantwortungsvolle Tätigkeit einzusetzen, keine selbsternannte.
Ja, der Grund ist „Bequemlichkeit und grenzenlose Naivität , alles nur so lassen wie es ist….
Eure Anlage ist aus den 70ern!
Die Eigentümer/innen sind leider das – durch die Hausmeister/in (!) betreute WOHNEN gewohnt….Was der/die Hausmeister/in sagt,wird schon stimmen….da brauchen wir nichts hinterfragen … wenn`s so bleibt und nur nicht teurer wird.
Kennt sich bei Euch überhaupt jede/r bei der Jahresabrechnung aus ? ? Wir haben – von uns allen ( gewählte – Haussprecher/innen, die uns immer mit Rat und Tat zur Seite stehen.
Hört Euch ‚ mal in anderen Wohnanlagen um und fragt nach,wie hoch dort die Betreibskosten sind – auch bei solchen , welche schon thermische Sanierung /Sanierung Lift / Fenster hinter sich haben!
Wir haben den roten Stift nicht bei der Sanierung angesetzt , sondern bei den teuren Hausmeister/innen einen Abstrich gemacht !
Für die Reinigungsfirma zahlen wir nur 12 mal im Jahr – Kosten für Reinigungsmittel und-geräte inkludiert !
Für Hausmeister/innen zahlten wir 15mal im Jahr PLUS Reinigungsmittel Plus Kosten für Anschaffung und Wartung von Geräten (Rasenmäher, Schneefräsen , Traktor ect.)
Wir haben eine Reinigungsfirma und konnten sanieren (thermische Sanierung /Fenster/Lifte) !….und sind endlich die „ALTLAST“ der 70iger Asbestplatten los !!
Noch eine FRAGE : Warum hat so eine große Anlage wie die Ulmgasse keine große Hausverwaltung aus Graz , warum eine aus Kärnten ? ? ?
Es ist doch praktisch, eine Hausverwaltung im Wohnort oder in der Nähe zu haben, wo man nach Terminvereinbarung vorsprechen kann und sich über alles informieren und beschweren kann , was die Wohnanlage betrifft!!
Berufslexikon des AMS: Hausarbeiter/in (Haustechnik)
TÄTIGKEITSMERKMALE
HausarbeiterInnen übernehmen die unterschiedlichsten handwerklichen Aufgaben in einem Betrieb. So stemmen sie z.B. das Mauerwerk auf, ziehen Leitungsrohre ein, montieren und tauschen Lampen und Leuchtstoffröhren aus, verlegen Spannteppiche, tapezieren Wände und Decken und bringen Gardinen an. Sie kümmern sich um die Heizungsanlage genauso wie sie Möbelstücke in die vorgesehenen Räumlichkeiten transportieren. Sie führen auch den Transport von Büromaschinen und Büromaterial durch, reinigen Maschinen in der Werkshalle oder mähen den Rasen.
ANFORDERUNGEN
• Physische Ausdauer, • Kontaktfähigkeit, • Selbstständigkeit, • Handgeschicklichkeit.
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AUSBILDUNG
Es gibt keine geregelte Ausbildung; die nötigen Kenntnisse und Fertigkeiten werden betriebsintern vermittelt. Ideal sind eine handwerkliche Basisausbildung und eine Lenkerberechtigung für die Klasse B.
DURCHSCHNITTLICHES BRUTTOEINSTIEGSGEHALT
€ 1.880,00 – € 2.090,00
http://www.berufslexikon.at/pdf/pdf2876-HausarbeiterIn-Haustechnik?berufstyp=sonstige
Jetzt beginnt also die „Sanierung“… Aber wer putzt dann? Ach ja, der Jungarzt… 😉
…..ist hier die Sympathie entscheidend oder was?
Es muss ja ein Grund vorhanden sein, warum ein/e Hausbesorger/in in der Wohnanlage Ulmgasse monatlich brutto über € 4.000,– – und das mindestens 15mal im Jahr (+ Krankenvertretung) – den Eigentümer/innen kostet!
Beruf
HausbesorgerIn
Synonyme
HausbetreuerIn
HausmeisterIn
HauswartIn
…
Haupttätigkeit
HausbesorgerInnen sind im Auftrag der HauseigentümerInnen für die Reinhaltung, Wartung und Beaufsichtigung von Räumen, Anlagen und Gebäudeteilen, die allen Hausbewohnern zugänglich sind, verantwortlich. Sie führen kleinere Reparaturen und Wartungsarbeiten durch und kümmern sich im Winter um den Winterdienst. Gelegentlich übernehmen sie auch die Pflege von Grünanlagen und -flächen.
…
Einkommen
Durchschnittliches Einstiegsgehalt ab Euro 1610 bis 1780 brutto pro Monat.
Arbeitsumfeld
Heben und Tragen von Lasten von 5 bis 10 kg, Hilfstätigkeit
Deutschkenntnisse
A2 Grundlegende
B1 Durchschnittliche
Sie müssen ihre Arbeit selbstständig ausführen und die mündliche Kommunikation mit Hausbewohnerinnen und -bewohnern, mit Hausverwaltungen, aber auch mit Handwerkerinnen und Handwerkern, beherrschen. Außerdem führen sie einfache schriftliche Aufzeichnungen.
Berufliche Basiskompetenzen
Hauswartung, Kleinreparaturen und Wartungsarbeiten (Hauswartung), Liegenschaftsbetreuung, Reinigungskenntnisse
Fachliche berufliche Kompetenzen
• Abfallwirtschaftskenntnisse; insbesondere: Müllentsorgung (Entsorgung von Hausmüll, Mülltrennung)
• Gartenbau-Kenntnisse; insbesondere: Garten- und Grünflächenpflege (Grünflächenpflege)
• Gebäudetechnik-Kenntnisse; insbesondere: Apparate der Hausenergieerzeugung, Hauselektrik, Heizungs-, Klima-, Lüftungs- und Sanitärtechnik (Heizanlagenkontrolle, Heizungs- und Warmwasseranlagen, Installateurarbeiten, Sanitärtechnik)
• Haushaltsführungskenntnisse; insbesondere: Hauswartung
• Reinigungskenntnisse; insbesondere: Straßenreinigung (Sandstreuen, Schneeräumen, Straßenkehrung), Raumpflege (Haushaltsreinigung)
Überfachliche berufliche Kompetenzen
• Handwerkliches Geschick
• Reinlichkeit
• Unempfindlichkeit der Haut
http://www.ams.at/bis/bis/StammberufDetail.php?noteid=419
http://www.lohnanalyse.at/at/loehne/details/hausmeisterin.html
…ist die Wohnanlage Ulmgasse sehr sympathisch, die verbrennen ja richtig ihre Moneten, solche Wohnanlagen liebt der Geldverschwender, endlich mal eine Anlage, wo nix is mit „Geiz is geil“ – ganz im Gegenteil! Geiz war gestern, Verschwendung ist heute!!
Ulmgasse, ich LIEBE Euch! Nur weiter so!!
Auch rechtlich seid Ihr vollkommen abgesichert, Eure Hausverwaltung braucht nur a bisserl über 50 % von Euren EigentümerInnen als Zustimmung und Ihr könnt auch € 10.000,– im Monat für Euren Hausbetreuer zahlen – oder wenn Ihr möchtet, Euch eine goldene Melkkuh auf den Spielplatz stellen! Also traut Euch, legt auf Euren tollen Betrag noch a bisserl drauf! Für’n Geldverschwender wird es ein Freudenfest 🙂
Nur bedenkt, Ihr macht Euch mit diesen saumäßig guten Löhnen nur bei dem Geldverschwender beliebt, bei Leuten, die auf ihr sauer verdientes Geld achten müssen, kann es deswegen bald süß und sauer zugehen.
Natürlich ist auch darauf zu achten, dass die vielen fleißigen HausbetreuerInnen nicht in den Streik treten, die da mit Peanuts im Vergleich die selbe Drecksarbeit machen müssen.
Da haben die anderen Wohnanlage-Reinigungsfirmen wiederum keine Freude.
Aber aus der Sicht des Geldverschwenders gesehen… so ist es halt ‚mal im Leben, es kann nicht jeder mit goldenen Löffeln essen…..
Alles Gute, Euer Geldverschwender 🙂
dann doch den im Krankenhaus nehmen, denn beim AMS sind nur freie Stellen als Hausbetreuer mit folgenden Löhnen gemeldet:
https://jobroom.ams.or.at
„DAS GRAMBACHER“ sucht ab sofort
1 Hausmeister/in
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Das Mindestentgelt für die Stelle als Hausmeister/in beträgt 1.420,00 EUR brutto pro Monat auf Basis Vollzeitbeschäftigung…
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Die Firma ASE Facility Services GmbH ist ein junges, dynamisches Dienstleistungsunternehmen mit Sitz in Graz und betreut derzeit rund 80 Liegenschaften von Graz bis Wien.
Aufgrund der steigenden Auftragslage erweitern wir unser Personal und suchen zum sofortigen Eintritt
>> DENKMAL-, FASSADEN- & GEBÄUDEREINIGER (M/W) <> SONDERREINIGER (M/W) <<
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WAS WIR VON IHNEN ERWARTEN
– Ausbildung in den Bereichen der Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereinigung bzw. Sonderreinigung (oder einer vergleichbaren Position) oder langjährige Berufserfahrung
– gepflegtes Äußeres und freundliches Auftreten
– sehr gute Deutschkenntnisse in Wort und Schrift
– körperliche Fitness, selbständiges Arbeiten und Freude am Beruf
– Führerschein der Klasse B mit Fahrpraxis
– handwerkliches Geschick
IHR AUFGABENGEBIET
– Reinigung und Betreuung von Liegenschaften (innen und aussen)
– Grünschnitt und Rasenpflege
– Winterdienst
– Allgemeine Hausbetreuung und Objektinstandhaltung
– Sonderreinigungen jeglicher Art
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Der monatliche Mindestlohn bei einer Vollzeitanstellung (40 Stunden/Woche) beträgt laut Kollektivvertrag 1.425,44 Euro brutto, 14 mal pro Jahr. Überzahlung je nach beruflicher Qualifikation möglich.
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Wir suchen für unser familiär geführtes 3-Stern-Hotel Urdlwirt in Unterpremstätten zur Verstärkung unseres Teams 1 Hausmeister/in
zum sofortigen Eintritt.
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Arbeitszeiten: 45 h – Woche, 5 bzw. 5 1/2 Tage-Woche
Dienstag bis Freitag 7:30 – 16:00 Uhr
Samstag 8:00 – 13:00, 18:00 – 22:30 Uhr
jeden 2. Montag: 17:00 – 22:00 Uhr
Entlohnung: EUR 1.420.- für 40 h + 5 Überstunden pro Woche bzw. 23,33 Überstunden pro Monat
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Und selbst nach einer „Besoldung“ nach dem SWÖ-KV (Kollektivvertrag für den Verein Sozialwirtschaft Österreich/Verband der österreichischen Sozial- und Gesundheitsunternehmen) gibt’s nur knapp EUR 1.600,–: 😦
Die Kinderfreunde Steiermark suchen ab sofort unbefristet für unser Europahaus am Steinberg 1 Hausmeister/in
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Aufgaben:
– Durchführung von kleineren Reparaturen und laufenden Instandhaltungsarbeiten
– Organisation und Installation technischer Neuanschaffungen
– Überwachung der technischen Anlagen und Wartungspläne
– Pflege der Außenanlage (Rasenmähen, Hecken schneiden, Winterdienst)
– Betreuung des hausinternen Fuhrparks (zwei PKWs)
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Die Besoldung erfolgt nach dem SWÖ-KV. Das Mindestentgelt beträgt EUR 1.583,20 brutto pro Monat auf Basis Vollzeitbeschäftigung.
möchte der Geldverschwender schon strikt etwas anmerken:
1.) Ein Arzt arbeitet körperlich nicht soo schwer wie ein Hausbesorger! Ein Hundstrümmerl, welches auch ein Hundstrümmel sein kann – abhängig von der Größe des Scheisserls, wegzuräumen, ist auch nicht leicht, ganz geschweige denn von den angeschnäuzten Taschentüchern am Gehsteig!
2.) Ein Hausbesorger ist schon in frühen Jahren mit seiner schweren Arbeit beschäftigt, wogegen ein Arzt sich bei seinem Studium jahrelang ausruhen kann!
3.) Der Hausbesorger kümmert sich um vermietete Wohnungen, stellt Blumen ins Büro der Hausverwaltung, sucht einen freien Parkplatz für Familien mit mehreren Autos, weil er genau weiß, wann die Bewohner nicht da sind und deren Parkplatz somit frei ist. Das fällt unter modernes „Parkplatzmanagement“ und dass ein Manager besser verdient als ein Arzt ist doch klar!
4.) Auch dieser Aspekt ist nicht außer Acht zu lassen: Wenn die Polizei kommt, kann er sofort die Fahndung nach einem Bewohner aus dem Darknet unterstützen, indem er der Polizei wertvolle Fahndungstipps geben kann wie zum Beispiel den Aufenthaltsort! Oder er kann dessen Vorlieben wie zum Beispiel Casino/Laufhäuser/ Besuche usw. mitteilen. Auch weiß so ein Hausbesorger Bescheid, wo so mancher Bewohner arbeitet und welchem Beruf er nachgeht. Anmerk.: Wenn ich ein misstrauischer/e Mann/Frau wäre, der/die gerne wissen möchte, was seine Frau/ihr Mann so tags/nachts über macht, würde ich keinen Detektiv beauftragen, sondern einfach den Hausbesorger fragen… – kommt wesentlich billiger!
Es gibt noch viele Gründe, weshalb mancher Hausbesorger mehr verdienen muss als ein Arzt!
Ich bin sofort für eine Verdoppelung des Arztgehaltes auf € 8000,– im Monat!
Euer Geldverschwender!!
Arzt Gehalt – KAV Wien:
Grundgehalt € 3.550,00
1 Tag Überstunden
+ Feiertagszuschlag € 296,20
2x Nachtarbeit € 405,12
Bruttogehalt € 4.251,32
Netto ergibt das € 2.747,25
Arzt Gehalt – NÖ Holding
Grundentgelt (A1/1) € 2.893,80
SÄG-Gefahrenzulage € 113,69
35 Überstunden € 876,75
4 Nachtdienste € 116,92
Sonntagszulage € 46,80
Bruttogehalt € 4.047,96
http://www.nextdoc.at/arzt-gehalt
Auf jeden Fall nicht in der Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereinigung, im sonstigen Reinigungsgewerbe und in Hausbetreuungstätigkeiten (einer Reinigungsfirma): 😉
D) Kollektivvertragliche Stundenlöhne ab 1.1.2016
Lohngruppe 1 € 10,20
Lohngruppe 2 € 9,24
Lohngruppe 3 € 9,02
Lohngruppe 4 € 8,75
Lohngruppe 5 € 8,42
Lohngruppe 6 € 8,36
Wäre doch schön, wenn die Wohnanlage ihre Hausbetreuer auf Schulung schicken würde, natürlich auf Kosten der Anlage!
Dass so ein Kurs den „Hausbesorger“ natürlich aufwertet und auch in der Entlohnung Niederschlag findet, ist auch klar.
Derzeit sind dies ca. 1200,– netto für eine 40-Stunden-Woche ohne „Ausbildung“. Natürlich können es sich „reiche“ Anlagen leisten auch das Doppelte zu bezahlen, dafür wird auch ein Service – wie z. B. vermietete Wohnungen und Bedürftige betreuen, Reparatur-Malerarbeiten bei Wohnungsbesitzern usw. – geboten!
Ich persönlich war auch glücklich, als der Hausbesorger meine Wohnung in meiner Abwesenheit ausgemalt hat, aber dies habe ich auch extra bezahlt und ging nicht auf Kosten der Allgemeinheit.
Die Bürotätigkeit, welcher der Hausbesorger für die Hausverwaltung erledigt, soll natürlich auch gut entlohnt werden – aber bitte auch von dieser bezahlt werden!
Kursziel
Vermittlung von Grundkenntnissen in der Hausbetreuung (Reinigung, Schneeräumung, Grünflächenbetreuung) in 3 Modulen
…
Bildungsziel
Grundlagen der Reinigung
Reinigungsverfahren für Hausbetreuung
Chemie, Reinigungs- und Pflegemittel
Arbeitsschutz
Umweltschutz und Entsorgung
Gerätekunde
Organisation von Hausreinigungstätigkeiten
Winterdienst, Schneeräumungstechniken
Grünflächenbetreuung und -pflege Schadensbild erkennen
Kleinreparaturen
Kommunikation, Deeskalation
…
Kurskosten
Modul A € 240,– pro TeilnehmerIn zuzügl. 20 % Ust.
Modul B € 160,– pro TeilnehmerIn zuzügl. 20 % Ust.
Modul C € 160,– pro TeilnehmerIn zuzügl. 20 % Ust.
jeweils inkl. Verpflegung
Die Module sind jeweils einzeln buchbar. Jedes Modul endet mit einer Abschlussprüfung.
Bei Buchung aller drei Module wird ein Rabatt von 10 % gewährt.
Nur bei erfolgreicher Absolvierung aller drei Module dürfen sich die TeilnehmerInnen „Geprüfter Hausbetreuer“ nennen und das geschützte Logo verwenden.
http://www.gebaeudereinigungsakademie.at/gepruefter-hausbetreuer
Dieser Leitfaden der Sektion für Frauenangelegenheiten und Gleichstellung im Bundesministerium für Bildung und Frauen enthält die wichtigsten Grundprinzipien des geschlechtergerechten Formulierens: https://www.bmb.gv.at/frauen/gleichbehandlung/sg/lf_gg_sprachgebrauch.pdf?5l52jm
….
Mit Konjunktionen:
Eigentümerinnen und Eigentümer
Mit Schrägstrich:
Eigentümerinnen/Eigentümer
Schrägstrich innerhalb des Wortes:
Eigentümer/innen
Variante mit einem großen I (Binnen-I):
EigentümerInnen
In der Wohnanlage Ulmgasse ist eventuell „nur“ das Dach undicht, sicher ist, seit Jahren zieht es bei 40 Jahr alten Fenstern rein wie in einem Vogelkäfig, der Fernwärme freuts, die Allgemeinheit brenns… …..
Manches undichte Flachdach lässt sich kostengünstig flicken, doch in der Regel ist dies nur eine vorübergehende Lösung: Wenn das Dach langsam marode wird, steht zum Schutz der gesamten Bausubstanz eine Flachdachsanierung an.
…
Der Grund für eine Flachdachsanierung sind zumeist Undichtigkeiten, oft muss auch das Entwässerungssystem erneuert, das Dachgefälle korrigiert oder die seitliche Außenwand erhöht werden. Das Ersetzen einer ineffizienten Wärmedämmung durch Dämmmaterial nach neuestem Standard ist ein häufiger Bestandteil der Flachdachsanierung.
….
In den meisten Fällen muss allerdings auch eine neue Wärmedämmung eingebracht werden, denn nach Jahrzehnten hat die alte Dämmung keinen Wert mehr. Ein nach aktuellen Standards mit mindestens 20 cm Dämmmaterial gedämmtes Flachdach kostet Sie ungefähr 100 bis 120 EUR je qm.
Eine weniger intensive Dämmung von 12 cm kostet zuerst einmal weniger Geld – allerdings werden diese Einsparungen durch die Heizkostenabrechnung wieder wettgemacht. Rechnen Sie mit bis zu etwa 90 EUR pro qm für diese Flachdachsanierung.
…
Lassen Sie Ihr Flachdach bei Undichtigkeiten möglichst zeitnah von einem Dachdecker kontrollieren, damit Ihr Haus keinen Wertverlust durch eindringendes Wasser erleidet.
http://www.hausjournal.net/flachdachsanierung-kosten-pro-qm
Was ist eigentlich mit dem Dach des Hauses D? Bei der Begehung im Mai d. J. konnten ja mehrere Eigentümer/innen den maroden Zustand sehen!?
Ich bin für Attensam, würde karibisches Flair in die Ulmgasse einziehen und in meiner Abwesenheit könnten die Ladys meine Wohnung in Schuss halten, natürlich gegen extra Zahlung, nicht auf Kosten der Allgemeinheit. 🙂
…..ja der ist wirklich billig in der Ulmgasse……
Der größte heimische Hausbetreuer Attensam wies im Geschäftsjahr 2015/16 einen kräftigen Umsatzsprung auf 58,2 Millionen Euro aus.
…
Attensam zahlt seinen Arbeitern eigenen Angaben zufolge Durchschnittslöhne in Höhe von knapp 1.600 Euro und beschäftigt österreichweit mehr als 1.100 Mitarbeiter. Zudem besitzt der Dienstleister mittlerweile 16 Gewerbeberechtigungen, 33 Handwerkermeister zählen zur Belegschaft. Lehrlinge werden derzeit keine ausgebildet.
Das Unternehmen hat im heurigen Geschäftsjahr (Stichtag 30. Juni) ein über zwölfprozentiges Wachstum vorzuweisen. … In Niederösterreich, Steiermark und Kärnten betrug das Wachstum sogar mehr als 30 Prozent.
…
In der Hauptstadt seien über 2.000 Firmen am Hausbesorger-Sektor aktiv.
…
Attensam hat im Herbst des Vorjahres den ersten Webshop der Reinigungsbranche gestartet und bietet seitdem online seine Dienste an. Zudem wird über das Service „Handyman“ Privaten Hilfe vom Fachmann angeboten: Waren es früher hauptsächlich Schädlingsbekämpfung, Rasenmähen, und Schneeräumen, die in Anspruch genommen wurden, so hilft Attensam mittlerweile beim Einziehen in die neue Wohnung und bietet alles von Tischlerarbeiten und Instandhaltung bis zu Technik und Wartung an. Eine Kooperation mit einem Baumarkt ist man ebenfalls eingegangen. Attensam liefert den Handwerker für dort gekaufte Heimwerkerprodukte.
Kostenreduzierung durch Fremdvergabe
Vorteile bei der Vergabe von Reinigungsdienstleistungen sind:
• die Planungssicherheit im Hinblick auf die Budgetierung der Reinigungskosten
• moderne Reinigungstechniken, Geräte und Materialien kommen zum Einsatz, die eine hohe Leistungsvorgabe zulassen
• die vollständige Verlagerung der Personaldisposition auf die Reinigunsfirma
• professionelle und rationelle Arbeitsabläufe
• die Entlastung der Verwaltung durch Wegfall von Einkauf sowie Lagerhaltung der Mittel und Geräte
• keine Investitionsaufwendung für die Anschaffung von Maschinen und Geräten
• keine Kosten für Wartung und Instandhaltung der Maschinen und Geräte
Wohnanlage Ulmgasse 14a - 14d - 8053 Graz - Austria -- www.ulmgasse.at - Facebook: www.facebook.com/ulmgasse/ 