Wie werde ich ein schwarzes Schaf los?

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Wer das Haus in neue Hände legen möchte, muss erst die alte Verwaltung kündigen. Das geht immer nur zum Jahresende unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist und auch nur, wenn die Mehrheit zustimmt. „Irgendjemand im Haus muss ein solches Projekt in die Hand nehmen, den Beschluss formulieren und neue Angebote einholen. Wenn sich dafür niemand findet, gibt es auch keinen Wechsel“, sagt Wolfgang Macho.

Macho ortet seit einigen Jahren mehr Bewegung am Markt: „Wenn die Leute nicht zufrieden sind, wechseln sie die Hausverwaltung. Die Kunden sind informierter und dadurch kritischer. Sie hinterfragen die Leistungen stärker.“

Ob das neue Unternehmen wirklich besser arbeitet, sieht man meist erst nach der ersten Abrechnungsperiode. Die Auswahl ist daher nicht so einfach. „Das Angebot sollte sehr detailliert sein, alle Kostenpositionen müssen ausgewiesen sein. Schließlich will man wissen, welche Leistungen die Verwaltung anbietet und welche nicht“, so Thomas Lang.

Ob groß oder klein ist Geschmackssache: Kleine Verwaltungen sind oft persönlicher und flexibler. Große Unternehmen profitieren von einer eigenen Rechtsabteilung und einem Techniker-Team. „Derzeit ist der Online-Zugriff auf Daten ein spannendes Thema.

Auch in Sachen EDV muss die Verwaltung heute mehr können: Der Eigentümer will über den wirtschaftlichen Status genau informiert sein. Er will wissen, wie viel gerade in der Rücklage ist, welche Arbeiten durchgeführt werden, welche Firmen damit beauftragt wurden und wie die Betriebskostenabrechnung im Detail aussieht. Die Eigentümer wollen jederzeit online auf diese Daten zugreifen können. So wie einige andere Hausverwaltungen, arbeiten auch wir gerade an einem entsprechendem System. Bald wird aber auch dieses Service Standard sein.“

Anm.: Der Verein Ulmgasse hatte schon vor 5 Jahren, vertraglich, einen zukunftsorientierten Online Zugriff mit der HV Fripal vereinbart!

Für das Verwalterhonorar gibt es keine fixen Sätze, der Durchschnittspreis liegt bei 3,25 Euro pro m² und Jahr. Geht man von Betriebskosten von durchschnittlich zwei Euro pro und Monat aus, betragen die Kosten für die Verwaltung 15 bis 20 Prozent.
Schafe
Die Schafe sind eine Säugetiergattung aus der Gruppe der Ziegenartigen. Sie umfassen zwanzig Arten, die sich in mehrere näher verwandte Gruppen gliedern lassen. Dazu zählen auch die Wildschafe, aus denen das Hausschaf hervorgegangen ist.

Quelle

Fachgerechte Sockelausbildung

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Ogris

Auf den ersten Blick ist die Fassade schön. Doch schweift der Blick … Richtung Sockel, fallen häufig schon kurze Zeit nach der Renovierung unschöne Wasserränder, Farb– und Putzabplatzungen ins Auge. Die Ursache liegt in den meisten Fällen in einer nicht fachgerechten Sockelausbildung und dadurch bedingter Feuchtigkeitseinwirkung auf das Putzsystem.

Vor aller Arbeit, spätestens jedoch nach dem Freilegen des erdberührten Mauerwerks, sollte geprüft werden, ob eine Horizontalsperre vorhanden ist bzw. ob diese noch komplett ihre Sollfunktion erfüllt.

Ist die Horizontalsperre in Ordnung und somit aufsteigende, kapillare Feuchte ausgeschlossen, kann mit den Vorbereitungen der Vertikalabdichtung begonnen werden.

Eine Bauwerksabdichtung muss immer auf allen erdreichberührten Gebäudeflächen … direkt auf dem Bauwerk und bis ca. 30 cm über Geländeoberkante erfolgen. Sie darf entfallen, wenn hier ausreichend wasserabweisende Bauteile wie „wasserabweisender Sockelputz“ oder ein „Wärmedämm-Verbundsystem“ eingesetzt werden. Die Bauwerksabdichtung muss immer vor dem Anbringen des WDVS erfolgen. In den meisten Fällen handelt es sich um Bitumenabdichtungen.

Im erdberührenden Sockel- bzw. Perimeterbereich … müssen bauaufsichtlich zugelassene Perimeterdämmplatten zum Einsatz kommen.

Die Putzbeschichtung wird aus Armierungsschicht und Oberputz erstellt, wobei verschiedene Systemaufbauten möglich sind.

Die Wahl der Deckbeschichtung muss in Abstimmung zur gewählten Armierungsschicht und zur zukünftigen Belastung erfolgen.

Folgende Präventivmaßnahmen sind zu empfehlen:
• mind. 2% Gefälle vom Gebäude weg
• führt das Gefälle zum Gebäude hin, können Entwässerungsrinnen Stauwasser vor der Fassade verhindern
Kiesschüttung mit einer Mindestbreite von 30 cm
Pflastersteine und andere Oberflächenbefestigungen nie bis an die Sockelfläche direkt heranführen, sondern immer eine Trennung mittels Noppenfolie vornehmen.
• verzögerte Austrocknung des Putzes bzw. des Erdreichs durch Schattenwirkung (Sträucher, Pflanzenbewuchs o. ä.) verhindern
• keine Feuchtebelastung durch angehäuften Schnee
• Schnee, der mit Streusalz belastet ist, führt zur Zerstörung von Putzen!
• keine Urin-Belastung durch Tiere!

Um im Sockelbereich einen sauberen und optisch ansprechenden Abschluß zu gewährleisten, werden Armierungsschicht und Oberputz normalerweise 10 -20 cm ins Erdreich hineingeführt. Unabhängig vom verwendeten Putzsystem ist dieser Bereich bis ca. 5 cm über Geländeoberkante mit einem Dichtungsanstrich zu versehen. Wird diese Abdichtung der Putzbeschichtung nicht ordnungsgemäß durchgeführt, sind Putzschäden im Sockelbereich vorprogrammiert.

http://wissen.malerblatt.de/waermedaemm-verbundsysteme/anwendungstechnik/229-waermedaemmung-fachgerechte-sockelausbildung.html?showall=1
http://www.baubegriffe.com/Bausachverstandiger_Holzmann-Bauberatung/Blog/Eintrage/2011/9/13_Fachgerechte_Sockeldammung_im_Bestand.html
http://www.dhbv.de/dokumente/upload/99571_der_sockel_-_schadensfreier_verputz_teil_3,_3-2009.pdf


Von der Fassade in die Umwelt?

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Ogris

VIDEO

Zürich (dpa) – Etwa 95 Millionen Menschen auf der Welt sind einer Studie zufolge unmittelbar von den sechs schlimmsten Umweltgiften bedroht. Erkrankungen durch Umweltschadstoffe werden unterschätzt. Sie haben jedoch gravierende Folgen.

Die verheerendsten Auswirkungen in Ländern mit niedrigem und mittlerem Einkommen hat Blei. Das geht aus dem Umweltgiftreport 2015 der Schweizer Stiftung Green Cross und der international tätigen Non-Profit-Organisation Pure Earth (New York) hervor.
Quelle
„Die asbesthaltigen Fassadenplatten der Wohnanlage Ulmgasse wurden von einer Kärntner Malerfirma einfach übermalt und somit das Problem der_ Giftigkeit und der fachgerechten Entsorgung weiterhin den Eigentümern auferlegt. Wir möchten denjenigen Eigentümern danken, die gegen dieses unsinnige_ Vorhaben gekämpft haben. Natürlich werden wir, wie bereits angekündigt, das Erdreich um die Wohnhäuser auf das Umweltgift „Asbest“ untersuchen lassen! Interessierte Eigentümer können das Resultat in unseren Netzwerken finden.“

Seit 1978 wurden fast 35.000 tödliche Asbesterkrankungen als Berufskrankheiten anerkannt. Jedes Jahr sterben etwa 1500 Patienten an Erkrankungen, die durch Asbest verursacht wurden.

2011-2015 und noch immer Aktuell

.fragen sich immer mehr Eigentümer und verstehen nicht, warum eine Hausverwaltung aus Kärnten FIX gewählt wurde, und wir so unter anderen, die Arbeitsplätze in Kärnten und nicht in der Steiermark sichern…?

Diese berechtigte Frage kann ich verstehen und frage mich daher, gibt es wirklich keine Verwaltung in der Steiermark, die unsere Wohnanlage verwalten möchte und auch den Ansprüchen „ALLER“ Eigentümer entspricht … und „ICH“ suche nach Antworten…

…eine leichte Erreichbarkeit der Hausverwaltung:
nein, Klagenfurt und Graz trennen mind. 140 KM!

…eine Kärntner Verwaltung geht rascher auf Wünsche und Bedürfnisse der Grazer Eigentümer ein:
nein, ich warte seit mehreren Monaten auf gewünschte Unterlagen für diverse Kontrollen. Kopien kosten Euro 1.- pro Seite!!!

…eine Hausverwaltung aus Kärnten macht einen besseren Verwaltungsvertrag, der den Eigentümern mehr Rechte bei der Mitsprache einräumt.
….nein, unsere Wohnanlage hat überhaupt noch keinen Vertrag zu sehen bekommen, ist im WEG nicht zwingend!

ALSO suche ich und viele Eigentümer verzweifelt weiter nach Antworten …???

Was macht eine Verwaltung aus Klagenfurt besser als eine aus Graz…??? Ein rechtsgültiger HV- Vertrag wurde bis 17.Oktober 2015 trotz Ersuchen, von der HV OGRIS nicht vorgelegt!

Hausverwalter packt aus-Eigentümer packt aus…

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Hausverwalter packt aus, OK, was passiert wenn Eigentümer aus Graz-Österreich auspacken?
Μπορείς να καταλάβεις τον χαρακτήρα ενός ανθρώπου αν παρατηρήσεις πως συμπεριφέρεται σε αυτούς που δεν έχουν τίποτα να του προσφέρουν!

Na endlich einer mit Rückgrad-Hausverwalter packt aus!!

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Verliebtsein hält jung. Und überhaupt. So eine kleine Affäre hat doch noch keinem geschadet, oder? Der resche Gianni (Regisseur und Hauptdarsteller Gianni Di Gregorio, der immer wirkt, als würde er sich selbst spielen) ist ein im Grunde kreuzbraver Ehemann und Pensionist. Während seine Frau noch arbeitet, schupft er den Haushalt, hilft der erwachsenen Tochter und ist rund um die Uhr verfügbar, wenn seine betreuungsintensive 95-jährige, nach wie vor mondäne Mamma nach ihm verlangt.

„Besonders schwierig sind auch Menschen mit zu viel Zeit, zum Beispiel Rentner. Sie beschäftigen sich mit allem, was im Haus passiert, und erwarten wahnsinnig viel. Wenn es zum Beispiel Malerarbeiten gibt, lesen sie im Internet alles über Farben nach. Die Folge: Der Respekt vor der Dienstleistung eines Malers oder eines Installateurs, der ist nicht mehr da.“

Hausverwalter packt aus
Mieter: Je reicher, desto schlimmer
Thomas Gautier,

Der Münchner Hausverwalter Werner H. kennt seine Kunden ziemlich gut – deshalb will er nicht erkannt werden.

Er treibt die Mieten ein, kümmert sich um Strom, Gas, Wasser, Handwerker, um Reparaturen oder Nebenkostenabrechnungen. Dabei bekommt der Hausverwalter Werner H.(Name geändert) seit sieben Jahren exklusiven Einblick in 3500 Wohnungen – und was sich in ihnen abspielt.

„Man lernt in meinem Job die private Seite der Leute stärker kennen“, sagt Werner H. Und die gefällt ihm nicht immer: „Man sieht auch, wie viele Menschen mit sich und ihrer Umwelt ein Problem haben – es sind erschreckend viele.“ In der AZ packt der Hausverwalter exklusiv aus. Er gibt sein Wissen preis über:
Leere Luxuswohnungen: „Es werden immer mehr“

„Ein Trend ist: Immer mehr vermögende Leute haben einen Münchner Stadtsitz. Die Wohnungen sind top ausgestattet und voll eingerichtet, die Leute sind aber nur wenige Tage im Jahr da. Wir verwalten Mehrfamilienhäuser mit Wohnungen im Millionenbereich, da wohnen nur 20 Prozent fest dort. Das sind richtig große Wohnungen mit 200, 300 Quadratmetern oder noch größer. Es ist nur ein sehr geringer Teil aller Wohnungen, aber es werden immer mehr: München ist ein Ort, an dem man als Reicher auch ein Domizil hat. Dafür gibt es verschiedenste Gründe – ich habe mal gehört: ,Wissen Sie, wenn ich abends ins Theater gehe, dann möchte ich nicht im Hotel schlafen.’ Auch ältere Leute haben gern eine Stadtwohnung.“
Die schwierigen Kunden: Haben viel Zeit – oder Geld

„Vermögende Leute haben einen deutlich höheren Anspruch an die Dienstleistung. Ich hatte einen Kunden, dem gefiel die Farbe des neuen Zauns nicht. Wir mussten ihn neu lackieren lassen, damit er zum Haus passt. Andere streichen das Treppenhaus neu, obwohl es nur zwei Macken hat. Aber wenn’s ums Geld geht, sind sie genauso geizig wie alle anderen auch. Besonders schwierig sind auch Menschen mit zu viel Zeit, zum Beispiel Rentner. Sie beschäftigen sich mit allem, was im Haus passiert, und erwarten wahnsinnig viel. Wenn es zum Beispiel Malerarbeiten gibt, lesen sie im Internet alles über Farben nach. Die Folge: Der Respekt vor der Dienstleistung eines Malers oder eines Installateurs, der ist nicht mehr da.“

„Generell merkt man extrem, ob jemand ausgelastet ist oder nicht. Wenn jemand in Rente geht, seinen Job verliert, seine Beziehung kaputt gegangen ist oder er in Scheidung lebt, er also plötzlich einen zeitlichen Freiraum hat, lässt er seine generelle Unzufriedenheit an anderen aus. Es gab mal Kurzarbeit bei BMW – das haben wir sofort gemerkt. Die Leute hatten Zeit, waren unzufrieden mit der Situation und haben sich plötzlich wegen kleinster Dinge beschwert. Auch bei einer jungen Mutter merkt man den Unterschied, wenn sie schwanger zu Hause sitzt oder wenn das Kind da ist. Dann ist sie wohl wieder ausgelastet. Wenn im Privaten etwas passiert, spüren wir es sofort.“

Eigentümerversammlungen lasen wir. Die Männer strichen anfangs gemeinsam den Zaun, die Frauen kümmerten sich um die Brotzeit – heute undenkbar. Weil sie sich entwickelt haben. Der eine machte Karriere, der andere nicht. Das eine Auto wurde größer, das andere nicht. Sie waren befreundet, aber völlig verschieden. Da hat es dann richtig geknallt. Deshalb empfehlen wir, mit Nachbarn ein normales, aber distanziertes Verhältnis zu pflegen. Zu viel Nähe ist zu viel Emotion. Und das bringt Streit.“
Quelle

Sanierungsfahrplan gültig ab ……….

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Ogris

Eine umfassende Modernisierung kann den Wert eines Hauses dauerhaft steigern.

Ein Gebäude ist ein komplexes Werk, bei dem sämtliche Gewerke berücksichtigt werden müssen. Für einen Laien ist es schwer, einen konkreten Kostenplan für das Sanieren seines Hauses zu erstellen.

Aus diesem Grund empfiehlt sich die Beratung durch einen unabhängigen Sachverständigen bzw. Energieberater. Dieser beurteilt ökologisch notwendige Maßnahmen aus ökonomischer Sicht.

Außerdem ordnet er die Modernisierungsarbeiten in eine vernünftige Reihenfolge ein:
o Obere Geschoßdecke/Dach dämmen
o Fenster/Türen/Verglasungen sanieren oder tauschen
o Kellerdecke dämmen
o Außenwände dämmen
o Heizungs-und Warmwassertechnik sanieren
o usw.

Ein unabhängiger Energieberater informiert über Fördermittel der Baumaßnahmen und deren Bedingungen. Auch die Baubegleitung und Abschlusskontrolle durch den Sachverständigen kann eine Förderbedingung sein.

In Kombination mit ohnehin geplanten bzw. notwendigen Modernisierungsmaßnahmen sind Energiesparmaßnahmen fast immer wirtschaftlich. Sie finanzieren sich durch die eingesparten Heizkosten von selbst – je stärker die Energiekosten steigen, umso rascher rechnet sich eine Investition für den Eigentümer.
Nur wer richtig saniert, profitiert von geringen Energiekosten, gesteigertem Wohnkomfort und hohem Immobilienwert.

http://www.bauwohnwelt.at/bauen-und-wohnen/renovieren/sanierung/mit-tipps-von-fachleuten-das-haus-sanieren-und-von-foerdermitteln-profitieren
http://www.klimaaktiv.at/haushalte/wohnen/top_saniert.html
http://www.zukunft-haus.info/energieberatung-planung/erste-schritte/sanierung.html

HV Ogris führt die Garagenanlage Ulmgasse in die roten Zahlen!

 

Ogirs garage

 

Die HV Ogris hat die Garagenanlage in der Ulmgasse im Jahr 2011 zur Verwaltung übernommen. Die Anlage wurde in der Vergangenheit sehr wirtschaftlich geführt. Dies wurde unter der Hausverwaltung Ogris sofort geändert. Einer seiner ersten Aktionen war es, die Versicherung zu wechseln. Die Prämie der neuen Versicherung ist um 41,09 % teurer!!! Dies war der erste Streich der Hausverwaltung! Der nächste folgt sogleich… Die HV Ogris übernahm 2011 eine beachtliche Summe an Rücklagen (476 Monats-Kosten einer Garage von 2011). Dieses Plus wurde bis 1.1.2014 in  ein  beachtliches Minus verwandelt. Das Minus per 1.1.2014 entspricht 110,2 Monats-Kosten von 2011.  Die HV Ogris schaffte es die monatlichen Kosten von 2011 auf 2015 um 34% zu steigern!! Laut Kontoauszügen von 2014 betragen die Bankspesen – bestehend aus Kreditzinsen und  Bankspesen – 9,67 % der Gesamtkosten der Garagenanlage!!!!

 

So arbeitet unsere HV Ogris für die Garagenanlage in der Ulmgasse:

 

  • Versicherung wird zu Ungunsten der Eigentümer geändert – 41,09% Mehrkosten.
  • Aus positiven Rücklagen werden negative Rücklagen in der Höhe von 110,2 Monats-Kosten!! siehe oben
  • Die monatlichen Kosten steigen um 34%
  • Bankspesen betragen 2014 laut Kontoauszügen 9,67 % der Gesamtkosten.
  • Die Kosten für die Hausverwaltung betragen  21,35 % der Gesamtkosten.
  • Das HV Honorar wird von 2011 bis 2015 um 5,61% erhöht!
  • Die Ablage der Garagenanlage ist ein Chaos, es befinden sich Rechnungen im Ordner, die auf der Abrechnung nicht zu finden sind.
  • Auf schriftliche Anfragen bekommt man keine Antwort. Dies lässt Spekulationen zu. Die Hausverwaltung hat keine Argumente, um uns diese negative Bilanz zu erklären.

 

P.S.:  Für diese „positive“  Arbeit hat die HV Ogris ihr Netto-Honorar von 2011 auf 2015 um 5,61% erhöht. 

Leben im Gemeindebau…

Mein Gemeindebau ist eher eine psychiatrische Anstalt und ich ziehe aus !!

Ich habe mich so gefreut als ich im Jahr 2010 in meine Gemeindebauwohnung in Wien 10 (Fritz–pregl-Gasse) eingezogen bin. Aber dort sind lauter gestörte und psychiatrisch auffällige unter sich und ich habe voriges Monat dort gekündigt weil ich es nicht mehr aushalte.

Und ein Nachbar (Inländer) war komplett geistig gestört dort, sowas hab ich noch nie erlebt. Seine Eingangstüre ist morsch und total verfault aus den 30 Jahren und er willl keine neue moderne Türe von wiener wohnen einbauen lassen. Nicht mal geschenkt. Die Wohnungstür sieht aus wie so ein Bretterverschlag von einer russischen Drogenlaborwohnung. Aus seiner Türklingel hängen Stromleitungen heraus!!! Das ist lebensgefährlich! Wir Nachbarn mussten aufpassen das wir nicht elektrisiert werden wenn wir vorbeigehen. Jedes mal wenn der seine verfaulte türe aufmacht kracht und grammelt es wie wenn der Glöckner von Notre Damm nach Hause kommt, weil er bekommt seine
Holzverschlagtüre nicht richtig mehr zu. Arbeiten geht er interessanterweise schon, aber nur 3 – 4 stunden und nur Nachts damit er nicht gesehen wird !! Weil er hat zu niemanden kontakt dort! Er grüßt nicht, sondern er läuft gleich davon und versteckt sich in seiner Wohung. Und mitten in der Nacht beginnt er plötzlich ganz laut zu quitschen und schreien und laut zu reden dass man es auf der ganzen Stiege hört! Nachts spuckt er im Stiegenhaus überall hin und zerfetzt zeitungen und schmeisst sie überall in den Gang! Bitte das könnte zu brennen anfangen! Ich weiß nicht was das für eine Krankheit ist. Aber der ganze Gemeindebau dort ist eine psychiatrische Anstalt!
Besonders grauslich waren die Inländer untereinander dass ich mich selber schämen muss. Der hausmeister und seine dicke Alte schreien permanent die Mieter an und beschimpfen sie! Die sind ja genauso gestört. Alle fürchten sich von der narrischen Hausmeisterin weil die bei Wiener Wohnen sofort ausrichten geht und lügen erzählt. Da besteht auch ernsthaft die Gefahr das wer delogiert werden kann!
Nein, nie nie wieder ziehe ich in einen Gemeindebau, das ist wie in einer Klappsmühle dort!!!

Quelle

Anmk.: Diesen Bewohner stelle ich gerne meine Wohnung zur Verfügung, einfach melden!

So befestigt die Firma Eternit Fassadenplatten:

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Ogris

mit Zentrierspitzenbohrer ø 9,5 mm
Mittels werkseitig aufgesteckter EPDM – Zentrierbuchse entstehen bei der Befestigung Gleitpunkte. (dadurch werden Temperatur- und Dilatationsbewegungen aufgenommen)
INFO:
Bohrlehre verwenden (sichert exakt zentrische Bohrung im Tragprofil)
http://www.eternit.at/download2.php?file=PLA_Grossformat_2013-07_01.pdf

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Ogris

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Ogris

http://www.eternit.at/13026.0.html

Nicht die Optik eines Hauses bestimmt dessen Wert, sondern die Qualität seiner Bausubstanz!

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Ogris

Asbest mindert … den Wert einer Immobilie beträchtlich. Eine fachgerechte Sanierung lohnt sich also auch in finanzieller Hinsicht.

Auch bei der Entsorgung gilt, was für die Asbestsanierung insgesamt gilt: Besser früher als später einen Dachdecker-Fachbetrieb kontaktieren, da die ohnehin jetzt schon teure Entsorgung in Zukunft vermutlich noch teurer wird.
http://www.meinbezirk.at/rohrbach/magazin/gefahr-asbest-am-dach-was-tun-d1314576.html
Die Entsorgung von Asbestplatten und die Neueindeckung mit unbedenklichen Baustoffen kann unter bestimmten Voraussetzungen und zum Teil als außergewöhnliche Belastung von der Steuer abgesetzt werden. Die Sanierung lohnt sich auf jeden Fall auch finanziell, denn der Wert der Immobilie wird gesteigert.
http://www.dach.de/ideen/erste-schritte/warum-asbest-runter-muss

Wie gut ist der Hausverwalter?

„Ein Trick unseriöser Verwalter ist, anfangs ein scheinbar günstiges Honorar anzubieten und später jede Kleinigkeit extra in Rechnung zu stellen, vom Porto bis zur Auftragsvergabe an die Handwerker.“
Quelle

Wie gut ist die Hausverwaltung?
Testen Sie die Hausverwaltung, laden Sie sich den Test herunter:

Hausverwaltung Fragebogen 1
Hausverwaltung Fragebogen 2
Hausverwaltung Auswertung