also ich kapiere da etwas nicht….

obwohl ich jetzt schon eine zeit dieses blog verfolge….wer hatte da so eine schnapsidee, eine fast 40 jahr alte, noch dazu mit solch gefährlichen dingern behaftete fassade zu streichen?Jede seriöse firma würde die entfernung dieser dinger oder es zu lassen empfehlen. Ich kann mir nicht vorstellen das eine hausverwaltung auf so eine idee kommt!

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„schriftliche Freigabe“ FEHLT!

Im Schreiben vom 31.3.2015 beruhigte uns die Hausverwaltung folgendermaßen:

„Der genaue Arbeitsablauf wurde dem Arbeitsinspektorat Graz schriftlich mitgeteilt und es wurde uns eine schriftliche Freigabe für die durchzuführenden Arbeiten mitgeteilt.“

Diese „schriftliche Freigabe“

– wurde von der Richterin in der Gerichtsverhandlung am 20.4.2015 nicht als solche anerkannt und
– wurde mehreren Eigentümern und Eigentümerinnen auf Verlangen weder übermittelt noch vorgezeigt.

Gestern, am 28.4.2015 teilte uns das Arbeitsinspektorat Graz abermals schriftlich mit, dass ihm „keinerlei Meldung oder Unterlagen … über eine Fassadensanierung“ vorliegen. Auf Anfrage kann dieses Schreiben interessierten Eigentümern und Eigentümerinnen gerne vorgelegt bzw. übermittelt werden.

Betont wird in diesem Schreiben, dass sich die Zuständigkeit des Arbeitsinspektorates nur auf die Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen bzw. deren Arbeitgeber und Arbeitgeberinnen erstreckt.

„Eventuelle Beeinträchtigungen von Bewohner und Bewohnerinnen, Anrainer und Anrainerinnen oder sonstiger Personen sind von den zuständigen Stellen des Magistrats und des Landes zu beurteilen und entsprechende Maßnahmen vorzuschreiben.“ Hier hat die Hausverwaltung hoffentlich bereits die „schriftliche Freigabe“, denn schließlich geht es ja um unsere Gesundheit und die müsste an allererster Stelle abgesichert werden!

Gast-Kommentar: Spezialisten aus Kärnten

Ich war bei der Vorstellung der Firma Holzer am 24. April anwesend. Herr Holzer ist ein sehr sympathischer Privatunternehmer aus Kärnten, der uns seinen Malerbetrieb mit 3 Mitarbeitern vorstellte, sein Jahresumsatz liegt bei zirka EUR 150.000,–. Ihm dürfte das Risiko, das er mit unserer großen Anlage auf sich nimmt, gar nicht bewusst sein! Er zeigte uns das Reinigungsgerät, vorführen konnte er es nicht. Dieses Gerät war nagelneu und ungebraucht. Es ist ein Hochdruckreinigungsgerät im geschlossenen System. Herr Holzer selbst gab zu, dass es bei Stellen des Hauses, die schmäler als der Reinigungsaufsatz sind, seitlich zu einem Austritt von Sprühnebel kommt. Darin befinden sich aber Asbestfasern! Fraglich ist, ob es nicht auch – aufgrund der senkrechten Stellung – unten zu einem Austritt von Schmutzwasser kommt, das die Fassade entlang hinunter rinnt. Wenn die am Boden aufgelegten Planen die Menge des Schmutzwassers nicht mehr aufnehmen können, wird das Erdreich rund um die Häuser mit Asbestfasern kontaminiert und die Asbestfasern werden noch längere Zeit in die Luft aufgewirbelt!
Herr Holzer gab an, dass er kundig im Umgang mit Asbest ist. Von mir und einigen anderen Eigentümern wird dies bezweifelt, da er in seinem ersten Angebot an uns ebenfalls mit 300 bar reinigen wollte, was aber aufgrund der erhöhten Freisetzung von gesundheitsgefährdenden Asbestfasern nicht zulässig ist. Auch wusste Herr Holzer nicht, ob seine Arbeiter Staubmasken tragen werden.
Herr Holzer berichtete auch, dass er seinen Mitarbeiterstab für diesen Auftrag verdoppeln werde. Er wird nun mit 6 Mitarbeitern die 4 Häuser reinigen und neu malen (18.110 m²) sowie 120 m² (5 %!) des beschädigten Fassadenputzes von 2.260 m² (!) Sockel sanieren! Das heißt 5 % des Sockels werden renoviert, die anderen 95 % des Sockels werden überstrichen – durch diese Maßnahme ist für einige Zeit der Schaden nicht mehr sichtbar.
Zu hoffen ist außerdem, dass die Arbeiter mit den geliehenen Hubarbeitsbühnen bzw. Skyclimbern zurecht kommen, die Firma Swietelsky zum Beispiel hätte die Arbeiten nur mit einem Gerüst durchgeführt!
Da diese Firma von der HV Ogris ausgewählt wurde, muss es sich um wirkliche Fachleute handeln. Die Firma ist kundig in abesthaltigen Materialien, hat Spezialisten für die Befestigung der Asbestzementplatten sowie die Malerei und wird die Schäden an Dämmung (?) und Putz des Sockels nachhaltig renovieren…
Ich schätze alle MiteigentümerInnen und verstehe, dass sie sich auf Herrn DI Ogris verlassen, dass er seinen Pflichten als Hausverwalter nachkommt. Auch ich habe bis vor kurzem seinen Aussagen vertraut. Seit Monaten will ich nur die schriftliche Freigabe vom Arbeitsinspektorat. Alle anwesenden EigentümerInnen konnten sich überzeugen, dass er mir dieses Schreiben nicht vorlegte sondern nur darauf hinwies, dass dieses existiere. Dieses Schreiben wurde nicht nur von mir sondern auch von anderen MiteigentümerInnen von der HV Ogris angefordert. Wieso gibt er uns dieses Schreiben nicht, wenn er es besitzt? Sollten Sie Interesse haben, fragen Sie beim Grazer Arbeitsinspektorat nach, ob Herr DI Ogris eine Zusage für diese Arbeiten zum Zeitpunkt der Vorstellung der Firma hatte. Einige MiteigentümerInnen haben dies bereits gemacht und ihnen wurde berichtet, dass dem Arbeitsinspektorat noch keine Meldungen vorliegen.
Herr DI Ogris hat grobe Fehler beim Auswahlverfahren für diese Sanierung begangen. Er legte uns nur 2 Angebote vor, die jeweils mit 300 bar putzen wollten, wobei die Firma Vertikala vom Angebot zurückgetreten ist. Laut Hausverwaltervertrag existieren daher nicht mehr 3 Angebote für die Reinigungsvariante.
Weiters berichtete Herr DI Ogris, dass der Vertrag von Herrn Holzer bereits unterzeichnet ist und er jetzt dessen Versicherung prüfe. Es ist fraglich, ob die Versicherung die Deckungssumme noch erhöht, wenn das erhöhte Risiko bereits bekannt ist.
Ich möchte hier nur die MiteigentümerInnen informieren. Wir sind nur etwas genervt, wieso wir von Herrn DI Ogris, der ja zu Beginn seiner Hausverwaltertätigkeit versprochen hat, für alle dazu sein, uns keine schriftlichen, behördlichen Unterlagen übermittelt. Wir erhielten mit dem Schreiben der HV vom 31.3.2015 das Schreiben von Herrn Hammer, lieber wäre mir die „schriftliche Freigabe“ des Arbeitsinspektorats gewesen!
Positiv war, dass ich im Rahmen der Vorstellung der Firma Holzer mit einigen Miteigentümern in entspannter Atmosphäre meine Beweggründe darlegen konnte. Die MiteigentümerInnen haben Recht, dass unsere Fassade renoviert werden muss,nur lasst uns auch an die Kinder in dieser Anlage denken, bevor es zu spät ist. Der Leidensdruck durch diese renovierungsbedürftige Fassade ist sehr hoch. Hier konnte ich mich bei einem Gespräch mit Herrn P. überzeugen, das ich im Zuge der Angebotskontrolle führte. Er sieht die Asbest-Problematik nicht so krass, denn es gäbe auch Tote beim Autofahren und wir fahren trotzdem. Ich für mich sehe mich aber hier in der Verantwortung, ich möchte mir nicht vorwerfen lassen, dass ich an nur einem Asbestopfer mitschuldig bin.

HV Ogris aus Kärnten….

Die Hausverwaltung OGRIS stellte am Freitag, 24.April 2015 die Firma „Malerei Holzer“, einen 3-Mann Betrieb aus Kärnten einer kleinen Anzahl von Eigentümern der Wohnanlage Ulmgasse 14a-14d vor.

Eigentümer, die keine Möglichkeit hatten daran teilzunehmen, können sich über die Firmenhomepage „Malerei Holzer“ informieren!

www.malereiholzer.at

Anmerkung: Leider reagierte die Firma „Malerei Holzer“ auf keine Anfrage!

Umlaufbeschluss Fassaden Malerei Teil drei

Umlaufbeschluss „Fassadensanierung“

Umlaufbeschluss

Offener Brief an die EigentümerInnen/BewohnerInnen der Wohnanlage Ulmgasse 14a –14d:

Der Umlaufbeschluss für die Streichung der Fassade ergab eine 57% Zusage der Eigentümer!

Wenn 57% der Eigentümer in der Wohnanlage Ulmgasse 14a bis 14d alle beschriebenen Gesundheitsrisiken sich selbst gegenüber, den Kindern, den Mitbewohnern und Anrainern zumuten, nur damit sie eine schöne Fassade haben, müssen diese 57% der Eigentümer sich auch bewusst sein, dass sie eines Tages für diesen Umlaufbeschluss der Verwaltung die Verantwortung übernehmen müssen!

Dass mit diesem kosmetischen Eingriff sämtliche Rücklagen aufgebraucht werden und dann für anstehende Investitionen wie Liftkosten, Dachsanierung, Dekontaminierung des Erdreichs, etc. teure Kredite vom freien Markt aufgenommen werden müssen, muss ebenso allen Eigentümern klar sein! Der Umstand, dass das Problem Asbestzementplatten und deren Entsorgung in absehbarer Zukunft noch größere Geldmittel erforderlich machen wird, ist ebenso Fakt!

Bei „Allen 43% der Eigentümer“ die den Umlaufbeschluss zur Streichung der Fassade abgelehnt bzw. nicht unterschrieben haben, möchte ich mich bedanken! Auf Anfrage können diese Eigentümer gerne die Unterschriftenliste von mir bekommen!

Sollten die Arbeiten zur Streichung der Fassade in der Wohnanlage durchgeführt werden, werde ich nach der Fassadenrenovierung das Erdreich rund um die Häuser auf Kontamination mit Asbest untersuchen lassen!
Was passiert bei einer Kontaminierung?

Stefan Hammer
Betreiber der Seite Ulmgasse.at

Asbest ist der Stoff, der »die größte Industriekatastrophe der Geschichte« ausgelöst hat. Bis heute hat der As-bestboom weltweit Millionen Opfer gefordert, die genaue Zahl verschwindet im Rauschen der Krebsstatistik. Kein anderer Stoff, keine andere Chemikalie, kein Radionuklid hat rund um den Erdball mehr Menschen umgebracht. Heute sterben weltweit nach Angaben der International Labour Organization der UN rund 100.000 Menschen jährlich an asbesttypischen Krankheiten (Lunge, Rippenfell, Kehlkopf), alle fünf Minuten gibt es ein neues Opfer. Gefährlich ist Asbest durch seine Eigenschaft, lungengängige Fasern freizusetzen. Selbst in geringsten Dosen bleibt Asbest ein stark krebserregender Stoff. Es gibt keinen Grenz- oder Schwellenwert. Die mittlere Überlebenszeit nach der Diagnose beträgt 13 Monate. Die Latenzzeit bis zum Ausbruch der Krankheit liegt bei 20 – 40 Jahren http://www.zeit.de/2009/06/Asbest .

Unsere Fassadenplatten enthalten 5 – 15 % Asbest, das an Zement fest gebunden ist („Asbestzement“). Daher kommt es durch Ver-witterung nur zu einer geringen Freisetzung von lungengängigen Fasern: Die Konzentration an Asbest in der Außenluft Mitteleuropas liegt bei 50 – 150 Fasern/m³ http://www.mlul.brandenburg.de/media_fast/4055/asbest_sachstandsbericht2014.pdf . Auch eine Schweizer Studie aus dem Jahr 2005 bestätigt, dass die Verwitterung keine Gefahr darstellt http://www.bafu.admin.ch/publikationen/publikation/00334/index.html?lang=de . Die Österreichische Staubbekämpfungsstelle (ÖSBS) führt gern Messungen durch (ca. EUR 2.000,–).

Aber aus fest gebundenem Asbest werden durch mechanisches Bearbeiten, wozu neben Schleifen, Bohren etc. auch das Hochdruck-reinigen zählt, lungengängige Asbestfasern freigesetzt.

Daher gibt es auch für ASI-Arbeiten an Asbestzementplatten strenge Gesetzesvorgaben in:

Richtlinie 83/477/EG (Asbest-Richtlinie)
http://europa.eu/legislation_summaries/employment_and_social_policy/health_hygiene_safety_at_work/c11134_de.htm
Grenzwerteverordnung GKV 2011 (4. Abschnitt Sonder-bestimmungen für Asbest)
http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20001418
Technische Regeln für Gefahrenstoffe (TRGS) 519
http://www.baua.de/de/Themen-von-A-Z/Gefahrstoffe/TRGS/TRGS-519.html
Gefahrstoffverordnung GefStoffV
http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/gefstoffv_2010/gesamt.pdf
Abfallwirtschaftsgesetz AWG 2002
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20002086
Festsetzungsverordnung gefährliche Abfälle
http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10011043
ASchG (ArbeitnehmerInnenschutzgesetz)
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10008910
BauKG (Bauarbeitenkoordinationsgesetz BGBl. I 37/1999 )
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10009146

Arbeiten an asbesthaltigen Stoffen dürfen nur von geschulten Fachfirmen durchgeführt werden und sind meldepflichtig. Die Sicher-heitsvorschriften (Schutzkleidung, Staubmaske, eventuell Schleusen und Duschen) und die Einhaltung der Grenzwerte werden vom Arbeitsinspektorat überwacht und die Arbeiten bei Missachtung eingestellt.

Unsere Fassadenplatten waren wahrscheinlich beschichtet, sind aber sehr abgewittert. Gemäß GefStoffV sind Reinigungs- und Be-schichtungsarbeiten an unbeschichteten Asbestwandverkleidungen verboten.

Beschichtete Platten dürfen mit entspanntem Wasser unter Verwendung weich arbeitender Geräte, z. B. Schwamm, gereinigt und mit drucklosem Wasserstrahl abgespült werden. Es ergibt sich von selbst, dass dann eine spätere Beschichtung wohl nicht haften wird….
Werden bei beschichteten Platten Reinigungsverfahren eingesetzt, die zu einem Abtrag der Oberfläche führen, dürfen dafür nur emis-sionsarme Verfahren (10.000 Fasern/m³) angewandt werden. Dazu zählen Hochdruckverfahren im abgeschlossenen System. Hier ist derzeit ein Gerät http://www.dguv.de/medien/ifa/de/pra/asbest/bt_19_12_2006.pdf von der IFA (Institut für Arbeitsschutz der Deut-schen Gesetzlichen Unfallversicherung) genehmigt http://www.dguv.de/ifa/Praxishilfen/Asbestsanierung/index.jsp . Der maximale Druck darf nur 150 bar betragen, die Firma vertikala will mit 300 bar reinigen! Auch dürfen die Hängekonstruktionen der Firma vertikala nicht an der Fassade scheuern, um eine Faserfreisetzung zu vermeiden.

Eingetrocknete Schmutzwasserreste müssen mit Asbestsaugern abgesaugt werden, um das Aufwirbeln in die Luft zu verhindern. Das aufgefangene Schmutzwasser oder der Filterrückstand muss als gefährlicher Abfall in Frohnleiten entsorgt werden.

Durch eine Beschichtung verändert sich unter Umständen auch das bauphysikalische Verhalten der Platte. Die Diffusionsfähigkeit wird durch eine zusätzliche Farbschicht eingeschränkt, was für die gesamte Fassadenkonstruktion von Nachteil ist und unter Umstän-den die Lebensdauer verkürzen kann. Dies geschieht dann, wenn anfallende Feuchtigkeit nicht mehr ausdiffundiert, das Material also zu lange feucht bleibt http://www.eternit.de/kontakt-faq/faq/gesundheit-und-umwelt.

In der Sitzung am 27. Februar versicherte Herr DI Ogris, dass die Firma vertikala gesetzeskonform arbeitet. Wenn nicht, würde er sich an der Betriebshaftpflichtversicherung schadlos halten. Abgesehen davon, dass es dann für unsere Gesundheit ohnehin zu spät wäre, müssen „Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die sich aus der Tätigkeit mit Asbest und asbesthaltigen Materialien ergeben“ als Zusatzrisiko bzw. durch eine Umwelt-Haftpflicht/Schadenversicherung versichert werden.

Nach Anfrage am 2. März (!) reagierte die Firma vertikala sogleich und schrieb uns in Englisch, hier finden Sie die deutsche Übersetzung:

Sehr geehrte Damen und Herren!
Unserem Unternehmen sind die möglichen Risiken im Umgang mit asbesthaltigem Material sehr wohl bewusst! Sicher wissen Sie auch, dass jedes Unternehmen, das mit asbesthaltigen Mate-rialien arbeitet, dazu verpflichtet ist, von der zuständigen Stelle dazu qualifiziert zu werden und dass diese Genehmigung nur für bestimmte Zeit gilt und nach einigen Jahren verlängert werden muss! Derzeit verfügen wir über diese Genehmigung nicht, aber wenn wir mit derartigem Material arbeiten, werden wir diese erlangen. Genau genommen sind wir nicht die für die Fassaden-renovierung in der Ulmgasse beauftragte Firma, da wir keinerlei Vertrag haben. Wir bieten Ihnen lediglich unsere Dienstleistung an! Vor einigen Wochen wurden wir informiert, dass Ihre Fassa-de aus asbesthaltigem Material besteht. Deswegen werden wir eine neue Verfahrenstechnik und ein neues Angebot vorbereiten, welche sich nicht auf das Asbestmaterial in den Platten auswirkt und die Umwelt, die Arbeiter und die Menschen im Umkreis nicht beeinträchtigt. Als zweite Variante werden wir Ihnen die Möglich-keit des Plattentausches und Anbringens neuer Fassadenplatten übermitteln.
Besten Dank und freundliche Grüße

Die Hausverwaltung Ogris wurde mittels Mail sofort ersucht, die anderen Eigentümer zu informieren. Die Interpretation des oben ge-nannten Schreibens und des Nicht-Reagierens der Hausverwaltung bleibt dem/r LeserIn überlassen…Gemäß §20 (1) Wohnungsei-gentumsgesetz (WEG) ist der Verwalter verpflichtet, die „Weisungen der Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht ge-setzwidrig sind“.

Auffallend ist auch, dass der Hersteller der angebotenen Fassadenfarbe, die Firma Caparol http://www.caparol.de) zu einem Fachar-tikel http://www.caparol.de/uploads/pics/caparol_import/caparol_de/pdf/89725/861017_technik_forum_1_2011_Fachzeitschrift.pdf verlinkt, wo für Asbestzement andere Produkte empfohlen werden. Auch mir gegenüber äußerten Dachdecker, dass die angebotene Farbe nach einigen Jahren abblättern würde.

Bei Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften ist eine Reinigung und Neubeschichtung der Fassade – wenn überhaupt – nur zu weit höheren Kosten möglich, sodass wir – bei Inanspruchnahme der hohen Sanierungsförderung durch Bund und Land – nicht mehr weit von der zweiten Sanierungsvariante entfernt sind.

Gemäß § 24 (6) WEG kann jeder Wohnungseigentümer innerhalb eines Monats ab Anschlag eines Beschlusses der Eigentümerge-meinschaft „mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag verlangen, dass die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit gerichtlich festgestellt wird“, gemäß § 29 WEG bei Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung innerhalb von drei Monaten, wobei das Gericht den Mehrheitsbeschluss aufzuheben hat, wenn „die Kosten der Veränderung – unter Berücksichtigung auch der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsar-beiten – nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten“, ausgenommen, „wenn der nicht gedeckte Kostenanteil von der beschlie-ßenden Mehrheit getragen wird.“ Und die Sanierung der Dächer ist ja in absehbarer Zeit fällig…

Anmerkung: In diesem Fall müssten die Reparaturkosten von denjenigen “Eigentümern” übernommen werden, die den Umlaufbeschluss mit „JA“ unterschrieben haben!

www.ulmgasse.at – Wir haben die Fakten – Wir klären auf!