Hausverwalter des Jahres

In Deutschland, im Gegenteil zu Österreich, haben schwarze Schafe unter den Hausverwaltungen wenig Chance!

Vorbildliche Arbeit bei der Hausverwaltung verdient höchste Anerkennung.
Herausragende Persönlichkeiten haben in jeder Branche eine Vorbild-Funktion.
Die Schutzgemeinschaft “Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check” ruft deshalb alle Wohnungseigentümer und Mieter in Deutschland auf zur Vergabe des

Verbraucherschutz-Awards
“Verwalter des Jahres”

Wenn Sie also der Meinung sind, “Ihr” Hausverwalter hat dieses Prädikat
für seinen außergewöhnlichen Einsatz und seine vorbildliche Leistung
verdient, so senden Sie uns Ihren ausgefüllten Wahlschein.
Ihren Wahlschein zum “Verwalter des Jahres” können Sie auf der Inhaltsübersicht dieser Rubrik finden und ausgefüllt an Hausgeld-Vergeich e.V. senden.

Während gute Leistung Lob verdient, sollte aber auch der Verwalter, der seine Kunden im hohen Maß enttäuscht, erfahren, in welchen Bereichen seine Arbeit missbilligt wird.
Wenn es also für Sie Grund gibt, statt Lob Kritik zu üben, so sollten Sie diese ebenso mitteilen, damit wir prüfen können,
ob dieser Verwalter zum Schutz anderer Eigentümer in unsere “Schwarzliste” aufzunehmen ist.

Verbraucherschutz-Award
“Das schwarze Schaf des Jahres”

Machen Sie auch Ihre Bekannten und Verwandten auf die Möglichkeit aufmerksam, sich sowohl lobend oder kritisierend über den Hausverwalter zu äußern.
Dies ist auch für andere Eigentümer eine große Hilfe bei der Neubestellung eines Verwalters.
Hausgeld-Vergleich e.V. will damit zu einem sinnvollen Erfahrungsaustausch anregen.

Quelle: Hausverwalter-Check
Das „Handelsblatt berichtet:
Die Zeche bezahlen die „Eigentümer“

Wäre der EuroJackpot leicht zu knacken!

Voraussichtliche Zusatzkosten Malerei ca. € 100.000,-?

Das ist für mich nichts Neues!

Besucher der Ulmgassen und Facebook Seiten konnten das schon vorab lesen, wären die Zahlen im Eurolotto auch so leicht vorauszusagen, wäre ich schon auf den Bahamas und mein Nachbar wäre Bill Gates..aber so……
Die Eigentümer der Ulmgasse werden weiter brennen….!

Da ich ein großer Fan von Hubert v. Goisern bin, fällt mir gerade sein Song ein, ist für mich number one „Brenna tuats guat“ Wo is da platz
Wo da teufel seine kinda kriagt
Wo is da platz
Wo all’s z’samm rennt
Wo is des feuer
Hey wo geht ’n grad a blitz nieder
Wo is ’n die hütt’n
Wo der stadl der brennt.

Wo is des geld
Des was überall fehlt
Ja hat denn koana an genierer
Wieso kemman allweil de viara
De liagn, de die wahrheit verbieg’n
Und wanns nit kriagn was woll’n
Dann wird’s g’stohln,
De falotten soll der teufel hol’n…

Der ganze Text: www.songtexte.com/songtext/hubert-von-goisern/brenna-tuats-guat-b96998e.html
Wohnanlage Ulmgasse 14A-14D auf Facebook und demnächst auf G+ und anderen Netzwerken!

Voraussichtliche Zusatzkosten Malerei ca. € 100.000,–

Am Freitag, dem 25.September 2015, trug Herr Ing. W., Berater der HV Ogris, die voraussichtlichen Zusatzkosten für die Malerei der 4 Häuser in der Ulmgasse vor. Da Herr Ing. W. erst jetzt bemerkte, dass der Sockel doch umfangreicher zu sanieren ist, informierte er die Anwesenden, dass ihm dafür ein Anbot von der Firma H. in der Höhe von € 48.000,– vorliegt. Für den Wunsch, die Balkon-Verkleidung zu streichen, liegt ein Anbot von € 40.660,– plus Kosten der Hebebühnen vor.
Der Hausgemeinschaft entstehen somit laut Anbot zusätzliche Kosten von € 88.660, — plus Hebebühnen. Herr G. erinnerte die HV, Herrn DI Ogris und Herrn Ing. W. an deren Zusage am 24.4.2015 im Rahmen der Vorstellung des Hochdruckreinigers, dass der gesamte Sockel (2.2260 m²) im Vertrag inkludiert werde ohne Zusatzkosten. Wohlwissend, dass die HV dies den anwesenden EigentümerInnen versprochen hatte, versuchte man, Herrn G. mit wüsten Beschimpfungen an weiteren kritischen Fragen zu hindern. Die HV Ogris weigerte sich auch, Herrn G. und den Anwesenden auf deren Forderung, den Vertrag zu zeigen. Diese Reaktion lässt Raum für Spekulationen. Hat die Hausverwaltung wieder zum Nachteil der EigentümerInnen gehandelt?

Ein Lift der (noch) keiner ist…

…also, im Haus A steht ein neuer Lift, der noch nicht weiß, dass er ein Lift ist, ist ja neu geboren, denn der geht net, der geht net…oder besser gesagt, der kummt net, kummt net, erinnert mich an „TÖF“…der Jammer ist nur, die Benützer zahlen, Hubert v. Goisern würde sagen, die brennen, die brennen 🙂
Die Bewohner von Ulmgasse 14A können sich bei Amazon oder in der Buchhandlung dieses Buch zulegen, die Rechnung würde ich an die HV oder Thyssen senden, beruhigt ungemein in der Wartezeit, er kummt net, er kummt net, er kummt wirklich net…
http://www.amazon.de/Was-wenn-Aufzug-nicht-kommt/dp/345360220X
Admin
Jour fixe
mit unserem Hausverwalter!

Heute Freitag, 25. September 2015
14:00 Uhr
Haus D, Parterre
Besprechungsraum gegenüber Sauna

Gottes Mühlen – Nur ein Spruch??

Ich glaube daran, mein Leben, die Vergangenheit, sagt mir, dass dies mehr als zutrifft!
Gottes Mühlen mahlen langsam, aber gerecht
Ende des 2. Jahrhunderts schrieb Sextus Empiricus in „Adversus mathematicos“: „Lange zwar mahlen die Mühlen der Götter, doch mahlen sie Feinmehl.“ Der Spruch ist wohl älter und wird auch auf Plutarch zurückgeführt. In vielen Varianten findet er sich bei europäischen Autoren. In Deutschland wurde Friedrich von Logaus Epigramm „Strafe“ sprichwörtlich: „Gottes Mühlen mahlen langsam, mahlen aber trefflich klein. / Ob aus Langmut er sich säumet, bringt mit Schärf’ er alles ein.“ Hieraus ist wohl auch die verkürzte Wendung „langsam, aber sicher“ entstanden. Im Volksmund ergaben sich dann weitere Spielformen. Immer geht es darum, dass eine Tat, bleibt sie auch im Moment unentdeckt und ungestraft, irgendwann doch gesühnt werden muss. Vor Gottes Richtstuhl ist ein Durchschlüpfen unmöglich.

Grazer Krähen

Die Nebel- und Rabenkrähen sind nach der Artenschutzverordnung (erlassen aufgrund des NSchG) geschützt und es gibt dazu eine Ausnahmeregelung („Krähenverordnung“) für den Abschuss einer festgelegten Anzahl dieser Vögel. Es handelt sich hier um die Ausnahmeregelung nach der Vogel(schutz)richtlinie, die explizit als Ausnahme vom Verbot des absichtlichen Tötens eben nur den Abschuss zulässt.
http://www.aufsichtsjaeger-steiermark.at/wp-content/uploads/2014/08/Verwendung-von-Fangeinrichtungen-für-Krähenvögel.pdf

(1) In Anbetracht des günstigen Erhaltungszustandes der Population der Nebel- und Rabenkrähen wird zur Abwendung erheblicher Schäden an Kulturen als Ausnahme vom Verbot des absichtlichen Tötens der Abschuss von Nebel- und Rabenkrähen durch Jagdausübungsberechtigte in der Zeit vom 1. Juli bis 31. Dezember zugelassen.
(2) Außerhalb der angeführten Zeit dürfen nicht brütende, in Gruppen auftretende Nebel- und Rabenkrähen, sogenannte Junggesellentrupps, abgeschossen werden.
(3) Die jährliche Abschusshöchstzahl beträgt 13.229 Nebelkrähen und 3.660 Rabenkrähen, somit insgesamt 16.889 Exemplare.
Diese Verordnung tritt mit Ablauf des 31. März 2019 außer Kraft.
http://www.jagd-stmk.at/wp-content/uploads/Rabenvögel-Verordnung-2014.pdf

Da ein Abschuss in besiedeltem Gebiet wie z. B. Graz nicht erlaubt ist, wird hier versucht, die Tiere mit Laserpointern zu vertreiben.
http://steiermark.orf.at/news/stories/2658963

Um das Plündern von Abfalleimern durch die Tiere und die damit verbundene Verschmutzung der Umgebung zu verhindern, sollten spezielle Abfalleimer mit kleiner Öffnung oben im Freien verwendet werden, was zumindest den Großteil der Vögel abhält.

Wärmedämmverbundsysteme: Was dafür und was dagegen spricht

Befürworter und Gegner stehen sich beinahe unversöhnlich gegenüber …
Thema Wirtschaftlichkeit: „Bei verschiedenen Fallstudien zum sogenannten Effizienzhaus 70 sind wir zu dem Ergebnis gekommen, dass es sich bei einem Zinssatz von 3 bis 5 Prozent für den Kapitaleinsatz nach 20 bis 25 Jahren rechnet“, so Stolte. „Eine Fassade hat aber eine Lebensdauer von über 40 Jahren.“
„Bauherren und Investoren sind klug genug, energetische Sanierungsmaßnahmen immer dann durchzuführen, wenn die Erneuerung eines Bauteils sowieso ansteht. Dadurch entstehen nur geringe Zusatzkosten für die Optimierung des Wärmeschutzes.“
…
Hingegen konstatiert Uwe Erfurth, Diplom-Chemiker und öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger der IHK für Schwaben für Anstriche und Außenputze: „Die Industrie berechnet die Wirtschaftlichkeit der Wärmedämmung ein bisschen sehr schön“, so der Experte.„Als Grundlage wird hier oft die Energieeinsparverordnung (EnEV) genommen, wonach im Winter der solare Wärmegewinn eines Hauses nur bei sechs Prozent liegt.“ Der Experte schätzt, dass dies höher ist.
…
„Es ist klar, dass bei einer Mietwohnung mit vielleicht 50 Quadratmetern Außenfläche die Amortisation nicht so schnell eintreten kann, wie etwa bei einem freistehenden Einfamilienhaus mit sehr großen Außenflächen.“
Sprich: Die Amortisationsrechnung ist nicht so einfach und schnell zu berechnen, wie es manchmal behauptet wird.
Zumal die Langlebigkeit ebenfalls diskutiert wird. Das Institut für Bauforschung dokumentierte so 2011 in der Forschungsstudie „Schäden beim energieeffizienten Bauen und Modernisieren“ die Folgen von fehlerhafter Planung und Ausführung anhand von 50 Fallbeispielen.
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Jochen Stotmeister hält entgegen: „WDVS sind weder neu noch unerprobt. Sie werden seit Mitte der 1960er Jahre ausgeführt.“ Er beruft sich dabei auf eine Langzeituntersuchung des Fraunhofer-Instituts für Bauphysik. „Die Dauerhaftigkeit von WDVS entspricht der eines konventionellen Wandbildners mit Putz.“
…
Dazu gehört zum Beispiel die Problematik des Schimmels in voll gedämmten Häusern: So streiten die Befürworter des WDVS die höhere Schimmelgefahr einfach ab. Dennoch: Die KfW empfiehlt für ihre Darlehen zum KfW-Effizienzhaus eine spezielle Detailplanung zum Luftdichtheitskonzept der Gebäudehülle und zum Lüftungskonzept.
…
Erfurth sieht hier aber ohnehin nicht das Risiko in der Fassadendämmung, sondern in den Fenstern, also allein bei der Lüftung. „Auch eine ungedämmte Fassade atmet nicht“, sagt er. „Vielmehr sind die luftdichten Fenster das Problem.“
Die Feuchtigkeit kann so nicht abtransportiert werden, Belüftungsanlagen seien als Alternative wartungsintensiv und womöglich schneller mit Keimen belastet. „Deshalb gehen einige Fensterhersteller mittlerweile wieder dazu über, Belüftungsmöglichkeiten im Fenster einzubauen“, so Erfurth.
…
Was in der Wohnung der Schimmel ist, ist außerhalb an der Fassade die Algenbildung. Algen bilden sich, wenn sich Tauwasser auf der kühlen Fassade bildet. „Das Problem ist hier, dass häufig mit wasserabweisenden Putzen gearbeitet wird“, beschreibt Erfurth. „Die Hersteller reagierten dann auf die Algenbildung mit Bioziden, mittlerweile verkapselten Bioziden.“
Diese sind allerdings nach einiger Zeit aus der Fassade ausgewaschen. Studien aus der Schweiz zeigen, dass die Pestizide des Außenputzes in die Umgebung und das Grundwasser abgegeben werden. Und: Die Fassade kann dann wieder veralgen, wenn die Gifte ausgewaschen sind.
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Erfurth rät hier zu einem hochwertigeren mineralischen Putz mit zweimailigem hydrophilen Anstrich, der das Tauwasser aufnimmt. Das ist dann allerdings auch teurer. „Ich finde es schon ärgerlich, dass die chemische Industrie mit der Hydrophobie jahrzehntelang in die falsche Richtung marschiert ist“, so Erfurth.
Besonders häufig tritt das Problem eben bei Wärmedämmverbundsystemen auf, es kann allerdings auch alle anderen Fassadenarten mit einem falschen Putz treffen. Diese Veralgung könne auch „durch einen größeren Dachabstand, durch einen dickeren Putz gut verhindert werden“, sagt Christian Stolte.
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Ein weiterer Kritikpunkte am WDVS ist oft die Brandgefahr bei Polystyrol, die nach Erfurth bei der Holzbauweise genauso gegeben ist. Wenn schwer entflammbares Polystyrol verwendet würde, sei die Gefahr aber sehr gering.
Zur Sicherheit müssen sowieso bei WDVS-Systemen ab einer bestimmten Etagenhöhe Brandsperren eingebaut werden. Und vereinzelt wird auch von Spechten in der WDVS-Fassade berichtet, „die können sich durch dünnen Putz durchhacken“, so Erfurth. „Auch hier gilt wieder: Wer einen hochwertigeren, dicken Putz aufträgt, hat das Problem nicht.“
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Erfurth empfiehlt als Alternative zum Beispiel Fassaden aus Porenbeton, „der ist steif wie Polystyrol und nicht so entflammbar wie Mineralwolle.“
Zwar ist die Dämmung damit auch nicht ganz so gut, „aber an einer solchen Fassade hat der Hausherr dann wirklich jahrzehntelang Freude“, so Erfurth.
http://www.meineimmobilie.de/bauen-modernisieren/modernisieren/waermedaemmverbundsysteme-was-dafuer-und-was-dagegen-spricht

Wirtschaftlichkeitsberechnung:
https://www.wko.at/Content.Node/branchen/vbg/sparte_iuc/Ingenieurbueros/Wirtschaftlichkeitsberechnung-Urban—InternetNEU.pdf

Thermografie-Bilder (Wärmebild-Kamera) zeigen die Schwachstellen der Fassade und sollten die Entscheidungsfindung unterstützen. Zeigen diese Bilder einen erhöhten Wärmeverlust nach außen, muss über das Anbringen einer Wärmedämmung nachgedacht werden, denn wer will schon für draußen heizen oder im Sommer in einer überhitzten Wohnung schmachten?

KURZ GESAGT
Die richtige Wärmedämmung spart Heizkosten, entlastet die Umwelt und verbessert den Wohnkomfort.
Weitere Infos z. B. zum Einsparpotenzial:
http://www.umweltberatung.at/downloads/waermedaemmung-infobl-bauen.pdf

Vermietung Hausbesorgerwohnung

Wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allgemeine Teile des Hauses vermietet und daher Entgelte vereinnahmt, erzielen die einzelnen Miteigentümer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (siehe Rz 6410a EStR). Für den Verwalter ist wesentlich, dass dieser keine Feststellung der Einkünfte (§ 188 BAO: vulgo Hausgemeinschaftserklärung vorzunehmen hat. Die Mieteinnahmen sind dennoch den einzelnen Miteigentümern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zuzurechnen. Die Hausverwaltung hat gemäß der ÖNORM A4000 in der Einzelabrechnung des Wohnungseigentümers auf die Steuerpflicht hinzuweisen und den für den einzelnen Miteigentümer einkommensteuerpflichtigen Betrag auszuweisen.
Welche Mieteinkünfte sind davon betroffen? Überlassung einer Dachfläche zum Aufstellen von Handymasten, Vermietung einer nicht mehr genutzten Hausbesorgerwohnung, Werbeflächen und Hausmauern, Umzäunungen, Vermietung von Garagen und Abstellflächen, soweit an diesen nicht Wohnungseigentum begründet worden ist (vor dem 1.7.2002 denkbar), etc.
Das Unverständnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer liegt zumeist darin, dass die Gemeinschaft beschließt, diese Mieteinnahmen der Instandhaltungsrücklage oder den Betriebskosten gutzuschreiben. Nach Rechtsansicht des BMF stellt die Verwendung der Mieteinnahme z. B. für Betriebskosten oder Reparaturen aber eine Einkunftsverwendung dar und hat damit auf die Höhe der Mieteinkünfte keinen Einfluss. – Ob der einzelne Miteigentümer mit den anteiligen Mieteinnahmen im Veranlagungswege zur Einkommensteuer heranzuziehen ist, hängt von seinen Einkommensverhältnissen ab. So ist für Nebeneinkünfte von lohnsteuerpflichtigen Personen eine Freigrenze iHv € 730,– pa vorgesehen. Da der anteilige Mietertrag zumeist darunter liegt, wird für lohnsteuerpflichtige Personen ohne Nebeneinkünfte in vielen Fällen kein Problem gegeben sein. Für Einkommensteuerpflichtige/ Körperschaftssteuerpflichtige aber jedenfalls!
https://www.wko.at/Content.Node/branchen/oe/sparte_iuc/ImmoVermoegen/Aktuelle-Meldungen/Vermietung_der_Wohnungseigentuemergemeinschaft.pdf

Wohnen in einem Hühnerstall-Vogelkäfig

….zumindest muss sich das so mancher Bewohner in der Wohnanlage Ulmgasse in Graz denken und auch fühlen und spüren…
Im Sommer ist es ja eventuell angenehm, aber was ist wenn der Winter kommt?
Da sinkt dann die Schlafzimmer Temperatur ganz schnell auf 15° und das trotz voller Heizleistung.
Dass sich teilweise die Fenster zum Lüften nicht mehr öffnen lassen oder einfach rausfallen, weil sie schon in einem so schlechten Zustand sind, fällt da anscheinend für die Hausverwaltung gar nicht mehr ins Gewicht.
Die “Zugluft” die dabei entsteht, ist da zugleich die Lüftung!

Deshalb kann ich nur jeden Wohnungsmieter/Käufer empfehlen unbedingt vorher darauf zu achten, in welchem Zustand die 40 Jahre alten Fenster in der Wohnanlage Ulmgasse sind! Jedoch auch das schützt nicht immer vor dem „Vogelkäfig-Hühnerstall Gefühl“
Auch “NEUE” Fenster in der Ulmgasse können schon falsch eingebaut sein!

http://www.aachener-zeitung.de/ratgeber/bauen-wohnen/schimmel-und-schaedlinge-haeufige-macken-alter-haeuser-1.950222

Neue Fenster, schlechter als die alten

Der Plan macht’s:
Bevor Sie Ihre Baumaßnahme beginnen, sollten Sie sich von einem Sachverständigen (z. B. Energieberater) beraten lassen, der mögliche Stellen für Wärmebrücken1 im Fensterbereich erkennen kann. Überlegen Sie auch, ob Ihr Budget eine komplette energetische Sanierung der Außenhülle mit einem Wärmedämmverbundsystem zulässt, dies vereinfacht den wärmebrückenfreien Einbau von Fenstern. Überprüfen Sie zudem, ob Ihre Fensterbaufirma den Einbau nach der RAL-Montage der DIN-Norm 4108-7 („Luftdichtheit von Gebäuden, Anforderungen, Planungs- und Ausführungsempfehlungen sowie –beispiele“) vornimmt. Die RAL-Montage beschreibt den normgerechten Einbau von Fenstern und Außentüren unter Verwendung von speziellen Klebe- und Dichtbändern für den dauerhaften, luft- und winddichten Abschluss. Ein alleiniges Ausschäumen mit Montageschaum ist nicht zulässig!

Der ganzen Bericht HIER

In der Wohnanlage sind einige Fenster zwar neu, aber trotzdem nicht besser als die alten – das zeigen die Wärmebilder. Dass die Fenster in einem desolatem Zustand sind und trotzdem von der HV nicht getauscht werden, zeigen mehrere Gerichtsprozesse von Eigentümern. Erst vor kurzem ist ein Fenster aus dem Rahmen gebrochen, zum Glück wurde keiner verletzt!!

Betriebskosten Teil 6

Gemeinschaftsanlagen

Dazu zählen z. B. Waschküche, Sauna, Solarium. Bei manchen Wohnanlagen werden diese Kosten gesondert erfasst, da nur dann eine zumindest erzielbare kostenneutrale Gegenüberstellung zu den Einnahmen möglich ist.

Kontrolliert werden sollte immer, ob die für die Gemeinschaftsanlagen erzielten Einnahmen die Ausgaben für Strom, Wasser, Heizung sowie Reinigung und Reparaturen decken. Wird eine Kostendeckung nicht erreicht, ist eine Anpassung der Gebühren zu empfehlen.

Heizung und Warmwasser

Das Heizkostenabrechnungsgesetz ist die rechtliche Grundlage für die Abrechnung von gemeinschaftlichen Anlagenkosten. Sie schreibt vor, dass die Aufwendungen zum Teil verbrauchsunabhängig und zum anderen Teil verbrauchsabhängig abzurechnen sind.

Zu empfehlen ist, dass der verbrauchsunabhängig umzulegende Kostenanteil nach beheizbaren Nutzflächen berechnet wird. Die Berücksichtigung bzw. Nicht-Berücksichtigung von <i>(verbauten) Balkon– und Terrassenflächen gibt häufig Anlass zum Streit. Grundsätzlich gelten aber auch hier eventuelle Festlegungen in der Gemeinschaftsordnung, solange diese nicht durch Vereinbarung verändert wurden.

Heizkostenabrechnungsgesetz:
§ 9. (1) Wird von einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage Wärme sowohl für die Heizung als auch für Warmwasser bereitgestellt, so hat der Wärmeabgeber die Heiz- und Warmwasserkosten gemäß dem Wärmeverbrauch für die Heizung einerseits und für das Warmwasser andererseits zu trennen. Diese Trennung hat nach den Ergebnissen der Erfassung (Messung) des jeweiligen Wärmeteilverbrauchs durch dem Stand der Technik entsprechende Vorrichtungen oder, wenn dies nicht möglich ist, durch Ermittlung nach einem dem Stand der Technik entsprechenden Verfahren zu erfolgen.
(2) Ist weder eine Erfassung (Messung) noch eine Ermittlung nach Abs. 1 möglich, so sind von den gesamten Heiz- und Warmwasserkosten mindestens 60 vH und höchstens 80 vH der Heizung und der jeweilige Rest (also höchstens 40 vH und mindestens 20 vH) dem Warmwasser zuzuordnen.
§ 10. (1) Von den Kosten für Heizung oder den nach § 9 ermittelten Kostenanteilen für Heizung und Warmwasser hat der Wärmeabgeber mindestens 55 vH und höchstens 75 vH der Energiekosten nach den Verbrauchsanteilen und den jeweiligen Rest nach der beheizbaren Nutzfläche aufzuteilen.
(2) Sieht der Wärmelieferungsvertrag in den Fällen der Versorgung nach § 4 Abs. 2 eine Trennung des Preises in einen verbrauchsabhängigen Anteil (Arbeitspreis) und einen verbrauchsunabhängigen Anteil (Grundpreis, Meßpreis) vor, so ist der verbrauchsabhängige Anteil (Arbeitspreis) zu mindestens 55 vH nach den Verbrauchsanteilen, ein allenfalls verbleibender Rest nach der beheizbaren Nutzfläche aufzuteilen.
§ 12. Die nicht verbrauchsabhängig aufzuteilenden Energiekosten und die sonstigen Kosten des Betriebes sowie ein verbrauchsunabhängiger Anteil im Sinn des § 10 Abs. 2 (Grundpreis, Meßpreis) sind nach dem Verhältnis der beheizbaren Nutzfläche der mit Wärme – sei es Heizung oder Warmwasser – versorgten Nutzungsobjekte aufzuteilen.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10007277

Die Kaltverdunstung wird bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip durch eine Überfüllung des Röhrchens ausgeglichen und soll auch bei sonnseitig gelegenen Wohnungen „gering“ sein. Der Vorteil der elektronischen Heizkostenverteiler ist, dass sie erst bei Temperaturen über 30 ° C zu zählen beginnen und infolgedessen der Anzeigefortschritt in heißen Sommern ebenfalls „gering“ ist.
http://www.bfw-online.de/informationen/kaltverdunstung.html

Wärmeklau bezeichnet die Wärmeübertragung aus dem Gebäude und von einer Wohnung zur anderen über Wände, Decke und Boden. Das hat natürlich Einfluss auf die Höhe der Heizkosten und wird hauptsächlich durch das nachbarliche Heizverhalten, die Wärmeleitung des Baustoffs und die Wärmedämmung der Gebäudehülle beeinflusst. Weniger Heizwärme aufzubringen haben die stockwerkmittigen Wohnungen, wenn sich gleichbeheizte Räume darüber und darunter befinden. Die an die nicht beheizte Umgebung angrenzenden Wohnungen zahlen die Wärmeabgabe an die Umgebung. Das versucht das Heizkostenabrechnungsgesetz durch die Aufteilung der Kosten auf Verbrauch und m² auszugleichen. Daher zahlen auch unbeheizte Wohnungen ihren Anteil an Heizkosten.
http://de.pluspedia.org/wiki/Wärmeklau

Da Heizungs-/Warmwasserkosten – üblicherweise – der höchste Wert der Betriebskosten sind, lohnen sich hier Kontrollen und Einsparungen besonders.
http://www.hausgeld-vergleich.de/Deul_RechtundRat.htm

Betriebskosten Teil 5

Bankspesen/KESt/Zinsertrag

Bankspesen und Kapitalertragssteuer (KESt) sind eine von der Größe her unbedeutende Position, da sie sich speziell in Großanlagen nahezu gegen Null bewegt, anders jedoch bei Darlehen oder Kontokorrentkrediten.

Der Kontokorrentkredit wird umgangssprachlich als „Überziehungsrahmen“ bezeichnet. Er ist die auf einem Girokonto vom Kreditinstitut eingeräumte und limitierte Überziehungsmöglichkeit zur Überbrückung von kurzfristigen Liquiditätsengpässen.

Die Überziehungsmöglichkeit kann jederzeit unangekündigt in Anspruch genommen werden. Aufgrund dieser hohen Flexibilität für den Kreditnehmer, schrecken die Banken nicht davor zurück, hohe Kreditzinsen zu berechnen, die bei vielen Geldinstituten auch noch monatlich fällig werden. Hieraus kann sich ein Zinseszinseffekt ergeben, der die Gesamtkosten zusätzlich in die Höhe treibt.

Am Markt sind deutlich kundenfreundlichere Lösungen erhältlich. Eine der einfachsten Lösungen besteht darin, über Ratenkredite zu finanzieren, da die Zinssätze deutlich niedriger liegen. In Abhängigkeit vom gewählten Kredit ist es möglich, eine Zinssenkung von etwa 50 – 65 % zu erreichen.
http://www.kreditrechner-kostenlos.at/kontokorrentkredit

Unter Zinsertrag finden sich die von Lieferanten gewährten Skonti (Preisnachlässe), Zinserträge der Bankkonten sowie die Zinserträge aus den Klagen der Zahlungsrückstände von EigentümerInnen.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
§ 20 (5) Der Verwalter hat rückständige Zahlungen eines Wohnungseigentümers auf die Aufwendungen für die Liegenschaft einzumahnen und nötigenfalls Klage nach § 27 Abs. 2 binnen der dort genannten Frist zu erheben und die Anmerkung der Klage zu beantragen.

Reparaturfonds

Die Zuführung zu den Reparaturrücklagen ist eine Vorsorgeleistung und sollte zur Deckung von längeren als in einjährigen Abständen wiederkehrenden Kosten verwendet werden. Um zu vermeiden, dass größere oder unvorhergesehene Investitionen einzelne Wohnungseigentümer in finanzielle Bedrängnis bringen, wird im Gesetz verlangt, dass eine “angemessene Rücklage” anzusparen ist.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
§ 31. (1) Die Wohnungseigentümer haben eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen (§ 32) zu bilden. Bei der Festlegung der Beiträge zur Bildung der Rücklage ist auf die voraussichtliche Entwicklung der Aufwendungen Bedacht zu nehmen.
(2) Die Rücklage ist für die Deckung von Aufwendungen zu verwenden. Sie ist entweder auf einem für jeden Wohnungseigentümer einsehbaren Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder auf einem ebenso einsehbaren Anderkonto fruchtbringend anzulegen.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20001921

Die Höhe der erforderlichen Zuführung wird von Fachleuten und Eigentümern seit Jahren unterschiedlich beurteilt und ist häufig ein strittiges Thema.

Als Maßstab für die Höhe der Beiträge werden häufig die Richtwerte der für den öffentlich geförderten Wohnungsbau festgelegten Instandhaltungspauschalen genannt. Diese Werte sind in der “Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)“ wie folgt je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr genannt:

für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 Euro.
Diese Sätze verringern sich bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115) um 0,20 Euro. Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1 Euro.
(3) Trägt der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung, so verringern sich die Sätze nach Absatz 2 um 1,05 Euro. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden.
(4) Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
(5) Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen als Instandhaltungskosten einschließlich Kosten für Schönheitsreparaturen höchstens 68 Euro jährlich je Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden.
http://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/__28.html

Als weitere Möglichkeit wird die sog. Peterssche Formel genannt. Sie basiert auf einer Bestandsdauer der Immobilie von 80 Jahren. Der Instandhaltungsbedarf wird mit dem 1,5fachen Wert der Herstellkosten der Immobilie angesetzt. Der Gemeinschaftsanteil daran wiederum mit nur 65 – 70 %.
https://de.wikipedia.org/wiki/Peterssche_Formel

Der “Hausgeld-Vergleich / Hausverwalter-Check e.V” empfiehlt derartige einfache und pauschalierte Ansätze nicht, da jede Immobilie und die Eigentümerstruktur differenziertere Lösungen des Problems “Instandhaltungsrücklage” bedarf. Ausgangsbasis ist zunächst eine Bestandsaufnahme (Baujahr, Bauqualität, der derzeitige Instandhaltungszustand sowie der sich daraus ergebende Zeitintervall für die voraussichtlich erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen), aus der sich dann ein langfristiger Finanzbedarf ermittelt.

Aus dieser langfristigen, bereits sehr individuellen Planung entwickelt sich ein weiterer Planungszeitrahmen, z. B. über 5 Jahre, der die in diesem Zeitraum anfallenden bekannten Instandhaltungen umfasst. Aus diesem voraussehbaren und eventuell von den Eigentümern zusätzlich gewünschten Veränderungen wird die dafür erforderliche Rücklagenbildung ermittelt und der Wohngemeinschaft vor der erforderlichen Beschlussfassung erläutert.

Für unvorhersehbare Instandhaltungen wird eine zusätzliche Vorsorge addiert oder was häufig der Mehrheit der Eigentümer besser entspricht, Sonderumlagen für den speziellen Fall beschlossen. Von zu hoher Rücklagenbildung ist abzuraten, da sie häufig zur schnellen und nicht unbedingt erforderlichen Ausgabe verführt. Sinnvoller erscheinen von Fall zu Fall Sonderumlagen, um deren sachliche Notwendigkeit und Höhe ausführlich diskutiert werden sollte.
http://www.hausgeld-vergleich.de/Deul_RechtundRat.htm

Rückstellung für Abfertigung

Mit dem neuen Abfertigungsrecht haben alle Arbeitnehmer, die ab 1. Jänner 2003 in ein neues Dienstverhältnis eingetreten sind, Anspruch auf die Abfertigung neu.

Die Abfertigung neu lagert die Abfertigung in Abfertigungskassen (= Betriebliche Vorsorgekassen) aus. Ab dem 2. Monat des Arbeitsverhältnisses muss der/die Arbeitgeber/-in monatlich 1,53 % des Bruttoentgelts (auch von Urlaubs- und Weihnachtsgeld) mit dem Sozialversicherungsbeitrag an die Krankenkasse zahlen.

Das heißt, der Dienstgeber wie z. B. die WEG muss für Arbeitnehmer wie z. B. Hausbetreuer, die unter die Abfertigung neu fallen, keine Rückstellung mehr bilden.
http://www.arbeiterkammer.at/beratung/arbeitundrecht/abfertigung/Abfertigung_neu.html

Wiedereinführung des Hausbesorgers erhöht unnötig die Wohnkosten-Teil 2

Aus dem Archiv:

HAUSARBEITER

Bisher konnte ich nicht erfahren, auf welcher Grundlage unsere Hausverwaltung den Bewerbern ein Gehaltsangebot von € 2000.- Netto, das sind im Jahr rund € 60.000.- Brutto, machen konnte?
(Das ist ca. das 2-3fache für einen Mindestlohntarif für Hausbetreuer, der vom Gesetz her vorgesehen ist!)
Der Arbeitsbereich der Außenanlage wurde von der Hausverwaltung nur auf die Gehsteige und nicht auf den großen Außenbereich festgelegt!
Somit kommen dann jährlich auf die Eigentümer noch Zigtausende Euro an Zusatzkosten hinzu.

Wir ALLE wissen, dass es für so einen hohen Netto Verdienst, allerhand Anforderungen an einen Angestellten/Arbeiter zu erfüllen gibt, und nur wenige Berufssparten solche hohen Anfangsgehälter bezahlen.

Hier der ganze Bericht

Betriebskosten Teil 4

Winterdienst

Die Räumverpflichtung besteht völlig unabhängig von der Jahreszeit, also immer bei Schnee und Eis. Laut Straßenverkehrsordnung muss zwischen 6 und 22 Uhr geräumt und gestreut sein. Laut Zivilrecht gibt es keine zeitliche Einschränkung, es gilt das Zumutbarkeitsprinzip.

Verkehrsflächen innerhalb der Liegenschaft sind ebenso zu räumen und zu streuen, wobei hier die Haftung nicht auf der StVO beruht, sondern auf der zivilrechtlichen Wegehalterhaftung nach § 1319 a ABGB, weiters gilt die Erfüllungsgehilfenhaftung nach § 1315 ABGB . Im Wesentlichen wird man sich jedoch auch hier analog an die Regelungen der StVO halten können….

Die Haftung für die ordnungsgemäße Räumung und Streuung haben die EigentümerInnen des Grundstückes, im Falle eines Mehrparteienhauses die Eigentumsgemeinschaft. Es besteht die Möglichkeit, mit der Beauftragung die Haftung an ein befugtes und geeignetes Unternehmen zu überbinden. Die Anstellung eines Beschäftigten befreit die Eigentumsgemeinschaft im Gegensatz dazu nicht (zur Gänze) von der Haftung.
http://www.we-tirol.at/media/objektmanagement/Wohntipps/Winterdienst.pdf

Straßenverkehrsordnung (StVO):
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10011336

Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB):
https://www.jusline.at/Allgemeines_Buergerliches_Gesetzbuch_(ABGB)_Langversion.html

Die Wintersaison verläuft üblicherweise von November bis Mitte April. Eine Saisonverlängerung von Oktober bis Ende April wird für den Westen Österreichs empfohlen. Manche Schneeräumungsfirmen bieten nachträglich Gutschriften an, wenn die Zahl der Einsatztage gering war.
http://www.attensam.at/leistungen/winterservice

Auch im Bereich des Winterdienstes empfiehlt sich ein genauer Kostenvergleich der Firmen.

Sonstige Betriebskosten (Instandhaltung)

Hier werden alle Aufwendungen für die Werterhaltung, also von der Kleinreparatur bis zur großen Instandhaltung abgerechnet.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
§ 20 (4) Beabsichtigt der Verwalter den Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit einer Person, die mit ihm durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden ist, so hat er die Wohnungseigentümer auf dieses Naheverhältnis hinzuweisen. Der Verwalter hat für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, und für größere Verbesserungsarbeiten mindestens drei Angebote einzuholen.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20001921

In diesem Bereich werden üblicherweise hohe Geldbeträge ausgegeben, sodass aus diesem Grunde allein Kontrollen schon zweckmäßig sind. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören z.B. bei größeren Handwerkerarbeiten Ausschreibungen. Es besteht grundsätzlich das Recht zur Einsichtnahme in alle Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft – also auch in Ausschreibungen und Endrechnungen. Grundsätzlich sollten vor Beschlussfassung die Ausschreibungsangebote von geeigneten Fachleuten ausreichend gemäß dem Wirtschaftlichkeitsgebot und eventuelle Ausführungs-Varianten geprüft worden sein.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn sog. Gutachter nach der Erstellung ihres Gutachtens von der Verwaltung als Auftragsnehmer für Arbeiten vorgeschlagen werden, die sich aus dem Gutachten ergeben haben.
http://www.hausgeld-vergleich.de/Deul_RechtundRat.htm

Liftkosten

Teilweise werden von den Verwaltern Verträge für die Wartung abgeschlossen, die auch übliche kleinere Reparaturen beinhalten, während bei anderen Abrechnungen Aufwendungen für Reparaturen gesondert ausgewiesen werden.

Ferner sind die Größe und das Alter, die Anzahl der Aufzüge je Wohnanlage und die erzielten Kostenkonditionen zu berücksichtigen.

Steiermärkisches Aufzugsgesetz:
§12 (1) Die Betreuung des Aufzugs muss von geprüften Aufzugswärtern übernommen werden. Die Aufzugswärter haben die Betriebs- und Wartungsanleitungen einzuhalten.
(3) Ist der Aufzugswärter, solange der Aufzug zur Benützung bereitsteht, nicht leicht erreichbar und verfügbar, können zum Befreien eingeschlossener Personen aus dem Aufzug auch andere geprüfte Personen herangezogen werden. …
§ 13 (1) Der Aufzugseigentümer kann schriftlich ein Unternehmen mit der Betreuung des Aufzugs beauftragen,… Bei Personenaufzügen ist überdies erforderlich, dass das Unternehmen über eine technische Überwachungszentrale verfügt, an die der Aufzug über ein Leitsystem für Fernnotrufe angeschlossen sein muss.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrStmk&Gesetzesnummer=20000916

Hebeanlagen-Betriebsverordnung (HBV):
§ 16. (1) Bei Umbauten und Modernisierungen von Hebeanlagen, die vor Inkrafttreten der MSV, BGBl. Nr. 306/1994, oder der ASV 1996, in Verkehr gebracht und/oder in Betrieb genommen worden und daher nicht mit einer CE-Kennzeichnung versehen sind, ist eine Verbesserung der Sicherheit, insbesondere durch Einbau von Sicherheitsbauteilen entsprechend der MSV 2010 (bis zu deren Inkrafttreten der MSV, BGBl. Nr. 306/1994) bzw. der ASV 2008 (gegebenenfalls auch ASV 1996) sicherzustellen.
§ 21. (1) … Die Prüfstelle für Aufzüge hat einen Prüfbericht zu erstellen und darin insbesondere die Abweichungen zu den grundlegenden Sicherheits- und Gesundheitsanforderungen und die damit verbundenen Risikostufen (Niedrig – Mittel – Hoch) aufzulisten, Vorschläge über Abhilfemaßnahmen aufzunehmen sowie die Fristen zu deren Durchführung festzulegen. Der Prüfbericht ist dem Betreiber nachweislich auszuhändigen und im Aufzugsbuch zu hinterlegen…
Der Betreiber hat auf Grundlage des Prüfberichts die geeigneten Abhilfemaßnahmen innerhalb eines den Maßnahmen entsprechenden und im Prüfbericht angeführten Zeitrahmens, jedenfalls aber innerhalb von sechs Monaten nach Aushändigung des Prüfberichts, zu planen und die Inspektionsstelle über den Prüfbericht, die Planungsvorschau und die Planungsunterlagen nachweislich zu informieren.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20006349

Aufzüge des Baujahres 1977 – 1983 müssen spätestens Ende 2019 den sicherheitstechnischen Vorschriften entsprechen.
http://www.tuev.at/start/download/Dokumente/AT/HBV-Infoblatt.pdf?disposition=inline

Bei den in der Regel hohen Kosten für Aufzugsanlagen sind Überprüfungen der Kostenstruktur sowie eventuelle Gegenangebote zu empfehlen.

Schweigende Menge stimmt nicht zu

Schweigende Menge stimmt nicht zu
Bild: (c) Fabry Clemens

Auf einer Versammlung wurde Mietern gesagt, dass sie künftig für Klimaanlagen zahlen müssten. Niemand protestierte. Zwei Instanzen werteten das als Zustimmung, der OGH aber nicht.

13.09.2015 von Philipp Aichinger (Die Presse)

Wien. Verträge kann man grundsätzlich nicht nur durch ausdrückliche Willensbekundung schließen, sondern auch konkludent. Also, indem man stillschweigend einer Sache zustimmt. Doch ganz so schnell kann man dann Verträge auch nicht vereinbaren oder ändern, wie ein aktuelles Urteil zeigt.

Streitpunkt war eine Versammlung, zu der die Mieter eines Hauses geladen worden waren. Die Vermieter informierten dabei über die geplanten Sanierungsmaßnahmen. Den Mietern wurde erklärt, dass die alten Klimageräte nicht mit der nun geplanten Fassade kompatibel seien. Wer sich als Mieter weiterhin Klimaanlagen wünsche, müsse diese selber bezahlen, zumal die Kosten für die Sanierung schon hoch genug seien. Dann wurde gefragt, ob jemand Widerspruch erhebe. Worauf sich niemand meldete.

Den ganzen Bericht von der Presse finden Sie HIER

Betriebskosten Teil 3

Versicherung

Als üblich und unbedingt erforderlich gelten die Haus– und Grundbesitzhaftpflicht– (Schutz bei Schadensersatzansprüchen, Bauherrenhaftpflicht) und die Wohngebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Glasbruch, Hagel, Leitungswasser, Einbruch/Diebstahl).

Welche Versicherungen erforderlich sind, ergibt sich aus den speziellen Bedürfnissen oder Zweckmäßigkeiten. Die Versicherung von Gegenständen in der Wohnung ist immer Sache des einzelnen Wohnungseigentümers (Haushalt-Versicherung).

Bei der Wahl der richtigen Gebäudeversicherung sollte man darauf achten, dass die Versicherungssumme hoch genug gewählt wird. Sie sollte dem Neubauwert des Gebäudes entsprechen, sodass sie theoretisch ausreicht, das Gebäude komplett wieder aufzubauen. Weil dieser Preis – gemessen an aktuellen Baupreisen – schwanken kann, empfiehlt es sich, die Versicherungssumme in regelmäßigen Abständen zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen.

Der Kostenbereich Versicherung weist erhebliche Kostenunterschiede auf, sodass grundsätzlich Kontrollbedarf erforderlich ist. Es kann sowohl – für den Schadensfall ungünstige – Unterversicherung vorliegen, aber auch überflüssige Überversicherung. Die Prämien differieren vielfach bei den Versicherungsunternehmen erheblich und unterliegen häufigen Veränderungen im Marktangebot je nach Interessenlage der Versicherer.

Versicherungsvergleich: https://durchblicker.at/gebaeudeversicherung-rechner

Eine Überprüfung der Leistung und des Preises der Versicherung in gewissen Abständen ist empfehlenswert.
http://www.hausgeld-vergleich.de/Deul_RechtundRat.htm

Zu beachten ist ferner, dass eine konstant hohe Schadensquote, die sich zwangsläufig bei sanierungsbedürftigen Altbauten ergibt, eine Prämienerhöhung bzw. im schlimmsten Fall eine Kündigung des Vertrages durch das Versicherungsunternehmen nach sich zieht. Sind z. B. Rohrverstopfungen im Bereich Leitungswasserschaden mitversichert, können auch die BewohnerInnen selbst viel zu einer Verringerung der Schadensquote beitragen.

Für eine mehrjährige Vertragsbindung (z. B. 10 Jahre) erhalten Kunden/-innen oft einen Nachlass (Dauerrabatt) auf die jährliche Prämie (z. B. 20 %). Das Gesetz gibt Konsumenten/-innen aber die Möglichkeit, die Versicherung schon nach Ablauf von drei Jahren aufzukündigen. Wer dieses besondere Kündigungsrecht nutzt, wird allerdings von der Versicherung zur Kasse gebeten (Dauerrabatt-Rückforderung). Nach dem Urteil des OGH vom 21.4.2010 (7 Ob 266/09g) ist aber die Grundlage für die Dauerrabattnachverrechnung ersatzlos weggefallen. Auch eine einseitige Vertragsergänzung ist nach einem weiteren Urteil des OGH vom 19.3.2014 (7 Ob 11/14i) nicht zulässig.
https://verbraucherrecht.at/cms/index.php?id=854

Reinigung

Auf Arbeitsverhältnisse zur Reinhaltung, Wartung und Beaufsichtigung von Häusern ist das Hausbesorgergesetz nur dann anzuwenden, wenn diese bis zum 30. Juni 2000 abgeschlossen wurden. Solche Arbeitnehmer/innen bezeichnet man als Hausbesorger/innen.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10008251
https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2014_II_325/BGBLA_2014_II_325.html
https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2014_II_326/BGBLA_2014_II_326.html
https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2014_II_286/BGBLA_2014_II_286.html

Wurde das Arbeitsverhältnis nach dem 30. Juni 2000 neu abgeschlossen, kommt allgemeines Arbeitsrecht zur Anwendung. In diesem Fall spricht man von Hausbetreuer/innen.

Das Arbeitsrecht der Hausbesorger/innen und Hausbetreuer/innen unterscheidet sich in zahlreichen Punkten wie z. B.: Für Hausbetreuer/innen muss der Umfang der Arbeiten genau festgelegt und nach dem Mindestlohntarif für Hausbetreuer/innen abgegolten werden, jedoch muss auch bei Dienstverhinderung der Hausbetreuer/innen der Dienstgeber für die Kosten der Vertretung aufkommen. Den Hausbetreuer/innen steht aber keine Dienstwohnung zu.
http://www.sozialministerium.at/site/Arbeit/Arbeitsrecht/Hausbetreuer_Hausbesorger

Der Wohnungseigentümergemeinschaft als Dienstgeber (DG) entstehen pro Dienstnehmer (DN) folgende Personalkosten:
14 Brutto-Löhne (inklusive Weihnachts- und Urlaubsgeld)
Brutto-Löhne für Vertretung (Krankheit, Urlaub)
DG-Beitrag zur Sozialversicherung (ca. 20 % der Brutto-Lohnsumme)
DG-Beitrag zum Familienlastenausgleichsfonds (4,5 % der Brutto-Lohnsumme) und
Kommunalsteuer an Stadt Graz (3 % der Brutto-Lohnsumme).

Kosteneinsparungen sind durch den Einsatz von Reinigungsfirmen oder eines Hausbetreuers, der von einer externen Reinigungsfirma bereitgestellt wird, möglich.

Betriebskosten Teil 2

Strom allgemein

In dieser Position sind je nach Art der Wohnanlage zusätzlich zur Hausbeleuchtung auch der Strombedarf für Aufzüge, Waschküche, Sauna, Gartengeräte usw. enthalten.

Seit 2001 ist der heimische Strommarkt liberalisiert. Der zuständige Netzbetreiber wird durch Wohnsitz bzw. Standort festgelegt und sorgt für die Stromversorgung in seinem Gebiet. Die benötigte elektrische Energie kann von einem Energielieferanten freier Wahl bezogen werden.

Der (Gesamt)Strompreis besteht aus 3 Komponenten: Netzpreis, Energiepreis sowie gesetzliche Abgaben und Zuschläge (z. B. Elektrizitätsabgabe des Bundes, Gebrauchsabgaben der Länder, Zuschläge für erneuerbare Energieträger etc.). Darauf wird die 20%-ige Umsatzsteuer aufgeschlagen.

In Wohnungseigentumsgemeinschaften kommt es immer wieder zu Zwistigkeiten, wenn einzelne EigentümerInnen auf Kosten der Allgemeinheit private, elektrische Geräte z. B.in Kellerabteilen oder Garagen betreiben. Diese Geräte sollten entweder an den privaten Stromkreis angeschlossen oder ein Pauschalbetrag an die Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlt werden.

Stromvergleich-Rechner: https://durchblicker.at/strom-uebersicht

Angesichts der preislichen Unterschiede und der Höhe des Stromverbrauchs können beachtliche Einsparungen erzielt werden.

Verwaltungshonorar

In Eigentumswohnungshäusern, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen verwaltet werden, gibt die Entgeltrichtlinienverordnung (ERVO) die Obergrenze der Verwaltungskosten vor.

Wird die Verwaltung von einer gewerblichen Immobilienverwaltung besorgt, so unterliegt deren Honorar keiner gesetzlichen Begrenzung. Die von der Bundesinnung der Immobilientreuhänder Österreichs herausgegebenen Honorarsätze wurden im Jahr 2005 widerrufen.
http://www.dr-wimmer-hausverwaltung.at/downloads/Honorar_Verbandsempfehlungen_samt_deren_Widerruf.pdf

Verwalterhonorar-Vergleich: http://hausverwaltersuche.at

Gemäß § 28 (1) WEG obliegt der Mehrheit der WohnungseigentümerInnen die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltervertrags.

„Sinnvoll ist es auf jeden Fall, einen Kandidaten zu wählen, der eine profunde bautechnische und/oder kaufmännische Ausbildung genossen hat, gut kommunizieren kann und im Sinne aller Wohnungseigentümer agiert“, rät Verbraucherschützerin Heinrich. „Verwalter müssen wissen, dass sie keine Gutsherren sind.“ http://www.focus.de/immobilien/kaufen/tid-25309/die-rechte-von-eigentuemern-unter-dem-joch-der-eigenen-wohnung-weshalb-an-einem-hausverwalter-kein-weg-vorbeifuehrt_aid_725939.html

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
§ 20 (7) Die dem Verwalter als Machthaber nach dem 22. Hauptstück des Zweiten Teils des ABGB auferlegten Verbindlichkeiten können weder aufgehoben noch beschränkt werden. Der Verwalter hat auf Verlangen jedem Wohnungseigentümer Auskunft über den Inhalt des Verwaltungsvertrags, besonders über die Entgeltvereinbarungen und den Umfang der vereinbarten Leistungen, und im Fall einer schriftlichen Willensbildung (§ 24 Abs. 1) über das Stimmverhalten der anderen Wohnungseigentümer zu geben.

§ 21. (1) Wurde der Verwalter auf unbestimmte Zeit bestellt, so können sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter den Verwaltungsvertrag unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode (§ 34 Abs. 2) kündigen.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20001921

In diesem Bereich hat die fachliche Kompetenz und das Engagement eines Verwalters Vorrang vor der Höhe des Verwalterhonorars. Ob ein Honorar wirklich vorteilhaft ist, zeigt sich erst an der Leistung des Verwalters und den eventuellen verwaltungstechnischen Fehlern, die ein vielfaches Mehr als die erzielte Kosteneinsparung beim Verwalterhonorar ausmachen können.

http://www.hausgeld-vergleich.de/Deul_RechtundRat.htm

Betriebskosten Teil 1

Der Anteil an den Betriebskosten bestimmt sich nach den Miteigentumsanteilen, die im Grundbuch für die betreffende Wohnung oder die Garage eingetragen sind.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
§ 20 (2) Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode auf die in § 24 Abs. 5 beschriebene Weise eine Vorausschau zur Kenntnis zu bringen, in der die in absehbarer Zeit notwendigen, über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten und die in Aussicht genommenen Verbesserungsarbeiten, die dafür erforderlichen Beiträge zur Rücklage sowie die sonst vorhersehbaren Aufwendungen, vor allem die Bewirtschaftungskosten, und die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen bekannt zu geben sind.

§ 34 (3) Wird die Abrechnung nicht gehörig gelegt oder die Einsicht in die Belege nicht gewährt oder werden die verlangten Kopien oder Ausdrucke der Belege trotz Kostenerlags nicht angefertigt, so ist der Verwalter auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht unter Androhung einer Geldstrafe bis zu 6 000 Euro dazu zu verhalten. Die Geldstrafe ist zu verhängen, wenn dem Auftrag ungerechtfertigterweise nicht entsprochen wird; eine solche Geldstrafe kann auch wiederholt verhängt werden. Besteht der Mangel der Abrechnung nur in einer inhaltlichen Unrichtigkeit, so hat sich die gerichtliche Entscheidung auf die Feststellung der Unrichtigkeit sowie des sich aus der Richtigstellung ergebenden Überschuss- oder Fehlbetrags zu beschränken.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20001921

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird üblicherweise vom Verwalter anteilig im Rahmen der Jahresabrechnung abgerechnet.

Grundsteuergesetz (GrStG):
https://www.jusline.at/Grundsteuergesetz_(GrStG).html

Kanalgebühr/Kaltwasser

Gemäß Grazer Kanalabgabenordnung 2005 werden Kanalisationsbeitrag und Kanalbenützungsgebühr erhoben. Die Bemessungsgrundlage der Kanalbenützungsgebühr ist der Kaltwasserverbrauch.

Grazer KanAbgO 2005:
http://www.graz.at/cms/dokumente/10022390_315139/d4d733f5/Kanalabgabenordnung.pdf

In Wohnanlagen, in denen die individuelle Kaltwasserbezugsmessung noch nicht erfolgt, wird die Verteilung dieser Kosten nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel (nach Anteilen, m²-Wohnfläche) durchgeführt, was oftmals zu Kostenverteilungsungerechtigkeiten führt.

Der Kostenaufwand ist über persönliche Einsparungen reduzierbar.

Müllabfuhr

Auch diese Kosten entstehen durch die Verordnungen der Gemeinde nach Nutzungsart und Menge.

Müllgebühren Stadt Graz: http://www.graz.at/cms/dokumente/10024843_315040/75f886a4/Müllgebühren 1.1.2014.pdf

Richtige Mülltrennung:
https://www.wien.gv.at/umwelt/ma48/beratung/muelltrennung/mistabc.html
http://www.muelltonne.at

Grundsätzlich sind Einsparungen durch Mülltrennung und Mengenreduzierung erreichbar.

http://www.hausgeld-vergleich.de/Deul_RechtundRat.htm

Wiedereinführung des Hausbesorgers erhöht unnötig die Wohnkosten

Wiedereinführung des Hausbesorgers erhöht unnötig die
Wohnkosten!

Mit gutem Grund; die Kostenbelastung durch diese Art der Hausbetreuung war gewaltig. Der ÖHGB hat erhoben, dass derzeit die Gesamtkosten für einen angestellten Hausbesorger (den es nach wie vor in vielen Häusern gibt, da die alten Dienstverträge ja noch weiter bestehen) rund 40 % der gesamten Betriebskosten ausmachen.
Die Kosten für eine externe Hausbetreuungsfirma belaufen sich hingegen auf rund 20%.

Die Wiedereinführung eines Hausbesorgers bedeutet einen Rückfall auf ein altes Privilegienwesen: Zu Lasten der Bewohner und Eigentümer von Häusern würde damit einer bestimmten Berufsgruppe eine unsachgemäße Bevorzugung eingeräumt.

Haftungsproblem
Ein gravierender Nachteil für den Hauseigentümer bzw. die Mieter ergibt sich auch aus der Haftung.

Während eine gewerbliche Hausbetreuungsfirma voll für ihre Tätigkeiten haftet (und daher in der Regel haftpflichtversichert ist), haftet der angestellte Hausbesorger als Dienstnehmer nur bei vorsätzlicher und grob fahrlässiger Schadenszufügung, wobei bei grob fahrlässiger Schädigung das Gericht aus Gründen der Billigkeit den Schadenersatz mindern kann. Bei leicht fahrlässiger Schadenszufügung kann der Schadenersatz vollkommen erlassen werden.

Hier der ganze Bericht
In der Ulmgasse machen die Reinigungskosten ca. Euro 220.000,– (Schilling 3.000.000,–) pro Jahr aus.
Eine Firma macht das ganze um ca. 40.000.- -60.000.- oder rund Schilling 550.000.- bis 800.000.-.
Bei der Gesamtkosten-Berechnung nicht vergessen: Erhaltung der HB-Wohnung, Abfertigung, Betriebsmittel, Werkzeug, Geschirrspüler, E-Herd, Maler, Stromzuschuss usw.! Bei unserer Wohnung mit rund 80 m² und Euro 340,- Betriebskosten fallen monatlich ca. Euro 90,- (fast 1/4 der Betriebskosten) nur für Reinigung an!
Unverständlich, aber gesetzeskonform ist der Umstand, dass zur Berechnung der Reinigungskosten auch die Wohnungsfläche der Eigentümer herangezogen wird. Unsere Wohnung mussten wir bis jetzt immer selbst reinigen!