Wir haben nicht nur ein Herz für Tiere…….

VOLLMACHTBESCHRÄNKUNG – WICHTIGER DENN JE!

Der Oberste Gerichtshof (vom 9. 9. 2008, 5 Ob 186/08a) hat wieder darauf verwiesen, dass der Verwalter
„ohne vorhergehenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft handeln“ kann, z.B. aufwendige Erhaltungsarbeiten
vergeben kann – allerdings nur, wenn seine Vollmacht nicht entsprechend beschränkt ist.
· O Gemäß § 19 WEG kann die Eigentümergemeinschaft einen gewerblichen Verwalter, eine gemeinnützige
Bauvereinigung, einen Rechtsanwalt zum (Fremd-)Verwalter der Liegenschaft mit Mehrheitsbeschluss bestellen.
Damit überträgt sie ihm aber Rechte, auf deren Gebrauch sie gleichzeitig verzichtet, und zwar wie
folgt:
· O Im Außenverhältnis steht dann dem Verwalter die alleinige, unbeschränkbare Vertretung gegenüber
Dritten zu; z.B. darf nur er, obwohl lediglich Dienstleister, Aufträge für Erhaltungsarbeiten an Handwerker
erteilen.
· O Im Innenverhältnis stehen dem Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung (§ 28) umfassende
Rechte zu, wie die Vergabe auch größerer Erhaltungsarbeiten. Die Mehrheit kann diese Rechte (die Vollmacht)
des Verwalters jedoch beschränken, d.h. deren Gebrauch in bestimmten Angelegenheiten an einen
Mehrheitsbeschluss binden. Solche Beschränkungen ermöglichen erst die verantwortungsbewusste begleitende
Kontrolle der Verwaltertätigkeit und sind daher dringend anzuraten.
· O Vor Bestellung des Verwalters mit Mehrheitsbeschluss sollten der Inhalt des Verwaltungsvertrages
mit der dort integrierten Verwaltervollmacht festgelegt werden.
· O Meist bevorzugen Verwalter eine Trennung von Vertrag und Vollmacht mit dem Hinweis, dass sie sich mit
dieser – wegen ihres geringeren Umfanges – leichter ausweisen können. Das Problem dabei kann sein: Zuerst
wird ein Vertrag ausgehandelt und unterschrieben, nachher verschickte der Verwalter ein Formular mit
einer umfangreichen Vollmacht, das auch unterschrieben wird; es gilt jedoch immer das zuletzt unterzeichnete!
Dokument, und die Vollmachtbeschränkung ist hinfällig .
· O Meist werden ÖVI-Vollmachtformulare empfohlen; sie sind mit dem Bundeswappen versehen, sodass
der Eindruck erweckt wird, es handle sich um amtlich geprüfte oder gar festgelegte Texte. Dies ist jedoch
nicht der Fall. ÖVI (Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder) und WKO (Wirtschaftskammer Österreich)
wahren die Interessen der Hausverwalter; dementsprechend sind auch ihre Vollmachtformulare gestaltet.
· O Insbesondere bei Wechsel der Rechtsform der Verwaltung – z.B. bei Umwandlung der Einzelfirma in
eine GmbH – fordern manche Verwaltungen von den Wohnungseigentümern die Unterzeichnung einer umfassenden
Vollmacht, weil sie diese angeblich zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft vor den (Finanz-)Behörden benötigten. Richtig ist hier nur, dass sie die Vollmacht brauchen, falsch jedoch, dass der umfassende Umfang nötig ist. Vielmehr sollte jetzt ein (neuer) Verwaltungsvertrag ausgehandelt werden.
· O Manche Verwalter höhlen allmählich eine vereinbarte Beschränkung dadurch aus, dass sie (durch Kauf)
neu in die Gemeinschaft eintretenden Wohnungseigentümern eine umfassende Vollmacht zur Unterzeichnung
vorlegen. Wohnungskäufer sind daher gut beraten, sich den bestehenden Verwaltungsvertrag
vom Verwalter vorlegen zu lassen. Wenn es keinen gibt, Vorsicht bei der Unterzeichnung einer Vollmacht!
· O Ist eine umfangreiche Vollmacht bereits (vor Jahren) erteilt worden, kann sie beschränkt werden. Voll wirksam wird die Beschränkung erst, wenn sie mehrheitlich erfolgt. Wenn dies nur ein einzelner oder die Minderheit tut, ist dies wenigstens eine Warnung an den Verwalter und ein Hinweis, dass er mit der Wahrnehmung von Minderheitsrechten rechnen muss.
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
1190 Wien, www.gdw.at – ZVR-Zl. 640488901

Heizöllieferung – Damit die Rechnung stimmt!

Thema Einsparung „Wie macht ER das?:
Bei jeder Lieferung muss ein Kontrolleur dabei sein – WARUM?

Deshalb:
„Heizöl und Treibstoffe (Benzin und Diesel) – Betrug an Tankstellen und bei Heizöllieferungen?“

UND

DESHALB:

Wer sich vor einer möglichen Mindermenge schützen will, sollte über den Meßvorgang bestens informiert sein. Es lohnt sich für unehrliche Tankwagenfahrer, mehr abzurechnen als abzugeben. Zum besseren Verständnis hier einige Informationen:

Das Heizöl wird mittels einer Pumpe aus dem Tankwagen über einen Gasmeßverhüter durch einen Zähler über den Schlauch und Zapfpistole in den Heizöltank des Kunden gepumpt.

Im Gasmeßverhüter werden in der Flüssigkeit vorhandene Lufteinschlüsse ausgeschieden, bevor sie in den Zähler gelangen. Bei Lufteinbruch (z.B. bei vollständiger Entleerung der Tankkammer) wird der Meßvorgang unterbrochen. An den Schaugläsern der Meßanlage ist der ordnungsgemäße Tankvorgang zu überwachen. Vor und während des gesamten Tankvorgangs muß hier stets rotes Heizöl sichtbar sein.

Was schreibt der Gesetzgeber vor?
Meßgeräte zur Bestimmung des Volumens müssen geeicht sein, wenn sie im geschäftlichen Verkehr verwendet oder bereitgehalten werden. Im Interesse eines lauteren Wettbewerbs und zum Schutz der Verbraucher schreibt der Gesetzgeber unter anderem vor:

„Bei der Abgabe von leichtem Heizöl im geschäftlichen Verkehr ist das Volumen auf 15 Grad Celsius umzurechnen und der Heizölabrechnung zugrunde zu legen.“

Die Umrechnung des bei Betriebstemperatur gemessenen Volumens darf mit der Meßanlage automatisch oder manuell erfolgen. Bei unterschiedlichen Abgabetemperaturen, d.h. Sommer wie Winter, schafft die Umrechnung eine einheitliche Verrechnungsbasis.

Merke:
Heizöl verändert mit der Temperatur sein Volumen. 1000 Liter Heizöl dehnen sich bei einem Temperaturanstieg von z.B. 15 Grad Celsius auf 25 Grad Celsius um 8,4 Liter aus.

Bei der manuellen Berechnung des Bezugsvolumens muß mit einem geeichten Thermometer in unmittelbarer Nähe des Zählers die mittlere Temperatur bestimmt werden. Auf dem Lieferschein sind in diesem Fall zu dokumentieren:

* das gemessene Betriebsvolumen (am Zähler)
* die gemessene mittlere Betriebstemperatur
* der Umwertefaktor für Heizöl EL (0,00084/°C)

Die Jahreszahl „00“ zeigt, daß das Meßgerät mit Ablauf des Jahres 2000 ohne erneute Nacheichung nicht mehr eingesetzt werden darf.

Worauf ist zu achten? – Die Eichbehörde empfiehlt

* Bleiben Sie bei jeder Mineralölanlieferung anwesend. Überwachen Sie den Meßvorgang.
* Kontrollieren Sie am Eichstempel und der zusätzlichen Angabe “ Geeicht bis … “ die Gültigkeit der amtlichen Eichung.
* Prüfen Sie vor der Messung, ob das Zählwerk auf Null gestellt wurde und die Messung mit Null beginnt.
* Überprüfen Sie während der Messung die blasenfreie Abgabe. Im Schauglas des Gasmeßverhüters muß immer Heizöl sichtbar sein. Die übrigen Schaugläser müssen vollständig gefüllt sein. Lufteinschlüsse machen sich immer durch Eintrübung bemerkbar.
* Stellen Sie sicher, daß der Lieferschein in Ihrer Anwesenheit ausgedruckt wird und das angegebene Volumen auf die Bezugstemperatur von 15°C umgerechnet wurde.
* Rechnen Sie bei Meßanlagen ohne automatische Mengenumwertung die Angaben des Lieferanten nach. Die Berechnung erfolgt gemäß der Formel:
V0= V Betrieb * [ 1+0,00084 * (15°C – t Betrieb)]

tBetrieb = Temperatur während der Abgabe.
VBetrieb= Am Zähler abgelesenes Volumen.

Was im Fripal-Graz Vertrag steht…..

……sind Forderungen welche auch das Gesetz vorsieht, uns Eigentümern aber bisher vorenthalten wurden! Das muss sich mit der neuen Hausverwaltung ändern!
Wir halten uns an die Fakten!
Deshalb seien Sie bitte vorsichtig was und wo Sie unterschreiben!
Ein Auszug aus einer vom Bundesministerium für wirtschaftliche Angelegenheiten im Auftrag gegebenen Untersuchung. Den ganzen Text finden Sie auf :
www.iswb.at/forschung/forschung.php?ID=418

FAKT ist, jeder Eigentümer haftet für den Anderen. Deshalb gibt es auch keinen Datenschutz im WEG, kein Eigentümer möchte für andere bezahlen ohne es zu wissen!
Forderungen, von welcher Seite auch immer, diese Daten nicht bekannt zu geben, sind für mich nicht nachvollziehbar und unverständlich.

Zahlungsunfähige Miteigentümer und Ausfallshaftung

Wohnungseigentümer haften im Rahmen der Ausfallshaftung (§ 13c WEG) für die Außenstände von zahlungsunfähigen Miteigentümern. Das Gesetz verlangt von der Gemeinschaft, daß sie für einen zahlungsunfähigen Miteigentümer die Rückstände der Wohnbeitragszahlungen (Betriebskosten und Reparaturfonds) anteilig abdecken muß, sollten diese Außenstände nicht einbringlich sein. Der Verwalter ist im Zuge einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung verpflichtet, säumige Wohnungseigentümer in der Jahresabrechnung auszuweisen. Aber knapp drei Viertel der befragten Wohnungseigentümer können der Jahresabrechnung nicht entnehmen, ob Zahlungsrückstände bestehen. Nicht nur, daß 16% der befragten Wohnungseigentümer angeben, für den Rückstand eines Miteigentümers bereits aufgekommen zu sein, bestätigen auch Hausverwalter, immer häufiger mit dem Problem zahlungsunfähiger Miteigentümer konfrontiert zu werden.

Unterstützung der Organisation durch Hausvertrauensleute

Hausvertrauensleute haben sich auch ohne Bevollmächtigung in vielen Wohnanlagen bewährt. Die Ausstattung mit einer Vollmacht erscheint auch in Zukunft nicht notwendig, aber eine Anleitung für jene Wohnungseigentümer, die ein Delegiertensystem in ihrer Wohnanlage einrichten wollen, ist sinnvoll. Um die Erreichbarkeit aller Miteigentümer besser zu gewährleisten, sollte jeder Jahresabrechnung eine aktualisierte Adressenliste beigelegt werden.* Hausversammlungen haben einen hohen sozialen Stellenwert und sollten mindestens einmal pro Jahr abgehalten werden, was gesetzlich festzuschreiben wäre. Eine professionelle Vorbereitung trägt zur Erhöhung der Teilnehmerzahl bei. Um Konflikte in einer Wohnanlage nicht eskalieren zu lassen, sollten Miteigentümer und Hausverwaltung die Möglichkeit professioneller Unterstützung von unbeteiligten Dritten in Anspruch nehmen können. Der fruchtbare Meinungsaustausch bei Hausversammlungen benötigt häufig Unterstützung in der Strukturierung und Moderation der Versammlung. Damit können unterschiedliche Interessen und Standpunkte klarer herausgearbeitet und gemeinsame Lösungsstrategien entwickelt werden. Sind die Konfliktpositionen schon verhärtet, ist der Einsatz eines Mediators sinnvoll.

* Dies sollte auch in einen zukünftigen Verwaltungsvertrag aufgenommen werden

www.iswb.at/forschung/forschung.php?ID=418

Lebensweisheit….

It`s our life

„Nur kein Ehrenamt“

Willst du froh und glücklich leben, lass kein Ehrenamt dir geben.
Willst du nicht zu früh ins Grab, lehne jedes Amt glatt ab.
So ein Amt bringt niemals Ehre, denn der Klatschsucht scharfe Schere
schneidet boshaft dir – schnipp – schnapp, deine Ehre vielfach ab.
Wieviel Mühe, Sorgen, Plagen, wie viel Ärger musst du tragen,
gibst viel Geld aus, opferst Zeit und der Lohn ist Undankbarkeit!
Selbst dein Ruf geht dir verloren, wirst beschmutzt vor Tür und Toren
und es macht ihn oberfaul, jedes ungewaschene Maul.
Ohne Amt lebst du so friedlich und so ruhig und gemütlich
du sparst Kraft und Geld und Zeit, wirst geachtet weit und breit.

König Akbar- Die Schnur……

Es war einmal ein indischer König namens Akbar. Eines Tages spannte er eine gerade Schnur und forderte seine Minister auf: „Schneidet diese Schnur nicht ab, verknotet sie nicht, doch verkürzt sie auf eine andere Art und Weise!“ Da wunderten sich alle, wie die Schnur verkürzt werden könnte, ohne abgeschitten oder verknotet zu werden.
Schließlich stand einer seiner weisesten Leute auf und spannte eine längere Schnur daneben. Durch diese zweite, längere Schnur wurde die erste automatisch verkürzt. Sie war nicht verknotet, nicht abgeschitten und dennoch verkürzt worden.
Ähnlich sollen wir die Meinung eines anderen weder umbiegen noch beschneiden, sondern nur unsere eigene lange Schnur daneben spannen. Dann mögen die anderen entscheiden, was länger und was kürzer, – was besser oder schlechter ist. Wir sollen nicht für die anderen entscheiden, wir sollten ihnen nur unsere Wahrheit darlegen.

König Akbar – Indien

Der Tag danach……..

Sehr geehrte Eigentümer und Eigentümerinnen!

Es liegt nun die Entscheidung des BG Graz-West vor, wonach wegen des niedrigen Verwalterhonorars und der geleisteten Unterschriften, die Klagenfurter Firma OGRIS mit der vorläufigen Verwaltung beauftragt ist.

Einsprüche können innerhalb 4 Wochen ab Aushang (11.02.2010) beim BG Graz –West von jeden Eigentümer eingebracht werden.

Damit ist die Verantwortlichkeit zunächst einmal geklärt.

Ferner ist seitens der Firma OGRIS dafür zu sorgen, dass zum richtigen Zeitpunkt die endgültige Hausverwaltung mittels Mehrheitsbeschluss eingesetzt wird.

Festzuhalten ist auch, dass bei der Errichtung des zukünftigen Verwaltervertrages der von uns ausgehandelte und von der Firma FRIPAL unterzeichnete Vorschlag auch von OGRIS zu berücksichtigen sein wird.

Außerdem ist die Firma OGRIS an ein schriftliches Arbeitsübereinkommen gebunden, das vom Gericht protokolliert wird.

Der Verein wird darauf achten, dass diese Vereinbarungen zum Wohl der Eigentümergemeinschaft in der Praxis auch eingehalten werden.

Für die Unterstützung unserer Bemühungen danken wir allen Beteiligten.

Mit der Bitte um weitere gute Zusammenarbeit,

The only thing we have to fear is cheer itself

für den Verein

Stefan Hammer

Neue Hausverwaltung für die Ulmgasse ist in Kärnten zu Hause

Die Hausverwaltung OGRIS aus Kärnten wurde vom Bezirksgericht Graz -West als vorläufige Verwaltung eingesetzt.
Sobald wir den Beschluss von unserem Rechtsanwalt Dr.Gerald Mader bekommen, können wir Ihnen den Beschluss gerne zusenden ANFORDERUNG

Der Sachbeschluss ist bereits eingegangen und kann angefordert werden!

Jeder Eigentümer kann gegen diesen Beschluss innerhalb 4 Wochen beim BZG Graz West Einspruch erheben! Nach dieser Zeit ist die Fa. OGRIS vorläufige Verwalter und muss einen Umlaufbeschluss durchführen wo die Eigentümer die Fa. Ogris durch Mehrheit bestätigten oder einen anderen Verwalter aus Graz mit der Verwaltung betreuen

Tagsatzung am 9.2.2010

Rund 25 Eigentümer der Ulmgasse haben am 9.2.2010 die Verhandlung für die Festsetzung eines vorläufigen Verwalters über das Bez. Gericht Graz persönlich verfolgt.
Alle Drei zur Auswahl stehenden Hausverwaltungen waren wie folgt anwesend: Fa.Fripal, Fa. Dr. Schedlberger sowie die Hausverwaltung aus Kärnten Fa. Ogris.
Die Richterin Z.W hat die Verhandlung in professioneller Weise geführt und es ist ihr sehr gut gelungen, die verschiedenen Standpunkte und Wünsche der Eigentümer Betreff der zukünftigen Hausverwaltung zu erfahren. Die Fa. Ogris teilte nochmals mit, dass alles kein Problem ist und er persönlich dafür garantiert, dass jeder Wunsch der Eigentümer erfüllt wird. Auch dass die Fa. Ogris wenn gewünscht, jedes Monat ohne extra Kosten eine Hausversammlung machen würde. Herr Ogris ist jederzeit bereit mit sämtlichen Unterlagen der Abrechnung sich ins Auto zu setzen und nach Graz zu kommen um sie jeden einzelnen Eigentümer vorzulegen.
Herr Ogris verteidigt seinen Dumpingpreis gegenüber seinen Verwaltungsgebühren vor Ort in Kärnten damit, um so grösser die Wohnanlage, um so billiger wird es.

Die HV Fripal stellte sich ebenso den Fragen der Richterin, wie auch den Fragen der Eigentümer. Die Fa. Fripal erklärte den Eigentümern und dem Gericht, dass eine seriöse Verwaltung nur mit seinen im Vertrag (kann sofort bei uns per Email angefordert werden) festgesetzten Betrag möglich ist. Herr Pall machte wie immer einen professionellen und kompetenten Eindruck.

Da Frau Dr. Schedlberger vorab keine Möglichkeit hatte sich im Zuge einer Hausversammlung vorzustellen, stellte sie kurz ihre Firma vor Ort dar und teilte den Eigentümern dann in einer sehr offenen und ehrlichen Weise mit, wie Sie sich eine Verwaltung der Ulmgasse vorstellen kann. Sie offenbarte den Eigentümern gleich, das nicht die minimalen Mehrkosten von rund 3-5 Euro pro Eigentümer für die Verwaltung das Problem sein soll, sondern das eine Verwaltung nur dann gut arbeiten kann, wenn dies auch wirtschaftlich möglich ist. Eine seriöse und gute Verwaltung um 19.500.- für die Wohnanlage Ulmgasse ist nicht möglich und führte dies anhand eines gut verständlichen Rechenbeispieles vor.
Frau Dr. Schedlberger teilte den Eigentümern und dem Gericht auch mit, dass die Eigentümer sich die wahnsinnig hohen Personalkosten ansehen müssen und nicht die 3- 5 Euro Unterschied zu den Verwaltungsgebühren.
Frau Dr. Schedlberger sagte den Eigentümern klar und deutlich was Sache ist. Die Eigentümer haben auch gehört, dass sie in Zukunft mit Millionen an Sanierungen zu rechnen haben und dass hier ihr Firmen Standort Graz von grossem Vorteil ist.
Anm.: Ich danke Frau Dr. Schedlberger für Ihre offene und ehrliche Art, auch wenn Sie sich dadurch bei einigen Eigentümern unbeliebt machte, es waren klare Tatsachen!
Uns ist eine ehrliche Antwort viel lieber als bloße Versprechungen, die nie und nimmer eingehalten werden können und nicht wahr sind und uns an die HV G. erinnert!

Das Gericht wird am 11.Februar 2010 per Aushang den vorläufigen Verwalter bestimmen!

Raubüberfall-Ulmgasse

Passant in Graz ausgeraubt, Gast in Disco überfallen

Selbst in Lokalen ist man nicht mehr sicher – so wurde in einer Schladminger Disco ein Gast ausgeraubt! Einen weiteren Überfall gab es in der Grazer Ulmgasse, wo zwei unbekannte Räuber einen Passanten niederschlugen und ihn danach auch noch mit Tritten misshandelten. Der 26-Jährige wurde dabei verletzt.

Am Samstag gegen 2 Uhr früh wurde ein 26-jähriger Kfz-Mechaniker aus Graz in der Ulmgasse überfallen. Die beiden brutalen Täter raubten ihm das Mobiltelefon, Bargeld, einen Ausweis und auch seine Kappe. Der eine Täter soll ein 190 bis 195 großes „Bröckerl“, der andere eher schmächtig sein.

Die Personsbeschreibung: Erster Täter: 30 bis 40 Jahre alt, 190 bis 195 Zentimeter groß. Er war mit schwarzen Schuhen mit weißem Rand, einer dunklen Hose und einen schwarzen Mantel bekleidet. Zweiter Täter: 30 bis 35 Jahre alt, 170 bis 175 Zentimeter groß. Er trug beige Halbstiefel, eine schwarze Hose, eine schwarze Lederjacke und eine graue Wollhaube. Hinweise an den Kripo-Journaldienst, 0 59 133 65 3333