Fernwärme-Solar

 

„Für Veränderungen bedarf es einer zukunftsorientierten und durchsetzungsfähigen Hausverwaltung!“
Ob dafür die Hausverwaltung OGRIS geeignet ist, können die Eigentümer/innen am besten selbst beurteilen.

Fakt ist:
Mit der Umstellung auf Fernwärme anstelle des Baus einer Solaranlage wurde kostbare Zeit verschwendet.
Fakt ist auch, dass die Umstellung keinerlei Ersparnis für die Bewohner/innen gebracht hat; was es gebracht hat: eine Abhängigkeit von einem Unternehmen!
Sollte man den Umweltaspekt ins Spiel bringen……na ja, dieser Joker zieht auch nicht gerade!

Hier finden Sie Fernwärme – wie sinnvoll ist sie wirklich?

Dass es andere Wohnanlagen besser verstehen, die Zukunft vom Himmel zu holen sowie die Kraft unserer Sonne umzusetzen, zeigen diese zwei Beispiele:
http://www.aee.at/aee/index.php?option=com_content&view=article&id=448&Itemid=113
http://www.solid.at/de/news-archiv/2014/185-innovative-gross-solaranlage-fuer-die-grazer-firma-avl-list-gmbh
Für Eigentümer/innen, die sich näher darüber informieren möchten, sei dieser Link empfohlen: http://www.aee.at/aee/index.php?option=com_content&view=article&id=14&Itemid=113.

Die Wohnanlage Ulmgasse ist und wäre baulich perfekt für diese zukunftssichere und wirklich umweltschonende Energie, dies wurde mir auch von Energie Graz bestätigt!
Beachten Sie bitte auch folgenden Beitrag:
/?p=571
Etwas zu schaffen ist immer eine Frage der Perspektive bzw. der Motivation.

Wer nicht will, findet Gründe

Wer etwas nicht tun möchte, sucht sich Ausreden, er versucht zu begründen warum es nicht machbar ist.

Wer will, findet Wege

Wenn man dagegen von etwas überzeugt ist, dann versucht man (alle) Wege zu gehen, sein Ziel zu erreichen.

Wo eine Wille ist, ist auch ein Weg
Stefan Hammer – Admin

Solarwärme (Solarthermie) und Solarstrom (Photovoltaik)

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Auch wenn die Begriffe oft synonym verwendet werden, besteht ein grundsätzlicher Unterschied: Die aus der solarthermischen Anlage gewonnene Wärme dient zum Wärmen von Brauchwasser, während die Photovoltaikanlage aus der Sonneneinstrahlung elektrischen Strom erzeugt, der entweder für das eigene Haus genutzt oder in das öffentliche Stromnetz eingespeist werden kann.

Klein aber fein – So könnte man das kleine Land Österreich in Sachen Solarthermie bezeichnen. Denn Österreich liegt weltweit an 3. Stelle, bezogen auf die installierte Kollektorfläche pro Kopf. Nur Zypern und Israel übertreffen die Ösis.

Im Jahr 2004 wurde die 4größte Solaranlage Österreichs (2.480 m²) mit einer thermischen Leistung von 1,7MWth am Berliner Ring in Graz in Betrieb genommen.

http://www.ecoquent-positions.com/die-5-groessten-thermischen-solaranlagen-oesterreichs

Eine thermische Anlage von einwandfreier Qualität kann im Schnitt ungefähr 60 % des pro Jahr benötigten Wassers erwärmen. Bei 1,5 m² Kollektorfläche pro Person kann der gesamte Warmwasserbedarf von Mai bis September problemlos gedeckt werden.

Eine Photovoltaikanlage benötigt eine weitaus größere Kollektorfläche als die solare Anlage. Eine Photovoltaikanlage ist deutlich teurer als eine solarthermische Anlage – dafür produziert die Photovoltaikanlage ganzjährig Strom. Die thermische Solaranlage benötigt hingegen direkte Sonneneinstrahlung.

Laut Experten dauert es etwa acht Jahre, bis sich eine thermische Solaranlage zur Warmwasserzeugung amortisiert, sofern diese eine Flachkollektoranlage ist. … Ab diesem Zeitpunkt kann „gratis“ Wärme genutzt werden.

http://www.energiemagazin.at/solaranlage-ratgeber-vorteile-und-kosten-von-solaranlagen

Die [monetäre] Amortisationszeit [von Photovoltaikanlagen] ist abhängig von der Einspeisevergütung, der Laufzeit, den Anschaffungskosten und dem Jahresenergieertrag. Ohne Aufnahme eines Kredites beträgt die Amortisationszeit der Anlage etwa 9-11 Jahre, mit Kredit und den damit verbundenen Zinsen sind es rund 13-16 Jahre.

http://www.solaranlagen-portal.com/solarthermie/montage/flachdach

Auch in Österreich können im Rahmen des Klima- und Energiefonds Anträge auf Investitionsförderung gestellt werden.

https://www.klimafonds.gv.at/foerderungen/aktuelle-foerderungen
Über Solarkollektoren auf den Flachdächern der Anlage Ulmgasse wurde bereits vor Jahren diskutiert (siehe /?p=606 ).
In der Zwischenzeit wurde zwar von Ölheizung auf Fernwärme umgestiegen, trotzdem weist eine hauseigene Solaranlage weiterhin Vorteile auf: Sie würde sowohl die Abhängigkeit vom Fernwärmeversorger als auch die Kosten für Warmwasser (und Heizung) deutlich reduzieren.

Digitales Aufmaß von Fassaden

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Obwohl für die weitere Planung unverzichtbar, ist die Bereitschaft, viel Geld für eine exakte Bestandserfassung, respektive für ein verformungsgetreues Aufmaß auszugeben bei Bauherren und Investoren erfahrungsgemäß gering. Dieser Umstand und die wachsende Bedeutung des rechnergestützten Gebäudemanagements (CAFM) haben dazu beigetragen, dass sich das digitale Aufmaß seit etwa 15 Jahren nicht nur als Dienstleistung, sondern in immer mehr Planungsbüros auch als wirtschaftliche Alternative zu Maßband, Bleistift und Notizblock etablieren konnte.

Das konventionelle Handaufmaß hat eine Reihe von Nachteilen: Fehlende, fehlerhafte oder nicht mehr les- oder interpretierbare Maßeintragungen in den Aufmaßskizzen, Platzmangel auf dem Papier sowie eine häufig unüberschaubare Sammlung von Handskizzen und Notizen sind das Ergebnis eines solchen Aufmaßes. Hinzu kommt ein Kostenproblem: bei einem Gebäude mit 1000 m² sind 2 Personen etwa eine Woche mit dem eigentlichen Aufmaß … beschäftigt. Noch aufwendiger ist das konventionelle Aufmaß von Fassaden. Hier müssen Gerüste gestellt und gegebenenfalls alle Details mit Maßband, Wasserwaage, Senkblei und Zollstock in mühevoller Kleinarbeit erfasst werden.

Das rechnergestützte Bestandsaufmaß automatisiert und verkürzt nicht nur den Messvorgang. Das Verfahren selbst beziehungsweise eine Plausibilitätskontrolle stellt zudem sicher, dass die Aufmaßdaten präzise, vollständig und korrekt sind…. Mit fotografischen Verfahren lassen sich auch Fassaden, die nicht unmittelbar zugänglich sind, problemlos aufmessen.

Mehrere Verfahren werden derzeit offeriert, die auch teilweise parallel zum Einsatz kommen: Laser-Distanzmessgeräte, in vielen Planungsbüros mittlerweile zum Standard gehörende Tachymeter-Systeme, Scanner-Systeme sowie fotobasierende Systeme, die auf der Basis von Fotos der Gebäudehülle mit Hilfe von speziellen Software-Algorithmen eine Genauigkeit von +/- 2 cm (und höher) erreichen.

http://www.architektur-vermessung.de/05-literatur/doc/62_65_EDV.indd.pdf
http://www.sander-doll.com/was_ist_das_fotoaufmass.html?&no_cache=1
http://www.laserscanning-europe.com/de/news/fassaden-aufmass-bzw-fassaden-vermessung-mit-dem-3d-laserscanner

Sondereigentum – Gemeinschaftseigentum

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Das Grundbuch ist ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden.

Die Teilungserklärung beinhaltet den Aufteilungsplan (wie die Wohnanlage aufgeteilt ist) und die Gemeinschaftsordnung.

Als Sondereigentum der Wohnung wird angeführt, was dem/der EigentümerIn ganz alleine gehört wie z. B. Loggien, nichttragende Wände, Sanitäreinrichtungen, Heizkörper, Kellerabteile usw.

Das Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht beinhaltet z. B. Grundstücke, Außenwände und Fassaden, Treppenhaus, Gemeinschaftskeller, Gemeinschaftswaschküche, Dächer usw.

In der Regel begründet man Wohnungseigentum … durch eine schriftliche Vereinbarung der MiteigentümerInnen, dem so genannten Wohnungseigentumsvertrag, der beim zuständigen Grundbuchsgericht zu verbüchern ist.
….
Voraussetzungen sind eine Nutzwertberechnung (Parifizierung) und das Bestehen einer selbstständig abgeschlossenen Wohnung.

Gegenstand des Wohnungseigentums können Wohnungen, Geschäftsräume, Garagen, sonstige selbstständige Räumlichkeiten sowie Kfz-Abstellplätze (wohnungseigentumstaugliche Objekte) sein.

Gegenstand des Zubehör-Wohnungseigentums (das ist das mit dem Wohnungseigentum am „Hauptobjekt“ verbundene Recht, ein Zubehörobjekt ausschließlich zu nutzen) können Keller– und Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze sein.

Aufgrund der Wohnrechtsnovelle 2015 wird nun klargestellt, dass durch die Eintragung des „Hauptobjekts“ (z. B. Wohnung) im Grundbuch auch dessen Zubehör miterfasst ist… Voraussetzung ist allerdings, dass aus den der Eintragung zugrunde liegenden Urkunden ersichtlich ist, dass das Zubehörobjekt (z. B. Kellerabteil) dem jeweiligen Hauptobjekt (z. B. Wohnung) zugeordnet ist.

Die vorab genannte Regelung gilt auch für solche Eintragungen bzw. Übertragungen, die in der Vergangenheit (also vor dem 1. Jänner 2015) stattgefunden haben.

Zusätzlich ist künftig die Zustimmung der übrigen WohnungseigentümerInnen bei der Übertragung eines Zubehörobjekts von einem/r WohnungseigentümerIn auf eine/m andere/n WohnungseigentümerIn nicht mehr erforderlich.

Seit In-Kraft-Treten des Wohnungseigentumsgesetzes mit 1. Juli 2002 muss bei Neubegründung von Wohnungseigentum zwingend an allen wohnungseigentumstauglichen Objekten einer Liegenschaft gleichzeitig Wohnungseigentum begründet werden.

https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/21/Seite.2101356.html
http://www.privatimmobilien.at/kostenfalle-immobilien

Mischhäuser: Eigentümer und Mieter unter einem Dach

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Grundsätzlich könnte man jedes Mehrparteienhaus, in dem sowohl Mieter als auch Eigentümer leben, als Mischhaus bezeichnen. Eine solche Konstellation kommt häufig vor, denn viele Eigentümer vermieten ihre Wohnung, statt sie selbst zu nützen. Auch das Miet-Kauf-Modell im gemeinnützigen Wohnbau bringt Hybride hervor.

Aus rechtlicher Sicht gibt es eine klare Definition: Wenn in einem Gebäude nur an einigen Objekten Wohnungseigentum begründet ist und gleichzeitig schlichtes Miteigentum (ein ideeller Anteil an der Liegenschaft, dem kein konkretes Objekt zugeordnet ist) besteht, spricht man von einem Mischhaus. … Seit dem Jahr 2002 ist das nicht mehr möglich – wird Wohnungseigentum begründet, muss gleich das ganze Haus parifiziert werden.

Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, kann er den Verwalter (mit einem gesonderten Vertrag) mit der Vertretung beauftragen. Dieser kümmert sich dann um die Mietzinsvorschreibung und ist die erste Ansprechperson für den Mieter.

Auch unterschiedliche Interessen können zu Problemen führen. „Ein Eigentümer wird die allgemeinen Teile möglicherweise sorgsamer behandeln, weil er an der Behebung von Schäden mitzahlen muss. Vielen Mietern ist es egal, wenn sie einen Kratzer an der Wand im Stiegenhaus machen“, sagt der niederösterreichische Hausverwalter Georg Edlauer. „Eigentümer, die ihre Wohnung selbst nützen, möchten ein gemütliches Zuhause haben. Sie wollen, dass das Haus in einem tadellosen Zustand ist. Wer aber seine Wohnung vermietet und damit möglichst viel Geld verdienen will, hat kein Interesse daran, dass wegen jedem Kratzer das Stiegenhaus neu ausgemalt oder eine teure thermische Sanierung gemacht wird.“

Wenn ein Mieter durch sein Verhalten andere Bewohner stört, haben diese nur wenige rechtliche Möglichkeiten, denn sie stehen in keinem direkten Vertragsverhältnis zu ihm. „Einzelne Wohnungseigentümer können im Falle von Lärm oder sonstigen unmittelbaren Beeinträchtigungen eine Unterlassungsklage beim Bezirksgericht einbringen. Kündigen kann den Störenfried aber nur dessen Vermieter“, sagt Rechtsanwältin Sandra Cejpek. Wohnt der Vermieter nicht selbst auch im Haus, ist er von den Störungen nicht unmittelbar betroffen – und die Motivation, etwas zu unternehmen ist oft gering. Außerdem sind manchen die regelmäßigen Mieteinnahmen wichtiger als eine gutes Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern.

Wer seine Immobilie vermietet, muss allerdings dafür sorgen, dass dadurch für die anderen Bewohner keine Nachteile entstehen. „Unternimmt ein Wohnungseigentümer trotz Aufforderung der Eigentümergemeinschaft nichts gegen seinen beharrlich störenden Mieter – etwa mit einer Abmahnung oder einer gerichtliche Aufkündigung –, kann das unter Umständen sogar dazu führen, dass dieser Eigentümer durch eine entsprechende Klage aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen und seine Wohnung versteigert wird“, erklärt Cejpek. Eine solche Ausschlussklage hat aber nur in Extremfällen Aussicht auf Erfolg.
http://m.kurier.at/immo/service/mieter-und-eigentuemer-unter-einem-dach/106.925.241

Balkonverglasungen sind in Mode

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Allerdings sind viele der im Land vorhandenen Balkonverglasungen eigentlich illegal angebracht, wie Harry Preisl weiß. Der Geschäftsführer der Cura Hausverwaltung, Dornbirn, verweist darauf, dass sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch die Baubehörde einer solchen baulichen Veränderung zustimmen muss.

„Es gibt Kaufverträge, in denen sich die Miteigentümer gegenseitig das Recht einräumen, Balkon oder Terrasse zu verglasen. Steht dieser Passus nicht im Kaufvertrag, so muss die schriftliche Zustimmung sämtlicher Miteigentümer eingeholt werden. Wenn auch nur eine Unterschrift fehlt, wird die Baubehörde den Akt gar nicht bearbeiten“, so Harry Preisl. Dann bleibt dem Bauwilligen nur der Gang zum Gericht.

Denn mit der Verglasung eines Balkons verändert sich der Parifizierungsanteil einer Wohnung. „Balkone werden bei der Parifizierung geringer bewertet als Wohnraum. Lässt sich aber ein Balkon ganzjährig nutzen, weil er durch Warmverglasung beheizbar geworden ist, so gilt er neu als vollwertige Wohnnutzfläche. Es ist deshalb ein Gutachten für eine neue Parifizierung erforderlich.“ Die braucht es unter anderem deshalb, weil sich die Berechnung der Betriebskosten ändert.
Sämtliche Miteigentümer der Anlage können sich aber mittels schriftlichem Vertrag auf eine Vereinfachung des Prozedere einigen, in der z.B. auf eine Änderung der Grundbuchseintragung verzichtet wird – was natürlich erhebliche Zusatzkosten für den stolzen Besitzer einer neuen Balkonverglasung mit sich bringen würde. Die höheren Betriebskosten muss der Eigentümer mit verglastem Balkon dann ab 1. Jänner des nächsten Betriebskostenjahres bezahlen. Ein guter Hausverwalter ist auch in solchen Fragen sattelfest.
http://www.vol.at/balkonverglasungen-gehoeren-genehmigt/news-20101202-05312965

Im Zuge des Zustimmung sollte vereinbart und klargestellt werden, dass der änderungswillige Wohnungseigentümer eine Neufestsetzung der Nutzwerte zu veranlassen und die damit verbundenen Kosten alleine zu tragen hat. Werden mit einer baulichen Änderung allgemeine Gebäudeteile geschaffen, die es davor noch nicht gab, sollte im Zuge der Zustimmung auch eine einvernehmliche Regelung über eine abweichende Erhaltungspflicht für diese Gebäudeteile erfolgen. Werden bestehende Gebäudeteile verändert, so könnte vereinbart werden, dass der Wohnungseigentümer des betreffenden Objekts die im Rahmen der Wartung/Erhaltung aus der Veränderung resultierenden Mehrkosten alleine zu tragen hat.
http://www.hausverwaltung-eder.at/fileadmin/Immobilienrecht FH-Doz. Mag. Kothbauer 2010 09.pdf

OGRIS Kärnten „Foto verboten“

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

„Нет“ – „OXI“ – „NO“ – „NON“ – नहीं – ไม่มี – Ne – không

Seebodner kämpfen mit Schimmel. Die WOCHE trifft den Hausverwalter vor Ort.

SEEBODEN. Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Hausverwaltung sorgen in der Wohnanlage am Hauptplatz in Seeboden für Unmut (die WOCHE Spittal berichtete). Nun hat sich Hausverwalter Ogris selbst zu einem Lokalaugenschein mit der WOCHE getroffen.
Gezeigt wurde der WOCHE Spittal eine frei stehende, frisch ausgemalte Wohnung in der Wohnanlage. Verdächtige schwarze Flecken am Fensterrahmen und in den Fugen entdeckten wir bei einem Fenster an der Nordost-Seite. Laut Ogris ist das aber kein Schimmel. Fotos durfte die WOCHE allerdings keine machen. Auch weist er darauf hin, dass es hier keinen Schimmel an den Wänden gibt.

Beim Lokalaugenschein entdeckte die WOCHE Spittal weiters unverputzte Stellen unter den Holzvertäfelungen an der Außenseite oberhalb der Fenster. Ogris dazu: „Macht ja nichts, das sieht ja keiner und es sind keine Wärmebrücken.“

So müsse der Mieter auch eine Raumtemperatur von 20 bis 22 Grad mindestens in den Räumen haben. „Sobald dem Mieter das nicht möglich ist, hat er dies der Hausverwaltung zu melden. Das muss dann innerhalb von zwei Wochen behoben werden“, so Ogris.
Geschieht das nicht, „kann der Mieter den Schaden auf seine Rechnung von einer Firma beheben lassen und die Rechnung an die Hausverwaltung schicken.“

Den ganzen Artikel finden Sie hier