Archiv der Kategorie: Hausverwaltung & Download Abteilung

Versammlung am 26.April 2008

Bericht über Eigentümerversammlung


Ergebnis – Protokoll

 

Schon im Vorfeld hatte sich der Immobilienverwalter G……. bemerkbar gemacht, indem er eine im Schaukasten der Eigentümer angebrachte Einladung eigenhändig entfernt und durch einen irreführenden Anschlag mit der falschen Behauptung ersetzt hat, wonach es sich bei der Veranstaltung nur um eine „Vereinsversammlung“ handeln würde. Der erzielte Effekt war von der Immobilienverwaltung wohl nicht beabsichtigt; Weil diese grobe Verletzung der Verwalterpflichten vom Verein rechtzeitig in geeigneter Weise aufgezeigt wurde, ist es zu einem geradezu überraschenden Ergebnis bei den zahlreich erschienen Teilnehmern, gekommen. Schon die Anzahl der teilnehmer übertraf den bisherigen Durchschnitt um 50%. Das eindeutige Ergebnis lautete: 72 % der anwesenden Personen sind für die Vertragsauflösung; 2 % dagegen und 26 % haben sich noch nicht entschieden, oder gaben jedenfalls ihr Meinung nicht kund.

Aus der Vielzahl jener Detailvorwürfe, die zu einem gerichtlichen Vorgehen gegen den Immobilieverwalter erhoben werden, wurde nur drei mit großen finanziellen Folgen verbundene näher behandelt, nämlich die Sparbuchgebarung, die technisch völlig unsinnige Investition von Warmwasserzählern, die allein 2/3 der Ausgaben eines Jahres erfordert hat und der Abschluss von viel zu teuren langfristigen Verträgen für die Gebäudeversicherung, die er im Alleingang vorgenommen hat.
Ein anwesender Fachmann erläuterte dazu auch noch, dass in so einem Fall ein Verstoß gegen das Prinzip der Unvereinbarkeit vorliegt, würde der Immobilienverwalter, der auch Versicherungsmakler ist (Eintrag 2007/08 Telefonbuch), einen derartigen Abschluss tätigen.
Dieser Imobilienverwalter hat mit seinem Vorgehen auch einen Verstoß gegen eine von ihm selbst schriftlich festgelegte Vereinbarung mit den Eigentümern begangen, weil er zu den Verhandlungen, den Vertragsabschluss betreffend, einen namentlich genannten Eigentümer hätte beiziehen müssen.

An der Versammlung nahm auch ein Gast teil, von dem ein interessanter Beitrag gegeben wurde, wonach das gegenständliche Verfahren nicht das einzige bei einem Grazer Gericht gegen den betreffenden Immobilieverwalter ist.

Die rege geführte Diskussion brachte unter anderem interessante Aspekte für die Wahl des zukünftigen Verwalters, die sich derzeit noch in der Vorbereitungsphase befindet. Ein Teilnehmer berichtete ausführlich über die auch von ihm festgestellten technischen Fehler am oben erwähnten Warmwasser-Zählsystem, die schon längst zu einer Reklamation durch den Immobilieverwalter hätten führen müssen.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass das Ergebnis dieser Eigentümerversammlung jenen Kräften Auftrieb gibt, die sich schon bisher um die frühest mögliche Auflösung des Verwaltervertrages eingesetzt haben und die in erster Linie die soziale Komponente der Aktion zur Senkung der Betriebskosten aus Gründen der Solidarität mit sämtlichen Wohnungseigentümern und damit auch Aufwertung der Immobilien verfolgen.

Es gilt die Unschuldsvermutung.

Eigentümerversammlung

Wir laden die Miteigentümer der Häuser Ulmgasse 14 a bis 14 d zu einer

Eigentümerversammlung

am Samstag den 26. April um 18 Uhr

Ort: Brauhaus Puntigam

Tagesordnung:

· Kündigung der Hausverwaltung G…… zum 31.12.2008

Wie bekannt, hat die Hausverwaltung xxxx ihre Verwalterpflichten in mehrfacher Hinsicht vernachlässigt und dadurch das Vertrauen eines großen Teils der Wohnungseigentümer eingebüßt.

Bei der Versammlung wird die Möglichkeit zur umfassenden Information geboten und Gelegenheit gegeben, durch Leistung der Unterschrift die Zustimmung zur Auflösung des Vertrages zu geben.

Wer nicht an der Versammlung teilnimmt, wird gebeten seine Unterschrift auf dem zugesandten Formular zu leisten. (Name bitte in Blockschrift ) Auch hier mit „ja“ oder „nein“. Bitte, das Formular an untenstehende Adresse mit beiliegendem Briefumschlag zurück zu senden!

Neue Hausverwaltung:
Da wir der Meinung sind, dass Sie als Eigentümer entscheiden sollen, wer in Zukunft unsere Anlage bestens betreuen soll, werden wir Ihnen in den nächsten Monaten 3 bis 4 Hausverwaltungen, welche auf der von der Arbeiterkammer Graz empfohlenen Grundlage gestellten Anbote erstellt wurden, mittels Zusendung vorschlagen, und diese auch bei einer Eigentümerversammlung, Ihnen zur Beurteilung vorstellen.
Das von der Eigentümergemeinschaft gewählte Anbot wird zusätzlich der Arbeiterkammer Graz bzw. einem Rechtsanwalt zur Überprüfung vorgelegt.
Diese Vorgehensweise ist für uns mit viel Mühe und Aufwand verbunden, jedoch sind wir überzeugt, dass dieses „Miteinander“ der richtige Weg für die Zukunft unserer schönen Wohnanlage ist!

Wir danken für Ihre Mitarbeit im Sinne einer solidarischen Aktion zu Gunsten aller Miteigentümer und auch der Mieter in unseren Häusern! In diesem Sinne bitten wir mit „Ja“ zu stimmen

Verantwortlich für die Einladung und Durchführung der Versammlung zeichnen

Graz, 30. März 2008 Stefan Hammer Hans Lösch

HV- entfernt gesetzpflichtige Aushänge.

An die Hausverwaltung xxx

Ich vertrete die rechtlichen Interessen von Herrn Stefan Hammer und den Ehegatten DI Hans Lösch & Fr. R.L., die Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ 198 GB 63125 Webling sind.

Meine Mandanten haben in Ausübung des ihnen, gem. § 25 Abs. 1 letzter Satz, zuste-henden Rechtes eine Eigentümerversammlung für 26.4.2008, 18 Uhr einberufen. Gem. § 24 Abs. 5 WEG hat die Einberufung der Versammlung auch durch Anschlag in den Stie-genhäusern zu erfolgen, weshalb meine Mandanten auch einen entsprechenden An-schlag dort angebracht haben.

Wie meine Mandanten nun feststellen mussten, haben sie am 22.4.2008 widerrechtlich die Verständigung über die Einberufung der Eigentümerversammlung entfernt und durch einen – irreführenden – Anschlag ihrerseits ersetzt, in dem Sie behaupten, es würde sich bei der von meinem Mandanten einberufenen Eigentümerversammlung tatsächlich nicht um eine „Eigentümerversammlung“ sondern um eine „Vereinsversammlung“ handeln.

Sie haben durch diese Vorgangsweise die Sie treffende Treuepflicht des Verwalters ge-genüber allen Miteigentümern der von Ihnen verwalteten Liegenschaft verletzt und fordere ich Sie auf, derartige gesetzwidrige eigenmächtige Maßnahmen in Hinkunft zu unterlas-sen.

Ich halte nochmals fest, dass am 26.4.2008 um 18 Uhr eine Eigentümerversammlung im Sinne des § 25 WEG stattfinden wird, um über die in der Tagesordnung dargestellten Ta-gesordnungspunkte Beschluss zu fassen.

Sollte sich ein derartiger Eingriff in die Rechte meines Mandanten von Seiten Ihrer Haus-verwaltung wiederholen, bliebe meinen Mandanten nichts anderes übrig, als mit Unterlas-sungsklage weiteren rechtswidrigen Maßnahmen Ihrerseits vorzubeugen.

Mit vorzüglicher Hochachtung Dr. Gerald Mader

Wir machen keine „Werbung“ für unsere HV

Wir erhalten fast täglich Email anfragen weshalb wir unsere Hausverwaltung nicht öffentlich machen. Sorry, wir wollen keine „Werbung“ machen.
Als Käufer oder Interessent einer Wohnungen haben Sie natürlich die Möglichkeit diesbezüglich Auskunft vom Verkäufer zu erhalten. Gerne stellen wir Ihnen jederzeit den Kontakt zum Eigentümer des jeweiligen Wohnobjektes her.

Wir sind nicht alleine…

….durch einen Zeitungsbericht vom 30.März 08 derGrazer konnten wir von einem Eigentümer, einer anderen Wohnanlage in Graz, erfahren, dass auch diese Wohnanlage seit ca. 6 Monate ein Verfahren Betreff Auflösung der HV, bei Gericht anhängig haben.
Auch aus Steinen, die einem in den Weg gelegt werden, kann man ein schönes Muster legen!

Rechtsauskunft – Teurer Antennenumbau

Diese Anfrage wurde an den ORF sowie Rechtsanwalt gesendet:

Betreff: Gesetzliche Grundlage zum Umbau einer Gemeinschafts- Antennenanlage

Sg. Damen und Herren!

1.) In unserer Wohnanlage in Graz wurde ohne Mehrheitsbeschluss unsere Analoge Hausantenne so umgestellt, dass an jeder der ca. 250 Wohnungen, dass Antennensignal des ORF 1, ORF 2, sowie ATV+ anliegt und ohne DVB-T Receiver diese 3 Sender empfangbar sind. Die Hausverwaltung begründet dies damit, dass sie gesetzlich zu dieser Maßnahme gezwungen war.

2.) Seit diesem Umbau, funktionieren an diesen Antennen Steckdosen angesteckte DVB-T Receiver jedoch nicht mehr, was bedeutet, dass die weiteren DVB-T Sender, welche in Graz empfangbar sind, nicht über diese Receiver zu empfangen sind, sehr wohl sind diese Digitalen Sender über eine kleine 8cm Zimmerantenne in Verbindung mit einen DVB-T Receiver, empfangbar.

3.) Dieser Umbau hat lt. Hausverwaltung rund Euro 8000.- gekostet.

4.) Unsere Wohnanlage ist auch komplett mit UPC Kabel TV ausgestattet.

5.) ATV+ ist kein öffentlicher Sender, sondern ein reiner Privatsender

Meine Frage:

Zu Punkt. 1
Ich ersuche Sie, mir den für diesen Umbau bestehenden Gesetzestext zu nennen bzw. zu senden, woraus ich ersehen kann, dass der Umbau rechtmäßig ist.

Zu Punkt 2
a)-Da unsere Anlage mit Kabel Tv ausgestattet ist könnten die Eigentümer ORF 1&2 über Kabel empfangen.
b)-Da der DVB-T TV Empfang sogar mit kleinen ca. 8cm Zimmer Antennen einwandfrei möglich wäre, hätte auch keine Verpflichtung (ausgenommen Begründung lt. pkt 1) bestanden, die Antennenanlage mit so hohen Kosten umzubauen.
Ein jeder Eigentümer hätte die Möglichkeit gehabt, das Angebot des vergünstigten Receiver Kaufs, welches vom ORF angeboten wurde, in Anspruch zu nehmen.
Durch diesen Kauf wäre es den Besitzern auch möglich gewesen sämtliche TV Programme über DVB-T zu empfangen, Zukunftssicher und ohne weitere Kosten für die Wohnungseigentumsgemeinschaft!

Es wären in diesem Fall auch die Eigentümer nicht nochmals zur Kasse gebeten worden, die ORF und die anderen Sender, sowieso über Satellit oder Kabel empfangen!

Der ORF hat in seinen Aussendungen immer behauptet, dass für Zuseher keine Mehrbelastungen durch die Umstellung entstehen, was in diesem Fall jedoch für die Eigentümer sehr wohl geschehen ist, sogar für die, die den ORF über Kabel oder Satellit empfangen, und dies nur für 3 Sender!
Sollten weitere Digitale Sender in unsere Hausanlage eingespeisst werden, ist für die WEG mit hohen Kosten zu rechnen!

Zu Punkt 3
Besteht die Möglichkeit, dass der ORF in diesem Fall einen Unkostenbeitrag zur Verfügung stellt bzw. haben wir einen Rechtsanspruch darauf.

Zu Punkt 4
Ist UPC – Telekabel verpflichtet, bei verkabelten Häusern, die Programme ORF 1& 2 kostenfrei zur Verfügung zu stellen?

Zu Punkt 5
ATV+ ist ein Privat Sender, somit würde keine Notwendigkeit bestehen, bei allfälliger Verpflichtung von ORF 1&2, auch diesen in die Anlage zu integrieren, was eventuell zu einer Reduzierung der Installationskosten geführt hätte.

Anmerkung: Antworten werden hier sofort online gestellt!

Antwort:
Sehr geehrter Herr Hammer,
Eine gesetzliche Verpflichtung zum Umbau der Antenne gibt es u.E.
nicht. Man könnte allenfalls aus den allgemeinen Verwalterpflichten
gem. § 20 WEG – zu denen auch die Wahrnehmung der laufenden
Instandhaltung zählt – den Schluss ziehen, dass der Umbau einer
unbrauchbar gewordenen Antenne dazu gehört. Das ist allerdings
fraglich, da – wie Sie schreiben – ja mehrere Varianten möglich sind.
In diesem Fall wäre eine Abstimmung der Eigentümer vorzunehmen
gewesen, was auch in Form eines Umlaufbeschlusses möglich ist.
Punkt 2. und 3.: Ein Anspruch auf einen Unkostenbeitrag besteht nicht.
Punkt 4: Nein.
Mit freundlichen Grüßen Dr.xxxxx

www.verein.ulmgasse.at

Infos-geschützt!!!

Sehr geehrte Eigentümer unserer Anlage – hier finden sie sämtliche Informationen, die wir jedoch nur auf Wunsch zur Verfügung stellen. Schreiben Sie uns einfach eine Email unter Angabe Ihres Namens, Wohnungsnummer und gewünschte Unterlagen, gerne senden wir Ihnen das gewünschte per Mail zu.

Für Eigentümer welche in den Vortstand des Vereins gewählt wurden, kann kein Email Versand durchgeführt werden.

Gerichts Infos

Aushang-Fakt3vom-05.03.2008

Kostenexplosion – Victoria Versicherung – Aufstellung

Abrechnung 2007 (Detail, dass ist die genaue Aufschlüsselung sämtlicher Ausgaben im Jahr 2007)

Hausbesorger Gehaltslisten

Jahres Abrechnung Stefan Hammer 2007 – Ich stelle allen Eigentümern, Mietern meine Abrechnung für das Jahr 2007 zur Verfügung!

HV Kündigungs Unterlagen

 

 

 

 

 

 

 

Victoria Versicherung nicht zuständig…

…für Aufklärung. Ein Schreiben des Victoria Vorstandes bringt auch kein Licht im Tunnel….,nach Angabe der Victoria Versicherung besteht keine Rechtsanspruch der Eigentümer auf Ausfolgung der Polizze, Schadensliste oder des Versicherungsantrages. Somit haben die Eigentümer die Pflicht und das Recht rund Euro 40.000.- an Prämie zu zahlen, Anspruch auf einige Seiten Papier (Polizze etc.) haben sie nicht!

Verantwortung – Verlässlichkeit – Vertrauen ( Slogan der Versicherung )

Hier können Sie das Schreiben des Versicherung Vorstandes runterladen AntwortVorstand-Victoria (pdf).

-Kostenexplosion – Versicherung – Aufstellung

Es gilt die Unschuldsvermutung…

Abreibung für Lift-Kartel

Abreibung für Lift-Kartell

Über 75 Millionen Euro sollen fünf Aufzugsfirmen wegen geheimer Absprachen an Strafe zahlen. Mieter hoffen auf billigere Wartungsverträge.Eine Rekord-Geldstrafe fassten gestern fünf Aufzugs- und Rolltreppenproduzenten vor dem Oberlandesgericht Wien aus. Das Kartellgericht verhängte gegen die Firmen Otis, Kone, Schindler, Haushahn und Doppelmayr eine Gesamtstrafe von 75,5 Millionen Euro. Über Jahre hätten die Unternehmen geheime Absprachen über die Aufteilung von Projekten und über Preise getätigt. Es ist die bisher höchste in Österreich verhängte Geldstrafe. Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig, ein Rekurs gilt als wahrscheinlich.Die Absprachen hätten wesentliche Teile der Geschäftstätigkeit der Unternehmen betroffen: das Geschäft für Neuerrichtung sowie Wartung und Modernisierung von Aufzügen und Fahrtreppen. Derartige Absprachen seien sowohl für die Volkswirtschaft als auch für die Verbraucher äußerst schädlich, heißt es seitens der Bundeswettbewerbsbehörde.Die Arbeiterkammer (AK) spricht von einem „Aufzugskartell“. Sie fordert eine Offenlegung aller Vorwürfe und ein rasches Verfahren. Erst dann könne – mit einem rechtsgültigen Urteil – geklärt werden, ob Konsumenten über ihre Hausverwaltung Geld von den Aufzugsfirmen zurückverlangen können. Von den Wohnungsunternehmen erwartet sich die AK jedenfalls eine Neuverhandlung der Wartungsverträge für die Liftanlage, die häufig einen sehr großen Teil der Betriebskosten ausmachen. „Ziel sollte Kostensenkung und Rückzahlung überhöhter Beträge an die Mieter sein“, heißt es seitens der AK. Grundsätzlich seien auch Schadenersatzklagen möglich.Schon im Februar 2007 waren gegen dieselben Konzernunternehmen Geldstrafen von der Europäischen Kommission wegen ähnlicher Kartellverstöße in anderen EU-Staaten verhängt worden.

Meine Schreiben diesbezüglich an die HV

An Hausverwaltung 15.12.07
Sehr geehrte Damen und Herren !
Die Bundeswettbewerbsbehörde hat aufgrund von Selbstanzeigen zweier Aufzugsunternehmen ein Bußgeldverfahren gegen insgesamt fünf Firmen vor dem Kartellgericht eingeleitet, mit der Begründung, dass die betroffenen Unternehmen die Zuteilung von Projekten über die Neuerrichtung, Wartung und Modernisierung von Aufzügen und Fahrtreppen untereinander abgesprochen haben. Das Kartellgericht hat im Dezember dem Antrag rechtgegeben und Absprachen festgestellt. Es wurde ein Bußgeld in Höhe von Euro 75.000.000.- (Fa Haushahn Euro 6.000.000.- oder Schilling 82,5 Millionen )verhängt. Betroffen sind im wesentlichen alle großen in Österreich tätigen Aufzugsunternehmen.
Die Preisabsprachen dienten den Unternehmen dazu die Marktanteile einzufrieren und die Preise festzusetzen. Preisabsprachen in einem derartigen Ausmaß führen regelmäßig zu überhöhten Preisen.
Ich ersuche Sie, so rasch als möglich eine entsprechende Senkung der Kosten für die Aufzugswartung von der Betreuungsfirma zu verlangen bzw günstigere Alternativangebote einzuholen.

Mit freundlichen Grüßen, Stefan Hammer

Datum: 18.04. 2007

Sehr geehrte Hausverwaltung, da unsere hohen Betriebskosten unter anderen auch aus unsere hohen Service Gebühren der Liftanlage Ulmgasse resultieren, würde ich sie ersuchen sich mit der Aufzugsfirma in Verbindung zu setzen um eine Reduzierung zu erreichen.

Ich berufe mich auf den Artikel der Tageszeitung “ Österreich“ vom 14.April auf Seite 19.

Eine Copy habe ich ihnen per Anhang mitgesendet.

Natürlich stehe ich jederzeit für weiter Gespräche zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

Download Versicherungspolizze

Von der Hausverwaltung werden ca. Euro 10.- für die Kopie der Versicherungspolizze verrechnet, von der Victoria Versicherung, wurde auf Ersuchen keine ausgefolgt.

Bitte senden Sie uns eine Email für die Polizze, Sie bekommen Sie gratis!

Hier per Email bestellen

Das macht der Verein mit Ihren Mitgliedsbeiträgen!

Die Größe der Datei ist ca. 5MB – Der download kann bei einer langsamen Internetverbindung bis zu 15 Minuten dauern.
Bei ADSL-ca. 15 Sekunden

Der Empfang ist nur für Eigentümer der Wohnanlage Ulmgasse und für den persönlichen Gebrauch erlaubt!
Der Verein Eigentümer übernimmt keine Verantwortung für den missbräuchlichen Gebrauch dieser Polizze!

Fakten Teil zwei – neue Fragen auf die alten Fragen

Mit Schreiben vom 11.Jänner 2008 wurden von der Hausverwaltung an ca. 300 Eigentümer unter anderem auch ein DinA 4 Blatt mit Aufstellungen über unsere Sparbücher beigelegt.
An Ermangelung von verschiedenen Unterlagen, die wir zwar angefordert haben, aber bis heute nicht erhielten (ebensowenig wie Gesprächstermine) haben wir uns von diesem DIN A 4 Blatt der Hausverwaltung nur das Sparbuch von der Waschküche ansehen können.
Sogar bei einer einfachen Abrechnung, wie das Konto der Waschküche, mussten wir feststellen, dass die Hausverwaltung unklare Angaben macht.

Ich möchte nur auf das letzte Abrechnungsjahr eingehen.

In der Zeile „Raiba Waschküche“ finden Sie im Jahr 2006 einen Endstand mit
Euro 23.822.25

Auf der Jahresabrechnung für die Waschküche, welche Sie im März/April 2007 von der Hausverwaltung erhalten haben, ist ein Kontostand

– per 01.Jänner 2006 mit Euro 19.249,08
– per 31.Dezember 2006 mit Euro 19.172,02 angegeben.

Die Angaben, welche in der offiziellen und für uns maßgeblichen und laut Gesetz (ist die Meinung der Hausverwaltung) Jahresabrechnung 2006, differieren um Euro 4650,23 ( Schilling 64.000.- ). Somit wurden auf dieser um fast Euro 5000.- oder Schilling 64.000.- weniger ausgewiesen!

Diesen Umstand können Sie, sehr geehrte Eigentümer leicht selber nachkontrollieren, schauen Sie sich ihre Jahresabrechnung einfach an!

Das sind Fakten an deren Aufklärung wir bemüht sind!

Es gilt die Unschuldsvermutung…

Unterlagen Anforderung

Betrifft: Unterlagenanforderung Wohnanlage Ulmgasse 14a-14d

Sehr gehrte Damen und Herren!

Gewünschte Unterlagen:

– Sparbücher bzw. Kontoauszüge, woraus eindeutig der Name, Geldfluss, Zinsertrag, Zinssätze hervorgeht, rückwirkend bis zum Jahre 2000.
– Vollständige Eigentümerliste
– Abstimmungsliste vom Beschluss des Einbaues der Warmwasser -Uhren. Es muss daraus eindeutig hervorgehen, wie die Eigentümer diesbezüglich abgestimmt haben (Name, Adresse, Wohnungsnummer, Datum Unterschrift etc.).
– Versicherungspolizze und diesbezügliche Kosten der Versicherung, welche die gesamte Anlage Ulmgasse betrifft. Ebenso die Unterlagen, woraus eindeutig zu ersehen ist, wer die Versicherung abgeschlossen hat und zu welchen Bedingungen.
– Schadensfälle –Aufstellung (Schadensliste).
– Verwaltungsvertrag
– Anlagenverzeichnis
– Liste sämtlicher Satbenützer, die an der hauseigenen Gemeinschafts- Satanlage angeschlossen sind und welche von den Eigentümern anteilsmäßig bezahlt wurde. Aus der Liste muss klar hervorgehen: Name, Adresse, Wohnungsnummer, Anschlusszeitpunkt, Zahlungs- Datum etc.
– Jahreslohnkonto 2007 für B. J. und T. Fr.

Mit freundlichen Grüssen

Aufklärungsforderungen….

Aufklärungsforderungen aus der Sicht der HV ……

……Im Folgenden aus der Sicht eines Eigentümers der die HV als Dienstleister sieht und der sein gesetzliches Recht als Eigentümer in Anspruch nimmt.

– Forderung Betriebskostensenkung:
Für mich sind Betriebskosten, die mir die HV monatlich vorschreibt. Das waren monatlich 2005 € 272.- und 2007 € 329.- somit ein plus von € 57.- ( ÖS 784.- ) oder ca. 20%, und
die Feststellung, dass wir ja froh sein können, dass es nicht „MEHR“ ist, kann ich nicht nachvollziehen. Es sind bei uns jahrelang Firmen beschäftigt, die vom anderen Stadtteil anfahren und sehr hohe Anfahrtspauschalen verrechen, obwohl wir Firmen bei uns über die Strasse haben, die dieselben Arbeiten machen könnten, billiger sind und keine Anfahrtspauschale verrechnen.
Mindestens alle 3 Jahre muss die Kostengünstigste Firma für die Arbeiten ausgesucht werden, es kann nicht sein, dass die Firmen eine Lebensstellung in unserer Anlage bekommen: Firma Gruber- Firma Egger usw.!

Einkäufe die von den Hausbesorgern durchgeführt werden und einen Betrag von ca. € 50.- übersteigen, müssen von einem Eigentümer gegengezeichnet und in einem Buch eingetragen werden, dieses Buch wurde schon im Jahr 1983 eingeführt – damals war der Betrag ÖS 200.-.

Ein Gerätebuch mit genauer Aufstellung und Datum aller unserer angeschafften Geräte.
Aus diesem Buch müssen sämtliche Bewegungen, egal ob Verkauf oder Verschrottung hervorgehen.
Der Empfänger der Ware muss mit Adresse, Namen und Unterschrift angegeben werden, sowie leicht von jedem Eigentümer nachkontrollierbar sein.
Das Gerätebuch muss den Eigentümern auf Wunsch bei den Hausbesorgern zur Einsichtnahme aufliegen.

Dies sind nur einige wenige der vielen Sparpotenziale die ich wünsche und fordere, und nicht eine jährliche Erhöhung, in welcher Höhe auch immer.
Ich bin überzeugt, dass eine Senkung unserer Kosten bei Durchführung verschiedener Maßnahmen um ca. 20%-30% erreicht werden kann.

– Forderung über rechtzeitige Informationen von Reparaturen sowie Sanierungen:
Ich verlange von der HV, dass sämtliche Reparaturen, ausgenommen akute welche einen Betrag von ca. € 1500.- übersteigen, mindestens drei verbindliche Anbote eingeholt werden. Diese zwei Monate für Jeden sichtbar im Schaukasten auszuhängen, um uns Eigentümern die Möglichkeit zu geben, selbst diesbezügliche Anbote einzuholen. Somit geben wir auch Firmenbesitzern die in unserer Anlage wohnen die Möglichkeit, bei günstigerer Anbotsstellung diese Arbeit zu übernehmen.
Zusätzlich muss ab € 1500,- eine Abstimmung durch die Eigentümer erfolgen!

– Umstellung der Antennenanlage – aber wie:
Diesbezüglich konnte mir die Firma Gruber keine verbindliche Zusage geben, dass nach dem Umbau ein DVB-T Receiver bzw. ein zukünftiges TV Gerät, welches bereits einen DVB-T Empfänger eingebaut hat, funktioniert.
Anrufe bzw. -Emails an die Firma Gruber mit dem Ersuchen um Aufklärung, blieben bis dato unbeantwortet!
Sollte es nicht möglich sein, einen DVB-T Receiver bzw. TV Gerät an der Anlage zu betreiben, kann nur mit hohen Kosten (ca. € 1000.- pro Sender) seitens der Firma Gruber jeder zukünftige Sender aktiviert werden.
Bei einen Gespräch unter Zeugen bestätigte mir die HV, dass pro Haus für die Umstellung der Antennenanlage ca. € 1750.- ohne Steuer angefallen wären, also € 7000.- ohne Steuer. Ich verlangte die Kostenvoranschläge, welche ich nach Wochen erhielt, darin wurde die Firma Gruber mit ca. € 2000.- ausgewiesen. Desweiteren ersuchte ich die HV um die Information, ob dies für ein oder für alle vier Häuser wäre, die Antwort war, dass weiß er nicht, und das würde ich schriftlich erhalten. Diese Informationen habe ich bis heute nicht erhalten, und einen Einblick in die schon bezahlte Rechnung wurde seitens der HV abgelehnt. Ebenso die Bekanntgabe der Rechtsgrundlage, aus der eindeutig hervorgeht, dass der Umbau in dieser Art und Weise durchgeführt werden musste.

– Jahresabrechnung und Vorschau:
Ich forderte von der HV, dass die Jahresabrechnung und Vorschau in so einer Art und Weise zu gestalten ist, dass sie den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Sparbücher und deren Erträge inklusive Verzinsung und Konto sind unter anderem ein Muss! Eine Jahresabrechnung soll so gestaltet sein, dass sich der Wohnungseigentümer jederzeit einen Überblick über Art und Umfang der Kosten verschaffen kann. Es reicht nicht nur einfach aus, Öl oder Strom anzugeben, es muss genau die Belegnummer inklusive Datum und Firma angegeben sein.
Sämtliche Provisionen, welche die Hausverwaltung erhalten hat, sind anzugeben. Unabhängig ob diese der Hausgemeinschaft zustehen oder der Hausverwaltung, dies ist auch gesetzlich geregelt. Derzeit werden keine Provisionen angegeben, somit werden wir abklären, ob welche geflossen sind, eine Anfrage diesbezüglich an die HV wurde nicht beantwortet.

Die HV ist gesetzlich verpflichtet die Vorschau bis spätestens 31.12. des Abrechnungsjahres, also in diesem Falle 2007 jedem Eigentümer zu übermitteln.
Die Übersendung hat an die Anschrift des Wohnungseigentumsobjektes, oder eine andere bekannt gegebene inländische Zustellanschrift zu erfolgen. Eine Türhinterlegung wie sie derzeit durchgeführt wird und die von Jedermann eingesehen bzw. entfernt werden kann, ist schon aus Gründen des Datenschutzes abzulehnen.

– Stromanbieter:
Ich habe schon 2006 von der HV verlangt, dass ein sofortiger Stromanbieterwechsel mit vorausgehender Anbotseinholung durchgeführt wird. Dies hätte die HV schon viele Jahre vorher im Zuge einer ordentlichen Verwaltung von sich aus durchführen können.
Wie uns allen bekannt ist, unterliegt der Energiepreissektor grossen Schwankungen. Daher verlange ich von der HV, diesen Sektor genauestens zu beobachten und rechtzeitig gegen- zusteuern.

– Außerordentliche Hausversammlung:
Die HV habe ich in mehreren Vorgesprächen ersucht, mir die Termine für die Hausversammlung rechtzeitig per Email bekannt zugeben, leider ohne Erfolg.
Da ich viel im Ausland bin, konnte ich bis heute nicht an den Hausversammlungen teilnehmen.
Eigentümer die schon an den Hausversammlungen teilgenommen haben, haben sich sicher selbst über den Verlauf und Erfolg einer dieser Versammlungen eine Meinung gebildet. Mir blieb es aus den obengenanten Gründen verwehrt!
Sehr wohl wurde aber ein Eigentümer vom Büro der HV hinausgeworfen. Ich habe der HV diesen Eigentümer als meinen Begleiter und Zuhörer über meine Fragen an die HV vorgestellt, trotzdem ließ sich die HV nicht umstimmen und verwehrte diesem Eigentümer den Zutritt. Worauf ich dann das Gespräch mit der HV alleine durchführte, auf mein Ersuchen hin, dass Gespräch mittels Diktiergerätes aufzuzeichnen, wurde das von der HV abgelehnt.

– Sparbuchgebarung:
Wir forderten die Offenlegung bzw. Vorlage sämtlicher Sparbücher, wie und wo unser Geld zu welchem Zinssatz und Zinsertrag in der Vergangenheit angelegt wurde. Diese Angaben scheinen aber in keiner Jahresabrechnung auf!
Von der HV wurde nur in einem Aushang darauf hingewiesen, dass die Sparbücher im März 2006 aufgelöst wurden und die angefallenen Zinsen von ca. € 2600.- ( ÖS ca. 34000.-) in der Jahresabrechnung 2007 aufscheinen. Weshalb der Zinsertrag von € 2600,- erst nach unseren Nachforschungen und ca. 1 ½ Jahre später nachbezahlt wird, wurde mir nicht erklärt.
Wir erhielten ein DIN A 4 Blatt mit einer Aufstellung, worauf ein Zinssatz angegeben wird, der auch für täglich fälliges Geld, unter dem leicht erreichbaren Zinssatz liegt, geschweige erst für eine langfristige Veranlagung wie z.B.: die hohe Abfertigungsrücklage der Hauswarte, da wird ein Zinssatz im Jahr 2004 mit 1,75%, 2005 mit 2,125% und 2006 der geringe Zinssatz von 2,5% angegeben. Diese Zinssätze könnten weit höher sein, ganz zu schweigen bei langfristiger Bindung von 6 Monaten, bis einigen Jahren, wie es sich gerade bei der Hausbesorger-Rücklage ja anbietet.
Die Forderung den Zinsertrag am Kontoblatt der Geldveranlagung auszuweisen, wurde nicht erfüllt.
Wie die Eigentümer leicht aus ihrer Jahresabrechnung ersehen können, wurde für das angegebene Kapital von durchschnittlich im Jahr 2004 € .- 0,7 % Zinsen, im Jahr 2005 € .- 0,9% Zinsen, und im Jahr 2006 € .- 0,9% Zinsen erwirtschaftet. Deshalb meine Forderung, umgehend die Geldveranlagung von einer unabhängigen Stelle überprüfen zu lassen, und zwar rückwirkend bis in das Jahr 2000.

Ebenfalls fordere ich, dass jeder Eigentümer auf Wunsch jederzeit selbst Einsicht über sämtliche Veranlagungen bei den Banken haben kann.
Desweiteren, dass alle Gelder der Anlage Ulmgasse auf die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage Ulmgasse zu laufen haben, Anderkonten sind nicht erlaubt.

Über die Verwendung der IK-GELDER kann nur der Geschäftsführende der HV mit zwei gemeinsamen Miteigentümern, die zeichnungsberechtigt sind verfügen.
Die Abhebungen/Auflösungen über einen Betrag von € 2000.- sind nur gemeinsam mit den zeichnungsberechtigten Miteigentümern möglich.
Dies muss zwei Monate vor jeder Geldbewegung in jedem Haus per Aushang den Eigentümern mitgeteilt werden!

– Sauna:
Mit keinem Wort habe ich (dafür gibt es Gesprächszeugen) die Schließung der Sauna bzw. eine Anhebung um das dreifache verlangt. Ich habe der Hausverwaltung lediglich aufgetragen, dafür zu sorgen, dass die Saunaanlage kostendeckend geführt wird, so wie es jeder Betrieb machen muss.
Auch in der Saunaanlage gibt es Sparpotenzial, z.B.: die Reinigung nur nach Bedarf durchzuführen. Weiters könnte versucht werden, dass die Saunageher selbst für die Reinigung zuständig sind, dies wurde mir von einem Saunageher empfohlen!
Da die Benützer jederzeit festzustellen sind, wäre dies eine der Möglichkeiten.

– Waschküche:
Die Reparaturen und Neuanschaffungen werden von den Waschküchenbenützern durch den Kauf der Münzen bezahlt und nicht von der Allgemeinheit. Die Waschküche hat ein Guthaben von ca. € 20.000.- welches von den Waschküchenbenützern angespart wurde.
Hingegen die Sauna ein Defizit aufweist, und dafür aber alle Eigentümer aufkommen müssen.
Dieser Betrag von € 20.000.- steht also auch nur für die Waschküche zur Verfügung und damit kann ohne weiteres die vierte Maschine ohne Belastung der IK-Rücklagen finanziert werden! Im meinem ersten Gespräch mit der Hausverwaltung wurde mir im April 2007 eben aus diesem Grunde auch zugesagt, dass die vierte Maschine sofort gekauft wird.
Ich kann auch nicht verstehen, dass all die Jahre die Reinigungsgebühr für 16 Maschinen an die Hausbesorger bezahlt wurde und auch weiterhin bezahlt wird, obwohl nur 12-13 Maschinen zum Reinigen vorhanden sind!
Es soll der Standard unserer Anlage erhalten und verbessert werden, wenn schon sparen, dann bitte an der richtigen Stelle!
Eventuell könnte der Preis der WK-Münzen gesenkt werden, um damit den genau rechnenden Familien auch die Möglichkeit zu geben, die Waschkücheneinrichtungen zu benützen!

– WC
Dieses WC steht im Eigentum sämtlicher Eigentümer und muss jedem auch mit eigenem Wohnungsschlüssel zugänglich sein. Der Umstand, dass es vorkommen kann, dass die WC-Anlage eventuell verschmutzt bzw. beschädigt wird, begründet nicht das Recht, das WC für sämtliche Eigentümer abzusperren.
Falls Beschädigungen mutwillig passieren, muss die Polizei eingeschaltet werden.
Für die Reinigung dieses WC kommt die Allgemeinheit auf, die Hausbesorger bekommen ebenfalls wie bei der Waschküche für dieses WC extra bezahlt, egal ob es geöffnet oder geschlossen ist. Das wir für Handwerker vier WC-Anlagen zur Verfügung stellen müssen, ist mir nicht klar
Derzeit ist es so, dass wir das Defizit für die Sauna und die WC-Reinigungsgebühr wohl mittragen dürfen, aber die WC-Anlage steht nur den Saunabenützern zur Verfügung!

Im Wohnungseigentumsgesetz steht ganz klar geschrieben, dass ohne Beschluss der Eigentümer, kein Zugang welcher Art auch immer (z.B.: Fenster, Seile, Schloss, Steine), verwehrt werden darf.
Wenn schon absperren, dann vorher diejenigen fragen, welche die Kosten bezahlen und nicht umgekehrt!

In unserer außerordentlichen Hausversammlung werden wir noch weitere Punkte vorbringen.

Im Buch „Wohnrecht für Eigentümer“ herausgegeben und kostenlos zu beziehen von der Arbeiterkammer Graz, finden Sie viele der jetzt angegebenen Punkte, ich kann nur jedem Eigentümer diese Lektüre empfehlen, damit er sieht, welche Rechte er hat, schließlich sind wir Eigentümer einer freifinanzierten Wohnanlage und nicht Bewohner einer Genossenschaftswohnung. Es wird auch ein Mustervertrag für einen Verwaltungsvertrag empfohlen, der die Mindestanforderung an eine Hausverwaltung sein soll und so stellen auch wir uns einen zukünftigen Hausverwaltungsvertrag vor!
Sie können sich das Buch bei der AK per Telefon bestellen oder persönlich abholen.
Gerne übernehme auch ich dies für Sie, rufen Sie mich einfach an.

Bei Fragen stehe ich selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen, Stefan Hammer Ulmgasse 14d72 Tel.

Email: ulmgasse@aon.at

Graz, 20.01.2008

Besprechung am 6.12.07

Am 6.12.2007 hatte ich bei der HV einen Gesprächstermin, wobei es unter anderen auch um die Sparbuchgebarung ging. Mit einem Eigentümer habe ich vereinbart, dass er mich begleitet, leider wurde dem Eigentümer dies seitens der HV nicht ermöglicht und es wurde ihm der Zutritt zu unserem Gesprächsraum mit den Hinweis, dass er keinen Termin bei der HV hätte, verwehrt und sollte er einen zukünftigen Termin wünschen dies, dem Sekretariat mitteilen sollte.
Wir haben dies unter Protest zur Kenntnis genommen.

Nach Vorlage einiger Rechnungen und der aufgelösten Sparbücher, woraus zu ersehen war, dass am 20.03.2006 das Sparbuch mit einen Betrag von 27.965,18 aufgelöst wurde, lt. Auskunft der HV sollte dieser Betrag der IK Rücklage gutgeschrieben worden sein, zu welchem Zinssatz, konnte man mir nicht mitteilen.
Bis zum 10.02.06 wurde das Sparbuch mit 3,250% und ab 11.02.06 – 20.03.06 mit 0,125% ! verzinst.
Somit wurde der Betrag von 27.965,18 für einen Zeitraum von fast 1 ½ Monaten mit einem minimalen Zinssatz veranlagt.
Die Zinsen inklusive Kest von 3.272,75 (Schilling 45033,04 ) wurden jedoch nicht der IK Rücklage am 20.03.06 gutgeschrieben.