QUIZ

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Es gibt eine Hausverwaltung in Österreich,

die an +/- 260 EigentümerInnen das Angebot einer slowenischen Firma verschickt, die eine 35jährige ASBESTzementfassade mit 300 bar Hochdruck reinigen will,

die dann einen Malerbetrieb mit 3 Mitarbeitern und einer Bankgarantie, die fast doppelt so hoch ist wie dessen Jahresumsatz, präsentiert,

die mit diesem Malerbetrieb den Auftrag so detailliert definiert, dass dieser gleich einmal die Nordfassade fälschlicherweise zur Gänze weiß einfärbt,

die es zulässt, dass die von der Malerfirma verursachten Schäden von der Eigentümergemeinschaft oder deren Hausbesorger behoben werden,

die die beschädigten Platten kleben lässt und den vom Gutachter vorgeschlagenen Abzug nicht berücksichtigt sondern stattdessen

noch die Eigentümergemeinschaft darüber abstimmen lässt, ob man der Malerfirma nicht doch die Pönale erlassen soll.

Nach Beendigung dieses Fiaskos hinterlegt diese Hausverwaltung erst nach Intervention einer städtischen Behörde für die Eigentümergemeinschaft ein von der Hausverwaltung unterschriebenes Exemplar des Hausverwaltungsvertrages und

lehnt sich nach dieser „Aufregung“ erst mal zurück und ignoriert den bevorstehenden Pensionsantritt der Hausbetreuerin…

Im letzten Moment werden dann Reinigungsfirmen angeschrieben – man will ja schließlich nicht zu viele professionelle Angebote… –

und ein neuer Hausbetreuer eingestellt, dessen Arbeitsunterlagen – trotz gegenteiliger Anweisung im Hausverwaltungsvertrag („mindestens 4 Wochen vor Vertragsunterzeichnung“) den EigentümerInnen nicht vorgelegt werden, weil sie eine Woche nach Dienstantritt des Hausbetreuers noch immer „geprüft“ werden…

Gleichzeitig prüft diese Hausverwaltung anscheinend auch noch immer oder besser erst jetzt die Fehler in der Lohnverrechnung der bisherigen Hausbetreuerin, nachdem die Hausverwaltung selbst allen in der Eigentümerversammlung anwesenden EigentümerInnnen das Lohnschema mit einem falschen Rechenfaktor ausgehändigt hat. Wer konnte nun eigentlich damals das von der Gewerkschaft ausgefertigte Lohnschema nicht richtig abschreiben?

Und: Die Hausverwaltung selbst spricht mit den EigentümerInnen nicht mehr – nur mit deren (nicht gewählten!) „Präsidenten“! Aber bis spätestens 10. Jänner (gemäß Hausverwaltungsvertrag) müssen die EigentümerInnen ja das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung in Händen halten…

Eines ist sicher: Es wird den EigentümerInnen nie langweilig mit so einer Hausverwaltung und der Hausverwaltung sicher auch nicht mehr…

Offener Brief an die Eigentümer

Sehr geehrte Eigentümer und Eigentümerinnen der Wohnanlage Ulmgasse!
Am 28.11.2016 stellte ich an die Hausverwaltung folgendes Ersuchen:
Sehr geehrte Damen und Herren!

Bitte senden Sie mir per Email/Brief den Arbeitsvertrag inklusive Lohnaufstellung des Herrn xxxxx zur Überprüfung.

Als spätesten Termin merke ich mir den 5.Dezember 2016 vor.

Dieses Schreiben geht auch an mehrere Eigentümer der Wohnanlage Ulmgasse 14

Antwort am 5.Dezember seitens der Hausverwaltung:

Sehr geehrter Hr. Hxxxx!

Die gewünschten Unterlagen werden gerade geprüft. Ich lasse Sie Ihnen zukommen, wenn die Prüfung erledigt ist. Ich bitte um Verständnis – vielen lieben Dank!

Umgehend erging meine Antwort, welche nicht termingerecht beantwortet wurde:
Sehr geehrte Frau Hxxx,
ich ersuche Sie, mir einen spätesten Termin zu nennen!

Haben Sie bitte Verständnis, dass ein „open date“ in diesem Falle von mir nicht akzeptiert werden kann!
Ich merke mir für eine Rückantwort als spätesten Termin den 7.Dezember 2016 vor.

Sollte ich bis zu diesem Datum keinen spätesten „Vorlagezeitpunkt“ genannt bekommen, sehe ich dies als nicht termingerecht an und werde mir diesbezüglich weitere Schritte überlegen.

Die Hausverwaltung weiß seit mindestens einem halben Jahr, dass Frau E.T. in Pension geht. Sie selbst wissen am besten, wie die Angebotseinholung bei den Reinigungsfirmen vonstatten ging, sodass die Hausverwaltung sich eigentlich auf die Gestaltung des Arbeitsvertrages und des Lohnschemas konzentrieren konnte, welche laut Hausverwaltungsvertrag ja 4 Wochen vor Unterzeichnung im „Büro“ C/66 aufliegen sollten!

Und jetzt ist Herr Pxxx seit 1. Dezember mit nicht „geprüften“ Arbeitsunterlagen als Hausbetreuer tätig?! Da stellt sich natürlich auch die Frage, wie Sie bei der Stmk GKK angemeldet haben?

Dieses Schreiben ergeht auch an mehrere Eigentümer der Wohnanlage Ulmgasse 14.

Anmerkung:
Ein Arbeitsvertrag wird vor Einstellung eines Mitarbeiters geprüft und den Eigentümern zugänglich gemacht, nicht nach dessen Einstellung! Dies sollte auch einer Hausverwaltung bekannt sein, deshalb sehen wir so ein Antwortschreiben als reine Missachtung der Eigentümer-Rechte und reine Entziehung unserer Prüfmöglichkeiten.

Liebe Hausverwaltung : Wir ersuchen Sie nochmals, sämtliche Eigentümer sofort über den Inhalt des Arbeitsvertrages zu Informieren!

Begehung? ÖNORM B1300?

Den Liegenschaftseigentümer (bzw. die EigG) und in dessen Folge auch den Liegenschaftsverwalter treffen seit jeher unterschiedlichste Prüf-, Kontroll- und Sicherheitspflichten, die man im Wesentlichen mit dem gesetzlichen Auftrag zur Einhaltung von Verkehrssicherungspflichten und zur Erhaltung von Gebäuden nach dem aktuellen Stand der Technik… zusammenfassen kann.

Ein besonders plakatives Beispiel für diese Problematik bietet die … strafrechtliche Entscheidung des OGH zur Frage der Einhaltung von Verkehrssicherungspflichten, in der ein Gebäudeeigentümer wegen fahrlässiger Tötung verurteilt worden war.

Diesen Problemstellungen versucht nun die ÖNORM betreffend „Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude – Regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen“ (ÖNORM B1300) durch die Zurverfügungstellung von standardisierten Verfahrensregeln für wiederkehrende Sichtkontrollen an Gebäuden zu begegnen.

Dabei sind alle für die Nutzung vorgesehenen Einrichtungen und Anlagen innerhalb des Gebäudes zu überprüfen und entsprechende Prüfbücher anzulegen oder fortzuschreiben. Die Norm verlangt eine kontinuierliche Dokumentation des Gebäudes im Hinblick auf dessen Verkehrssicherheit, aber auch i. S. eines Gebäudebuchs.

http://www.stmk.bauakademie.at/2015/Auszug Immolex Okt_ 15_ÖNORM B 1300_Prüfbericht_Das Pickerl fürs Gebäude.pdf
Das heißt, die Dezember-Seite des Prüfbuches nach ÖNORM B1300 bleibt leer? Na ja, wird scho nix passieren…ohne ÖNORM… und ohne Prüfbuch… 😉

Haben Sie „JA“ gesagt zu immer steigenden Betriebskosten?

Vorweg ist auszuführen, dass der bestellte Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung autonom entscheidungsberechtigt ist.

Der Abschluss und die Beendigung eines Dienstvertrages mit einem Hausbesorger (Hausmeister) fallen unter die ordentliche Verwaltung.

Vereinfacht gesagt, handelt es sich bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung im Wesentlichen um Maßnahmen, die im Interesse ALLER Miteigentümer getätigt werden und KEINE besonderen Kosten erfordern.

http://www.kanzleislama.at/download/64_Fragen und Antworten zu Eigentum und Miete_Juli_2013.pdf
Die Reinigung der Häuser liegt tatsächlich im Interesse ALLER Eigentümer, aber die Anstellung eines Hausbetreuers verursacht – zumindest in der Wohnanlage Ulmgasse – HOHE Kosten! In der Regel verursacht nur eine Reinigungsfirma KEINE besonderen Kosten, was entweder den EigentümerInnen zugute kommen oder für sinnvolle Sanierungsmaßnahmen verwendet werden könnte!!! Obwohl laut Hausverwaltungsvertrag dazu verpflichtet, verweigert die Hausverwaltung Ogris die Vorlage bzw. Übermittlung des Arbeitsvertrages (inklusive Lohnschema) unseres neuen Hausbetreuers an – mittlerweile – mehrere EigentümerInnen!!!

Achtung Eltern-Tierbesitzer

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Ratte-Ogris

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Ratte-Ogris

In der Wohnanlage wurde Rattengift ausgelegt! Dieses Gift ist hochgiftig, weisen Sie die Kinder darauf hin! Dass die Hausverwaltung keine Lebendfallen eingesetzt hat, ist zu verurteilen. Dieses Gift lässt Ratten, Mäuse, Tiere sowie Hunde und Katzen qualvoll sterben, die Tiere verbluten innerlich und dies dauert mehrere Tage!

Link

Ja, Ihr Hühner, da muss sogar der Skorpion lachen!!!!

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Um ihre Spitzenlöhne werden die Hausmeister in der Wohnanlage sicher nicht nur von den Jungärzten an den österreichischen Spitälern und von den Ryan Air-Piloten beneidet…

… wenn einzelnen, meinungsbildenden EigentümerInnen die Reinigungsarbeit – inklusive Lohnnebenkosten – 10mal (!) mehr wert ist als eine gute Verwaltung ihres Vermögens…

und: Ein Hausmeister kann keine Krankheiten heilen und keine Passagierflugzeuge fliegen, aber: er kann – muss aber nicht – dieselbe Entlohnung erhalten!

Gestaltet sich die Zusammenarbeit mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Weise, die für Sie als Verwalter unzumutbar wird, so sollten Sie sich überlegen, ob Sie nicht eine Amtsniederlegung anbieten. Durch solch eine Maßnahme demonstrieren Sie, dass Sie Herr des Verfahrens sind und es Ihnen nicht zumutbar ist, mit der Gemeinschaft weiter zusammen zu arbeiten.

Bei der Amtsniederlegung müssen eventuelle Kündigungszeiten des Verwaltervertrags berücksichtigt werden.

Alternativ können Sie auch eine einvernehmliche Regelung über das Ende der Tätigkeit finden… Die Eigentümer haben dann Gelegenheit, bis zu Ihrem Ausscheiden einen neuen Verwalter zu bestellen. Ein derartiges Entgegenkommen hilft, eine zusätzliche Eigentümerversammlung und einen kostenintensiven Rechtsstreit zu vermeiden.

Marc Popp, Norbert Deul: Das Verwalter-Praxishandbuch. Von der Eigentümerversammlung bis zum Verwaltervertrag. München: Haufe 2007, S. 52 ff.