HausbetreuerIn oder Reinigungsfirma? Hier Variante 3:

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Roboter werden die Hausmeister der Zukunft

Saug- und Rasenroboter sind die ersten Vorboten einer Technik-Revolution im Gebäudemanagement, die zu einem massiven Personalabbau bei niedrigst qualifizierten Jobs führen werden. Viele Beschäftigte würden auch nicht in anderen Jobs einsetzbar sein, weil sie technisch nicht versiert seien, warnte der Leiter des TU-Instituts für Immobilien und Facility-Management (IFM), Alexander Redlein, am Dienstag.

Er schätzt, dass in Europa rund 30 Prozent der Beschäftigten in der Branche durch die Automatisierung wegfallen könnten. Das wären dann in etwa fünf Millionen zusätzliche Arbeitslose. Ein Vielfaches dessen, was zuletzt an Zuwanderung nach Europa gekommen ist, rechnet Redlein vor: „Dagegen ist das ein Lercherlschas.“

Gleichzeitig würden die Anforderungen an die Servicekräfte immer höher.

Aber das „Internet der Dinge“ (Industrie 4.0), also digital vernetzte Maschinen, könnte auch zu einer Rückkehr des Hausmeisters führen – der dann nur einfachste Tätigkeiten zur Unterstützung der Roboter vornimmt – sie zum Beispiel wieder aufstellt, wenn sie mal umgekippt sind, so Redlein schmunzelnd. Oder aber auch als Amateur-Psychologe tätig werden.

Die Ansprüche moderner Häuser an deren Management würden jedenfalls immer größer, da zum Erreichen von Niedrigenergiestandards High Tech verbaut werden müsse. Und diese müsse regelmäßig gewartet werden, da sonst noch viel größerer Schaden entstehe.

(APA, 26.7.2016) – http://derstandard.at/2000041830514/Roboter-werden-die-Hausmeister-der-Zukunft

Achtung bei Vergleichen – gestern (1.6.2010) und heute (10.11.2016)!

dz. keine gesetzl. Grundlage/lt. HBG
Wurde das Arbeitsverhältnis bis 30. Juni 2000 abgeschlossen, spricht man von Hausbesorger/innen. Für sie gilt das Hausbesorgergesetz (HBG). Bei Arbeitsverhältnissen, die ab dem 1.10.2005 eingegangen wurden, spricht man von Hausbetreuer/innen. Für sie gilt der Mindestlohntarif für Hausbetreuer/innen.

laut Auftrag
Sehr gut ausgedrückt! Man kann also so ziemlich alles vereinbaren, was man will… 🙂

40 Std./Woche, Rest: Überstunden
Die Entlohnung der vereinbarten Tätigkeiten kann entweder nach Schema A (fixe Arbeitszeiten) oder nach Schema B (freie Festlegung der Arbeitszeit durch die/den Hausbetreuer/in) vereinbart werden, aber auch in Kombination beider Schemata. Wobei die Entlohnung nach Schema B mit Bestandseinheiten mal vorgegebenem Rechenfaktor zu absurden Wochenarbeitsstunden führt, die de facto nicht geleistet werden
k ö n n e n, aber bezahlt werden! 😦

Pauschalvereinbarung
Hier geben die Zeitangaben der ÖNORM D 2050 dem Kunden einer Reinigungsfirma die Sicherheit, dass die beauftragten Arbeiten im zulässigen Zeitrahmen professionell erledigt werden. 🙂

Ansprechpartner im Haus
Aber nur bis 21:59 Uhr und ab 05:01 Uhr, sonst kostet’s 100 % extra [siehe §13 (6) MLT f. Hausbetreuer/innen] – und wenn der/die Hausbetreuer/in im Dienst ist… bei Schema B legt er/sie ja die eigene Arbeitszeit fest…! 😉

kein Ansprechpartner im Haus, keine fixen Reinigungskräfte
Und beim Hausmeister-Service? Da kommt doch immer der/dieselbe „Hausmeister/in“? Und das 24-Stunden-Notruf-Service kennt keine „freie Zeiteinteilung“…:-)

variable Kosten
Ja, leider! Man weiß nicht, wie oft der/die Hausbetreuer/in krank oder aus anderen Gründen abwesend sein wird und die Eigentümergemeinschaft dann zusätzlich eine Ersatzkraft entlohnen muss, wann ein neuer Traktor oder Rasenmäher gekauft werden muss usw. 😦

Fixkosten
Der größte Vorteil! 12 Nettobeträge pro Jahr + Vorsteuer sowie keine Kosten für Reinigungsmittel, Geräte und Maschinen! 🙂

Urlaubs-/Krankenvertretung
Ja, die muss auch noch von den Eigentümer/innen bezahlt werden!!!! 😦

keine Urlaubs-/Kranken-Vertretung
Bei Ausfall des/der „Hausmeister/in“ schickt die Reinigungsfirma eine Ersatzkraft – ohne Extrakosten für den Kunden! 🙂

versichert beim Haus
Ja, leider! Macht der/die Hausbetreuer/in Blödsinn, müssen die Eigentümer/innen bzw. deren Versicherung zahlen! 😦

keine Versicherung beim Haus
Nicht nötig, da die Reinigungsfirma bzw. deren Versicherung haftet! 🙂

sehr gute Qualität
Da wird die Latte hoch angelegt?! Und wenn’s doch nicht blitzt und blankt? Dann kündigt die Mehrheit der Eigentümer/innen einfach den/die Hausbetreuer/in… die Mehrheit von 262 Eigentümer/innen? 😉

schlechte bis mäßige Qualität
Was sagen die Reinigungsfirmen zu dieser Behauptung?

Hausmeister oder Hausmeister-Service?

fest angestellter Hausmeister:

o eventuell (!) stärkere Verbundenheit mit dem Objekt
o geringere Fluktuation im Personal – bei entsprechend hohem Lohn!
o Ortsnähe des Hausmeisters – was aber nicht mit einem 24-Stunden-Service gleichzusetzen ist!
o bei langer Vertragsdauer hoher Kenntnisstand im technischen Bereich – nur dieses (!) Objekts
o Ersparnis der beim Fremddienst anfallenden Mehrwertsteuer – zum Preis von höheren Lohnnebenkosten!
o soziale Funktion in Form von Betreuung älterer BewohnerInnen, Konfliktlösung bis hin zum Bild des Meinungsbildners…
o für die Hausverwaltung: Einsparung von Verwaltungsaufwand – auf Kosten der Eigentümerinnen!

Hausmeister-Service:

o keine Investitions- und Unterhaltskosten für Reinigungsmittel, Geräte, Maschinen
o keine Lohn- und Lohnnebenkosten
o keine Kosten für Urlaubs- und Krankheitsvertretung
o Abrechnung nach Stunden oder vereinbartem Leistungspaket
o Qualifikationen (!) der MitarbeiterInnen aus verschiedenen Bereichen (!)
o 24-Stunden-Notruf
o keine Haftung bei Fehlverhalten/Fehlern des Hausmeisters

Vgl.. Das große Verwalter-Handbuch. Hrsg. v. Michael v. Hauff, Hanno Musielack. 6. Aufl. München: Haufe 2015.

Eine grobe Kalkulation der Reinigungskosten aus unternehmerischer Sicht

http://teaching.eduhi.at/lehnerj/BET/Personal_Kosten.pdf

INTERNER HAUSBETREUER (WEG ist Dienstgeber):

monatlicher Bruttolohn
+ ca. 1/3 Lohnnebenkosten
= monatliche Lohnkosten für die Eigentümergemeinschaft x 12
= Zwischensumme jährliche Lohnkosten für die Eigentümergemeinschaft
+ Urlaubsgeld (monatlicher Bruttolohn + ca. 1/3 Lohnnebenkosten)
+ Weihnachtsgeld (monatlicher Bruttolohn + ca. 1/3 Lohnnebenkosten)
= Zwischensumme jährliche Lohnkosten für die Eigentümergemeinschaft
+ Lohnkosten (+ ca. 1/3 Lohnnebenkosten) bei Dienstverhinderung (5 Wochen Urlaub, Krankenstand, etc.) des Hausbetreuers
= jährliche Lohnkosten für die Eigentümergemeinschaft
+ Kosten für Reinigungsmittel
+ Kosten für Anschaffung und Instandhaltung von Geräten und Maschinen (Traktor, Rasenmäher, etc.)
= Gesamtkosten für die Eigentümergemeinschaft

Beispiel:

http://www.wirtschaft.at/service/steuertools/rechner/?rcat=lohnkost&kicat=9&navcat=9&

EXTERNER HAUSBETREUER (WEG ist Kunde):

monatliche Nettokosten x 12
= jährliche Nettokosten für die Eigentümergemeinschaft
+ 20 % Vorsteuer (10 % Umsatzsteuer)
– Gutschrift beim Finanzamt (aufgrund der Vorsteuerabzugsberechtigung der WEG)
= jährliche Gesamtkosten für die Eigentümergemeinschaft

Keine Kosten für Ersatzkräfte bei Dienstverhinderung des Hausbetreuers, für Reinigungsmittel, Geräte und Maschinen!!!
Termin: EigentümerInnenversammlung am 10.November um 18:00 Uhr!!!

Quo vadis, Wohnanlage Ulmgasse?

In der „Ulmgasse“ gehen die Uhren anders…….

Alte asbesthaltige Platten wurden gestrichen… Zusätzlich werden in Zukunft jährliche Kontrollkosten für die dabei beschädigten und in der Folge geklebten Platten anfallen!

…. statt thermischer Sanierung, wo in den nächsten 20 Jahren keine weiteren Kosten anfallen würden ? ? ?

Teure Hausmeister werden weiter beschäftigt… Zum Bruttogehalt kommen noch die Lohnnebenkosten – und das 14 x im Jahr sowie die gleichen Lohnkosten für Urlaubs- und Krankenstandsvertretung. Außerdem müssen Reinigungsmittel, -geräte und -maschinen gekauft und gewartet werden.=-O

… statt Reinigungsfirmen, deren Kosten – je nach Verhandlungsgeschick des Hausverwalters – weit unter den Kosten eines eigenen Hausmeisters liegen und zudem auch nur 12 x im Jahr bezahlt werden! Außerdem fallen keine Kosten für Urlaubs- und Krankenstandsvertretung an, ebenso keine Kosten für Reinigungsmittel, -geräte und -maschinen!:-)

Wenn ein Hausmeister zum Beispiel einen Lohn von € 4.000,– brutto erhält, kostet das der Wohnungseigentümergemeinschaft über € 6.000,–!

https://www.siart.at/steuerinfo/berchnungstools/lohnnebenkostenrechner

Erläuterungen zum Mindestlohntarif (MLT) für Hausbetreuer/innen für Österreich

Der Mindestlohntarif sieht zwei verschiedene Entlohnungssysteme (Entlohnungsschema A und Entlohnungsschema B) vor. Ihre Anwendbarkeit hängt davon ab, ob Beginn und Ende der Arbeitszeit durch den Dienstvertrag festgelegt sind (Schema A) oder der Arbeitnehmer/die Arbeitnehmerin Beginn und Ende der Normalarbeitszeit selbst festlegen kann (Schema B). Die Entlohnung der vereinbarten Tätigkeiten kann entweder nach Schema A oder nach Schema B vereinbart werden, aber auch in Kombination beider Schemata.

Dem Arbeitnehmer/der Arbeitnehmerin gebühren nach Schema A und/oder B in jedem Jahr (=Kalenderjahr) ein Urlaubszuschuss (UZ) … und eine Weihnachtsremuneration (WR)…. UZ und WR haben jeweils mindestens je ein Zwölftel des Jahresbezuges zu betragen.

Das für die Arbeiten erforderliche Material (z.B. Putzmittel, Streumittel) und notwendige Sacherfordernisse (z.B. Arbeitsgeräte, Werkzeug) … sind vom Arbeitgeber/von der Arbeitgeberin zur Verfügung zu stellen.

Beim Entlohnungsschema A (Abschnitt II des Mindestlohntarifes) sind Beginn und Ende der täglichen und wöchentlichen Normalarbeitszeit zu vereinbaren. Für die Entlohnung der Tätigkeit bzw. Qualifikation ist eine Einstufung in eine der drei Lohngruppen nach § 3 Z 1 zuzüglich des Zuschlags nach § 3 Z 2 vorzunehmen.

Arbeitnehmer/innen, die ausschließlich mit Reinigungsarbeiten betraut sind, sind in LG 1 einzustufen.

Arbeitnehmer/innen, die zusätzlich zu Reinigungsarbeiten oder ausschließlich mit Wartungs- und Betreuungsarbeiten betraut sind, sind in LG 2 einzustufen… In die LG 2 fallen Beaufsichtigung und Wartung von technischen Einrichtungen, wie Warmwasser- und Zentralheizungsanlagen, Feuerlöscher …, Waschmaschinen und Trockner, Rasenmäher, Schneefräsen, Türschließern u. ä., sowie das Auswechseln von Sicherungen und Glühlampen, das Ablesen von Zählern, die Kontrolle von Rohrleitungen im Keller etc., … die Betreuung von Gehsteigen und Grünflächen, sowie die Betreuung und Wartung von … Saunen und Spielplätzen …

Bei Arbeitnehmer/innen mit besonderer einschlägiger Ausbildung bzw. Qualifikation ist LG 3 anzuwenden. Darunter versteht der MLT den erfolgreich abgelegten Abschluss einer einschlägigen Lehrabschlussprüfung oder einer inner- oder außerbetrieblichen Ausbildung bei staatlich anerkannten Kursträger/innen (z. B. bfi, WIFI, usw.). Beispiele dafür sind die Betreuung von technischen Anlagen und Einrichtungen mit dementsprechender Ausbildung, wie die Aufzugsbetreuung, Betreuung und Wartung von Warmwasser- und Zentralheizungsanlagen sowie die Durchführung von Kleinreparaturen.

Für die Entgeltberechnung nach Schema B ist § 15 („Angemessener Arbeitsumfang“) heranzuziehen. § 15 enthält:
• eine Auflistung von verschiedenen typischen Hausbetreuungsarbeiten,
• die auf diese Arbeiten anzuwendenden Berechnungseinheiten (Bestandseinheit, Stiegenhaus, Stellplatz, Quadratmeter)
• das für die einzelnen Arbeiten pro Berechnungseinheit als angemessen angenommene pauschale Ausmaß pro Monat bzw. bei der Grünflächenbetreuung pro Jahr und schließlich
• die für die jeweilige Arbeit zutreffende LG (1, 2 oder 3).

Reinigungsarbeiten: LG 1
Tätigkeiten ohne besondere Ausbildung bzw. Qualifikation: LG 2
Tätigkeiten mit besonderer Ausbildung bzw. Qualifikation: LG 3

https://www.sozialministerium.at/cms/site/attachments/2/6/8/CH3434/CMS1455891795814/erlaeuterungen_mlt_hausbetreuer_idf_2011.pdf

330. Verordnung des Bundeseinigungsamtes beim Bundesministerium für Arbeit, Soziales und Konsumentenschutz, mit der der Mindestlohntarif für Hausbetreuer/innen für Österreich festgesetzt wird:
http://www.kollektivvertrag.at/kv/mindestlohntarife-fuer-hausbetreuer-innen-arb
Die Lohnnebenkosten 2016 (zum Bruttolohn!) im Überblick:
• Dienstgeberanteil zur Sozialversicherung (20,98 % vom Netto-Bezug)
• Kommunalsteuer (3 %)
• Beitrag zur Mitarbeitervorsorgekasse (1,53% vom sozialversicherungsrechtlichen Entgelt)
• Dienstgeberbeitrag zum Familienlastenausgleichsfonds (4,5 %)
• Zuschlag zum Dienstgeberbeitrag (0,39 %)

Es gibt also ein paar Punkte, die man in Sachen Lohnverrechnung und Planung beachten sollte…

http://www.everbill.com/lohnnebenkosten-2016

Wer ganz genau sein will, zieht für die Ermittlung der Lohnnebenkosten das Merkblatt der Wirtschaftskammer für die Branche der Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereiniger in der Steiermark/Stand 1. Jänner 2016 heran:

Erste Voraussetzung für die Berechnung der Lohnnebenkosten ist die Ermittlung des Anwesenheitsentgelts (Leistungsentgelts), das als Basis für den Lohnnebenkosten-Zuschlag dient. Als Bezugsbasis für die Berechnung der Lohnnebenkosten kann nur jene Zeit herangezogen werden, die der Arbeitnehmer dem Betrieb tatsächlich zur Verfügung steht = betriebliche Anwesenheitszeit. Zu diesem Zweck müssen die Anwesenheitsstunden/Jahr (Leistungsstunden/Jahr) ermittelt werden, indem von der vertraglichen Brutto-Jahresarbeitszeit alle Nichtanwesenheitszeiten/Jahr (Ausfallzeiten) in Abzug gebracht werden. Dabei ist von langjährigen Durchschnittswerten auszugehen, da in die Kalkulation keine jahresbedingten Zufallsschwankungen eingehen sollen.

https://www.wko.at/Content.Node/branchen/k/Chemische-Gewerbe-und-der-Denkmal-Fassaden-und-Gebaeudereiniger/Lohnnebenkosten_DFG_Reiniger_Stmk_2016_2.pdf

Hausmeister: Wirklicher Arbeitsaufwand völlig unbekannt

Eine Hausverwaltung erstellt den Vertrag für den Hausmeister und hält darin fest:
“Die wöchentliche Arbeitszeit richtet sich nach den Erfordernissen, dem Arbeitsanfall und den Wetterverhältnissen. Die wöchentliche Arbeitszeit beträgt in der Regel 40 Stunden. Im Winter wird eine erhöhte Anwesenheit erwartet.”

Die Verwaltung verweigert die Auskunft. Angeblich liegen keine Informationen vor. Dafür sind die Kosten des Hausmeisters aus der Jahresabrechnung bekannt: sie beliefen sich im Vorjahr auf sage-und-schreibe 33.381 €.

Um endlich Klarheit über die Angemessenheit der Hausmeisterkosten zu erhalten, erstellte ein Wohnungseigentümer eine Übersicht über die möglichen Aufgaben des Hausmeisters: Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Schneeräumdienst im Winter, Kleinreparaturen… sowie eine grobe Aufwandsschätzung.

Diese ergab einen geschätzten Arbeitsaufwand von 55 – 60 Std./Monat! Dies sind 30 – 40% der von der Hausverwaltung veranschlagten Arbeitszeit.

Zur weiteren Überprüfung wurden alternative, externe Dienstleister gebeten, Angebote für o.g. Leistungen wie Treppenhausreinigung, Gartenpflege usw. einzureichen.

Die Auswertung der eingeholten Angebote ergaben Kostenschätzungen von 10.015 € – 13.350 €/Jahr. Zu diesem Betrag sind selbständige Unternehmen bereit, für die WEG zu arbeiten und die Aufgaben des Hausmeisters zu übernehmen.

Im Umkehrschluss heißt dies, dass die Eigentümergemeinschaft 15 Jahren lang deutlich zu viel für die Hausmeisterleistung gezahlt hatte.

Betrachtet man über den Zeitraum seit Einstellung des Hausmeisters, so ergibt sich ein “Fehlbetrag” von ca. 250.000 €.

Leidtragende: außer den Eigentümern – auch die Mieter
50 % der Bewohner sind Mieter, denen die Hausmeisterkosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung übertragen werden. Auch Mieter haben die Möglichkeit, Prozesse zu führen und diese zu gewinnen. Leider nutzen sie diese Möglichkeit zu selten. Grund sind in der Regel fehlende Informationen.

Verantwortlichkeit der Hausverwaltung
Darf man erwarten, dass eine Hausverwaltung, also ein von der WEG bezahlter Dienstleister, in der Lage ist, den Arbeitsaufwand eines Hausmeisters realistisch einzuschätzen?
Warum liegt dem Vertrag kein detailliertes Leistungsverzeichnis bei?
Warum fiel der Hausverwaltung 15 Jahre nichts auf? Wo war der Beirat?
Darf für diesen Schaden die Haftpflichtversicherung der Verwaltung in Anspruch genommen werden?

Empfohlene Gegenmaßnahmen
1. Prüfen Sie die Jahresabrechnungsunterlagen und lassen Sie sich die entsprechenden, zugrundeliegenden Verträge zeigen.
2. Verlassen Sie sich nicht auf die Aussage der Beiräte, alles wäre in bester Ordnung.
3. Holen Sie von der Hausverwaltung alle nötigen Informationen ein. Falls diese sich weigert, machen Sie dies bekannt und verweisen Sie auf die Pflichten der Verwaltung.
4. Holen Sie eigenständig Hintergrundinfos zum Leistungsverzeichnis oder Arbeitsaufwand eines Hausmeisters ein.
5. Holen Sie Infos und Musterverträge von alternativen Hausverwaltungen ein….

http://www.hausverwaltercheck.com/hausmeister-mit-ueberhoehten-kosten
Im Rahmen des vergangenen Freitagstermins wurde die Hausverwaltung Ogris ersucht, eine detaillierte Aufstellung der Arbeitsstunden für die Hausbetreuung den Eigentümerinnen vorzulegen.

Putzen kann jeder, Reinigung ist professionell

Wer die Reinigung als Job in Graz wählt, der arbeitet innerhalb der Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereinigung in einem reglementierten Gewerbe und muss einen entsprechenden Befähigungsnachweis erbringen.

Der Lehrberuf zum Reinigungstechniker dauert drei Jahre. Werden gewisse Bestimmungen erfüllt, so kann anschließend die Fortbildung zum Gebäudereinigungsdesinfektor gemacht werden.

Die Ausbildung zur Reinigungskraft, zum Putzhelfer bzw. zur Putzhilfe sowie zum Raumpfleger bzw. zur Raumpflegerin
befähigt unter anderem zum Durchführen von Reinigungsarbeiten … sowie zur Betreuung von Häusern oder Grünflächen und Säuberung von Glas, Lüftungen, Solar- und Photovoltaikanlagen, Fassaden, Denkmälern oder Verkehrsflächen.

Damit Sie leichter überprüfen können, welche Reinigungsfirma in Graz Ihren Ansprüchen genügt, hat der TÜV AUSTRIA einheitliche Kriterien aufgestellt, um Reinigungsbetriebe in Österreich kontrollieren zu können.

Nach der Prüfung erfolgt die Zertifizierung entsprechend der Qualitätsnorm ISO 9001:2000, sodass Betriebe und Privatpersonen, die eine Reinigungskraft suchen, einfach nach dem
Qualitätssiegel “TÜV AUSTRIA geprüfter Meisterbetrieb”
Ausschau halten können.

http://www.info-graz.at/gebaeudereinigung-fassadenreinigung-reinigungsfirma-reinigungskraft-hausmeister/page/6

Vorteile bei der Beauftragung externer Gebäudereinigungsdienste

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Der Trend geht immer stärker in diese Richtung….Die Vorteile hierbei liegen klar auf der Hand: Es entstehen keinerlei Fixkosten und der Gebäudereinigungsdienst kommt auf Abruf wie vereinbart – so wird ein Leerlauf eingespart und wirklich nur der Service bezahlt, der in Anspruch genommen wird.

Kosten sparen
Während feste Mitarbeiter zu jeder Zeit Kosten bedeuten – auch, wenn gerade nichts zu tun ist, kommen externe Gebäudereiniger auf Abruf. So können Sie Ausgaben sparen im Leerlauf und nutzen die Dienstleistungen der Gebäudereinigungsfirma nur dann, wenn Sie sie benötigen – Sie bezahlen keinen Cent mehr als notwendig!

Weniger Verwaltung, weniger Personal
… Kein Ausfall mehr bei Krankheit, kein Stirnrunzeln bei der Organisation einer Urlaubsvertretung und vor Allem keine Probleme mehr mit unmotivierten Mitarbeitern, die nicht gekündigt werden können.

Planungs-Sicherheit
Die Kosten können genau geplant werden, da mit einer Gebäudereinigungsfirma meist ein Festpreis vereinbart wird. Man weiß genau, welche Kosten auf einen zukommen und kann diese sicher einkalkulieren.

Kein Einkauf, kein Risiko
Der Einkauf wird entlastet durch den Wegfall von Einkauf, Lagerhaltung und Anschaffung der Reinigungsgeräte und Putz- / Reinigungsmittel. All diese Dinge sind bereits im Angebot einer professionellen Reinigungsfirma enthalten – sparen Sie sich den Aufwand und die Kosten durch Outsourcing.

keine teure Investition
Sparen Sie sich die Kosten für die teure Investition von professionellen Reinigungsmaschinen / Putzmaschinen und vermeiden Sie das Risiko für Reparaturen, regelmäßige Wartung, Instandhaltung oder Neuanschaffungen solcher Geräte. Sie nutzen die Ressourcen der Gebäudereinigungsfirma und tragen keinerlei Risiko.

Die Fremdreinigung liegt in jedem Fall deutlich günstiger als die Reinigung durch eigenes Personal mit eigenen Maschinen und Mitteln. Höhere Personalkosten, hohe Anschaffungskosten und viel personeller u. verwaltungstechnischer Aufwand ist einer der Hauptgründe, weshalb viele Unternehmen immer mehr auf die Ressourcen professioneller Gebäudereinigungsbetriebe zurückgreifen.

Eine professionelle Gebäudereinigungsfirma ist üblicherweise in der Lage, flexibel zu reagieren, da heißt: Bei Personalausfall steht sofort eine Vertretung zur Stelle, bei Ausfall von Maschinen stehen sofort Ersatzmaschinen zur Verfügung. Dies ist besonders bei kleineren Objekten mit Eigenreinigung und wenig Personal nicht der Fall, da hier bei Arbeitsausfall sofort wichtige Ressourcen fehlen, die so schnell nicht ersetzt werden können.

http://gebaeudereiniger.in/1/vorteile-gebaeudereinigung-extern

Weniger Kosten heißt nicht weniger Leistung

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Christian Höger beschäftigt sich seit über 30 Jahren mit dem Thema Gebäudereinigung. Nun ist er Gerichtssachverständiger und berät mit seinem Unternehmen „Högers Rotstift“ Immobilien-Eigentümer, wie sie die Balance zwischen sauberen Flächen und Kosteneffizienz hinbekommen.
http://www.immobilien-wirtschaft.at/2015/06/03/weniger-kosten-heisst-nicht-weniger-leistung
http://www.hoegers-rotstift.at/ausschreibung-gebaeudereinigung-und-komplettvergabe

Die Marktpreise liegen derzeit übrigens zwischen 16,50 und 22,50 Euro pro Stunde zuzüglich Mehrwertsteuer.

Seit heuer gibt es eine gute Hilfe, um die aufgewendete Zeit und die Angemessenheit von Reinigungskosten zu prüfen: Die ÖNORM D 2050 regelt die maximalen Quadratmeter-Leistungen, die ArbeitnehmerInnen bei Reinigungsarbeiten zu erbringen haben.

Die Zeitangaben dieser ÖNORM D 2050 wurden im Rahmenkollektivvertrag für Arbeiterinnen/Arbeiter in der Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereinigung, im sonstigen Reinigungsgewerbe und in Hausbetreuungstätigkeiten verbindlich erklärt.

Wer konsequent sorgfältig prüfen will, liest vorher noch die ÖNORM EN 13549 Reinigungsdienstleistungen – Grundanforderungen und Empfehlungen für Qualitätsmesssysteme.

Einige Beispiele aus der Tabelle Unterhaltsreinigung in m²-Leistung/Stunde:


4.1.1 Vollreinigung
Diese Reinigungsleistung ist eine laufend wiederkehrende Reinigungsmaßnahme. Die Vollreinigung hat folgende Leistungen zu umfassen:
• Müllentleerung,
• Auffüllen von Bedarfs- oder Verbrauchsartikeln,
• Reinigung der Bodenflächen,
• Reinigung der waagrechten und senkrechten Oberflächen freigeräumter Einrichtungsgegenstände,
• Reinigung der Fensterbänke und Heizkörper,
• Reinigung von Türen, Schalter, Steckdosen, Handläufen und Geländern von losen und leicht anhaftenden Verschmutzungen sowie die Entfernung von Spinnweben ohne die Verwendung von Steighilfen.

4.1.2 Teilreinigung
Diese Reinigungsleistung ist eine laufend wiederkehrende Reinigungsmaßnahme, bei der vertragsmäßig bestimmte Leistungsarten in einer festgesetzten Reinigungshäufigkeit durchgeführt werden. Bei dieser sind, je nach Beauftragung, Teile der Vollreinigung in zu definierenden Intervallen, abwechselnd ohne Verwendung von Steighilfen durchzuführen. Abweichungen der maximalen Leistung der Vollreinigung zur Teilreinigung aufgrund des verringerten Leistungsumfanges sind plausibel zu erklären. Leistungen der Teilreinigung gelten für alle Gebäude, Gebäudeteile und andere in 5.1 genannten Reinigungsbereiche.

4.1.3 Sichtreinigung
Diese Reinigungsleistung ist eine laufend wiederkehrende Reinigungsmaßnahme. Die Sichtreinigung hat folgende Leistungen zu umfassen:
• Müllentleerung,
• Auffüllen von Bedarfs- oder Verbrauchsartikeln,
• Entfernung von Griffspuren auf Glastüren,
• Auffüllen von Bedarfs- oder Verbrauchsartikeln sowie
• Entfernung augenscheinlicher grober Verschmutzungen im Rahmen einer Sichtkontrolle auf Böden, waagrechten und senkrechten Oberflächen freigeräumter Einrichtungsgegenstände, Fensterbänken und Heizkörpern ohne die Verwendung von Steighilfen.

http://www.kollektivvertrag.at/cs/Satellite?dokid=210815&dokset=251&language=de&n=KV_1.a&pagename=KV/index

http://www.wohnblog.at/wohnen/426-wie-viel-zeit-ist-fuer-die-gebaeudereinigung-notwendig-wie-viel-kostet-sie.html

Die Bruttobezüge des/r Hausbetreuers/in und seiner/ihrer Vertretung sind längst nicht alles, was die Wohnungseigentümergemeinschaft als Dienstgeber (DG) zu zahlen hat. Darauf werden nochmals die Lohnnebenkosten aufgeschlagen, die ca. 30 % vom Bruttobezug betragen:

14 Brutto-Löhne (inklusive Weihnachts- und Urlaubsgeld)
Brutto-Löhne für Vertretung (Krankheit, Urlaub)
DG-Beitrag zur Sozialversicherung (ca. 20 % der Brutto-Lohnsumme)
DG-Beitrag zum Familienlastenausgleichsfonds (4,5 % der Brutto-Lohnsumme) und
Kommunalsteuer an Stadt Graz (3 % der Brutto-Lohnsumme)

Mindestlohntarif für Hausbetreuer/innen für Österreich
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20009334

Liest man die Homepages der zahlreichen Reinigungsfirmen, erkennt man, dass den Wünschen der Kunden entsprechende Leistungspakete angeboten werden. Meist sind die Reinigungstouren so ausgelegt, dass immer die gleiche Reinigungsperson am gleichen Wochentag ins Haus kommt. Über eine im Haus ausgehängte Mobiltelefonnummer kann Kontakt mit der Firma aufgenommen werden u. a. m. Und das alles bei einer Kostenersparnis von in der Regel 30 % gegenüber einem Hausbetreuer! Konkrete Angebote muss die Hausverwaltung einholen!
Beachten Sie bei einem etwaigen Vergleich, dass die monatlichen Gesamtlohnkosten eines von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschäftigten Hausbetreuers auf das Jahr umgelegt mit mindestens 15 zu multiplizieren sind (Urlaubs- und Weihnachtsgeld, Lohn für Vertretung bei 4 Wochen Urlaub – Krankenstände sind dabei noch unberücksichtigt!), während die monatlichen Kosten für eine Reinigungsfirma bzw. deren bereitgestellten Hausbetreuer lediglich 12mal im Jahr bezahlt werden!

Falsche Handwerker, unbekannte Sub-Unternehmer, überteuerte Rechnungen und fehlerhafte Ausführungen

Praxisfall aus einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit 75 Miteigentümer und bestehend aus 8 Häusern:
Auf einem Balkon mit gemauerter Brüstung musste der bisherige, unzureichende Notablauf durch zwei neue, größere Notablaufrohre ersetzt werden.

Die Verwaltung, ein namenhaftes, deutschlandweit vertretendes Unternehmen, bat daraufhin statt einem Dachdecker, der üblicherweise für solche Arbeiten genommen wird, einen Malermeister, Firma L., ein Angebot zu erstellen.

Nach Abschluss der Arbeiten stellt der betroffene Wohnungseigentümer bestürzt fest, dass die Ausführung der Arbeiten nicht ansatzweise zufriedenstellend ist:

Erst nachdem der Wohnungseigentümer den Verwalter mehrfach aufforderte, dies zu klären, meldete sich der Handwerksbetrieb, der diese Arbeiten ausgeführt hatte: Überraschung! Es war nicht Malermeister L. der das Angebot eingereicht hatte, sondern ein Sub-Unternehmen, eine bis dato unbekannte Bauklempnerei & Dachdeckerei.

Hätte der Wohnungseigentümer die Arbeiten nicht bemängelt und eine Erklärung eingefordert – es wäre nie aufgefallen, dass die Arbeiten nicht vom Malermeister sondern vom sub-unternehmenden Dachdecker ausgeführt worden waren. Einzig der Hausmeister wusste genau Bescheid…..

Die Hausverwaltung hat in mehrfacher Weise versagt:
1. Es wurde der falsche Handwerker gewählt: …
2. Die Arbeiten wurden fehlerhaft ausgeführt …
3. Die Abnahme der Handwerkerarbeiten geschah nicht wie zu erwarten und wie im Verwaltervertrag vorgesehen durch den Verwalter, sondern durch den Hausmeister der Anlage. Die Verwaltung hatte ihn bequemerweise mit der Abnahme beauftragt.
4. Die Rechnung war mit +50% über dem üblichen Marktwert deutlich überteuert…
5. “Fruchtbare Zusammenarbeit” zwischen beauftragender Verwaltung, beauftragtem Malermeister, ausführendem + unbekanntem Dachdecker-Sub-Unternehmer und die Handwerksarbeiten abnehmendem Hausmeister.

Bei soviel gegenseitigem Dank kann es nicht verwundern, dass die Rechnung dieser (zudem fehlerhaft ausgeführten) Arbeiten um + 50% über dem üblichen Niveau liegt. Was der Verwaltung aber pieps-egal ist. Denn zahlen werden diese Kosten eh die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Und diese hat der Verwalter, unterstützt von eigennützigen Verwaltungsbeiräten, seit langem “im Griff”.

http://www.hausverwaltercheck.com/falsche-handwerker-unbekannte-sub-unternehmer-ueberteuerte-rechnungen-und-fehlerhafte-ausfuehrungen

„Der Eigentümer ist der Chef! Der Hausverwalter und der Beirat sind es nicht.”

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften ist das Rechtssystem auf den Kopf gestellt worden. Hier bestimmen Hausverwalter und Beiräte das Geschehen.

Es muss deshalb daran erinnert werden: Der Wohnungseigentümer bezahlt einen Verwalter dafür, dass er ihm die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums an einer Immobilie ordnungsgemäß abnimmt.

Der Verwalter bietet gegen Entlohnung seine Dienste dafür an, jedenfalls dem Wortlaut seiner Bewerbung nach.
Daraus ergibt sich, wer der Chef ist: es ist der Eigentümer und weder der Verwalter, noch der Beirat und schon gar nicht der Hausmeister!<

Ein Verwalter wird sich aber stets nur das erlauben, was sich die Eigentümer gefallen lassen. Deshalb liegt es am Wohnungseigentümer, was er als Chef hinzunehmen gewillt ist. Manche Rechte kann der Eigentümer als Einzelner durchsetzen, die anderen aber nur mit einer Mehrheit.

“Deshalb wird jedem Wohnungseigentümer empfohlen, sich mit seinen Rechten und Pflichten intensiv vertraut zu machen. Nur dann ist man Chef in der Wohnanlage, kann den Vorteil einer Eigentumswohnung genießen und sich vor wirtschaftlichem Schaden schützen“, meint Norbert Deul und hilft Eigentümern weiter dabei, sich das erforderliche Basiswissen anzueignen.

http://www.hausverwaltercheck.com/weg-verwalter-ist-nur-dienstleister

Hausmeister als inoffizieller, “externer” Mitarbeiter der Hausverwaltung

Um den Hausmeister flexibel einsetzen zu können und damit er auch für die Belange der Hausverwaltung tätig werden konnte, wurden die von der Hausverwaltung erstellten Verträge bezüglich des Hauswarts bewußt doppeldeutig verfasst.

Es handelt sich um 2 unterschiedliche Schriftstücke:
a) einen “Hauswartdienstvertrag” und
b) einer “Dienstanweisung zum Arbeitsvertrag”.
Mit der Erstellung von 2 (!) Schriftstücken wollte sich die Hausverwaltung doppelt absichern: sollten wirklich einmal Nachfragen von Seiten der Eigentümergemeinschaft gestellt werden, bräuchte man zunächst nur den ersten Vertrag, den “Hauswartdienstvertrag” zeigen.

Möchte in diesem Fall die Hausverwaltung – versteckt hinter der bewusst ungenauen und vagen Bezeichnung “Verwaltungsstelle für Wohneigentum” – dem Hausmeister weitere Aufgaben übertragen, die sie ihm nicht zu übertragen und die eigentlich die Verwaltung selber auszuführen hat??

Wie zum Beispiel die technische Abnahme von Handwerkerarbeiten?
Denn dies ist laut Verwaltervertrag ausdrücklich Aufgabe der Verwaltung (siehe Verwaltervertrag “Technische Verwaltung”: Grundleistungen (!), Punkt d.) und mit dem Verwalter-Grundhonorar abgegolten.

Oder das “Erforschen” von möglichem, aber oft unnötigem und überteuerten Sanierungs- und Reparatur-“Bedarf” in der Wohnanlage?
Denn unseriöse Hausverwaltungen empfangen gerne den “Dank” der beauftragten Handwerker. Ein “Klassiker” unseriöser und korrupter Hausverwaltungen.

Im Schreiben an den Verwaltungsbeirat schlug die Hausverwaltung vor, das Gehalt des Hausmeisters wie “für die gewerblichen Arbeitnehmer der Wohnungswirtschaft” zu erhöhen.
Dass der angesprochene Beirat dabei keinerlei Entscheidungskompetenz hatte, und dass nur die Eigentümergemeinschaft per Beschluss eine solche Entscheidung zu verabschieden hatte, interessierte die Verwaltung nicht.

Der Hausmeister war somit als inoffizieller Mitarbeiter der Hausverwaltung anzusehen – bezahlt von der unwissenden (!) Eigentümergemeinschaft.

Empfohlene Gegenmaßnahmen
1. Fordern Sie Kopien von allen wichtigen Verträgen ein und vergleichen Sie die ausgewiesenen Beträge mit den jährlichen Zahlungen.
2. Eine Hausverwaltung, die hinter dem Rücken der Eigentümer handelt gehört abgewählt.
Dito für einen Beirat, der entweder unwissend oder korrupt ist.

http://www.hausverwaltercheck.com/hausmeister-als-mitarbeiter-der-verwaltung

Der Statistiker als Volksfeind: Ein griechisches Exempel

Presse.com
Bild: (c) REUTERS (YANNIS BEHRAKIS)

So fern und doch ganz nah!

„………Doch Georgiou erhielt den Zuschlag – und schon bald zeigte sich, womit er es beim Ausmisten des statistischen Augiasstalles in Athen zu tun haben würde. „Vom ersten Tag an gab mir der Verwaltungsrat zu verstehen, dass er alles weiterhin so machen wollte wie bisher. Diese Leute verlangten, dass wir über die Zahlen abstimmen, um Griechenland zu helfen. Ich sagte ihnen, dass das illegal wäre.

Einige Wochen später legten ihm Mitglieder dieses von Finanzministerium, Notenbank und Gewerkschaft besetzten Gremiums ein Dokument vor, das aus Georgious E-Mail-Account stammte. „Ich fragte: Woher haben Sie dieses Dokument? Sie sagten: Keine Sorge, solche Sachen passieren in Griechenland. Ich sagte: Nicht in meinen Griechenland.“ Georgiou brachte Anzeige bei der Polizei ein. Deren Ermittlungen ergaben: Vom ersten Tag an hatten die anderen Verwaltungsratsmitglieder seine E-Mails gehackt; sie hatten sich öfter als er selbst in seinen Account eingeloggt.“

Den ganzen Bericht finden Sie in der Presse: http://diepresse.com/home/wirtschaft/economist/5111147/Der-Statistiker-als-Volksfeind_Ein-griechisches-Exempel?

Eigentümer sofort abwählen?

Die EigentümerInnen bekommen es ja gar nicht mit, zumindest der Großteil nicht, meistens sind es ja nur Minderheiten, die dieses Netzwerk der Korruption durchblicken!
Die Recherchen sind ja mit einem immensen Zeitaufwand verbunden, schließlich müssen diese Recherchen ja Hand und Fuß haben UND dann mache es mal der Mehrheit klar….und die ist nötig für eine Abwahl!!!
Wenige Hausverwalter, wenn sie merken, dass es eng für sie wird, unterstützen dann auch noch mit Herausgabe bestimmter Beweismittel-Unterlagen, ihren Abgang!!

Schlimm ist es, wenn dann noch einzelne EigentümerInnen die anderen EigentümerInnen absichtlich falsch informieren, da sie irgendwann oder noch immer am Tropf der Hausverwaltung hängen!!

Besonders bei den ÖsterreicherInnen ist das Kaiserdenken tief verwurzelt. Weshalb ein Hausverwalter als Kaiser angesehen wird, kann ich nicht nachvollziehen, er ist ein Angestellter und muss nach der Musik der EigentümerInnen tanzen und nicht umgekehrt, was meistens der Fall ist! Diesen Umstand sollen sich zukünftige WohnungsbesitzerInnen gut merken, für mich ein Grund, einer Eigentumswohnung weit aus dem Weg zu gehen, der/die EigentümerIn hat nur Pflichten aber null Rechte!

Bei meinem Haus (200m²) kann ich jeden Euro nachvollziehen und da gibt es keine Abzocke durch irgendwelche schwarzen Schafe von Hausverwaltungen und deren Günstlinge, wobei der Name „Hausverwaltung“ für die schwarzen Schafe ein Kosewort ist!!!

Aber am Ende sind die EigentümerInnen gefordert, kaufen und dann vergessen, funktioniert am Aktienmarkt auch nicht, bei keiner Geldanlage funktioniert das!!!

Wenn der “gekaufte” Beirat den Miteigentümern in den Rücken fällt und den unseriösen Hausverwalter unterstützt…

Auf die Bitte eines gehbehinderten, über 90 Jahre alten, aber trotzdem interessierten Miteigentümers um Zusendung des Verwaltervertrags, antwortet der WEG-Hausverwalter mit einer “Musterantwort”:

“Sehr geehrte/r Eigentümer/in,
bezüglich Ihrer Anfrage teilen wir Ihnen mit, dass gemäß Wohnungseigentumsgesetz und entsprechender Rechtsprechung kein Anspruch auf Übersendung von Verwaltungsunterlagen besteht. Nach entsprechender Terminabsprache, können Sie jedoch von Ihrem Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen Gebrauch machen.
Zwecks Terminvereinbarung setzen Sie sich mit uns in Verbindung.
Mit freundlichen Grüßen, “

Es werden daraufhin alle Hebel in Bewegung gebracht wurden, um diesem betagten Miteigentümer doch noch die gewünschten Unterlagen zur Verfügung zu stellen.

Endlich gelingt es über den Verwaltungsbeirat, der mit Lügen und Unkorrektheiten die Wahl dieses unseriösen Verwalters vorbereitet hatte, eine Kopie des gewünschten Verwaltervertrags zu erhalten.
Doch dieser Beirat, im Vorfeld der Verwalter-Neuwahl vom aktuellen Verwalter “gekauft” und seitdem Sprachrohr des Hausverwalters, unterstützt letzteren, indem er mitteilt:

“Guten Tag…,
anbei die zugesagte Kopie des Verwaltervertrags mit dem erneuten Hinweis darauf, dass das Wohnungseigentumsgesetz eine Verteilung des Vertrags an alle Eigentümer nicht vorsieht. Die HV [Hausverwaltung] schliesst den Vertrag mit der WEG als solches ab und nicht mit den einzelnen Eigentümern.
Auch wenn es für Sie bequemer ist, dies ist nicht der korrekte Weg!
MfG …..”

Ganz klar, schreibt er brav genau den Text, den der Verwalter ihm zuvor diktiert hat.

Doch statt die Interessen seiner Miteigentümer zu vertreten, unterstützt dieser Beirat den Verwalter in jeglicher Hinsicht.
So blindergeben ist man nur, wenn man sich in der Pflicht fühlt.
Und dies ist meist der Fall, wenn Geld oder Naturalien fließen.

Empfohlene Maßnahmen:
gefügige, gekaufte Verwaltungsbeiräte sind der WEG nicht von Nutzen – es ist das Gegenteil der Fall.
Bei Verdacht der Käuflichkeit, Korruption, nicht nachvollziehbarer Parteinahme für den Verwalter oder gegen die Interessen der Eigentümer sofort abwählen!

http://www.hausverwaltercheck.com/wenn-der-gekaufte-beirat-den-unserioesen-hausverwalter-unterstuetzt

WEG-Einladung zur Versammlung o h n e Zusatzinfos / Kostenvoranschläge

Die Eigentümergemeinschaft darf erwarten, dass sie vom Hausverwalter über von ihm vorgeschlagene, finanzielle Maßnahmen informiert wird. Hierzu gehört die Übersendung von Zusatzinfos und Kostenvoranschlägen, spätestens zusammen mit der Einladung zur Versammlung.

Umso ungewöhnlicher ist es, wenn der Einladung zur WEG-Versammlung keine Zusatzinfos oder bereits vom Verwalter eingeholte Kostenvoranschläge beiliegen.

Es drängt sich ebenfalls der Verdacht auf, dass es dem Hausverwalter nicht an einer für die WEG kostengünstigen Maßnahme gelegen ist – sondern dass er evtl. überteuerte oder unnötige Handwerkeraufträge durchsetzen möchte, um danach den “Dank” der beauftragten Dienstleister entgegenzunehmen.

http://www.hausverwaltercheck.com/weg-einladung-zur-versammlung-ohne-zusatzinfos-kostenvoranschlaege
Der Einladung zur Eigentümerversammlung am 10.11.d.J. wurden ebenfalls keine Zusatzinfos (z. B. Lohnschema, 3 Angebote für Reinigungsdienste, etc.) beigelegt.

11.11.2016

„Im Rahmen des vergangenen Freitagstermins wurde die Hausverwaltung Ogris ersucht, eine detaillierte Aufstellung der Arbeitsstunden für die Hausbetreuung den Eigentümerinnen vorzulegen.“

Da-lachen-die huehner ist sicher, dass Ihr diese Aufstellung persönlich und bis spätestens 11.11. von der HV Ogris bekommt, er hat es ja dem Gericht/den Eigentümer/innen versprochen, dass er im Notfall in 1 1/2 Stunden in Graz ist, die Eigentümer/innen persönlich in deren Wohnung betreut und … und.. ! Sobald Ihr diese Aufstellung habt, bitte auf ulmgasse.at stellen!

https://de.wikipedia.org/wiki/11._November Uhrzeit 11:11:00