Schweigende Menge stimmt nicht zu

Hausverwaltung Ulmgasse Graz-Gombocz-Ogris

Schweigende Menge stimmt nicht zu
Bild: (c) Fabry Clemens

Auf einer Versammlung wurde Mietern gesagt, dass sie künftig für Klimaanlagen zahlen müssten. Niemand protestierte. Zwei Instanzen werteten das als Zustimmung, der OGH aber nicht.

13.09.2015 von Philipp Aichinger (Die Presse)

Wien. Verträge kann man grundsätzlich nicht nur durch ausdrückliche Willensbekundung schließen, sondern auch konkludent. Also, indem man stillschweigend einer Sache zustimmt. Doch ganz so schnell kann man dann Verträge auch nicht vereinbaren oder ändern, wie ein aktuelles Urteil zeigt.

Streitpunkt war eine Versammlung, zu der die Mieter eines Hauses geladen worden waren. Die Vermieter informierten dabei über die geplanten Sanierungsmaßnahmen. Den Mietern wurde erklärt, dass die alten Klimageräte nicht mit der nun geplanten Fassade kompatibel seien. Wer sich als Mieter weiterhin Klimaanlagen wünsche, müsse diese selber bezahlen, zumal die Kosten für die Sanierung schon hoch genug seien. Dann wurde gefragt, ob jemand Widerspruch erhebe. Worauf sich niemand meldete.

Den ganzen Bericht von der Presse finden Sie HIER

Betriebskosten Teil 3

Hausverwaltung Ulmgasse Graz Ogris

Versicherung

Als üblich und unbedingt erforderlich gelten die Haus– und Grundbesitzhaftpflicht– (Schutz bei Schadensersatzansprüchen, Bauherrenhaftpflicht) und die Wohngebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Glasbruch, Hagel, Leitungswasser, Einbruch/Diebstahl).

Welche Versicherungen erforderlich sind, ergibt sich aus den speziellen Bedürfnissen oder Zweckmäßigkeiten. Die Versicherung von Gegenständen in der Wohnung ist immer Sache des einzelnen Wohnungseigentümers (Haushalt-Versicherung).

Bei der Wahl der richtigen Gebäudeversicherung sollte man darauf achten, dass die Versicherungssumme hoch genug gewählt wird. Sie sollte dem Neubauwert des Gebäudes entsprechen, sodass sie theoretisch ausreicht, das Gebäude komplett wieder aufzubauen. Weil dieser Preis – gemessen an aktuellen Baupreisen – schwanken kann, empfiehlt es sich, die Versicherungssumme in regelmäßigen Abständen zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen.

Der Kostenbereich Versicherung weist erhebliche Kostenunterschiede auf, sodass grundsätzlich Kontrollbedarf erforderlich ist. Es kann sowohl – für den Schadensfall ungünstige – Unterversicherung vorliegen, aber auch überflüssige Überversicherung. Die Prämien differieren vielfach bei den Versicherungsunternehmen erheblich und unterliegen häufigen Veränderungen im Marktangebot je nach Interessenlage der Versicherer.

Versicherungsvergleich: https://durchblicker.at/gebaeudeversicherung-rechner

Eine Überprüfung der Leistung und des Preises der Versicherung in gewissen Abständen ist empfehlenswert.
http://www.hausgeld-vergleich.de/Deul_RechtundRat.htm

Zu beachten ist ferner, dass eine konstant hohe Schadensquote, die sich zwangsläufig bei sanierungsbedürftigen Altbauten ergibt, eine Prämienerhöhung bzw. im schlimmsten Fall eine Kündigung des Vertrages durch das Versicherungsunternehmen nach sich zieht. Sind z. B. Rohrverstopfungen im Bereich Leitungswasserschaden mitversichert, können auch die BewohnerInnen selbst viel zu einer Verringerung der Schadensquote beitragen.

Für eine mehrjährige Vertragsbindung (z. B. 10 Jahre) erhalten Kunden/-innen oft einen Nachlass (Dauerrabatt) auf die jährliche Prämie (z. B. 20 %). Das Gesetz gibt Konsumenten/-innen aber die Möglichkeit, die Versicherung schon nach Ablauf von drei Jahren aufzukündigen. Wer dieses besondere Kündigungsrecht nutzt, wird allerdings von der Versicherung zur Kasse gebeten (Dauerrabatt-Rückforderung). Nach dem Urteil des OGH vom 21.4.2010 (7 Ob 266/09g) ist aber die Grundlage für die Dauerrabattnachverrechnung ersatzlos weggefallen. Auch eine einseitige Vertragsergänzung ist nach einem weiteren Urteil des OGH vom 19.3.2014 (7 Ob 11/14i) nicht zulässig.
https://verbraucherrecht.at/cms/index.php?id=854

Reinigung

Auf Arbeitsverhältnisse zur Reinhaltung, Wartung und Beaufsichtigung von Häusern ist das Hausbesorgergesetz nur dann anzuwenden, wenn diese bis zum 30. Juni 2000 abgeschlossen wurden. Solche Arbeitnehmer/innen bezeichnet man als Hausbesorger/innen.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10008251
https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2014_II_325/BGBLA_2014_II_325.html
https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2014_II_326/BGBLA_2014_II_326.html
https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2014_II_286/BGBLA_2014_II_286.html

Wurde das Arbeitsverhältnis nach dem 30. Juni 2000 neu abgeschlossen, kommt allgemeines Arbeitsrecht zur Anwendung. In diesem Fall spricht man von Hausbetreuer/innen.

Das Arbeitsrecht der Hausbesorger/innen und Hausbetreuer/innen unterscheidet sich in zahlreichen Punkten wie z. B.: Für Hausbetreuer/innen muss der Umfang der Arbeiten genau festgelegt und nach dem Mindestlohntarif für Hausbetreuer/innen abgegolten werden, jedoch muss auch bei Dienstverhinderung der Hausbetreuer/innen der Dienstgeber für die Kosten der Vertretung aufkommen. Den Hausbetreuer/innen steht aber keine Dienstwohnung zu.
http://www.sozialministerium.at/site/Arbeit/Arbeitsrecht/Hausbetreuer_Hausbesorger

Der Wohnungseigentümergemeinschaft als Dienstgeber (DG) entstehen pro Dienstnehmer (DN) folgende Personalkosten:
14 Brutto-Löhne (inklusive Weihnachts- und Urlaubsgeld)
Brutto-Löhne für Vertretung (Krankheit, Urlaub)
DG-Beitrag zur Sozialversicherung (ca. 20 % der Brutto-Lohnsumme)
DG-Beitrag zum Familienlastenausgleichsfonds (4,5 % der Brutto-Lohnsumme) und
Kommunalsteuer an Stadt Graz (3 % der Brutto-Lohnsumme).

Kosteneinsparungen sind durch den Einsatz von Reinigungsfirmen oder eines Hausbetreuers, der von einer externen Reinigungsfirma bereitgestellt wird, möglich.

Betriebskosten Teil 2

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Strom allgemein

In dieser Position sind je nach Art der Wohnanlage zusätzlich zur Hausbeleuchtung auch der Strombedarf für Aufzüge, Waschküche, Sauna, Gartengeräte usw. enthalten.

Seit 2001 ist der heimische Strommarkt liberalisiert. Der zuständige Netzbetreiber wird durch Wohnsitz bzw. Standort festgelegt und sorgt für die Stromversorgung in seinem Gebiet. Die benötigte elektrische Energie kann von einem Energielieferanten freier Wahl bezogen werden.

Der (Gesamt)Strompreis besteht aus 3 Komponenten: Netzpreis, Energiepreis sowie gesetzliche Abgaben und Zuschläge (z. B. Elektrizitätsabgabe des Bundes, Gebrauchsabgaben der Länder, Zuschläge für erneuerbare Energieträger etc.). Darauf wird die 20%-ige Umsatzsteuer aufgeschlagen.

In Wohnungseigentumsgemeinschaften kommt es immer wieder zu Zwistigkeiten, wenn einzelne EigentümerInnen auf Kosten der Allgemeinheit private, elektrische Geräte z. B.in Kellerabteilen oder Garagen betreiben. Diese Geräte sollten entweder an den privaten Stromkreis angeschlossen oder ein Pauschalbetrag an die Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlt werden.

Stromvergleich-Rechner: https://durchblicker.at/strom-uebersicht

Angesichts der preislichen Unterschiede und der Höhe des Stromverbrauchs können beachtliche Einsparungen erzielt werden.

Verwaltungshonorar

In Eigentumswohnungshäusern, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen verwaltet werden, gibt die Entgeltrichtlinienverordnung (ERVO) die Obergrenze der Verwaltungskosten vor.

Wird die Verwaltung von einer gewerblichen Immobilienverwaltung besorgt, so unterliegt deren Honorar keiner gesetzlichen Begrenzung. Die von der Bundesinnung der Immobilientreuhänder Österreichs herausgegebenen Honorarsätze wurden im Jahr 2005 widerrufen.
http://www.dr-wimmer-hausverwaltung.at/downloads/Honorar_Verbandsempfehlungen_samt_deren_Widerruf.pdf

Verwalterhonorar-Vergleich: http://hausverwaltersuche.at

Gemäß § 28 (1) WEG obliegt der Mehrheit der WohnungseigentümerInnen die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltervertrags.

„Sinnvoll ist es auf jeden Fall, einen Kandidaten zu wählen, der eine profunde bautechnische und/oder kaufmännische Ausbildung genossen hat, gut kommunizieren kann und im Sinne aller Wohnungseigentümer agiert“, rät Verbraucherschützerin Heinrich. „Verwalter müssen wissen, dass sie keine Gutsherren sind.“ http://www.focus.de/immobilien/kaufen/tid-25309/die-rechte-von-eigentuemern-unter-dem-joch-der-eigenen-wohnung-weshalb-an-einem-hausverwalter-kein-weg-vorbeifuehrt_aid_725939.html

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
§ 20 (7) Die dem Verwalter als Machthaber nach dem 22. Hauptstück des Zweiten Teils des ABGB auferlegten Verbindlichkeiten können weder aufgehoben noch beschränkt werden. Der Verwalter hat auf Verlangen jedem Wohnungseigentümer Auskunft über den Inhalt des Verwaltungsvertrags, besonders über die Entgeltvereinbarungen und den Umfang der vereinbarten Leistungen, und im Fall einer schriftlichen Willensbildung (§ 24 Abs. 1) über das Stimmverhalten der anderen Wohnungseigentümer zu geben.

§ 21. (1) Wurde der Verwalter auf unbestimmte Zeit bestellt, so können sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter den Verwaltungsvertrag unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode (§ 34 Abs. 2) kündigen.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20001921

In diesem Bereich hat die fachliche Kompetenz und das Engagement eines Verwalters Vorrang vor der Höhe des Verwalterhonorars. Ob ein Honorar wirklich vorteilhaft ist, zeigt sich erst an der Leistung des Verwalters und den eventuellen verwaltungstechnischen Fehlern, die ein vielfaches Mehr als die erzielte Kosteneinsparung beim Verwalterhonorar ausmachen können.

http://www.hausgeld-vergleich.de/Deul_RechtundRat.htm

Betriebskosten Teil 1

Hausverwaltung Ulmgasse Graz Ogris

Der Anteil an den Betriebskosten bestimmt sich nach den Miteigentumsanteilen, die im Grundbuch für die betreffende Wohnung oder die Garage eingetragen sind.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
§ 20 (2) Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode auf die in § 24 Abs. 5 beschriebene Weise eine Vorausschau zur Kenntnis zu bringen, in der die in absehbarer Zeit notwendigen, über die laufende Instandhaltung hinausgehenden Erhaltungsarbeiten und die in Aussicht genommenen Verbesserungsarbeiten, die dafür erforderlichen Beiträge zur Rücklage sowie die sonst vorhersehbaren Aufwendungen, vor allem die Bewirtschaftungskosten, und die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen bekannt zu geben sind.

§ 34 (3) Wird die Abrechnung nicht gehörig gelegt oder die Einsicht in die Belege nicht gewährt oder werden die verlangten Kopien oder Ausdrucke der Belege trotz Kostenerlags nicht angefertigt, so ist der Verwalter auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht unter Androhung einer Geldstrafe bis zu 6 000 Euro dazu zu verhalten. Die Geldstrafe ist zu verhängen, wenn dem Auftrag ungerechtfertigterweise nicht entsprochen wird; eine solche Geldstrafe kann auch wiederholt verhängt werden. Besteht der Mangel der Abrechnung nur in einer inhaltlichen Unrichtigkeit, so hat sich die gerichtliche Entscheidung auf die Feststellung der Unrichtigkeit sowie des sich aus der Richtigstellung ergebenden Überschuss- oder Fehlbetrags zu beschränken.
https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20001921

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird üblicherweise vom Verwalter anteilig im Rahmen der Jahresabrechnung abgerechnet.

Grundsteuergesetz (GrStG):
https://www.jusline.at/Grundsteuergesetz_(GrStG).html

Kanalgebühr/Kaltwasser

Gemäß Grazer Kanalabgabenordnung 2005 werden Kanalisationsbeitrag und Kanalbenützungsgebühr erhoben. Die Bemessungsgrundlage der Kanalbenützungsgebühr ist der Kaltwasserverbrauch.

Grazer KanAbgO 2005:
http://www.graz.at/cms/dokumente/10022390_315139/d4d733f5/Kanalabgabenordnung.pdf

In Wohnanlagen, in denen die individuelle Kaltwasserbezugsmessung noch nicht erfolgt, wird die Verteilung dieser Kosten nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel (nach Anteilen, m²-Wohnfläche) durchgeführt, was oftmals zu Kostenverteilungsungerechtigkeiten führt.

Der Kostenaufwand ist über persönliche Einsparungen reduzierbar.

Müllabfuhr

Auch diese Kosten entstehen durch die Verordnungen der Gemeinde nach Nutzungsart und Menge.

Müllgebühren Stadt Graz: http://www.graz.at/cms/dokumente/10024843_315040/75f886a4/Müllgebühren 1.1.2014.pdf

Richtige Mülltrennung:
https://www.wien.gv.at/umwelt/ma48/beratung/muelltrennung/mistabc.html
http://www.muelltonne.at

Grundsätzlich sind Einsparungen durch Mülltrennung und Mengenreduzierung erreichbar.

http://www.hausgeld-vergleich.de/Deul_RechtundRat.htm

Wiedereinführung des Hausbesorgers erhöht unnötig die Wohnkosten

Wiedereinführung des Hausbesorgers erhöht unnötig die
Wohnkosten!

Mit gutem Grund; die Kostenbelastung durch diese Art der Hausbetreuung war gewaltig. Der ÖHGB hat erhoben, dass derzeit die Gesamtkosten für einen angestellten Hausbesorger (den es nach wie vor in vielen Häusern gibt, da die alten Dienstverträge ja noch weiter bestehen) rund 40 % der gesamten Betriebskosten ausmachen.
Die Kosten für eine externe Hausbetreuungsfirma belaufen sich hingegen auf rund 20%.

Die Wiedereinführung eines Hausbesorgers bedeutet einen Rückfall auf ein altes Privilegienwesen: Zu Lasten der Bewohner und Eigentümer von Häusern würde damit einer bestimmten Berufsgruppe eine unsachgemäße Bevorzugung eingeräumt.

Haftungsproblem
Ein gravierender Nachteil für den Hauseigentümer bzw. die Mieter ergibt sich auch aus der Haftung.

Während eine gewerbliche Hausbetreuungsfirma voll für ihre Tätigkeiten haftet (und daher in der Regel haftpflichtversichert ist), haftet der angestellte Hausbesorger als Dienstnehmer nur bei vorsätzlicher und grob fahrlässiger Schadenszufügung, wobei bei grob fahrlässiger Schädigung das Gericht aus Gründen der Billigkeit den Schadenersatz mindern kann. Bei leicht fahrlässiger Schadenszufügung kann der Schadenersatz vollkommen erlassen werden.

Hier der ganze Bericht
In der Ulmgasse machen die Reinigungskosten ca. Euro 220.000,– (Schilling 3.000.000,–) pro Jahr aus.
Eine Firma macht das ganze um ca. 40.000.- -60.000.- oder rund Schilling 550.000.- bis 800.000.-.
Bei der Gesamtkosten-Berechnung nicht vergessen: Erhaltung der HB-Wohnung, Abfertigung, Betriebsmittel, Werkzeug, Geschirrspüler, E-Herd, Maler, Stromzuschuss usw.! Bei unserer Wohnung mit rund 80 m² und Euro 340,- Betriebskosten fallen monatlich ca. Euro 90,- (fast 1/4 der Betriebskosten) nur für Reinigung an!
Unverständlich, aber gesetzeskonform ist der Umstand, dass zur Berechnung der Reinigungskosten auch die Wohnungsfläche der Eigentümer herangezogen wird. Unsere Wohnung mussten wir bis jetzt immer selbst reinigen!