Eigentümer Einspruchsrecht bei Sanierung

Überstimmter Eigentümer kann erfolgreich einen Beschluss bekämpfen.

Thermische Sanierung – außerordentliche Verwaltungsmaßnahme

25.08.2011

Das im Jahr 1967 erbaute Haus hat einen Heizwärmebedarf der Kategorie D bis E auf einer Akala von A++ bis G. Im Wege eines Umlaufbeschlusses sprachen sich 59,85 % der Miteigentümer, somit die Mehrheit, für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten mit einem Kostenrahmen von netto ca 500.000 EUR aus. Auf die thermische Sanierung entfielen davon 176.000 EUR. Die Rücklage betrug lediglich 101.000 EUR.

Die überstimmte Wohnungseigentümerin, die ca 18% der Kosten zu übernehmen hätte, beantragte die Aufhebung des Beschlusses.

Durch die thermische Sanierung würde sich eine Energieeinsparung für sämtliche Antragsgegner von rund 82.500 kwh ergeben, was bei den aktuellen Energiepreisen eine Einsparung von 4.260 EUR pro Jahr ausmacht. Für die Antragstellerin ergäbe sich geschätzt eine Energiekosteneinsparung von 46.000 EUR in 30 Jahren, somit 1.533 EUR jährlich. Unter Berücksichtigung der aufzubringenden Investitionskosten und ausgehend von derzeitigen Energiepreisen ergäbe sich im Lauf von 30 Jahren für die Antragstellerin ein Einsparpotential von 46.610 EUR, für den Wohnungsanteil für sämtliche Wohnungen in 30 Jahren ein Einsparpotential an Energiekosten von 207.083,56 EUR. Unter Berücksichtigung der Unsicherheit zukünftiger Rahmenbedingungen wie insbesondere des Ausmaßes der Energiepreissteigerungen, aber auch der von der Antragstellerin zu tragenden Finanzierungskosten lässt sich seriös eine positive Wirtschaftlichkeitsberechnung der Investition für die Antragstellerin nicht vornehmen.

Der OGH: Das Gericht hat einen Mehrheitsbeschluss über Antrag jedes Überstimmten aufzuheben, wenn die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde oder die Kosten der Veränderung – unter Berücksichtigung auch der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten – nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten.

Fehlende Kostendeckung in der Rücklage bedeutet, dass die Wohnungseigentümer unmittelbar – also ohne Möglichkeit der Ansparung wie bei der Rücklage – Geldbeträge zur Verfügung zu stellen haben. Die „Berücksichtigung der fehlenden Kostendeckung“ zielt also gerade darauf ab, ob trotz der Finanzierungsfragen (noch) ein Vorteil aller bejaht werden kann. Der Einwand der Antragstellerin, ihrer wirtschaftlichen Belastung durch die notwendige Kreditfinanzierung bei bestehenden hohen Verbindlichkeiten stehe kein entsprechender finanzieller Vorteil gegenüber, ist daher unter diesem Aspekt zu berücksichtigen. Die beschließende Mehrheit hat keine Bereitschaft erklärt, den nicht gedeckten Kostenanteil zu tragen.

Der Gesetzgeber des WEG 2002 hat demgegenüber die Berücksichtigung der fehlenden Kostendeckung und damit die der besonderen wirtschaftlichen Belastung mit der Vorteilsprüfung verknüpft. Es ist daher die zu § 14 WEG 1975 ergangene Rechtsprechung, die finanzielle Schwierigkeiten in den Hintergrund treten ließ, wenn eine Verbesserung allen Miteigentümern zum Vorteil gereichte und sogar den Nachweis der „wirtschaftlichen Bedrängnis“ des Widersprechenden verlangte, nicht fortzuschreiben.

Nach den maßgeblichen Feststellungen ist der von den Antragsgegnern als Eigentümern von Wohnungen zu leistende Kostenaufwand durch öffentliche Förderungen abgefedert, während dagegen die Antragstellerin bei bereits bestehender hoher Kreditbelastung die aufzuwendenden Beträge auf dem freien Kapitalmarkt aufnehmen muss, was naturgemäß zu einer hohen Zinsenbelastung führt. Schon die Vorinstanzen haben erkannt, dass eine wirtschaftliche Betrachtungsweise jedenfalls keinen eindeutigen Vorteil der Antragstellerin aus der beabsichtigten thermischen Sanierung bejahen lässt.

Der Vollständigkeit halber ist noch anzumerken, dass ökologische Gesichtspunkte, mögen sie auch zum Vorteil der Allgemeinheit sein, beim hier zu untersuchenden eindeutigen Vorteil aller Wohnungseigentümer nicht zu veranschlagen sind.

Dem Antrag war daher Folge zu geben, der Beschluss aufzuheben.

OGH 25.8.2011, 5 Ob 210/10h

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