Verwalterkündigung -ein dornenvoller Weg?


In der Theorie herrscht vielfach die Vorstellung: Wenn der Verwalter nicht den Anforderungen entspricht, wenn er nicht gemäß § 1009 ABGB „emsig und redlich“ agiert, wenn er seine Eigeninteressen in den Vordergrund stellt, dann kündigt ihm die Anteilsmehrheit eben die Vollmacht auf. So einfach sei das. Die Realität ist anders!
.A) Eine Wohnungseigentümerin in 8053 Graz, Ulmgasse 14a-d, wollte die Hausverwaltung 8020 Graz (siehe GdW-lnf. 1992-2-6), kündigen und bemühte sich, was ihr zweifellos zusteht, um die schriftliche Zustimmung der Miteigentümer. Darauf erhielt sie von der Rechtsanwaltskanzlei Medwed Kupferschmied Medwed, 8010, mit Datum vom 13. 7. 1998 ein Schreiben, in dem es u.a. heißt:
„Meine Mandantschaft übergab mir das Kündigungsschreiben, datiert mit Juli 1990/ mit welchem Sie in der Wohnungseigentumsanlage Ulmgasse 14a-d von Wohnungseigentümer zu Wohnungseigentümer gehen. Wie meiner Klientel nunmehr von diversen Wohnungseigentümern mitgeteilt worden ist, behaupten Sie … tatsachenwidrig, .. .“.
Gleichzeitig wird eine „Ehrenerklärung“ verlangt, mit der die Wohnungseigentümerin gestehen soll, dass sie die behaupteten Äußerungen gemacht habe, dass sie dies bedaure, dass sie sich bei der Hausverwaltung für den Verzicht auf gerichtliche Schritte bedanke und weiters die Kosten von öS 1.960,-für die Rechtsvertretung der Hausverwaltung bezahle. Zwei Tage später richtete die Hausverwaltung bereits ein Schreiben an alle Miteigentümer der Anlage, mit dem er ihnen dieses Anwaltsschreiben in Kopie zusandte, damit „keine Verunsicherungen unter den einzelnen Wohnungseigentümern eintreten“ sollten. Diese Ehrenerklärung musste nicht gegeben werden, aber die Miteigentümer wurden -hinsichtlich der Abberufung! -so verunsichert, dass G. EIGENTUM die Anlage noch immer verwaltet! Dazu merken wir grundsätzlich an:
-Die Einschaltung eines Rechtsanwaltes hat fast immer eine einschüchternde Wirkung -vor allem auf die übrigen Miteigentümer.
-Ein Rechtsanwalt prüft aber nicht die ihm von seiner Mandantschaft vorgelegten Unterlagen. (Diese Vorgangsweise machte sogar Justizminister Dr. Böhmdorfer zu seiner Rechtfertigung im Zusammenhang mit seiner einstigen Vertretung Jörg Haiders für sich geltend.-01Mittagjournal, 28. 10. 2000) Er schreibt wie in diesem Fall einen Brief und weiß, dass er hiefür sein Honorar bekommt: entweder von dem mit Klage Bedrohten oder, wenn dieser nicht zahlt, vom Auftaggeber.
-Die „Bedrohten“ wissen das meist nicht, auch nicht diejenigen, die sich im Umfeld (= die übrigen Wohnungseigentümer) hievon beeindrucken lassen. -Beweise für ein strafrechtliches Verhalten werden nur vage angedeutet: „diverse Wohnungseigentümer“ hätten mitgeteilt, nicht wer, nicht wie viele -eine häufig angewandte, aber wirksame Methode. Oft gibt es die „Diversen“ nicht.
-Sofort verständigt die Verwaltung die übrigen Miteigentümer -gleich mit einer Kopie des Anwaltsschreibens zur Bloßstellung der Aktivistin -die auch hier geltende Unschuldsvermutung wird negiert! Um Verunsicherungen zu vermeiden, hätte nur die angebliche Behauptung widerlegt werden und nicht der geforderte Kniefall -„ich bedanke mich“ -veröffentlicht werden müssen. Damit kann man aber leichter weitere Wohnungseigentümer von einer Zustimmung zur Kündigung abschrecken. So werden Herrschaftsstrategien zur (Vollmacht-)Erhaltung ausgeübt. Wenn sich G./EIGENTUM um die Übernahme einer Verwaltung bewirbt, ist der Ton ein anderer: Es werden „Dienste“, nicht Herrschaft angeboten, das Verwaltungsangebot sei einer „wohlwollenden Prüfung zu unterziehen“, die Herren G. sen. und jun.“ würden „ihre gesamte Arbeitskraft und langjährige Erfahrung den Wohnungseigentümern zur Verfügung stellen“.

Fortsetzung folgt! Das sind Fakten die uns interessieren
Artikel, mit freundlicher Genehmigung der GDW,
aus den GdW-Informationen 200-5-4, herausgegeben vom Schutzverband
„Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, www.gdw.at

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